前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑（5篇）范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)管理探究

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)變化和行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也在逐漸加劇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為站穩(wěn)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須告別粗放式發(fā)展的時(shí)代，更加專注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，不斷提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。戰(zhàn)略采購(gòu)適應(yīng)了企業(yè)的采購(gòu)管理，作為一個(gè)新興有效的手段成為企業(yè)不斷獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力、降低生產(chǎn)成本的重要工具。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；戰(zhàn)略開發(fā)；管理方法

采購(gòu)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，是建設(shè)工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)。戰(zhàn)略采購(gòu)不同于其他采購(gòu)方法，采用的是訂單式的采購(gòu)模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在確定好戰(zhàn)略伙伴關(guān)系之后，根據(jù)物資設(shè)備生產(chǎn)廠家提供的所需產(chǎn)品目錄報(bào)價(jià)清單，雙方就采購(gòu)內(nèi)容以及優(yōu)惠比率達(dá)成一致，簽訂相關(guān)的戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活條件的改善，對(duì)住房的質(zhì)量要求也隨之提高，全裝修房日漸普及，并逐漸被市場(chǎng)所接受。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑材料的成本往往占整體建筑的一半以上，為降低生產(chǎn)成本、提高房屋品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于建材采購(gòu)的控制和管理越來(lái)越重視。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，大部分的經(jīng)營(yíng)管理模式還處在發(fā)展階段。傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)模式通常只局限于眼前的供貨商和一次性合作，對(duì)潛在的合作機(jī)會(huì)并不重視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，很容易造成采購(gòu)目標(biāo)成本失控等問題的出現(xiàn)。同時(shí)，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目操作的時(shí)候，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目采用分而治之的管理手段，根據(jù)不同項(xiàng)目的進(jìn)度實(shí)施采購(gòu)計(jì)劃和不同項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要擬定相應(yīng)的合同。這種采購(gòu)方式項(xiàng)目針對(duì)性強(qiáng)，但不同項(xiàng)目之間缺少溝通和缺乏對(duì)整體資源的整合，導(dǎo)致采購(gòu)管理的效率低下。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)的必要性

1．有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。新形勢(shì)下的戰(zhàn)略采購(gòu)是在整體資源相對(duì)有限的情況下，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈上相關(guān)節(jié)點(diǎn)的供應(yīng)商的有效管理。在相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過與供應(yīng)商建立的長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)將競(jìng)爭(zhēng)性的專業(yè)技能和優(yōu)秀的企業(yè)資源科學(xué)有效的整合，提高項(xiàng)目的成功率。通過建立與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系，對(duì)減少企業(yè)之間的語(yǔ)言、文化和法律差異，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際化項(xiàng)目的開展和實(shí)施，使企業(yè)向更高層次發(fā)展。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商利益的最大化，在相互信任的基礎(chǔ)上建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系是戰(zhàn)略采購(gòu)的重點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)本身的特殊性，如：復(fù)雜的產(chǎn)品采購(gòu)和施工環(huán)境等，使得房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時(shí)，不應(yīng)只考慮價(jià)格因素，對(duì)于技術(shù)創(chuàng)新、市場(chǎng)開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等因素也要著重考慮。戰(zhàn)略采購(gòu)的實(shí)施，在降低了企業(yè)的總成本、與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系時(shí)，滿足了顧客的各方面需求，有效的推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。面對(duì)大市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才是企業(yè)取勝的關(guān)鍵，而采購(gòu)管理對(duì)于提升產(chǎn)品質(zhì)量和控制生產(chǎn)成本具有重要的作用。第一，戰(zhàn)略采購(gòu)的實(shí)施對(duì)于企業(yè)提高自身管理水平有很大的幫助。通過戰(zhàn)略采購(gòu)可以使采購(gòu)管理得以加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)工作的規(guī)范化，從而有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的不斷提升。第二，戰(zhàn)略采購(gòu)有助于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，迎合顧客的需求，快速占領(lǐng)和擴(kuò)大市場(chǎng)，在控制成本的同時(shí)快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展。通過戰(zhàn)略采購(gòu)使企業(yè)進(jìn)行有效地整合，借助供應(yīng)商的力量，不斷提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資源的科學(xué)合理配置。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理方法

1．進(jìn)行必要的戰(zhàn)略分析。為掌握整個(gè)談判的主動(dòng)權(quán)，掌控全局，進(jìn)行采購(gòu)談判時(shí)一定要進(jìn)行必要的戰(zhàn)略分析。包括對(duì)于日常成本數(shù)據(jù)和信息的整理收集、過往項(xiàng)目的成本分析、建材的質(zhì)量及價(jià)格，以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)等。

2．建立戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟的建立符合對(duì)核心能力要素進(jìn)行有效組合的戰(zhàn)略采購(gòu)理念，房地產(chǎn)企業(yè)與戰(zhàn)略合作伙伴建立的并非只是簡(jiǎn)單買賣關(guān)系，而是互相參股和控股的戰(zhàn)略同盟伙伴關(guān)系，通過雙方之間的共同努力，實(shí)現(xiàn)物流流程與生產(chǎn)要素之間的最優(yōu)化，以此達(dá)到降低采購(gòu)成本的目的。需要注意的是，供應(yīng)商的管理和評(píng)估體系是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略相匹配。

3．將供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制合理引入到戰(zhàn)略采購(gòu)管理中。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的選擇范圍更大，因此，可以通過公開招標(biāo)的方式，吸引更多的供應(yīng)商前來(lái)招標(biāo)。通過供應(yīng)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)較量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，更加科學(xué)公正的選擇最符合自身利益最大化的供應(yīng)商。

