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本文作者：王建宇1陳萬(wàn)良2作者單位：1.河南四方匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.林州市建筑工程九公司

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

2.組成部分

就房屋建設(shè)中對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

3.當(dāng)前現(xiàn)狀

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合國(guó)力得到很大增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。

（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。

（2）土地開(kāi)發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)：我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)，因而國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開(kāi)發(fā)，一年以?xún)?nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開(kāi)發(fā)，予以沒(méi)收。政策壓力使得開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，而開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。

（3）國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項(xiàng)所占比重超過(guò)50%，這不僅金融房地產(chǎn)市場(chǎng)起著支撐作用，而且反映出國(guó)內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。

（4）供銷(xiāo)總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開(kāi)工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷(xiāo)售面積增幅有所上升。

（5）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升：商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；建筑材料價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶(hù)型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低位價(jià)格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場(chǎng)內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿(mǎn)足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能檔次較低，盈利較差的低價(jià)商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格；投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。

（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。

4.存在問(wèn)題

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會(huì)公眾生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：

（1）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)公司過(guò)多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來(lái)，既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，亦會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。其次，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。近幾年，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。（3）房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依賴(lài)房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上，如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)。由于我國(guó)土地交易市場(chǎng)仍存在土地的多頭供應(yīng)和無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象?！敖鼛啄陙?lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這對(duì)我國(guó)有限的土地資源開(kāi)發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來(lái)，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。

5.遵循原則

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，我們需堅(jiān)持原則，依法進(jìn)行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。（5）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。

6.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上所進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，我們?cè)诜课萁ㄔO(shè)過(guò)程中必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。