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本文作者：李毓珂作者單位：長春市格拉默車輛內(nèi)飾公司

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性，帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。由于我國內(nèi)部控制及風(fēng)險管理的發(fā)展，并不像美國的內(nèi)部控制及風(fēng)險管理的歷史，無論從實踐還是理論都有一個自然的內(nèi)生性的認識和體驗過程。基礎(chǔ)性的內(nèi)容在實踐中尚未完全消化吸收，新的觀念和做法卻在不斷的推出，并且是由外而內(nèi)的生硬的植入。一定程度上影響向了對最為基本的觀念的理解和把握，以及方法的有效吸收和利用。隨著房地產(chǎn)市場進入后危機和后暴利時代，房地產(chǎn)企業(yè)也將進入精細化開發(fā)和精細化管理時期。目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理現(xiàn)狀是：首先，聽天由命式的應(yīng)對策略。管理者尚未意識到企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)需要進行科學(xué)有效的管理。聽天由命式的應(yīng)對風(fēng)險其實也是一種風(fēng)險應(yīng)對策略，只不過是最差的風(fēng)險應(yīng)對策略。其次，管理者尚未意識到建立風(fēng)險評估，應(yīng)對機制主要是管理層的責(zé)任。通常他們區(qū)分不開企業(yè)層面管理工作和部門的業(yè)務(wù)流程層面的工作，較低部門的業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制無法規(guī)避或降低影響企業(yè)生存發(fā)展的戰(zhàn)略性的系統(tǒng)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，大型房地產(chǎn)業(yè)，上市房地產(chǎn)公司如萬科、中海等公司業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制制度較完善健全，并在實踐巾得到遵循。這可以從公開發(fā)表的上市公司年報等信息資料中得到印證，當然這也是證監(jiān)會的要求。但對于眾多的是小型房地產(chǎn)業(yè)來說，由于規(guī)模等客觀條件的限制，業(yè)務(wù)流程層面的內(nèi)部控制制度正在建設(shè)完善中，企業(yè)間存在較大差別，流程的控制水平不一，更談不上戰(zhàn)略層面的風(fēng)險管理。再次，管理者缺乏對風(fēng)險管理知識和應(yīng)對風(fēng)險技術(shù)的了解和掌握。管理者管理企業(yè)依靠的更多的是過去的個別經(jīng)驗。一般情況下，從戰(zhàn)略制訂到日常經(jīng)營的管理層的決策都會帶來不確定性，產(chǎn)生機會的同時也產(chǎn)生風(fēng)險。當管理層制訂戰(zhàn)略和目標，去追求增長和報酬目的的同時，缺乏考慮與相關(guān)風(fēng)險之間的平衡，很少注意企業(yè)愿意承擔(dān)風(fēng)險的水平一風(fēng)險容量。有些戰(zhàn)略的制訂僅考慮增長和報酬，沒有意識至《帶來的風(fēng)險已經(jīng)大大超出了企業(yè)風(fēng)險容量。房地產(chǎn)業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)業(yè)在這一點上尤為突出。例如在自有資金有限、房地產(chǎn)市場看好的情況下，盲目進行大規(guī)模的購地、開發(fā)，并未考慮國家房市政策調(diào)整、籌集資金不到位可能帶來的風(fēng)險水平已超出自己的風(fēng)險容量。下面，我們從風(fēng)險管理和內(nèi)部控制中幾個主要的要素出發(fā)，分別闡述在這些要素中存在的共性問題。

1．控制環(huán)境及其存在的問題

控制環(huán)境是影響、制約企業(yè)內(nèi)部控制建立與執(zhí)行的各種內(nèi)部因素的總稱，是實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。它還反映企業(yè)各級管理層對內(nèi)部控制的要求。

l.1治理結(jié)構(gòu)、組織機構(gòu)設(shè)置與權(quán)責(zé)分配

健全的治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置和權(quán)責(zé)分配是建立并實施內(nèi)部控制的基本前提，是影響、制約內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)在這方面具體存在的問題包括；內(nèi)部機構(gòu)設(shè)計不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，導(dǎo)致機構(gòu)重疊、職能交叉。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層職責(zé)權(quán)限不清楚，老板什么事都一個人說了算，不利于風(fēng)險管理與對經(jīng)理層權(quán)力的必要監(jiān)督。