4．進(jìn)行集中式管理采購(gòu)。集中式的管理采購(gòu)，因采購(gòu)量大，便可以與相應(yīng)的供應(yīng)商進(jìn)行議價(jià)，有助于降低單位采購(gòu)成本，一定程度上降低采購(gòu)工作的差異性，減少采購(gòu)管理的工作量，相應(yīng)的提高物流服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

5．優(yōu)化采購(gòu)管理。第一，對(duì)物料采購(gòu)數(shù)量與供應(yīng)商數(shù)量進(jìn)行合理優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)降低成本工作向管理方面的優(yōu)化。第二，通過電子商務(wù)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)批量的計(jì)算，合理安排采購(gòu)的數(shù)量和次數(shù)，以此來(lái)降低采購(gòu)成本。第三，對(duì)生產(chǎn)和采購(gòu)的流程進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的操作環(huán)節(jié)。

6．建立標(biāo)準(zhǔn)化原則。進(jìn)行戰(zhàn)略化采購(gòu)之前，要建立一套關(guān)于采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化原則。運(yùn)輸管理、質(zhì)量管理和生產(chǎn)管理以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)等在一定的標(biāo)準(zhǔn)化原則下進(jìn)行，有助于減低由于差異性而增加的后續(xù)成本。

四、結(jié)束

語(yǔ)本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的現(xiàn)狀，針對(duì)其目前存在的問題，指出戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性，相應(yīng)的提出了將戰(zhàn)略采購(gòu)應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦法，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商之間的合作共贏。

參考文獻(xiàn)：

［1］李國(guó)強(qiáng)．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)管理研究［J］．商，2015，（17）：24．

［2］程文萍．房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施策略研究［D］．重慶大學(xué)，2014．

［3］董軍釗．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理［J］．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2011，（01）：38＋54

作者：李春光 單位：黑龍江省蘭西縣委老干部局

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)促進(jìn)設(shè)計(jì)和成本優(yōu)化工作配合思路

【摘要】本文首先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部及成本合約部的職責(zé)、優(yōu)劣勢(shì)及存在的矛盾進(jìn)行分析；然后結(jié)合具體的項(xiàng)目實(shí)踐，提出了設(shè)計(jì)管理部與成本合約部這兩個(gè)部門協(xié)同合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同促進(jìn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化的具體工作步驟，最后進(jìn)行相關(guān)的案例分析。希望通過本文的探討，能為從事相關(guān)工作的人員提供一定的指導(dǎo)和幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；設(shè)計(jì)管理部門；成本合約部門；設(shè)計(jì)優(yōu)化；成本優(yōu)化

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展和社會(huì)、市場(chǎng)環(huán)境的深刻變化，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)向微利時(shí)代。各房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在這個(gè)行業(yè)中繼續(xù)生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式也正從粗放管理向精益管理發(fā)生轉(zhuǎn)變。在房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至下跌、滯銷，拿地地價(jià)、人工、材料等各種建造和經(jīng)營(yíng)管理成本卻日益上升的市場(chǎng)環(huán)境下，如何有效的控制成本，如何在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是當(dāng)前各房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理部和成本合約部是保證提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品、控制項(xiàng)目成本最關(guān)鍵的兩個(gè)部門，而如何充分利用這兩個(gè)部門各自的優(yōu)勢(shì)，做好協(xié)同、合作，更好地促進(jìn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，是當(dāng)前各房地產(chǎn)公司能否實(shí)現(xiàn)有效控制成本的關(guān)鍵所在。

1房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部和成本合約部職責(zé)、優(yōu)劣勢(shì)及存在的矛盾分析

1.1設(shè)計(jì)管理部的主要職責(zé)

設(shè)計(jì)管理部（以下簡(jiǎn)稱：設(shè)計(jì)部）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司全面的設(shè)計(jì)管理工作，崗位組成包括總工程師、建筑師、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師、資料員等，其工作的主要內(nèi)容為：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)組織、控制（含任務(wù)書、設(shè)計(jì)招標(biāo)、設(shè)計(jì)合同等文件的編制）與設(shè)計(jì)推進(jìn)協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電各專業(yè)配置的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，參與材料設(shè)備的選樣、選型，工程樣板的定樣，審查材料，設(shè)備的技術(shù)參數(shù)；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)、審核及優(yōu)化工作和各階段設(shè)計(jì)效果的把控及各專業(yè)間的協(xié)調(diào)管理工作，辦理項(xiàng)目的規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及相關(guān)二次設(shè)計(jì)內(nèi)外審核、審批的手續(xù)和協(xié)調(diào)工作；根據(jù)公司設(shè)計(jì)管理制度負(fù)責(zé)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的審核、審批工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)估工作。

1.2成本合約部的主要職責(zé)

成本合約部（以下簡(jiǎn)稱：成本部）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司的招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算等成本管控工作，主要的工作內(nèi)容為：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目各類工程及材料、設(shè)備采購(gòu)類招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作、合同簽訂，負(fù)責(zé)組織編制工程量清單、標(biāo)書及標(biāo)底，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性，組織對(duì)投標(biāo)單位與材料供應(yīng)商的考察、甄選工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本管理，上報(bào)項(xiàng)目目標(biāo)成本，進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制及分析，負(fù)責(zé)檢查設(shè)計(jì)變更和簽證的核價(jià)情況；負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行分析，負(fù)責(zé)工程類及材料、設(shè)備采購(gòu)類合同進(jìn)度款的支付審核，對(duì)各供方工程款的支付情況進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)辦理工程結(jié)算并編制結(jié)算工作報(bào)告；負(fù)責(zé)收集地區(qū)造價(jià)成本資料、建材信息，建立供方信息庫(kù)，配合進(jìn)行新材料、新產(chǎn)品的調(diào)查、收集工作。

