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摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)階段，如何適應(yīng)新常態(tài)成為每一個(gè)企業(yè)需要面對(duì)的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在結(jié)束了高速發(fā)展的黃金十年后，如何在新常態(tài)中生存和突圍，需要進(jìn)行深刻的思考和戰(zhàn)略布局。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；中小房企；經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

任何事物的發(fā)展都要遵循客觀規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是如此?？陀^規(guī)律顯示經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展到一定階段，會(huì)由高速增長(zhǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)。在經(jīng)歷了改革開(kāi)放高速發(fā)展的三十年后，近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸呈下降趨勢(shì)。2014年5月在河南考察時(shí)指出：“我國(guó)發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，我們要增強(qiáng)信心，從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)?！边@是中央領(lǐng)導(dǎo)人首次以“新常態(tài)”描述新周期中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

一、何謂“新常態(tài)”

所謂常態(tài)，就是正常的、常規(guī)的狀態(tài)；新常態(tài)，就是經(jīng)過(guò)一段不正常的狀態(tài)后重新恢復(fù)正常狀態(tài)，就是不同以往、相對(duì)穩(wěn)定、符合一般規(guī)律的狀態(tài)。這是一種不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本告別結(jié)構(gòu)不合理的高能耗發(fā)展階段，進(jìn)入一個(gè)與過(guò)去三十多年高速增長(zhǎng)期截然不同的，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的新階段。資料顯示我國(guó)的GDP增速?gòu)?012年起已經(jīng)開(kāi)始回落，2012年為7.7%、2013年7.7%、2014年為7.3%、2015年為6.9%，首度跌破7%。進(jìn)入中速發(fā)展周期后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)呈現(xiàn)出新的一些特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)等。生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的農(nóng)業(yè)和制造業(yè)比重會(huì)有所下降，服務(wù)業(yè)比重將會(huì)有所上升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更多地依靠第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”

在這樣的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的思路，已由行政干預(yù)手段轉(zhuǎn)變?yōu)閳?jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。政府大力簡(jiǎn)政放權(quán)，市場(chǎng)活力進(jìn)一步釋放。

1.房地產(chǎn)低速增長(zhǎng)將為常態(tài)。

近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷多次漲落，自2014年底進(jìn)入新一輪的回落期后，雖然在去年多次降息降準(zhǔn)和一系列利好政策的刺激下有小幅升溫的跡象，卻難見(jiàn)全面攀升的局面?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了發(fā)展的黃金十年，進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)。

2.我國(guó)經(jīng)過(guò)近二十年的高速發(fā)展，大部分居民的住房需求得到滿足

購(gòu)房觀念逐漸回歸理性，房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已過(guò)，在經(jīng)歷瘋長(zhǎng)以后，行業(yè)將進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展階段。今后的房地產(chǎn)行業(yè)將以品質(zhì)、環(huán)境、綠色環(huán)保、智能和物業(yè)服務(wù)為中心展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

3.房地產(chǎn)有效需求和理性消費(fèi)將進(jìn)一步放大和提高。

新常態(tài)和一系列的反腐舉措有效抑制了投資購(gòu)房，促進(jìn)了房地產(chǎn)有效需求的進(jìn)一步提升。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度執(zhí)行和將來(lái)房產(chǎn)稅的開(kāi)征，將導(dǎo)致炒房現(xiàn)象減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以剛需和改善型居住為主，理性需求和理性消費(fèi)將成為新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的主流。

4．市場(chǎng)將更加規(guī)范和公平。

新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在新一屆政府勵(lì)精圖治下市場(chǎng)進(jìn)一步理順和回歸經(jīng)濟(jì)規(guī)律本質(zhì)，簡(jiǎn)政放權(quán)和法制的逐步完善，會(huì)杜絕各種不正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行為，行業(yè)將進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的正常階段，市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)手段將發(fā)揮真正的調(diào)節(jié)作用。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

所謂新常態(tài)，即告別過(guò)去經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過(guò)程中一些粗放行為的新的發(fā)展模式，而且不會(huì)是一個(gè)短期行為，因此經(jīng)濟(jì)新常態(tài)使得房地產(chǎn)企業(yè)將面對(duì)不同以往的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，需要認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的特點(diǎn)，通過(guò)轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)對(duì)新常態(tài)。

