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[摘要]工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)重視的問(wèn)題,針對(duì)這一問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段就需要采取控制措施開(kāi)保障造價(jià)合理,本文就這一點(diǎn)主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制進(jìn)行了分析。分析主要考慮到工程造價(jià)影響因素,針對(duì)各項(xiàng)因素提出了設(shè)計(jì)階段的管理措施,且闡述各項(xiàng)措施的應(yīng)用方法、能效表現(xiàn)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);設(shè)計(jì)階段;工程造價(jià)控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)方向的重要階段,合理的設(shè)計(jì)方案不但能夠優(yōu)化工程質(zhì)量,且對(duì)工程造價(jià)成本有控制作用,因此有必要在工程設(shè)計(jì)階段做好造價(jià)控制工作。實(shí)際來(lái)看,現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)側(cè)重于工程質(zhì)量,對(duì)于造價(jià)控制存在一定輕視,因此造價(jià)控制水平相對(duì)較低,而本文研究課題的主要目的就是提高現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)造價(jià)控制的重視度,且提出相關(guān)控制方法,有利于工程造價(jià)控制水平提高。
1工程造價(jià)影響因素
1.1材料用量
房地產(chǎn)工程建設(shè)就是通過(guò)不同的工藝,將各類材料組合的一種行為,這一過(guò)程中會(huì)消耗大量的材料,而材料需要通過(guò)采購(gòu)得來(lái),因此材料將會(huì)帶來(lái)成本,材料用量將決定成本的高低。正常情況下,在工程設(shè)計(jì)當(dāng)中如果依照合理要求來(lái)規(guī)劃材料用量,設(shè)計(jì)方案成本很少會(huì)超過(guò)預(yù)算成本,但實(shí)際來(lái)看現(xiàn)代很多房地產(chǎn)工程企業(yè),在工程設(shè)計(jì)階段并不重視材料用量的控制,例如某企業(yè)只是依照預(yù)算要求統(tǒng)計(jì)了各類材料的總用量,并未細(xì)化到各工藝需求上,最終發(fā)現(xiàn)該企業(yè)各類材料總成本中有0.9%屬于多余成本。
1.2設(shè)計(jì)規(guī)劃
工程設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)工程建設(shè)方向,其規(guī)劃是否合理將影響到建設(shè)造價(jià)的高低。關(guān)于設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)造價(jià)的影響表現(xiàn)有二,即總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置,各影響見(jiàn)下文。
1.2.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)
總體規(guī)劃主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管網(wǎng)、建筑、道路、綠化帶等設(shè)施的位置進(jìn)行規(guī)劃的工作,同時(shí)決定各設(shè)施數(shù)量,在這一條件下如果總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盲目,就可能導(dǎo)致設(shè)施分布密度增加、設(shè)施數(shù)量增多等問(wèn)題。在設(shè)施分布密度增加條件下,會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目總費(fèi)用;在設(shè)施數(shù)量增多條件下,代表設(shè)施材料用量增加,結(jié)合上述分析可見(jiàn)造價(jià)增大。
1.2.2平面布置
合理的平面布置可以增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的適用性,且降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià),而當(dāng)平面布置存在問(wèn)題時(shí),這兩點(diǎn)都會(huì)朝不利于方向發(fā)展,可見(jiàn)平面布置是影響實(shí)際造價(jià)的因素。例如某工程平面布置設(shè)計(jì)中存在6個(gè)單元,在基礎(chǔ)建設(shè)完成之后,發(fā)現(xiàn)其中有2個(gè)單元是多余的,工程沒(méi)有必要對(duì)其進(jìn)行后續(xù)施工,因此這2個(gè)單元的造價(jià)是多余的。
2設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制策略
2.1精細(xì)化材料統(tǒng)籌
針對(duì)材料用量對(duì)工程造價(jià)的影響,在設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)提升材料統(tǒng)籌的精度,關(guān)于這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)階段先建立精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度,后再將工作結(jié)果帶入采購(gòu)工作中實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目的。在精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度建設(shè)當(dāng)中,需要參考工序流程以每個(gè)工序?yàn)楣?jié)點(diǎn)進(jìn)行工程量計(jì)算,得到每個(gè)工序的實(shí)際工程量,再針對(duì)工程量確認(rèn)每個(gè)工序?qū)嶋H所需的材料用量,由此在采購(gòu)工作當(dāng)中可以依照材料用量設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行采購(gòu),可避免多余材料成本的問(wèn)題。此外,關(guān)于精細(xì)化材料統(tǒng)籌管理,還要重視市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)與工程質(zhì)量之間的關(guān)系,即部分設(shè)計(jì)人員為了控制造價(jià)會(huì)刻意選擇低價(jià)材料導(dǎo)致工程質(zhì)量下降,在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)在保障工程質(zhì)量的條件下,再進(jìn)行材料統(tǒng)籌,任何情況下都不能出現(xiàn)以上行為。