1．2企業(yè)文化

企業(yè)文化是指企業(yè)在經(jīng)營管理過程巾形成的、影響企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和內(nèi)部控制效力的精神、意識和理念。主要包括企業(yè)的整體價值觀，高級管理人員的管理理念、經(jīng)營風(fēng)格與職業(yè)操守，員工的行為守則等。房地產(chǎn)業(yè)在這方面只體存在的問題包括：部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控意識薄弱，執(zhí)行不到位；經(jīng)營者對內(nèi)部控制認識不足，沒有充分認識到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費用，實行一人兼多崗、一崗多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實物監(jiān)控，投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

1.3人力資源政策

房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強、風(fēng)險高、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點，是人才密集型行業(yè)。當前，房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面存在的主要問題包括：從業(yè)人員眾多，但綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才緊缺；選人、用人機制不合理，簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了，而忽略了如何更好的進：行人力資源管理與開發(fā)；引進來人才留不住，原有人才還大量流失；激勵機制不當，員工沒有歸屬感、忠誠度很差。

1．4內(nèi)部審計機構(gòu)設(shè)置

健全內(nèi)部審計機構(gòu)、加強內(nèi)部審計監(jiān)督是營造守法、公平、正直的內(nèi)部環(huán)境的重要保證。內(nèi)部審計是企業(yè)自我獨立評價的一種活動，房地產(chǎn)業(yè)在這方面具體存在的問題包括：有的公司既沒有獨立的內(nèi)審部門，也沒有專業(yè)人員監(jiān)督各部門的業(yè)務(wù)流程是否符合內(nèi)控的要求。崗位職責(zé)分配不合理，不相容職務(wù)未分離。企業(yè)的監(jiān)督機制不健全。目前有很多企業(yè)監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)審部門來實現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財務(wù)部門，與財務(wù)部同屬一入領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計在形式上就缺乏應(yīng)有的獨立性。另外，在內(nèi)審的職能上，很多企業(yè)的內(nèi)部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內(nèi)部稽查、評價內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，內(nèi)審機構(gòu)形同虛設(shè)。

1.5反舞弊機制等

有效的反舞弊機制，是企業(yè)防范、發(fā)現(xiàn)和處理舞弊行為、優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境的重要制度安排。但即使有良好的控制制度也很難避免關(guān)鍵管理人員集體舞弊的情況發(fā)生。

2．風(fēng)險評估及其存在的問題

風(fēng)險是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的一個重要因素。房地產(chǎn)投資開發(fā)是高風(fēng)險高收益的行為，高風(fēng)險有兩種含義：一是成功的概率很低：二是成功的概率不一定低，但一旦失敗，損失慘重。房地產(chǎn)投資顯然更具有高風(fēng)險的第二種含義，其特點是投入大、附加值高、風(fēng)險高。房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險特性主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、投資項目的變現(xiàn)性、期望收益的可能性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類

