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編者按：本論文主要從樓宇經濟是具有都市型產業(yè)和知識密集型產業(yè)兩重屬性的產業(yè);上海市樓宇經濟發(fā)展前景廣闊;上海市樓宇經濟中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式;上海市樓宇經濟的主要問題是聚集度不高等進行講述，包括了都市型產業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產業(yè)等，具體資料請見：

摘要：在知識經濟革命背景下，正朝國際大都市邁進的上海應選取既具有知識密集型屬性又具有都市型屬性的產業(yè)來引領未來產業(yè)結構的調整與升級。具有高聚集度和高輻射力的樓宇經濟不僅具有上述的雙重屬性，而且在上海的發(fā)展前景廣闊。上海市樓宇經濟中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓，針對其聚集度不高的問題，提出規(guī)劃和布局應從整體入手、走產業(yè)集群道路、發(fā)展成高度聚集的“發(fā)展極”等對策。

關鍵詞：上海市樓宇經濟；產業(yè)屬性；發(fā)展形式；產業(yè)聚集

在21世紀的今天，一場新的革命正在悄然興起，這就是以信息技術、知識產業(yè)的迅猛發(fā)展為主要標志的知識經濟革命。知識經濟是一種繼農業(yè)經濟和工業(yè)經濟以后的新的社會經濟形態(tài)，就是以知識為基礎的經濟，用OECD的說法，就是建立在知識和信息的生產、分配和應用之上的新型經濟，知識經濟具有知識迅變經濟、知識主導經濟、知識就是經濟三個基本特征。

在經濟全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影響力和相當控制力的城市才稱得上“現(xiàn)代化國際大都市”，國際化大都市所要具備的基本條件是強大的經濟輻射能力。上海已初步形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，正在努力建設經濟更加繁榮、社會更加和諧、創(chuàng)新更加活躍、生態(tài)環(huán)境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加進步、人民生活更加殷實的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

對于上海這座正在朝社會主義現(xiàn)代化國際大都市邁進的城市，面對這場前所未見的、新的社會經濟革命，應該如何選擇未來引領上海市產業(yè)升級的產業(yè)呢?筆者認為應該選取既具有知識密集型產業(yè)屬性又具有都市型產業(yè)屬性的產業(yè)作為未來引領上海市產業(yè)升級的產業(yè)(見圖1)。

一、樓宇經濟是具有都市型產業(yè)和知識密集型產業(yè)兩重屬性的產業(yè)

上海未來發(fā)展可供選擇的產業(yè)非常多，有些產業(yè)本來就應該大力發(fā)展，如金融、貿易，但是根據(jù)我們研究，樓宇經濟既具有都市型產業(yè)屬性又具有知識密集型產業(yè)屬性，是上海目前發(fā)展空間大、速度快，能迅速做大、做強，并能引領產業(yè)升級的產業(yè)。

都市型產業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產業(yè)。具體表現(xiàn)為：首先，從科技、人才、資金、市場、信息、交通、產業(yè)條件等方面，都市型產業(yè)是由大都市誘發(fā)的，最大受惠于大都市的產業(yè)；其次，從氣候、水、土地、能源、環(huán)境等方面，都市型產業(yè)是水消耗少、占地面積小、能源消耗少、環(huán)境污染小的產業(yè)，是最小受制于大都市的產業(yè)；再次，都市型產業(yè)都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的產業(yè)；最后，都市型產業(yè)的地均產出和樓均產出最高，且產品的知識含量高、附加值高。

知識密集型產業(yè)是以知識為基礎的高端技術和智力成果集中的部門，其生產過程需要高度的投資和創(chuàng)新，這些產業(yè)中的企業(yè)將相當比率的資源分配給研究和發(fā)展，并提供高附加值的財富。知識密集型產業(yè)涉及知識生產、流通、分配、消費的全過程，是知識生產、知識傳播和知識應用的產業(yè)，具有高集聚性、高成長性、高收益性等特性。

樓宇經濟是以商務樓宇為載體，在樓宇內從事企業(yè)活動的產業(yè)。樓宇經濟具有知識含量多、創(chuàng)新能力強、地均產出和樓均產出非常高、產品附加值大等特性，據(jù)有關專家統(tǒng)計，一幢高級商務樓里眾多公司所產生的效益與城鄉(xiāng)結合部7.8平方公里內的經濟效益相等。

二、上海市樓宇經濟發(fā)展前景廣闊

改革開放以來長三角都市圈的經濟取得飛速發(fā)展，其各個經濟總量指標上都已經超過了珠三角、京津都市圈，成為中國經濟增長最重要的引擎之一。我們對東京、紐約和長三角三大都市圈進行比較后，發(fā)現(xiàn)它們之間目前經濟總量的比例為3：2：1，如按中國經濟現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢，在2012年左右長三角的經濟總量會超過紐約和東京兩大都市圈，成為“世界第一圈”。上海作為未來“世界第一圈”的核心，應充分整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強集聚和組織引導力，促進區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升。在這種背景下，具有高聚集度和高輻射力屬性的樓宇經濟，其發(fā)展要求和動力顯得更加迫切了。