2.2設(shè)計(jì)規(guī)劃控制策略
上述兩個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃的影響可以通過(guò)綜合策略來(lái)進(jìn)行造價(jià)管理,下文將提出3項(xiàng)綜合策略。
2.2.1設(shè)計(jì)招標(biāo)
設(shè)計(jì)招標(biāo)是一種由房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主共同參與,對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案進(jìn)行選擇的競(jìng)爭(zhēng)策略,應(yīng)用當(dāng)中,針對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置兩項(xiàng)設(shè)計(jì)工作,要求每個(gè)設(shè)計(jì)人員個(gè)設(shè)計(jì)一套方案,隨后方案將進(jìn)入招標(biāo)階段,由企業(yè)高層與業(yè)主共同選擇最優(yōu)方案,由此可以保障總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置最符合業(yè)主需求,且不影響工程質(zhì)量。由此可見(jiàn),通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)方法可以避免總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置等設(shè)計(jì)規(guī)劃因素對(duì)造價(jià)的影響。
2.2.2成立成本評(píng)估審核部門
實(shí)際上,上述設(shè)計(jì)招標(biāo)策略是一種從主觀思想上判斷方案造價(jià)是否合理的方法,但在客觀角度上方案造價(jià)的合理性就需要通過(guò)其他方法來(lái)考究。針對(duì)這一點(diǎn),本文建議工程企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立成本評(píng)估審核部門,在設(shè)計(jì)招標(biāo)開(kāi)展之前,對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置等設(shè)計(jì)規(guī)劃方案進(jìn)行審核、評(píng)估,客觀判斷其中造價(jià)是否合理。此外,關(guān)于評(píng)估審核部門成立要求,應(yīng)當(dāng)結(jié)合方案涉及專業(yè)來(lái)組織相關(guān)人員,例如當(dāng)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置方案涉及水電、建筑結(jié)構(gòu)專業(yè),則評(píng)估審核部門中就要有相關(guān)的專業(yè)人員,否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)客觀評(píng)估、審核。
2.2.3強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析
在設(shè)計(jì)階段,必須先確認(rèn)所有與造價(jià)成本有關(guān)的工程內(nèi)容、質(zhì)量要求,例如建筑結(jié)構(gòu)選型、工程材料的技術(shù)規(guī)格和要求、環(huán)保措施等,在這一條件下,通過(guò)上述策略可以確保成本達(dá)到當(dāng)前最低,但實(shí)際上施工規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中是否存在多余的工程部分,也會(huì)導(dǎo)致多余造價(jià)產(chǎn)生,針對(duì)這一點(diǎn)就需要采用強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析來(lái)開(kāi)展造價(jià)管理。強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析中,首先參考施工要求,分析所有工程內(nèi)容的必要性,如果發(fā)現(xiàn)某工程內(nèi)容不必要?jiǎng)t及時(shí)刪除,其次在分析所有工程內(nèi)容的質(zhì)量要求必要性,如果不必要?jiǎng)t相同處理。
3結(jié)語(yǔ)
本文主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制策略進(jìn)行了分析,分析為了避免盲目性,先闡述了設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)存在影響的因素,且分析了各因素的影響表現(xiàn),通過(guò)距離驗(yàn)證了重要性。其次針對(duì)分析得到的問(wèn)題,提出了相關(guān)控制策略,分析了各項(xiàng)策略的應(yīng)用方法。通過(guò)本文研究可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制水平。
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作者:溫周平 單位:長(zhǎng)春吳中地產(chǎn)有限公司
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