1.3設(shè)計(jì)部與成本部各自的優(yōu)勢(shì)及不足

設(shè)計(jì)部的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)等相關(guān)規(guī)范及國(guó)家和地方的各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)定較熟悉，注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)效果，部門組成人員以設(shè)計(jì)類專業(yè)人才為主，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要主導(dǎo)者。其存在的不足主要是對(duì)材料價(jià)格、工藝做法、成本構(gòu)成等相對(duì)薄弱，成本控制意識(shí)相對(duì)較弱，在設(shè)計(jì)管控過程中容易忽略成本因素。成本部的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)材料、工藝做法、造價(jià)主要影響因素等相對(duì)較熟悉，是項(xiàng)目成本控制的主要負(fù)責(zé)部門，部門組成人員主要為造價(jià)控制及工程類專業(yè)人員為主，成本控制意識(shí)較強(qiáng)。其存在的不足也是明顯的，主要體現(xiàn)在對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范較不熟悉，設(shè)計(jì)的前期介入比較有限，設(shè)計(jì)定型后再進(jìn)行的成本優(yōu)化工作效果不明顯。

1.4設(shè)計(jì)部與成本部之間存在的矛盾

在房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)成本控制的實(shí)際工作過程中，許多房地產(chǎn)公司因設(shè)計(jì)管理部與成本部之間的協(xié)調(diào)配合工作未處理好，存在著兩個(gè)部門相互指責(zé)，激化矛盾而影響公司的成本控制及正常運(yùn)營(yíng)工作。經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾有：成本部總是“指責(zé)”設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度跟不上招標(biāo)進(jìn)度要求；圖紙質(zhì)量差，自相矛盾、無(wú)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、工程量計(jì)算總是卡殼并導(dǎo)致后期變更多；設(shè)計(jì)圖紙總是不考慮成本問題，設(shè)計(jì)作為成本的龍頭，主要的成本責(zé)任卻落在成本部；反復(fù)更換圖紙，反復(fù)算量，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)咨詢單位進(jìn)行有效管理，并打亂了招標(biāo)計(jì)劃影響工程進(jìn)度等。反過來(lái)，設(shè)計(jì)部也在“指責(zé)”成本部：老是催圖，可是設(shè)計(jì)有那么容易嗎，出圖哪有那么快？我們都是按公司確定的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖，成本部卻總是說(shuō)設(shè)計(jì)的成本超標(biāo)，又不告訴我是具體哪里的成本超標(biāo)，設(shè)計(jì)優(yōu)化無(wú)從做起；成本部設(shè)計(jì)前期都不怎么介入，出圖后又老是說(shuō)圖紙有問題；成本部怎么提這么多問題。

2設(shè)計(jì)部與成本部相互合作促進(jìn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作的步驟

如上所述，因部門職責(zé)分工的原因，設(shè)計(jì)部與成本部專業(yè)側(cè)重點(diǎn)不同，兩個(gè)部門必然存在著各自的優(yōu)勢(shì)及不足；又因?yàn)閮蓚€(gè)部門存在較緊密的前后工作搭接關(guān)系，并直接影響項(xiàng)目成本，存在一定的矛盾也是必然的。需要雙方做出共同的努力，才有可能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、化解矛盾。筆者通過項(xiàng)目實(shí)踐，為較好的解決兩個(gè)部門存在的矛盾，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，應(yīng)做好如下幾個(gè)步驟：

2.1抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)及招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制

為了使房地產(chǎn)公司獲得較大利潤(rùn)，設(shè)計(jì)部與成本部應(yīng)該充分協(xié)調(diào)配合，建立完善的成本控制準(zhǔn)則和相關(guān)制度。針對(duì)成本控制應(yīng)首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，明確成本底線，逐漸形成標(biāo)準(zhǔn)的成本控制指標(biāo)，按成本目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)控制。

2.1.1設(shè)計(jì)階段的工作配合

設(shè)計(jì)階段的工作，應(yīng)以設(shè)計(jì)部為主，成本部配合。設(shè)計(jì)部低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)積極邀請(qǐng)成本部參與相關(guān)工作，設(shè)計(jì)部的主要經(jīng)辦人員應(yīng)主動(dòng)與成本部的相關(guān)同事進(jìn)行溝通、請(qǐng)教。（1）設(shè)計(jì)前期，下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書階段，設(shè)計(jì)部應(yīng)與成本部商討確定相關(guān)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)度目標(biāo)等與成本部密切相關(guān)的事宜。（2）方案選型階段，設(shè)計(jì)部對(duì)不同方案的造價(jià)概況應(yīng)主動(dòng)與成本部溝通，讓成本部針對(duì)不同方案選型提供對(duì)應(yīng)的造價(jià)參考。（3）施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部對(duì)重要用材的選擇，如砌體材料、外墻面材、重大設(shè)備等影響重大造價(jià)的材料設(shè)備應(yīng)進(jìn)行比選，不同材料的造價(jià)情況應(yīng)請(qǐng)成本部提供相關(guān)支持。（4）招標(biāo)階段，設(shè)計(jì)部以配合為主，為更好地驗(yàn)證設(shè)計(jì)，應(yīng)對(duì)成本部提供的工程量造價(jià)指標(biāo)分析提前有所要求，便于通過工程量造價(jià)指標(biāo)分析有針對(duì)性、有目標(biāo)地進(jìn)一步進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本控制工作。

