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眾所周知的，房建項目設計階段所進行的成本控制工作是最核心的，無論是項目施工方案，還是具體的技術(shù)設計，對于整個項目成本都有著重要的影響。在設計環(huán)節(jié)的成本控制工作最主要還是要落實到房地產(chǎn)建設項目的標準的制定以及相關(guān)方案的選取。比如在制定建設標準的時候，建筑中處于中低端的外墻能夠使用涂料，而需要達到中斷標準的能夠使用外墻面磚，再要求高端一些能夠使用玻璃或者是石材幕墻?？偟膩碚f，房地產(chǎn)建筑的裝修和相關(guān)配置標準，周邊環(huán)境的營造都直接關(guān)系著項目的成本造價，如果所制定的標準過高超過了限制，或者是成本太低的話，都不能夠取得最良好的投資效果。因此，在房建項目的設計階段的前期就應該合理的選擇具體設計的標準，同時在設計階段所確定的方案也直接影響著項目成本控制工作，即便是同等面積的房屋建筑，它們所具有的基底面積有所差異，樓層、建筑平面以及樣式等因素都和項目成本息息相關(guān)。在實際的操作中，建筑方案還需要考慮到實際的應用和規(guī)劃等方面的需求。建筑項目的設計還會間接性的影響到承建商所執(zhí)行的施工設計方案，比如腳手架、運輸設備、施工現(xiàn)場的道路等等，這些并不由建設單位來負責，但是如果在具體的施工過程中需要，承建商往往會將其納入到整體的施工報價中去，從而間接性的影響到房建項目成本，比如有的情況下項目的尾期要安裝扶梯，而吊車需要從房屋的頂部上方，而方案設計并沒有考慮到吊車的負荷問題，由于這部分在設計方案鐘的卻是，就需要提升項目的成本費用來實現(xiàn)對吊車的加固。要優(yōu)化項目設計，房地產(chǎn)企業(yè)能夠采用設計招標的方式，來選取出最合適最優(yōu)秀的設計方案，努力的實現(xiàn)建筑方案和經(jīng)濟方面的相互協(xié)調(diào)，盡量的要將建筑項目的主題以及相應的配套設施統(tǒng)一起來，實現(xiàn)共同招標，在招標的過程中需要選擇一些信譽較高、實力較強的設計企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)還能夠通過限額設計，來對項目成本進行有效地控制，逐漸的完善設計經(jīng)濟責任制。項目設計人員需要熟練地了解各種材料的市場價格以及預算價格，能夠較為精確的統(tǒng)計出項目預算定額以及費用定額，再根據(jù)項目的實際投資來進行規(guī)劃和設計，最后給出初步的設計和概算設計施工圖，盡量的保證項目預算的準確度。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)在設計階段，需要充分的結(jié)合實際建設情況，在保證項目質(zhì)量的前提下，提前對于項目實施過程中可能遇到的困難進行預先估計，設計出相應的解決措施，在最大程度上降低材料設備的花費和消耗，減短項目周期，從而贏取更多的效益。

工程招標投標過程中的成本控制

房地產(chǎn)建設項目的招標過程會涉及到很多方面，包括有技術(shù)、預決算以及銷售等多個層次，進行招投標工作要求有著較高的專業(yè)性、經(jīng)濟性和針對性要求，企業(yè)應該嚴格控制項目的投招標工作，能夠更好地控制項目的成本造價。在投標招標階段，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用的是定額或者是清單計價的方式，招標中合同總價能夠采用總價包干的方式，如果考慮到市場環(huán)境所帶來的風險，也能夠通過優(yōu)先包干的方式，這樣能夠?qū)㈨椖康娜斯ぁ⒉牧细鶕?jù)市場的變化而進行調(diào)整。總價包干的方式一大好處就是能夠在前期就大概確定整個項目的實際成本，如果發(fā)現(xiàn)了偏差能夠在項目的后期采用一定的彌補措施，也大大減少了后期階段結(jié)算的工作量。

首先房地產(chǎn)企業(yè)應該合理的調(diào)節(jié)項目工期、質(zhì)量和成本之間形成的關(guān)系，對于項目施工方案要進行嚴格篩選和比較，從整體上看房建項目的最基本目標就是為了在最短的工期內(nèi)，憑借最低的成本來保障最高的質(zhì)量，但是這明顯是很難以實現(xiàn)的。因為工期、成本以及質(zhì)量三者之間是互相影響，相互統(tǒng)一的。房地產(chǎn)企業(yè)在制定工程項目建設目標的時候，需要對于項目投標的各種方案同時在經(jīng)濟和技術(shù)方面進行類比和評估，最終在確定出最合理的建設方案，科學的運用人力物力和相關(guān)建設資源。招標投標過程是形成合同經(jīng)濟文件的重要階段，在招標的時候房地產(chǎn)企業(yè)需要注重對于經(jīng)濟標進行分析，要避免出現(xiàn)不平衡報價的現(xiàn)象，同時充分的考慮到相應的技術(shù)標分析所給出的施工組織設計，來評估投標人員所采用的技術(shù)標準是否合理，再反過來知道經(jīng)濟標的計價。

