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摘要：房地產行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，資金投入量大，投資回收期普遍長，行業(yè)綜合稅負高，導致行業(yè)投資風險高。隨著城市化建設的不斷發(fā)展，市場的細分及競爭的加劇，再加上國家對房地產行業(yè)的調控，精細型管理的房地產企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢日漸明顯。為了保證房地產企業(yè)的經濟利益，提升盈利能力，要求房地產企業(yè)進一步細化分析項目開發(fā)成本的組成內容。本文通過分析成本核算各階段存在的問題，進而展開有效的成本核算，并圍繞成本核算提出有效的管控措施。

關鍵詞：房地產；會計核算；管控；合約化

針對房地產企業(yè)的行業(yè)特點及目前國家對房地產行業(yè)的調控，以及房地產項目資金占用額、市場理性消費及利潤趨薄的情況，企業(yè)的成本管理水平和項目建設過程中對成本的有效管控，就成為房地產企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重。

一、房地產企業(yè)會計核算特點

由于房地產行業(yè)生產周期長、資金占用大及銷售實現(xiàn)的滯后性，決定了房地產行業(yè)的會計核算不同于其他行業(yè)。隨著國家對房價的不斷調控，加上房產企業(yè)取得土地的成本一路上揚，要求房地產企業(yè)必須做好成本控制，加強成本的核算及管控，為企業(yè)爭取利潤空間，從而提高市場競爭力。爭取利潤空間，首先要做好會計核算，做好會計核算的首要任務是掌握房地產企業(yè)的核算特點，對行業(yè)核算特點進行深入分析，找到企業(yè)利潤的發(fā)掘點。

（一）房地產企業(yè)成本核算針對性強

房地產建設從項目論證、取得土地、項目施工到項目可銷售這一過程花費時間長、內容多，資金量大。不同的建設項目，存在的業(yè)態(tài)形式不同，需要進行建設的周期因為企業(yè)內、外在的條件等而各不相同，且房地產企業(yè)的建設項目后期在稅務上有清算的需要。針對以上，房地產企業(yè)的會計針對項目的核算尤其是成本核算應有明確的針對性。

（二）預收款項發(fā)生時間跨度長，金額大

按現(xiàn)在房地產行業(yè)運行的行規(guī)：房地產項目建設達到政府預設的條件，就可以提前向社會發(fā)售，取得商品的預收收入，從而減輕企業(yè)的資金占用壓力。增加企業(yè)的運營活力。到商品真正交付的業(yè)主手中之前，要經過收取意向金、預售、簽訂正式合同以及貸款辦理環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)因為與會計核算上收入實現(xiàn)的條件的切合度不同，而需要在不同的會計科目之間統(tǒng)計、核算，直至符合收入實現(xiàn)條件，才能在賬務上確認收入的實現(xiàn)，而房地產企業(yè)通行的做法是將提前收取的預售收入通過“預收賬款”科目進行核算。

（三）行業(yè)稅收負擔較高

房地產企業(yè)在項目的進行過程中，需要繳納契稅、印花稅、增值稅、稅金附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等各種稅種，以上稅種綜合起來在收入里所占的比重較大。并且每一稅種計算繳納的依據(jù)、基數(shù)及方法均不同，尤其是增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅在項目過程中需要按照不同的口徑預繳，以及按照稅務約定的條件進行匯算清繳。均帶足了鮮明的房地產企業(yè)的稅收特點?？傊?，房地產企業(yè)的總體稅負高于其他行業(yè)，且計算和征納操作更復雜。

（四）資金占用成本占開發(fā)成本比重大

房地產企業(yè)在銷售實現(xiàn)之前需要投入大量的資金進行項目的規(guī)劃和建設，大部分房地產企業(yè)都需要通過不同的途徑籌措資金來完成。房地產企業(yè)大量的資金投入，對應著較高額度的資金占用成本。按照會計核算的一般性原則，這部分資金占用成本要全部計入項目的開發(fā)成本，構成項目開發(fā)成本的重要組成部分。