2.1.2招標(biāo)階段的工作

配合招標(biāo)階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本控制以成本部為主，設(shè)計(jì)部配合。（1）招標(biāo)預(yù)算期間應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙存在的問題，進(jìn)行一一地羅列，并要求設(shè)計(jì)部及時(shí)進(jìn)行解答和回復(fù)，盡可能將圖紙存在的問題消滅在招標(biāo)期間。（2）發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)不合理、無(wú)法施工或存在造價(jià)浪費(fèi)問題等也應(yīng)及時(shí)向設(shè)計(jì)部提出來(lái)，便于設(shè)計(jì)部重新進(jìn)行考量、優(yōu)化。（3）工程量造價(jià)指標(biāo)應(yīng)滿足設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)分析的需要并盡可能細(xì)化，便于造價(jià)的對(duì)比分析。（4）應(yīng)對(duì)工程量造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行類似項(xiàng)目的縱、橫向?qū)Ρ?，一方面?yàn)證工程預(yù)算的準(zhǔn)確性，另一方面可以有針對(duì)性地發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)可能存在的問題。（5）設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)共同掌控招標(biāo)條件，可以召開一次集體會(huì)議對(duì)招標(biāo)具體條件進(jìn)行磋商，同時(shí)共同把握好評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)部主要是配合在招標(biāo)文件中進(jìn)一步明確相關(guān)的設(shè)計(jì)建造、材料標(biāo)準(zhǔn)、定板定樣、清單描述是否準(zhǔn)確等，以確保建筑品質(zhì)，設(shè)計(jì)效果的落地。最后應(yīng)該使上述的配合及成本管理工作趨向于精細(xì)化、流程化，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定如《工程招標(biāo)管理準(zhǔn)則》、《設(shè)計(jì)部與成本部工作配合準(zhǔn)則》、《目標(biāo)成本管理辦法》等管理制度，總之一個(gè)科學(xué)合理的成本管控需要有目標(biāo)，并進(jìn)行責(zé)任成本考核、關(guān)鍵步驟優(yōu)化、全程監(jiān)控等步驟。設(shè)計(jì)管理部和合約部應(yīng)該在這方面共同努力，才能真正使設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作順利開展。

2.2抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施

階段項(xiàng)目建設(shè)階段是房地產(chǎn)公司最重要的環(huán)節(jié)之一，雖然主要由工程部進(jìn)行施工管理，但根據(jù)筆者所在公司對(duì)多個(gè)項(xiàng)目結(jié)算的統(tǒng)計(jì)，結(jié)算增加的造價(jià)中，約85%是由設(shè)計(jì)變更原因造成的。為此作為公司中最重要的設(shè)計(jì)部與成本部應(yīng)該相互合作，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)展，事先進(jìn)行把關(guān)、嚴(yán)格的監(jiān)控、對(duì)工程的每個(gè)變動(dòng)進(jìn)行仔細(xì)審核，每個(gè)變更下發(fā)之前應(yīng)由設(shè)計(jì)部、成本部進(jìn)行預(yù)評(píng)估通過后才能執(zhí)行，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，減少結(jié)算造價(jià)的增加。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，設(shè)計(jì)和成本管理人員應(yīng)持續(xù)對(duì)前期的設(shè)計(jì)及招標(biāo)工作進(jìn)行反思，并進(jìn)一步的進(jìn)行推敲，探討進(jìn)一步的設(shè)計(jì)和成本優(yōu)化的可能性，做好持續(xù)的設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，以期降低工程費(fèi)用，避免投資浪費(fèi)，最終達(dá)到優(yōu)化成本的目的。

2.3抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程實(shí)施、竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制

促進(jìn)成本設(shè)計(jì)和優(yōu)化工作還需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制，具體可以從以下幾點(diǎn)開展：①對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行共同監(jiān)控和管理。所謂動(dòng)態(tài)成本就是每一階段都可能會(huì)發(fā)生變化的成本，只有在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)實(shí)時(shí)掌控，才能從根本上控制和優(yōu)化成本，項(xiàng)目結(jié)束得到的數(shù)據(jù)只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的核算，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制沒有任何意義。項(xiàng)目建設(shè)中，設(shè)計(jì)部應(yīng)該及時(shí)與成本部進(jìn)行溝通，共同建立一個(gè)實(shí)時(shí)的信息交換平臺(tái)，如當(dāng)前主流的房地產(chǎn)公司均借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立了適用于自身的房地產(chǎn)成本、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，從而保證成本及時(shí)的更新，為項(xiàng)目銷售的實(shí)時(shí)定價(jià)和調(diào)整，資金籌措的準(zhǔn)確性、快速進(jìn)行運(yùn)營(yíng)決策等奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。②統(tǒng)籌財(cái)務(wù)費(fèi)用，做到支出科學(xué)合理。項(xiàng)目開發(fā)需要一定的資金，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)盡量控制項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間（尤其是設(shè)計(jì)占用的關(guān)鍵線路時(shí)間），利用迅速回收銷售款項(xiàng)，降低資金占用時(shí)間，合理控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。另外，項(xiàng)目后期評(píng)估也非常重要，項(xiàng)目完工以后，需要進(jìn)行必要的審核，包括對(duì)設(shè)計(jì)效果的評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)及招標(biāo)進(jìn)度的評(píng)價(jià)、相關(guān)的成本數(shù)據(jù)、成本指標(biāo)等，可以建立一個(gè)產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)，便于日后新項(xiàng)目開發(fā)管理的參考，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)也可以用來(lái)評(píng)判公司績(jī)效水平，以便達(dá)到對(duì)設(shè)計(jì)部、成本部等各部門及人員的考核及激勵(lì)的目的。

3案例分析

以筆者親身經(jīng)歷的部分案例進(jìn)行分析：某項(xiàng)目在原設(shè)計(jì)時(shí)，為了追求外立面的美觀效果，32層的高層住宅設(shè)計(jì)了外墻附墻、立面設(shè)置了6道橫向線條及部分豎向線條，成本部進(jìn)行造價(jià)分析后，外墻附墻及橫豎向線條的造價(jià)很高且施工困難、又無(wú)實(shí)際功用。經(jīng)與設(shè)計(jì)部協(xié)商后，在保證外立面效果的前提下，取消了外墻附墻及大部分豎向線條，橫向線條減少為3條，優(yōu)化后，總價(jià)減少了約400萬(wàn)元，使該項(xiàng)目的建安單方造價(jià)降低了50元/m2，具有明顯的成本優(yōu)化作用。

4結(jié)束語(yǔ)

作為房地產(chǎn)公司最重要的兩個(gè)部門，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)該采取一系列合作來(lái)降低建設(shè)成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質(zhì)，這必定會(huì)增加公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得公司在國(guó)家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。目前，不可控的土地使用成本正在增加，控制工程造價(jià)能夠確保公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，成本管理是一個(gè)十分龐大的工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都需要多個(gè)部門的共同努力，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)該實(shí)時(shí)保持溝通，不斷深化改革，吸收人才，以此來(lái)降低項(xiàng)目的投資成本，使得各個(gè)環(huán)節(jié)的成本得到最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]郝立楠.如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資的有效控制[J].山西建筑，2012，34（28）：238~239.