從可控性看，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩種。

2.1.1系統(tǒng)風(fēng)險

系統(tǒng)風(fēng)險是指由于某種共同因素的影響和變化引起所有房地產(chǎn)價格的下跌或成交量萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)帶來利潤或本金損失的可能性。經(jīng)濟方面的如利率、現(xiàn)行匯率，通貨膨脹，宏觀經(jīng)濟政策與貨幣政策、能源危機、經(jīng)濟周期循環(huán)等。政治方面的如政權(quán)更迭、戰(zhàn)爭沖突等。社會方面的如體制變革、所有制改造等。由于這些因素來自企業(yè)外部，不是房地產(chǎn)企業(yè)能抗拒和回避的，因此又稱為不可回避風(fēng)險。（1）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指政府有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生重大變化或是有重要的舉措、法規(guī)出臺，引起房地產(chǎn)市場的波動，從而給開發(fā)公司帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的控制。為防止房地產(chǎn)市場過熱、房價過高對國民經(jīng)濟的負面影響，政府對本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展通常有一定的規(guī)劃，指導(dǎo)市場的發(fā)展和加強對市場的管理。政策因素對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大的不確定性。在房地產(chǎn)投資過程中，政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，都對房地產(chǎn)開發(fā)公司收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。（2）政治風(fēng)險。一旦發(fā)生政治風(fēng)險，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生。政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資開發(fā)中危害最大的一種風(fēng)險。（3）利率風(fēng)險。利率風(fēng)險是指市場利率變動引起房地產(chǎn)投資收益變動的可能性。一般來說，利率與房地產(chǎn)價格呈反方向變化。市場利率提高時，房地產(chǎn)市場價格就會下降，而市場利率下調(diào)時，房地產(chǎn)市場價格就會上升。（4）通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風(fēng)險。在通貨膨脹情況下，物價普遍上漲，社會經(jīng)濟運行秩序混亂，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的外部條件惡化，隨著商品價格的上漲，開發(fā)成本迅速提高，房地產(chǎn)價格也會上漲，但市場成交量萎縮，引發(fā)其他風(fēng)險。（5）市場供求風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給開發(fā)公司帶來的風(fēng)險。投資者主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差，分析了一時的市場供求形勢，而市場是變化的，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也在不斷變化。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)銷售預(yù)期發(fā)生偏離。（6）經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險。經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場行情周期性變動而引起的風(fēng)險。這種行情變動并非房地產(chǎn)價格的日常波動和中期波動，而是房地產(chǎn)業(yè)行情長期趨勢的改變。房地產(chǎn)行情變動受多種因素的影響，而決定性的因素是一個國家經(jīng)濟周期的變動；隨著世界貿(mào)易一體化進展及經(jīng)濟對外貿(mào)的依賴度加強，國家經(jīng)濟發(fā)展又受到世界經(jīng)濟的影響。經(jīng)濟周期的變化決定了企業(yè)的景氣和效益，從而從根本上決定了房地產(chǎn)市場行情。

2.1.2非系統(tǒng)風(fēng)險

與系統(tǒng)風(fēng)險相對，非系統(tǒng)風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的收益損失的可能性，它通常是由某一特殊的因素引起，可以通過經(jīng)營管理消除掉的風(fēng)險，與整個房地產(chǎn)市場的價格不存在系統(tǒng)、全面的聯(lián)系。因此，非系統(tǒng)風(fēng)險又稱可分散風(fēng)險或個別風(fēng)險，包括運營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等。（1）運營風(fēng)險。運營風(fēng)險是指公司在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，從而開發(fā)公司的預(yù)期收益下降的可能。公司的運營風(fēng)險直接表現(xiàn)在產(chǎn)品滯銷、庫存增加和盈利水平、資產(chǎn)價值的下降等。運營風(fēng)險來自內(nèi)部因素和外部因素兩個方面。企業(yè)的內(nèi)部因素主要有：一是項目投資決策失誤；二是不注意理念、技術(shù)、服務(wù)的更新，在行業(yè)中的競爭實力下降；三是不注重市場風(fēng)險和公司實力，造成開發(fā)資金短缺；四是營銷失誤，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷；五是工程建設(shè)風(fēng)險等。外部因素是公司以外的客觀因素，如競爭對手的實力、市場需求變化等使公司處于相對劣勢地位，引起公司經(jīng)營理水平的相對下降等。（2）財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當、房地產(chǎn)開發(fā)存在資金缺口導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難的風(fēng)險，如果營銷未能與開發(fā)進度同步，財務(wù)風(fēng)險將嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)進度。若出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，公司就面臨生存問題。（3）變現(xiàn)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指投資者在某一時間里需要把投資轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金而導(dǎo)致資產(chǎn)價值損失的風(fēng)險。作為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)是特殊的商品，當價格出現(xiàn)異動，房地產(chǎn)產(chǎn)品變現(xiàn)能力差，造成資產(chǎn)流動性差，引發(fā)收益損失。（4）其他風(fēng)險。主要包括售后服務(wù)、物業(yè)管理風(fēng)險、合同風(fēng)險、自然風(fēng)險等。上述各種風(fēng)險是房地產(chǎn)投資開發(fā)中比較常見的風(fēng)險。實際上，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的復(fù)雜性，其中的風(fēng)險也是紛繁復(fù)雜、列舉不盡的。