上海目前有高層建筑近3000幢，其中100米以上的超高層建筑有200余幢。在都心的靜安、盧灣、黃埔和浦東陸家嘴功能區(qū)60平方公里內，樓宇經濟是各區(qū)稅收的主要來源，如在靜安區(qū)7.62平方公里土地上，2005年稅收超過1億元的樓宇有11幢，50幢重點樓宇創(chuàng)造的稅收占全區(qū)總稅收的52.6%，其中恒隆廣場、中華企業(yè)大廈、中信泰富廣場的稅收分別達到5.6億元、4.3億元和3.5億元，而到了2007年，僅恒隆廣場一幢樓的稅收就超過12億元，與2005年相比，翻了一倍多。以金茂大廈一幢樓宇為例，其3層到50層的寫字樓被譽為“垂直的金融街”，這兒匯集了20多個國家和地區(qū)的近百家中外金融、中介服務機構及跨國集團地區(qū)總部，其中包括荷蘭銀行、康柏中國投資、道瓊斯辦事處等幾十家世界500強企業(yè)，出租率超過90%；53層到87層則是金貿大廈主營業(yè)務的另一個板塊——超五星級的金茂君悅大酒店，金茂君悅大酒店有555間客房，每年營業(yè)收入數(shù)億元，在上海同行中遙遙領先；在金茂大廈“樓宇經濟”中，還有一個最耀眼的“旅游效益”，全國首批4A級旅游景點之一的金茂88層觀光廳，每年收入幾億元，是申城旅游的熱點。因此，在寸土寸金的上海，樓宇經濟就顯得非常有發(fā)展前途。

三、上海市樓宇經濟中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式

總部樓里主要是跨國公司全球總部或地區(qū)總部、大中型國企總部、上市公司總部等，從事價值鏈高端環(huán)節(jié)的企業(yè)活動，以投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結算中心、物流中心等形式的“總部”位于大都市的商務樓宇中。僅2006年，上海市新批“總部經濟”外資企業(yè)76家，其中跨國公司地區(qū)總部30家、外資投資性公司20家、外資研發(fā)中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司總部，100余家跨國公司地區(qū)總部，8家央企總部和100多家央企地區(qū)總部、重要生產基地或營運部門，以及31家“民營企業(yè)500強”企業(yè)總部?？偛繕菐淼睦嬉彩秋@而易見，中華企業(yè)大廈的歐萊雅和恒隆廣場的通用電氣(中國)有限公司，在2005年創(chuàng)造的稅收分別為2.9億元和1.5億元，虹橋臨空商務區(qū)里僅聯(lián)合利華一家總部年利稅便過億元，入駐恒隆廣場的企業(yè)在2007年前8個月創(chuàng)造稅收突破7億元。據(jù)不完全估計，到2010年，在滬安營扎寨的外企總部將達到610家，其中跨國公司地區(qū)總部200家、外資投資性公司180家、外資研發(fā)中心230家。

眾師樓里主要包括設計師、理財師、會計師、稅務師、咨詢師、醫(yī)療保健師、律師等，從事專業(yè)科技服務，一般需要掌握較高水平的專業(yè)技術，并經過專門培訓，為各種產業(yè)、企業(yè)或個人家庭提供專門的服務。以律師為例，通過與國際大都市紐約相比，我們發(fā)現(xiàn)律師業(yè)在上海發(fā)展非常滯后，律師尤其是涉外律師會出現(xiàn)快速發(fā)展的局面，占據(jù)到咨詢業(yè)的半壁江山。在紐約，2004年有8萬人從事律師服務業(yè)，創(chuàng)造GDP達156億美元，從業(yè)人員的總收入為70億美元，而紐約市制造業(yè)的從業(yè)人員僅有12.7萬人，從業(yè)人員的總收入僅有51.2億美元；在上海，2003年有1萬人從事律師服務業(yè)，營業(yè)收入僅有20億元，創(chuàng)造GDP不到10億元，隨著長三角都市圈成為“世界第一圈”，律師服務業(yè)創(chuàng)造的GDP一定會超過100億元，這隱含著巨大的發(fā)展空間。

知識傳媒樓里主要是出版印刷業(yè)、傳媒廣告業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)等，其中，出版印刷業(yè)包括出版業(yè)、新聞業(yè)、印刷業(yè)、制版業(yè)、制本業(yè)、印刷品加工業(yè)、與印刷相關的服務業(yè)；傳媒廣告業(yè)包括影視產業(yè)，錄音產業(yè)，音樂出版業(yè)，圖書、報刊出版業(yè)，軟件產業(yè)，劇院，廣告，以及無線電、電視和電纜播放業(yè)；創(chuàng)意產業(yè)包括動漫、影視、網游、工業(yè)設計、會展等。以出版印刷業(yè)為例，東京的出版印刷業(yè)在企業(yè)數(shù)，從業(yè)人數(shù)、生產品出廠額、附加值額的等方面，東京的出版印刷業(yè)均占首位：出版印刷業(yè)的企業(yè)數(shù)為6455家，占東京工業(yè)企業(yè)總數(shù)的23.8%；出版印刷業(yè)的從業(yè)人數(shù)為152013人，占東京工業(yè)總從業(yè)人數(shù)的29.0%；出版印刷業(yè)的生產品出廠額為50460億日元，占東京工業(yè)總生產出廠額的30.5%；出版印刷業(yè)的附加值額為27090億日元，占東京工業(yè)總附加價值額的38.5%。目前上海市僅印刷業(yè)一項的產值就接近300億元，如果年均增長率保持在15%-20%之間的話，到2010年就會達到500-550億元，GDP將達到140億元左右，但與日本東京相比有較大差距，這表明其在GDP、就業(yè)等方面還有很大的發(fā)展空間。