[2]王田苗，胡耀光.基于價(jià)值鏈的企業(yè)流程再造與信息集成[M].北京：清華大學(xué)出版社，2012.

[3]王建輝.BPR及其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2013.

[4]沈偉江.淺談業(yè)主在建設(shè)工程項(xiàng)目招投標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].招標(biāo)與投標(biāo)，2016（4）（總第33期）：49~51

作者：王英華 單位：建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與措施

摘要：“營(yíng)改增”背景下國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷增加，這讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)處于不斷變化的狀態(tài)?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何通過財(cái)務(wù)管理控制的方式降低開發(fā)成本以增加企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，是企業(yè)需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題?；诖?，筆者在查閱眾多文獻(xiàn)資料及自身經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，并給出具體的完善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)狀分析

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于不斷變化的狀態(tài)，若企業(yè)發(fā)展中財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題，會(huì)對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。近年來(lái)國(guó)家面對(duì)持續(xù)暴漲的房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，這種形勢(shì)下房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈殘酷。面對(duì)這種形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成了企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。因此做好財(cái)務(wù)管理控制具有重要意義。本文中對(duì)此展開重點(diǎn)闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

做好財(cái)務(wù)管理是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段，如何按照既定方案以最優(yōu)成本向市場(chǎng)推出滿足消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中需要關(guān)注的重點(diǎn)財(cái)務(wù)問題。做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，為企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航也是財(cái)務(wù)管理工作追求的目標(biāo)。而企業(yè)管理制度的完善可以有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。企業(yè)資金是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)，所以企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)基本作用就是資金管理。提高資金效率可以有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中經(jīng)濟(jì)效益受到諸多因素的影響，比如市場(chǎng)原材料成本的波動(dòng)、人工費(fèi)用波動(dòng)等，成本因素是影響企業(yè)利潤(rùn)的另一重要因素。為確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)管理人員要采取科學(xué)管理方法，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)支出中的各種不合理情況，有效降低企業(yè)成本提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目成本核算不夠

仔細(xì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成復(fù)雜，項(xiàng)目繁多且項(xiàng)目成本核算周期較長(zhǎng)?，F(xiàn)實(shí)中在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算中往往由于相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，導(dǎo)致核算存在誤差，未能反映項(xiàng)目真實(shí)成本，不利于合理評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。

（二）資金回籠慢，影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投入較大，項(xiàng)目需達(dá)到預(yù)售條件才會(huì)有資金回流。但目前在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于部分政策及市場(chǎng)的飽和度的原因，資金回籠較慢，影響著企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）不必要開支過多

在現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，除了生產(chǎn)成本投入外，還有管理成本、營(yíng)銷成本、資金成本等。特別是企業(yè)的管理費(fèi)用，費(fèi)用多種多樣，金額相比而言又較小。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，因上述支出占的費(fèi)用支出比例不大，容易忽略其中某些不必要的開支，造成企業(yè)資金的無(wú)效使用，部分資金不能發(fā)揮贏利作用，過多的不必要開支將會(huì)加大無(wú)效資金的數(shù)目，減小企業(yè)收益。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

（一）提高企業(yè)成本管理意識(shí)

企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)部門如果高效運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運(yùn)營(yíng)部門的工作，給予其一定的權(quán)限，使其能夠在控制成本時(shí)有更大的施展空間。要經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行成本控制方面的知識(shí)培訓(xùn)，讓員工在了解企業(yè)的同時(shí)增加對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，讓其認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性。設(shè)立合理的成本考核制度，把成本的目標(biāo)進(jìn)行分解，讓每一個(gè)員工都與成本目標(biāo)相關(guān)。不定時(shí)的抽查，使員工有危機(jī)意識(shí)，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)影響財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，包括理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢(shì)下，要求重視財(cái)會(huì)人員的培養(yǎng)和教育，業(yè)務(wù)培訓(xùn)相當(dāng)重要。利用經(jīng)營(yíng)淡季，讓財(cái)會(huì)人員出去參加各類財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)班，有條件的企業(yè)可用一定時(shí)間讓財(cái)會(huì)人員出去學(xué)習(xí)。要讓財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行不定期的學(xué)習(xí)，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更為嚴(yán)謹(jǐn)；還可高薪聘請(qǐng)專業(yè)人才充實(shí)財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)法人要高度重視財(cái)會(huì)工作，給財(cái)會(huì)人員工作生活上必要的關(guān)心，給予相應(yīng)的工資福利待遇，充分調(diào)動(dòng)財(cái)會(huì)人員在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的積極性，發(fā)揮財(cái)會(huì)人員在企業(yè)管理中的主觀能動(dòng)性，最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的作用。作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的直屬及分管領(lǐng)導(dǎo)，也要根據(jù)形勢(shì)及具體要求更新財(cái)務(wù)管理知識(shí)，確保自己掌握最先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，可以對(duì)主管及分管財(cái)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)培訓(xùn)教育，提高財(cái)務(wù)管理專業(yè)水平。