其次，房地產(chǎn)公司需要制定出詳細的招標投標文件。在開展招標工作的時候，企業(yè)所給出的招標文件應該包含有所有的基本內(nèi)容，比如招標須知、合同規(guī)范、合同格式、技術(shù)標準、合同協(xié)議條款、投標文件參考格式等等，企業(yè)還應該提供項目的工程最清單，這是投標招標工作參考文件的重要組成部分。再次，企業(yè)需要和承建商簽訂嚴格的施工承包合同。在施工階段通過合同來加強管理，才能夠更好地保障合同報價的合法性和合理性，能夠在很大程度上減少在履行合同過程中雙方產(chǎn)生的糾紛，能夠切實的維護雙方的利益，從而有效地對于項目成本進行控制。建設單位通常能夠聘請信譽較高的咨詢公司來制定出嚴密合理的招標文件以及合同文本，尤其是合同中所涉及到的經(jīng)濟條款，能夠避免在合同執(zhí)行階段中所可能出現(xiàn)的，承建單位以種種借口來進行的多樣式的索賠。比如在工程后期承建單位通常會以工期原因作為理由來提高工程費用，但是如果在合同條款內(nèi)已經(jīng)充分的考差了場地因素，要求承建單位在投標的時候就進行充分的考察，那么在項目后期階段無論承建單位采用什么樣的措施或者是進行現(xiàn)場材料的轉(zhuǎn)運，這些問題都不會屬于調(diào)整報價的內(nèi)容之內(nèi)，這樣能夠良好的避免項目費用的增長。在雙方簽訂合同之后，需要落實好合同文件的管理工作，合同文件以及合同的補充協(xié)議等等具有法律效力的有關(guān)文件需要得到妥善的保存，企業(yè)需要對于合同的執(zhí)行情況開展跟蹤和動態(tài)分析，在分析結(jié)果的基礎上采用相應的措施。近些年來，有關(guān)于索賠的案例時有發(fā)生，但是并沒有出現(xiàn)很有的反索賠事件，很多房地產(chǎn)企業(yè)將工作的重點放在了如何處理承建單位的索賠工作上，并沒有注重對于反索賠條款的學習和應用。比如承建單位由于沒有采用適當?shù)拇胧┒鴮е碌墓て谘诱`等等，建設單位都能夠收集相應的證據(jù)，來落實反索賠工作。

項目施工階段的成本控制

項目施工階段是整個房建項目的核心環(huán)節(jié)，在這一階段中所投入的人力物力都是相當巨大的，但是施工階段也是房地產(chǎn)項目能夠獲得相應的社會效益和經(jīng)濟效益的前提。施工階段的成本控制效果是非常顯著的，在整個房建項目中所占據(jù)的比例是很龐大的，企業(yè)在項目施工階段不僅需要注重控制施工階段的進度和質(zhì)量，還需要加強管理施工過程中所消耗的工程成本，來獲取更高的效益。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格控制施工材料的采購工作，在整體項目成本控制中材料價格控制占了大頭，材料費在施工階段是最主要的花費，通常都會占據(jù)了預算費用的七成左右，大約是直接費的八成。因此在項目施工階段控制材料價格是非常必要的，需要嚴格的根據(jù)合同中所指定的標準來控制施工單位的材料用量，科學的確定材料價格，才能夠有效地控制項目成本。

房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴格的控制變更，使得整個項目的預算能夠在合理的范圍之內(nèi)浮動變化。在施工階段中可能造成變更的因素是多元化的，比如由于施工圖的設計過于粗糙而使得無法施工，或者是由于采購材料的規(guī)格并不符合于設計方案，這些多方面的問題都可能對于項目成本造價帶來一定的影響。顯然易見在施工過程中所造成的變更同樣會直接影響到項目費用的波動，因此企業(yè)應該盡量的提前實現(xiàn)這種類型的變更，才能夠避免不必要的經(jīng)濟損失?，F(xiàn)場簽證工作的加強也是非常必要的，首先企業(yè)應該判定這是屬于增加類別還是屬于減少類別，對于增加類需要進行評估其帶來的效果是否值得付出該成本，對于承建單位所提出的降低成本的建議，如果采用了能夠給予一定的獎勵。比如一個房屋精裝修的工程，在主要的砌體完成之后，裝修的設計方案進行了改動，需要對于房間的布局進行整改，這就意味著整個項目需要增加房屋內(nèi)墻砌體進行建設和拆卸的工作量，如果現(xiàn)場的變更能夠及時，就能夠在很大程度上避免出現(xiàn)這種問題。畢竟房建項目是一個復雜的整體，需要多個專業(yè)來進行相互協(xié)作，才能夠形成一個有機的整體，而這個協(xié)調(diào)工作就需要建設單位來負責。