2.2風(fēng)險評估是及時識別、科學(xué)分析和評價

影響企業(yè)內(nèi)部控制目標實現(xiàn)的各種不確定因素并采取應(yīng)對策略的過程，是實施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。風(fēng)險評估主要包括目標設(shè)定、風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和風(fēng)險應(yīng)對。目前在房地產(chǎn)業(yè)在風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對上存在的主要問題主要包括：首先，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險管理的實踐與理論嚴重脫節(jié)，我國的內(nèi)部控制規(guī)范體系主要是為大型企業(yè)、上市公司制訂的，尚未充分考慮房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理實踐需要。沒有針對行業(yè)的特點和需要制訂適合的具體風(fēng)險管理內(nèi)部控制規(guī)范，失去了指導(dǎo)具體實際業(yè)務(wù)的意義。另由于中小型企業(yè)與大型企業(yè)的控制環(huán)境、戰(zhàn)略目標、企業(yè)架構(gòu)、企業(yè)管理理念、方法以及企業(yè)文化建設(shè)都有顯著差異，二者沿用同一個高標準的內(nèi)部控制規(guī)范顯然是不妥當?shù)?。?yīng)當承認，對企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，部分風(fēng)險管理的理念和方法應(yīng)當是超前的。其次，風(fēng)險管理中過多強調(diào)傳統(tǒng)的內(nèi)部控制風(fēng)險，對傳統(tǒng)的內(nèi)部控制之外的風(fēng)險關(guān)注不足。目前我國企業(yè)對于傳統(tǒng)的內(nèi)部控制十分重視，對各部門都有十分嚴謹?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，但對于傳統(tǒng)的內(nèi)部控制之外的風(fēng)險卻缺乏關(guān)注。例如對董事長、總裁等高層人員就沒有明確規(guī)定，致使高層人員無人管理，如果高層人員命令下屬人員作假、舞弊，下屬人員只能是聽從，這是我國由來已久的問題，但是卻一直沒有解決。再次，缺乏必要的目標設(shè)定和風(fēng)險評估，未能建立起有效的風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，風(fēng)險管理決策缺乏依據(jù)。由于缺乏必要的目標設(shè)定和風(fēng)險評估，在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項目定位不準確，往往導(dǎo)致建設(shè)項目的收益損失，形成決策失誤，最終造成爛尾樓或閑置樓。

3.控制活動中存在的問題

控制措施是根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果、結(jié)合風(fēng)險應(yīng)對策略所采取的確保企業(yè)內(nèi)部控制目標得以實現(xiàn)的方法和手段，是實施內(nèi)部控制的具體方。主要包括職責(zé)公工控制、授權(quán)控制、審核批準控制、預(yù)算控制、財產(chǎn)保護控制、會計系統(tǒng)控制、內(nèi)部報告控制、經(jīng)濟活動分析控制、績效考評控制、信息技術(shù)控制。我們選取代表性的幾項控制活動來闡述普遍存在的問題：內(nèi)部控制制度文字描述性東西較多，清晰的流程圖和配套表單較少。很多單位有這樣一種現(xiàn)象，員工在某個崗位工作久了后變得駕輕就熟，經(jīng)驗老到，工作起來游刃有余，而一旦這個員工因有事調(diào)離或辭職，后面接替的人員則需要花很長時間來熟悉情況，重新摸索工作方法。造成這種現(xiàn)象的原因是企業(yè)制度主要是文字性東西，缺乏清晰的崗位說明和工作流程圖，執(zhí)行的人往往憑自己的經(jīng)驗和別人“言傳身教”來做事，崗位新手在開始階段工作不知從何入手，通常需要很長一段學(xué)習(xí)和熟悉過程。