（三）做好企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督管理

要確保企業(yè)內(nèi)部控制的效果就需要做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要做到以下幾點(diǎn)：做好企業(yè)管理層的內(nèi)部控制監(jiān)督，建立健全重大決策集體審批等制度，避免企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人臆斷行事，盲目進(jìn)行投資決策等情況；房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，有條件的可以在企業(yè)內(nèi)部成立獨(dú)立的財(cái)務(wù)審計(jì)部門。強(qiáng)化控制監(jiān)督部門的管理，發(fā)揮部門之間牽制制度的作用，避免單一部門從事某項(xiàng)獨(dú)立工作，出現(xiàn)徇私舞弊等情況；對(duì)關(guān)鍵崗位管理人員做好控制監(jiān)督，建立關(guān)鍵崗位輪崗及定期檢查制度，避免企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)中層管理人員與會(huì)計(jì)等崗位人員因?yàn)槔骝?qū)使結(jié)成同盟。

（四）財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)建立

財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，做好相應(yīng)的維護(hù)管理及系統(tǒng)優(yōu)化升級(jí)，持續(xù)滿足用戶新的需求。同時(shí)，人機(jī)之間應(yīng)建立良好的人機(jī)系統(tǒng)，充分發(fā)揮先進(jìn)技術(shù)及管理水平。明確的財(cái)務(wù)管理體系是強(qiáng)化企業(yè)管理的基本條件，通常情況下構(gòu)建及完善財(cái)務(wù)管理信息體系是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的有效措施之一，做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)建設(shè)可以有效核實(shí)財(cái)務(wù)信息。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)家政策調(diào)控的背景下房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，有效的財(cái)務(wù)管理能顯著提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要迫切解決的問題就是如何做好財(cái)務(wù)管理工作，制定完善的管理措施。實(shí)際中影響財(cái)務(wù)控制效果的因素有很多，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況給出具體的應(yīng)對(duì)方案，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張錦萍.新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].中外企業(yè)家.2015.

[2]吳濤.基于房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和趨勢(shì)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[J].河北企業(yè).2015.

[3]王英.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題和對(duì)策[J].現(xiàn)代國(guó)企研究.2015.

作者：連英 單位：西安市城市建設(shè)開發(fā)總公司

第四篇：國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建政工工作方法

摘要：在社會(huì)發(fā)展中黨建工作逐漸成為各個(gè)公司和單位中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，主要是由于黨建工作的有效開展，是我國(guó)各個(gè)國(guó)有企業(yè)發(fā)展的重要支撐力量，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，由于近年來(lái)我國(guó)國(guó)民對(duì)于住房需求的增加，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展成為現(xiàn)階段國(guó)民的主要需求。所以國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司要在基層加強(qiáng)黨政政工工作建設(shè)，認(rèn)清社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，與公司發(fā)展的實(shí)際工作相結(jié)合，這樣才能保證國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司工作的順利開展。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)；房地產(chǎn)公司；黨建政工

對(duì)于國(guó)有企業(yè)中的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)黨建政工工作能夠保證企業(yè)充分了解現(xiàn)階段市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)變化情況，同時(shí)也能夠從科學(xué)發(fā)展觀的角度重點(diǎn)規(guī)范建設(shè)企業(yè)的發(fā)展角度和發(fā)展基調(diào)。本文針對(duì)我國(guó)國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建政工工作存在的問題進(jìn)行分析，了解其產(chǎn)生問題的主要原因，找到解決問題的方法，以期能夠促進(jìn)我國(guó)國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、現(xiàn)階段國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建工作存在的問題

1.黨組織功能定位不清晰。在我國(guó)的房地產(chǎn)公司中，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和企業(yè)之間的關(guān)系在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并沒有得到明確的指導(dǎo)和建設(shè)，這一點(diǎn)和黨政工作的組織之間有著直接性的關(guān)系，同時(shí)也能夠集中地表現(xiàn)企業(yè)中黨組織的作用和黨組織的工作狀態(tài)。在長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展過程中，我國(guó)一直對(duì)房地產(chǎn)公司存在著認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和定位上的模糊，因此，黨組織功能定位不清晰的情況也會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建工作的建設(shè)和發(fā)展。

2.黨組織能力比較弱。在房地產(chǎn)公司中，黨建工作和黨組織與企業(yè)之間的關(guān)系并沒有得到良好的確認(rèn)，這一點(diǎn)和黨組織的定位之間還存在著非常直接的關(guān)系，這種情況一般集中表現(xiàn)在黨組織地位作用的認(rèn)識(shí)情況，以及黨建工作的發(fā)展態(tài)度情況上。在房地產(chǎn)公司中，其黨組織的力量相對(duì)比較薄弱，因此，黨組織工作難以把其自身優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大，這些都是國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)中難以體現(xiàn)的黨組織和黨員的先進(jìn)性原則。

二、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建工作存在問題的原因

1.主觀因素。地產(chǎn)公司中黨建工作如果沒有做好，與企業(yè)業(yè)主的思想認(rèn)識(shí)存在著非常大的關(guān)系。很多房地產(chǎn)公司都擔(dān)心黨組織成立之后，嚴(yán)重占用企業(yè)中的工作時(shí)間，并且會(huì)給企業(yè)的人力和物力造成嚴(yán)重影響。除此之外，很多國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)中的工作人員對(duì)于工作內(nèi)容和方向存在質(zhì)疑也是嚴(yán)重影響黨建工作的主要原因。

2.客觀因素。國(guó)有企業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)權(quán)的私有權(quán)利，也就是說(shuō)企業(yè)在發(fā)展過程中需要依靠自身養(yǎng)活員工，房地產(chǎn)公司的老總具有至高無(wú)上的決策權(quán)，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還處于不斷變化中，房地產(chǎn)公司的開展還必然要受限制于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，這也在一定程度上嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)公司中黨建工作的開展。