二、房地產企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及存在的問題

房地產企業(yè)會計核算的特點加上2016年以來營業(yè)稅改增值稅政策的實施，為房地產行業(yè)的會計核算帶來了變化的同時，加深了房地產項目會計核算的復雜程度。房地產企業(yè)不論規(guī)模大小，以下會計核算方面的現(xiàn)狀及問題或多或少的存在于企業(yè)內部。

（一）會計核算科目不明確

房地產企業(yè)一般在進行會計核算時都采用了通行做法，且將成本大約分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費等幾個大項進行核算。在項目建設開始不考慮項目的具體情況，也未將項目的最終增值情況進行預估，更不會按照增值情況對成本分配方法進行事先明確，造成直到項目結束后期，甚至在清算時間還在調整前期的成本核算，影響了成本核算的準確性。

（二）收款到實現(xiàn)收入過程復雜

房地產企業(yè)生產周期長，決定了它不可能要等到項目完全建設完成再進行銷售，也就衍生出了房地產行業(yè)為了早日回籠資金，減少資金壓力而推行的預售制度，更有部分企業(yè)為探得市場對項目的認可度所推行的意向金制度。不管是意向金還是預售收款的款項都無法在會計核算上作為收入的實現(xiàn)，只能等到達到收入確認的條件再行確認，更有期房和現(xiàn)房的項目業(yè)態(tài)的區(qū)別，也給行業(yè)收入的核算增加了復雜性。

（三）成本與收入發(fā)生在時間上不配比

房地產企業(yè)在前期建設過程中，大量發(fā)生成本費用，而未有收入的實現(xiàn)。直至后期成本費用發(fā)生過半或接近尾聲，又會大量發(fā)生收入，但僅有少量的成本支出，更甚至到銷售幾近完成，仍有很多配套措施在進行的現(xiàn)象，從定義和表象上都無法真實體現(xiàn)會計核算上的配比原則。

（四）稅款繳納過程的特殊性

房地產企業(yè)先收款后實現(xiàn)收入的特點，如果完全按照會計核算來繳納稅費的話，會造成房地產項目在很長一段時間內無稅可納。為了體現(xiàn)房地產企業(yè)在項目存續(xù)期內能夠均衡納稅，出現(xiàn)了房地產企業(yè)預繳稅款的管理制度。從增值稅、土地增值稅到企業(yè)所得稅，無不是采用預繳或先核定后清算的方式，從項目收款伊始就要分別繳納各項稅費，也就造成了房地產企業(yè)的稅費繳納從計提、申報到繳納都采用了與其他正常核算企業(yè)不同的方式及報表。

三、加強房地產企業(yè)會計核算的完善與管控措施

（一）根據(jù)土增稅的特點，做好項目稅收籌劃

土地增值稅——房地產企業(yè)所繳納的重要稅種之一，對房地產企業(yè)的整體稅負影響最大。因其可以在企業(yè)所得稅前扣除，是名義上的第二道流轉稅，但是從操作上來講其計算口徑又參照企業(yè)所得稅的計算方式，所以又被稱為第二道所得稅。并且由于土地增值稅在不同的計算方式及各地的征管政策下，不同的人、不同的機構進行清算，清算結果可能相差懸殊，是目前操作層面上最變化多端的稅種，且在征繳過程中引起的稅企征議繁多。這就要求房地產企業(yè)在項目開始就要做好各項稅收籌劃，提出詳盡的成本預算數(shù)據(jù)，通過嘗試不同的成本核算分攤方法，從中選取最有利于企業(yè)的一種，并以此為依據(jù)進行后期核算的詳細規(guī)劃和基礎工作，爭取降低項目的總體稅負，讓企業(yè)實現(xiàn)最大的利潤。改變房地產企業(yè)因為沒有成本預算數(shù)據(jù)而在核算后期，因清算或核算的需要而更改財務核算方法的現(xiàn)象，將所有的計劃工作前置，改為前繁后簡的管理模式，保證項目核算與項目成果一直在預計的可控范圍內進行。