四、上海市樓宇經濟的主要問題是聚集度不高

上海市樓宇經濟聚集但聚集度不高。我們根據(jù)2006年11月出版的上海市第一次普查數(shù)據(jù)，計算出上海市樓宇經濟的區(qū)位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陸家嘴的金融業(yè)具有特色且高度聚集外，上海市都心服務業(yè)的區(qū)位熵沒有一個超過5，這表明上海市都心產業(yè)的聚集度不高。以金融業(yè)的區(qū)位熵為例，在靜安、黃浦、盧灣和浦東新區(qū)都排在前一二位，但僅有4.937、4.598、3.578、3.203，而紐約市曼哈頓華爾街，面積不足1平方公里，卻聚集了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所以及百家跨國巨頭總部，這表明金融業(yè)在都心產業(yè)規(guī)模和層次不夠突出，產業(yè)聚集但是聚集度不高。

對照紐約、巴黎、東京等大都市，我們發(fā)現(xiàn)紐約市831平方公里，都心是曼哈頓，面積60余平方公里，如果除去黑人居住區(qū)，面積僅有40余平方公里，解決了紐約60%以上的就業(yè)；巴黎市106平方公里，都心包括一區(qū)、二區(qū)、八區(qū)、九區(qū)，面積只有9平方公里，2001年的就業(yè)人數(shù)就達44萬，濃縮了巴黎市30%的就業(yè)；東京土地面積為2187平方公里，都心包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)，面積只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就業(yè)。以東京出版印刷業(yè)為例，2001年在都心和副都心10個區(qū)，出版印刷及相關產業(yè)的企業(yè)數(shù)占了東京總數(shù)的68.5%，從業(yè)人數(shù)占整個東京的78.0%，出廠額占整個東京的85.8%。從中可以看出，樓宇經濟是聚集經濟，樓宇經濟的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周邊區(qū)域絕大多數(shù)的物質、能量和信息，有著巨大的人流、資金流、技術流、信息流等。上海市樓宇經濟出現(xiàn)聚集但非高度聚集的情形，這是目前上海市面臨的一個重大而又急需解決的關鍵問題。

五、上海市樓宇經濟的發(fā)展對策

一是上海市樓宇經濟規(guī)劃和布局應從都市經濟或周邊區(qū)域的整體入手。樓宇經濟對自身及周邊地區(qū)和相關產業(yè)的影響而誘導大都市經濟活動進一步發(fā)展，為了培植和發(fā)揚都市經濟活力和吸引力，樓宇經濟規(guī)劃和布局應從都市經濟或周邊區(qū)域的整體入手。

二是上海市樓宇經濟應該堅持走產業(yè)集群道路。由于競爭環(huán)境具有動態(tài)多變性和速度經濟性，出于協(xié)調、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業(yè)會在空間上形成高度聚集以獲得競爭優(yōu)勢。

三是上海市發(fā)展樓宇經濟時應該使其成為土地等自然資源稀缺下高度聚集的“發(fā)展極”?！皬娦摹笔谴蠖际挟a業(yè)聚集的重中之重，都心強大完全依賴于樓宇經濟的強大。強大的都心會發(fā)生連鎖效應，首先就業(yè)機會增加，個人收入增加，外來人口涌入，這就擴大了對開發(fā)地方產品和發(fā)展服務業(yè)的需求；其次由于新工業(yè)的配置，地方的熟練工人會增加，在培訓工人的過程中，教育機構將得到升級和發(fā)展，從而吸引新的企業(yè)入駐；再次由于產業(yè)的聯(lián)動效應，與其垂直相關的產業(yè)也會吸引而至；最后由于基礎設施和地方服務業(yè)的發(fā)展，產業(yè)的外部效果將增強，從而吸引更多的新工業(yè)。

四是上海市發(fā)展樓宇經濟時應該勇于打破“集群鎖定現(xiàn)象”。集群鎖定有功能性鎖定和認知性鎖定兩類，上海正在著力打造我國的經濟、金融、貿易和航運中心，需要完善的具有國際化特征的綜合服務功能體系，但是曾經成功的發(fā)展因素，隨著時間推移會作為制約因素限制集群專業(yè)化的進一步發(fā)展。

五是上海市樓宇經濟應該堅持“走出去”和“引進來”相結合的對外開放戰(zhàn)略。一方面要繼續(xù)堅持對外開放，吸引外商投資樓宇經濟，提高利用外資的質量和水平，另一方面要培育一批品牌知名度高、產品一流、服務一流的本土國際型樓宇經濟企業(yè)。