三、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司黨建政工工作方式改革

1.更新觀念，定位房地產(chǎn)公司黨組織。對(duì)于國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司中的組織定位，需要在黨建工作的前期重點(diǎn)解決，房地產(chǎn)中存在很多問題都和定位有著實(shí)質(zhì)性的關(guān)系，因此，企業(yè)在發(fā)展過程中擔(dān)心被監(jiān)督和制約，同時(shí)，其自主經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)也受到嚴(yán)重干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益也遭到了嚴(yán)重侵犯，因此，還需要在根本上結(jié)合黨建政工工作方式，在開展工作的過程中克服阻力，有效促進(jìn)黨建政工工作的開展。

2.科學(xué)合理組建房地產(chǎn)公司黨組織。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但其黨建政工工作依然是比較薄弱的環(huán)節(jié)，因此，要科學(xué)合理地在國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中建立起黨建工作，重點(diǎn)改善基層工作，確保能夠做到公司業(yè)務(wù)延伸到哪里，黨建工作就發(fā)展到哪里。這也有利于我國(guó)國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)黨建政工工作的格局進(jìn)一步完善和發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)如果想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須重點(diǎn)加強(qiáng)其基層的黨建工作，把黨建工作作為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工作的重點(diǎn)，并且不斷探索和發(fā)展最新的黨政工作解決方式，這樣才能明確企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，并提高整個(gè)企業(yè)中員工的綜合素質(zhì)，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)公司的整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]韓德明.加強(qiáng)和改進(jìn)國(guó)有企業(yè)黨建工作的思考——華能扎媒公司黨建探索[J].新西部,2014(12):29-30.

[2]楊帆.加強(qiáng)企業(yè)基層黨建政工工作的新思路[J].東方企業(yè)文化,2015(11):176.

[3]唐塞麗,鐘培,劉猛.新常態(tài)下國(guó)有企業(yè)黨建與思想政治工作人員建設(shè)初探[J].中國(guó)培訓(xùn),2015(10):22-23.

[4]馬鵬飛.試論加強(qiáng)企業(yè)黨建和思想政治工作的緊迫性及途徑[J].新西部,2011(9):112.

作者：呂昕潔 單位：中煤礦山建設(shè)集團(tuán)安徽安廈房地產(chǎn)有限責(zé)任公司

第五篇：營(yíng)改增在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)方向

摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的改革，從2012年開始，營(yíng)改增作為我國(guó)稅制改革的重要組成部分，獲得了顯著成效，不僅降低了企業(yè)自身的稅收負(fù)擔(dān)，也保障了我國(guó)的稅收。自2016年5月1起，我國(guó)全面推行營(yíng)改增，其中房地產(chǎn)企業(yè)也在其中。本文通過對(duì)營(yíng)改增進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增面臨的風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)應(yīng)對(duì)策略的提出，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；策略

前言

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著十分重要的地位，涉及人們生活的諸多層面，因此房地產(chǎn)的發(fā)展直接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。到5月1日為止，我國(guó)營(yíng)改增全面覆蓋服務(wù)行業(yè)。實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更加規(guī)范化的發(fā)展，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定。營(yíng)改增是指將原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅收項(xiàng)目變更為征收增值稅，這種方式能將傳統(tǒng)征稅中的重復(fù)征稅、無(wú)法退稅、無(wú)法抵稅等種種弊端實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變，真正達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的，而這種政策的實(shí)施也能將傳統(tǒng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的價(jià)格體系進(jìn)行革新，通過稅額的改善來(lái)帶動(dòng)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

一、概述

“營(yíng)改增”政策出臺(tái)背景。我國(guó)政府為減輕企業(yè)稅負(fù)及實(shí)現(xiàn)稅收公平原則，于2011年出臺(tái)“營(yíng)改增”改革具體時(shí)間表，次年初，改革政策首次在上海市交通及部分服務(wù)業(yè)中試點(diǎn)，同年7月，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至北京等8省份。近期，財(cái)政部及國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件)，文件中明確自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。營(yíng)業(yè)稅改增值稅體現(xiàn)了政府對(duì)小型企業(yè)的扶持力度，同時(shí)其在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)。營(yíng)業(yè)稅改增值稅的重要意義主要包括以下幾個(gè)方面：其一，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的政策，有利于企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。對(duì)服務(wù)行業(yè)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行全額征收的情況下，使得服務(wù)行業(yè)的稅負(fù)往往過重，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。特別是新興的服務(wù)行業(yè)，不能夠在政策的引導(dǎo)下健康快速的成長(zhǎng)。其二，營(yíng)業(yè)稅改增值稅能夠提升我國(guó)貨物的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在以前的稅收政策下，進(jìn)行出口是不會(huì)退稅的，對(duì)出口企業(yè)的發(fā)展有很大的阻礙作用。進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，國(guó)家的稅務(wù)制度與國(guó)際接軌。這樣就便于在國(guó)際市場(chǎng)上站住腳，有利于出口行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)企業(yè)的多元化發(fā)展也有一定的助推作用。

二、營(yíng)改增為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響及風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，能在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本有效降低。傳統(tǒng)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求下，由于需要繳納的稅目相對(duì)較多，企業(yè)需要繳納的稅款金額較大，平添了企業(yè)的納稅壓力。而營(yíng)改增的實(shí)行，以稅收項(xiàng)目的有效削減，部分稅收費(fèi)用的抵扣，將房地產(chǎn)企業(yè)需要支付的稅收金額有效降低，從而降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展來(lái)講十分有利；從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上來(lái)看，這種稅收制度的根本性改革，將直接促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的變革，推動(dòng)企業(yè)優(yōu)勝劣汰；從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，營(yíng)改增真正改變了價(jià)格體系，在稅收上實(shí)現(xiàn)了層層抵扣的局面，從而倒逼企業(yè)進(jìn)行自身經(jīng)營(yíng)流程的調(diào)整，帶動(dòng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化發(fā)展，使企業(yè)實(shí)行更加明晰精細(xì)的內(nèi)部管理讓企業(yè)稅收更加正規(guī)，降低納稅負(fù)擔(dān)。而反之，若無(wú)較為正規(guī)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)，在營(yíng)改增政策下，企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)反而可能加重。