3.1在工程項目方面存在的問題。首先，工程預(yù)算審批、考核、評價沒有相關(guān)的制度。工程管理應(yīng)事前有預(yù)算，過程有考核，結(jié)束有評價。工程預(yù)算不準確，甚至有的未對人工進行預(yù)算。在工程實施階段，沒有相關(guān)的獨立部門對各個工程項目的預(yù)算與實際進行考核，結(jié)果是有的工程嚴重超支，工程費用隨意性大。其次，工程物料、人工管理不善。主要表現(xiàn)在：工程物料單據(jù)不全，工程項目間調(diào)貨沒有完整記錄。工程物料原始出入庫單據(jù)領(lǐng)用、收發(fā)沒有統(tǒng)一的管理，各工程項目負責(zé)人自行購買原始單據(jù)，存根聯(lián)也沒統(tǒng)一保管，而且有些工程出入庫經(jīng)常有遺漏記錄的情況，即使有記錄的，但各工程項目返回的出入庫單據(jù)不全，工程成本核算沒有準確、完整的原始憑證。工地現(xiàn)場也沒有專人負責(zé)材料的收發(fā)，工地常有丟失物料的情況，結(jié)果是成本大大提高。對施工人員管理不完善，人工成本隨意性大，甚至于在支付人工費用時，沒有相關(guān)的人工合同。

3.2預(yù)算管理方面存在的問題。各項預(yù)算不健全、編制不科學(xué)。銷售預(yù)算是預(yù)算的起點，公司采購、生產(chǎn)、費用都是依據(jù)銷售預(yù)算而來；銷售預(yù)算如果不準確，那么就打亂公司其他業(yè)務(wù)的安排。現(xiàn)在公司編制銷售預(yù)算完全為預(yù)算而編制，沒有從實際出發(fā)，腳踏實地落實。銷售預(yù)算制定依據(jù)不充分、不切合實際，最終預(yù)算與實際工程合同、收入差距很大。因而造成現(xiàn)在預(yù)算年年做，月月在修改，天天在調(diào)整，只能保證兩周內(nèi)的銷售計劃是準的，這樣的結(jié)果就是采購預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算等其他部門的預(yù)算也跟著天天變。工程、工廠所需原材料價格隨季節(jié)變化幅度巨大，采購無法從戰(zhàn)略的角度來決定采購時機、采購批次。有時就會出現(xiàn)要的急的沒買，反而買一些不急的材料，降低資金的使用效率。

3.3合同管理方面存在的問題。首先，合同缺乏規(guī)范化管理。規(guī)范化管理主要從兩個方面理解：一是“全理”的簽訂合同；二是合同的分類授權(quán)與審批。以前許多地產(chǎn)公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。簽的時候很方便，到合同執(zhí)行過程中，成本拆分的時候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個項目的多少個科目中去，工作量巨大無比，且易出錯。其次，合同變更疏于過程管理。變更控制難在兩個方面：一是時效性強；二是難以及時測算。許多現(xiàn)場簽證均有時效性強的特點，現(xiàn)場變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場工程經(jīng)理就得決策做或不做，做了成本就進去了，不做工期就可能會延遲。同時，變更發(fā)生前往往無法精確測算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會導(dǎo)致變更測算只能事后進行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風(fēng)險。而有些地產(chǎn)公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不及時測算成本，等到結(jié)算時再進行“算總賬”，這就給成本管理帶來了更大的風(fēng)險。

3.4資產(chǎn)管理存在的問題。企業(yè)辦理資金業(yè)務(wù)，沒有遵守現(xiàn)金和銀行存款管理的有關(guān)規(guī)定，由一人辦理貨幣資金全過程業(yè)務(wù)。目前在房地產(chǎn)企業(yè)中存在著為了轉(zhuǎn)賬的方便公私賬戶混用的情況，特別是公司款以個人賬戶的名義存儲，會產(chǎn)生舞弊的可能。出現(xiàn)這些問題的共性的原因在于：今天的房地產(chǎn)業(yè)，不論是國有性質(zhì)的還是民營體制的，不論是大型企業(yè)還是中小型企業(yè)，均對企業(yè)風(fēng)險和內(nèi)控沒有充分的認知，更疏乎于實踐中的應(yīng)用管理。