（二）規(guī)范設置會計核算科目

房地產項目的資金密集性質及市場的瞬息萬變，要求房地產企業(yè)在項目立項到開工之間要對項目進行詳細的規(guī)劃及成本測算，根據(jù)市場的需要和客戶的需求對項目的各項建造標準進行具體的規(guī)劃，形成詳細的成本測算數(shù)據(jù)，在項目開工之前，對項目整體定位和預計稅負進行清晰的籌劃。根據(jù)項目的籌劃，事先對成本核算對象按稅收籌劃的需要進行規(guī)劃。設置相應的會計核算科目，對項目的各項成本進行有條理的核算。并保證在項目建設過程中嚴格按照事先規(guī)劃進行，避免在項目進行過程中，偏離甚至脫離項目規(guī)劃建設，而引起不必要的賬目重新規(guī)劃調整。讓成本核算清晰明確，按照項目建設進度有條不紊的進行。有效降低因為各種條件變化而調整賬務核算引起不必要的財稅風險。

（三）按會計準則要求，合理確認收入

根據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》的要求，企業(yè)銷售商品確認收入實現(xiàn)的條件有五條，其中最重要的一條是企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方。房地產企業(yè)作為商品銷售企業(yè)，確認收入也應當符合準則確認的條件。但是由于房地產企業(yè)的商品銷售要先取得商品預售證明，經過預售、簽訂預售合同、收款、貸款業(yè)務辦理，一直到工程竣工驗收將商品交付買方，交付商品才能確認產權發(fā)生真正的轉移。因此，房地產企業(yè)核算收入既與一般商品銷售企業(yè)相同又帶有明顯的行業(yè)特點。按照收入準則的要求，房地產企業(yè)的收入應該在竣工驗收，將產品實際交付買方開始確認收入。由于房地產企業(yè)的商品特性，商品在交付時，仍有部分商品的銷售款項不能全部流入企業(yè)、發(fā)票不能及時開具或者業(yè)主原因不能參與收房等多種情況，以上錯綜復雜的情況影響到會計對收入的核算判斷。這就需要根據(jù)實質重于形式原則的要求，在商品竣工達到交付條件時，根據(jù)合同金額確定收入的實現(xiàn)，待各種情況發(fā)生或解決時，再對會計收入進行差異調整。

（四）按照收入與成本的配比原則結轉成本

在項目開始之前，建議編制較詳細的成本規(guī)劃，以備在銷售收入實現(xiàn)時，保證實際成本與預結轉成本的偏離在合理范圍內的前提下，采用規(guī)劃成本預提計入相應的成本項目，待實際工程結算完成，取得相應的結算發(fā)票后再據(jù)以調整，這樣既確保了開發(fā)成本的相對準確，又能讓成本與收入在時間上進行匹配。

（五）建立成本合約臺賬

為了有效提升會計核算的準確度，減少誤差，保證成本實際發(fā)生過程中與預算成本偏離的可控性，建議開發(fā)企業(yè)設計創(chuàng)建《成本明細合約臺賬》對項目成本費用進行實時監(jiān)控。強化因各明細分項工程施工較分散且施工時間較長時，其成本費用能夠適時記錄，及時發(fā)現(xiàn)偏離，提升房地產企業(yè)成本核算的工作質量，對建設項目成本費用進行實時動態(tài)統(tǒng)計，從而提高成本核算的準確度，為結轉收入時成本的預結轉打好數(shù)據(jù)基礎。

四、結語

房地產項目與人民的生活息息相關，并對人民的生活質量和經濟狀況產生重大影響。房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中，完整詳盡的數(shù)據(jù)積累有著重要的意義。本文希望可以提高房地產企業(yè)對成本核算的重視，通過項目成本合約化的實施加強對成本的有效管控，提升房地產企業(yè)的盈利能力，從而推動房地產企業(yè)的可持續(xù)和長久健康發(fā)展。

參考文獻

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作者:趙坤 單位:煙臺金橋集團有限公司