1.重新規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素。如果戰(zhàn)略選擇出現(xiàn)偏差，那么企業(yè)可能在某一段時(shí)間里具有一定活力，但最終卻很難長(zhǎng)久的存在，逐漸被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)所淘汰。新常態(tài)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將擁有更加完善的市場(chǎng)機(jī)制，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好新的戰(zhàn)略布局。要重新研究以往高速增長(zhǎng)趨勢(shì)下掩蓋的矛盾與風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃新的發(fā)展戰(zhàn)略，保持戰(zhàn)略平常心，更加注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，找出新常態(tài)下企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.推行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的資本密集型行業(yè)，資金需求量大、周轉(zhuǎn)慢的特性決定了在新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)要盡快轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，必須著力提升經(jīng)營(yíng)水平，快速完成資金積累，加快向綜合型企業(yè)轉(zhuǎn)型。比如說(shuō)可以向持有商業(yè)租賃領(lǐng)域進(jìn)行拓展，商業(yè)租賃業(yè)務(wù)資源豐富、業(yè)態(tài)多樣是可以作為中小房企未來(lái)發(fā)展的方向之一。通過(guò)對(duì)商業(yè)租賃的深入拓展逐步引入電子商務(wù)等信息技術(shù)，大力發(fā)展租賃衍生服務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益兩方面的持續(xù)快速增長(zhǎng)。

3.研究和細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)適宜的產(chǎn)品

新常態(tài)下，城鎮(zhèn)化發(fā)展將成為新的引擎和發(fā)展動(dòng)力，中國(guó)的現(xiàn)代化必然伴隨著城鎮(zhèn)化?？萍紕?chuàng)新發(fā)展、戶籍改革政策落實(shí)和“二胎”開(kāi)放的人口紅利等需要房地產(chǎn)企業(yè)充分研究市場(chǎng)，更多的關(guān)注客戶需求，注重產(chǎn)品的差異化，找到新的目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出對(duì)路的產(chǎn)品。隨著居民收入的不斷提高和觀念的轉(zhuǎn)變，必將促進(jìn)廣大民眾向其他房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)轉(zhuǎn)移，旅游地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、度假地產(chǎn)及其配套的相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)必將需求大增。因此對(duì)新常態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，勢(shì)必可以挖掘出更多的新業(yè)態(tài)和新機(jī)會(huì)。

4.發(fā)揮品牌效應(yīng)

企業(yè)的品牌是企業(yè)影響力擴(kuò)展、促進(jìn)企業(yè)再發(fā)展的基石。中小房企加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，以品牌影響力擴(kuò)展促進(jìn)企業(yè)和業(yè)務(wù)更好發(fā)展，構(gòu)建品牌與發(fā)展的良性互動(dòng)關(guān)系。

5.園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

根據(jù)我國(guó)深化經(jīng)濟(jì)改革“調(diào)結(jié)構(gòu)”的要求，主城區(qū)企業(yè)退城進(jìn)園勢(shì)在必行，這就為房企轉(zhuǎn)向工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了商機(jī)。工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)可以采取租賃、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、股份制產(chǎn)權(quán)合并等模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

6.參與政府PPP模式合作項(xiàng)目

PPP模式是指政府以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目為依托使用民間資本、與企業(yè)合作的一種新型項(xiàng)目融資模式。政府以經(jīng)營(yíng)特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，與企業(yè)之間形成合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系。隨著政府在民生、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面的投入加大，PPP模式發(fā)展前景看好。

7.養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)在地產(chǎn)界是一個(gè)非常熱炒的詞匯。我國(guó)步入老齡化社會(huì)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的老齡人口有2億之多，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的是一個(gè)萬(wàn)億元的大蛋糕。房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是深化布局的一個(gè)重要契機(jī)，中小房企可以布局三、四線城市養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，企業(yè)的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與選擇是企業(yè)最重要的決策，戰(zhàn)略的正確性影響了企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在變化迅速的環(huán)境中，企業(yè)應(yīng)該采取主動(dòng)積極的戰(zhàn)略行動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)的每一階段，集中運(yùn)用資源分析和適應(yīng)環(huán)境的變化，持續(xù)地培植未來(lái)所需要的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能及時(shí)把握機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)

[1]　王軍武，蒙銳.淺談新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[J].國(guó)外建材科技，2005（，5）：113-116

作者：趙陽(yáng) 單位：萬(wàn)合集團(tuán)邯鄲天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司