為了避免項目后期所出現(xiàn)的不必要返工，需要注重變更實施的及時性，特別是針對于不同分包單位所負責的工作內(nèi)容，在工程項目中這種事例都很多的，畢竟房建項目需要多種專業(yè)來相互協(xié)調(diào)完成，必然會存在一些不和諧的地方，它們之間的協(xié)調(diào)需要建設單位來進行統(tǒng)一管理。企業(yè)需要加強現(xiàn)場經(jīng)濟簽證的管理，注重簽證的準確定、客觀性以及及時性，需要嚴格的根據(jù)現(xiàn)場具體情況來進行簽證，要絕對避免出現(xiàn)在事后補簽的情況，特別是隱蔽的工程部分。同時為了減少不必要爭議，全面的掌握項目造價的變化，在施工階段現(xiàn)場施工管理工作是非常必要的，建設單位需要根據(jù)施工圖來督促施工工作，對于那些由于變更而帶來的費用波動，需要盡量的督促施工單位做好相應的文件記錄，盡快的辦理相關(guān)簽證，要避免在以后出現(xiàn)無證可查的現(xiàn)象，避免出現(xiàn)相互推卸責任的情況，而使得項目的結(jié)算工作出現(xiàn)糾紛，帶來嚴重的經(jīng)濟損失。在施工階段對于現(xiàn)場簽證的管理是實現(xiàn)成本控制的重點所在。

項目結(jié)算階段的成本控制

項目的結(jié)算是整個工程成本控制工作的最后一個環(huán)節(jié)，雖然說在這個階段整個項目的實體工作已經(jīng)基本完成，成本項目也都已經(jīng)發(fā)生了，但是在房建項目中仍然存在有很多經(jīng)濟方面的問題需要進行進一步的暴露來解決，在結(jié)算的過程中承建單位才會整體的提出，比如像工期索賠等問題。而且在結(jié)算階段，由于合同條款中存在的不嚴密也會帶來一些活口引起的索賠等等。因此，在結(jié)算過程中企業(yè)需要全面的收集項目的過程資料，結(jié)合具體的工程施工技術(shù)標準，按照雙方簽訂合同中的條款來解決這些出現(xiàn)的問題。在工程進入到竣工階段開始結(jié)算的時候，建設單位應該分配審核人員來根據(jù)施工合同的相關(guān)規(guī)定來開展工程結(jié)算工作，對于預算之外的費用要進行嚴密的控制，并沒有按照施工圖紙來完成的工作量還有沒有按照規(guī)定來制定的施工簽證，都需要進行核減費用。對于項目工作量的審核需要結(jié)合具體的施工承包合同標準，在施工過程中發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證要進行嚴格的審核，要避免出現(xiàn)多算或者是不按照規(guī)則來計算的現(xiàn)象。首先，建設單位需要制定出一份完成的結(jié)算書以及具體的材料用量明細文件，同施工單位所提供的結(jié)算書中所提及的材料明細表進行相互比較和審核，這樣能夠更為客觀和準確的開展計量審核工作。同時，在進行結(jié)算審核的過程中需要注重被審核項目的單價、數(shù)量、總價，還需要注重結(jié)算書中程度以及分項的準確性。在招標時所采用的施工圖紙之外所發(fā)生的工程量變更還有工程量清單漏項，或者是計算所帶來的誤差要聯(lián)系具體的現(xiàn)場情況來開展相應的分析和計算。

總而言之，在市場經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，房建項目進行成本控制工作是非常復雜的，受到很多方面因素的影響，這就對于現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)提出更好的要求。房地產(chǎn)建設項目的成本包含了工程的前期費用、建筑安裝費用，還有政府規(guī)定的稅費等等，本文通過對于房建項目影響較大的設計環(huán)節(jié)、招標投標環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)以及竣工環(huán)節(jié)的成本控制展開了較為深入的分析，希望能夠?qū)τ诂F(xiàn)代房建項目的發(fā)展起到一定的指導作用。建設單位要開展成本控制工作不僅要注重其全面性，同時還需要學會有所側(cè)重，要充分的結(jié)合項目建設過程中多種資源要素開展分析，在最大程度上提升投資所帶來的經(jīng)濟效益和社會效益，保證企業(yè)的盈利水平。

作者：江開洪單位：中國水利水電第二工程局有限公司