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摘要：利用1996年第一季度至2006年第四季度的數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證分析主要運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件SPSS13.0對(duì)變量一年期貸款利率，貨幣量，國房景氣指數(shù)進(jìn)行回歸分析。得出了貨幣政策影響房地產(chǎn)市場發(fā)展，其中貨幣供應(yīng)量教利率對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展更為顯著的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：貨幣政策；利率；貨幣供給；國房景氣指數(shù)

利率政策是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，是一個(gè)國家調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，而調(diào)整貸款利率，控制貨幣供應(yīng)量的變化是貨幣政策的重要工具。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開銀行。使得貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有非常重要的影響。

1貨幣政策與房地產(chǎn)市場理論

1.1利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

利率變動(dòng)可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。凱恩斯在《通論》中以需求為中心，論證了投資需求由利率和資本邊際效率決定。凱恩斯認(rèn)為當(dāng)資本邊際效率一定時(shí)，利率下降能刺激投資增加，但到底能增加多少又取決于利率彈性系數(shù)的大小。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高決定了對(duì)銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率上升既會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給即投資，因?yàn)槔噬仙龑?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，而同時(shí)利率的上升導(dǎo)致按揭消費(fèi)者償還貸款的增加。比如購買一套60萬的住房，按7成20年按揭計(jì)算，即首付18萬，余下的42萬靠銀行貸款。貸款利率為5.22％時(shí)，每個(gè)月需要還款2823.11元，如果利率上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)為6.22％時(shí)，每月需要還款3062.56元，則每月多還款239.45元。如果利率再上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)到7.22％，每月需要還款3311.95元，每月多還款488.84元。可見利率變化顯著地影響消費(fèi)者需求的變化，又進(jìn)一步來影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時(shí)情況相反即利率下降，住房貸款成本費(fèi)用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升。

1.2貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

貨幣供給量的變化通過中央銀行公開市場操作，再貼現(xiàn)和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會(huì)改變銀行的存款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時(shí)影響消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過影響有效需求來影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。當(dāng)實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策即貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下，貸款的能力增強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策相對(duì)穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。房地產(chǎn)價(jià)格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減少時(shí)，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。

1.3匯率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

匯率是指本國貨幣與外國貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國貨幣升值時(shí)，進(jìn)口大幅增加，利率下降，投資回報(bào)率相對(duì)較高時(shí)會(huì)吸引海外投資者到本地市場，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。目前我國匯率實(shí)行盯住美元的固定匯率制度，所以匯率對(duì)產(chǎn)品市場，貨幣市場和國際收支影響很小，導(dǎo)致匯率變化對(duì)我國銀行貸款利率影響也很有限，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的變動(dòng)效果。

我國貨幣政策主要通過以上三個(gè)途徑來影響房地產(chǎn)市場，本文主要從利率和貨幣供應(yīng)量兩個(gè)方面出發(fā)來實(shí)證和計(jì)量分析其影響。

2實(shí)證分析

2.1利率變化與房地產(chǎn)市場變化

針對(duì)1995年，1996年通貨膨脹達(dá)到16.7％，8.9％。以及有效需求的不足，央行采取了穩(wěn)健的貨幣政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，從1995年開始，存款利率由1995年7月1日的12.06％到2002年2月21日的5.31％。先后9次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)了6.75％，另一方面名義存款利率從10.98％調(diào)到了1.98％。達(dá)9％存款利率的下調(diào)，降低了貨幣資產(chǎn)收益率，使得投資者增加非貨幣資產(chǎn)的比例，使房地產(chǎn)投資需求增加。

2.2貨幣供應(yīng)量變化與房地產(chǎn)市場變化

適當(dāng)增加貨幣供應(yīng)量，加大金融對(duì)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，是我國貨幣政策的核心內(nèi)容，我國法定存款準(zhǔn)備金率從1998初13％調(diào)到6％，降幅7％。雖然2003-2006三次上調(diào)但仍維持較低的歷史水平。

3計(jì)量分析

3.1數(shù)據(jù)說明

計(jì)量軟件SPSS13.0分析中所采用的數(shù)據(jù)全部來自中國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，中國發(fā)展與改革委員會(huì)網(wǎng)站，CCER金融經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫。中國人民銀行官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)樣本期為1996年第一季度至2006年第四季度。自變量為一年期名義貸款利率I和廣義貨幣供給量M2，因變量為當(dāng)年的房地產(chǎn)投資總額REI(RealEstateInvestment)。本文統(tǒng)計(jì)分析軟件為SPSS13.0。

3.2回歸分析

以1995-2006年全國貨幣供給量M2為自變量X1,以當(dāng)年年末完成的房地產(chǎn)投資總額為因變量Y，用SPSS13.0進(jìn)行回歸分析，檢驗(yàn)兩者的線性關(guān)系。

從回歸分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通過了統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，回歸系數(shù)通過了t檢驗(yàn)，F(xiàn)=364.763,Rsquare=0.973,即自變量與因變量的回歸模型可以97.3％地解釋因變量的變異性，說明模型擬合比較成功，說明中國全年貨幣供應(yīng)量和對(duì)應(yīng)的當(dāng)年房地產(chǎn)投資總額之間有顯著的性線關(guān)系，估計(jì)回歸方程為：

Y=-2304.432+0.060X1即REI=-2304.432+0.060M2

以1995-2006年的一年期名義貸款利率為X2，以當(dāng)年年末完成的房地產(chǎn)投資總額為因變量Y，用SPSS13.0進(jìn)行回歸分析，檢驗(yàn)兩者的線性關(guān)系。

從回歸分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通過了統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，回歸系數(shù)通過了t檢驗(yàn)，F(xiàn)=4.969,Rsquare=0.332,即自變量與因變量的回歸模型可以33.2％地解釋因變量的變異性，說明模型擬合基本成功，說明名義貸款利率為和對(duì)應(yīng)的當(dāng)年房地產(chǎn)投資總額之間有基本顯著的性線關(guān)系，估計(jì)回歸方程為：

Y=18212.114.432-1471.713X2

即REI=8212.114.432-1471.713I

通過以上分析，可以看出貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資額的模型擬合較貸款利率和房地產(chǎn)投資額模型強(qiáng)，這是因?yàn)槔首饔梅康禺a(chǎn)市場的相對(duì)滯后性和被動(dòng)性。利率作為一種二級(jí)調(diào)控手段，它的變動(dòng)需要其他相關(guān)變量作用于市場，因此要一段時(shí)間后才能看見效果。但是從回歸方程上我們可以肯定利率和房地產(chǎn)投資的負(fù)相關(guān)趨勢。

最后，我們同時(shí)考慮利率和貨幣供應(yīng)量的共同作用對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響來進(jìn)行回歸分析，相應(yīng)的貨幣供應(yīng)量為X1，一年期名義貸款利率為X2，因變量為Y為房地產(chǎn)投資總額，進(jìn)行回歸，結(jié)果如下：

ModelunstandardizedCoefficientsstandardizedcoefficientsBstd.ErrorBetatsig

(Constant)貨幣供應(yīng)量名義利率-7672.799.069546.839677.513.00265.4661.136.214-11.32544.3088.353.000.000.000aDependentvariable：房地產(chǎn)投資總額

結(jié)果顯示，在兩個(gè)自變量共同作用下依然能對(duì)房地產(chǎn)投資市場起比較好的解釋作用。線性回歸方程為：

Y=-7972.799+0.69X1+546.839X2即REI=-7972.799+0..69M2+546.839I

t統(tǒng)計(jì)量(-11.325)(44.308)(8.353)

但是貸款利率對(duì)房地產(chǎn)投資的邊際效用卻與單因素回歸模型相比產(chǎn)生了巨大的變化，造成這種原因可能是貨幣供應(yīng)量與貸款利率有一定的多重共線性，我們對(duì)貨幣供應(yīng)量X1與貸款利率X2的相關(guān)性進(jìn)行分析：

X1-X2相關(guān)性Correlations

名義利率貨幣供應(yīng)量

名義利率pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N112-.696*.01212

貸幣供應(yīng)量pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N-.696*.01212112

Correlationissignificantatthe0.05level（2-tailed）

結(jié)果顯示貨幣供應(yīng)量X1與貸款利率X2確實(shí)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，即隨著一年期貸款利率的降低，貨幣供應(yīng)量存在明顯的上升趨勢，這也說明利率回歸的滯后性，央行通過改變利率從而改變貨幣供應(yīng)量來調(diào)控市場。貸款利率的上升會(huì)降低商業(yè)銀行之間的貸款需求，降低了貨幣的流動(dòng)性，從而抑制派生存款的產(chǎn)生，造成市場上可貸資金的減少,同時(shí)對(duì)企業(yè)來講，提高貸款利率會(huì)降低企業(yè)的預(yù)期利潤率，從而不愿意貸款。從而會(huì)使銀行的實(shí)際貸款低于其本身的貸款能力，造成超額準(zhǔn)備金的增加，最終導(dǎo)致了貨幣供給量的減少。所以我們在觀察影響房地產(chǎn)投資市場的變化因素時(shí)，可以以前兩個(gè)回歸分析為依據(jù)，分別觀察利率和貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。同時(shí)，我們從前面的回歸方程可以看出預(yù)測與理論分析是一致的，且貨幣供應(yīng)量每變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資額將正向變動(dòng)0.060個(gè)百分點(diǎn)；利率對(duì)房地產(chǎn)投資也有一定的影響力雖然不如貨幣供應(yīng)量影響明顯，但總的來說與房地產(chǎn)投資變動(dòng)是同步的，兩者之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。

4結(jié)語與建議

(1)貨幣政策可以影響房地產(chǎn)市場，抑制和加速房地產(chǎn)價(jià)格的變化，房地產(chǎn)投資。但就回歸分析擬合效果看，通過改變貨幣供給量更能直接地影響房地產(chǎn)市場。

(2)由于對(duì)貨幣供給量與利率的相關(guān)性檢驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)兩者有明顯的負(fù)關(guān)系，當(dāng)給房地產(chǎn)市場降溫時(shí)，央行在降低貨幣供給量的同時(shí)，逐步提高利率水平，效果更明顯。此外，嚴(yán)格控制投資和投機(jī)的信貸資金供給，減少投資和投機(jī)資金數(shù)量，以使引導(dǎo)房價(jià)理性回歸，有效地控制近幾年房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格過快增長所帶來的負(fù)面作用。

(3)加大公積金覆蓋面，提高金融市場透明度。公積金制度有利于降低購房成本，對(duì)投機(jī)購房有抑制作用。有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，而提高金融市場透明度有利于減少信息不對(duì)稱性。地方銀行為了吸引更多客戶往往降低審核資質(zhì)，造成中央政策緊地方政策松的局面，不利于政策的執(zhí)行力度。

參考文獻(xiàn)

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