(一)企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)額進(jìn)行計(jì)算和交付的，但增值稅則是用差額進(jìn)行征收，換句話說(shuō)，增值稅繳納所上交的稅款為銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的差額，通過這種方式計(jì)算而來(lái)的稅收，不僅使企業(yè)會(huì)計(jì)科目大大增加，更會(huì)帶來(lái)會(huì)計(jì)工作量和難度的大幅度增長(zhǎng)，可見營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)部門來(lái)說(shuō)是不小的挑戰(zhàn)。同時(shí)，相關(guān)工作人員在稅收制度的過渡階段，對(duì)政策變化的識(shí)別和接受能力，直接體現(xiàn)了會(huì)計(jì)人員的工作素質(zhì)，加之認(rèn)真程度的不一而同，很容易造成稅務(wù)核算不達(dá)標(biāo)、納稅申報(bào)與實(shí)際不符等現(xiàn)象的產(chǎn)生，為企業(yè)留下稅收安全隱患，若無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效處理，將直接造成企業(yè)稅收漏洞。

(二)發(fā)票處理問題風(fēng)險(xiǎn)發(fā)票問題

一直是影響稅收的重要因素，以逃稅漏稅為目的而代開、虛開發(fā)票，不僅會(huì)使整個(gè)稅收及納稅過程失控，更會(huì)直接影響到我國(guó)的稅收資金，從而讓我國(guó)財(cái)產(chǎn)蒙受損失。比如，建筑業(yè)“甲供材”，會(huì)直接影響房地產(chǎn)施工成本，一些不法地產(chǎn)企業(yè)商家就是通過這種方式虛增企業(yè)成本，但相關(guān)發(fā)票的獲取存在一定的難度，相關(guān)商家為了私利，盡管明知風(fēng)險(xiǎn)很大，也會(huì)冒險(xiǎn)與建筑業(yè)溝通，進(jìn)行發(fā)票的虛開和代開。營(yíng)業(yè)稅政策讓發(fā)票虛開代開成本較小，但營(yíng)改增之后違法成本也隨之增加，我國(guó)對(duì)發(fā)票的代開虛開進(jìn)行了明確規(guī)定，并納入刑法。希望能通過法律管制對(duì)發(fā)票的代開虛開行為進(jìn)行控制。

(三)抵扣進(jìn)項(xiàng)不足的風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增，是對(duì)我國(guó)的稅收制度進(jìn)行深化改革，而重點(diǎn)在一些服務(wù)與產(chǎn)品的增值部分進(jìn)行必要的征稅。通過這樣的改革實(shí)踐，許多企業(yè)的納稅金額都顯著下降，從而為企業(yè)自身的發(fā)展提供了更多資金，達(dá)到了促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展的目的。但同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，成本結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜、施工時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)、可抵稅收項(xiàng)目較少，使企業(yè)納稅總金額反而上升。同時(shí)土地成本也很難獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的發(fā)票，讓企業(yè)承受著巨大的壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的具體策略

(一)落實(shí)稅務(wù)核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增，必須首先解決企業(yè)內(nèi)部相關(guān)管理人員的理論基礎(chǔ)，加強(qiáng)關(guān)于營(yíng)改增政策的了解，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行政策的全面解析，認(rèn)真貫徹落實(shí)政策的同時(shí)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管控的調(diào)整，提升政策落實(shí)實(shí)效性，降低工作中可能出現(xiàn)的安全隱患。這就需要工作人員對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的學(xué)習(xí)，全面了解并形成系統(tǒng)的認(rèn)知，從而落實(shí)到本職工作之中。比如，在企業(yè)的實(shí)際工作中，可將會(huì)計(jì)部門的工作進(jìn)行明晰，結(jié)合營(yíng)改增政策，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控，完善稅收管理相關(guān)體制，通過更高的責(zé)任心、對(duì)會(huì)計(jì)工作的耐心等，共同完成營(yíng)改增的過渡及轉(zhuǎn)變，促進(jìn)企業(yè)稅務(wù)工作的優(yōu)化發(fā)展。

(二)專用發(fā)票的管理

營(yíng)改增政策的落實(shí)，會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的增值稅發(fā)票，但這種發(fā)票的發(fā)行與流通，也涉及到更多經(jīng)濟(jì)違法的相關(guān)操作，必須重視進(jìn)行管理，避免違法行為的產(chǎn)生。企業(yè)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行專門的管理，不僅要設(shè)置專門的工作人員進(jìn)行抵扣專用發(fā)票的獲取，更應(yīng)在日常業(yè)務(wù)往來(lái)交易中，獲得增值稅納稅•人所提供的相關(guān)發(fā)票，同時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的認(rèn)證管理，選擇專門的人員負(fù)責(zé)發(fā)票認(rèn)證，在業(yè)務(wù)往來(lái)交易中，獲得增值稅發(fā)票后立刻辦理認(rèn)證，讓發(fā)票完成最大程度的抵扣。另外，更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)虛開發(fā)票行為的管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視將直接影響企業(yè)內(nèi)部關(guān)于發(fā)票的使用規(guī)范程度，降低企業(yè)犯罪風(fēng)險(xiǎn)，改善稅收工作質(zhì)量。

(三)建立統(tǒng)一的稅務(wù)管理中心

營(yíng)改增會(huì)直接影響企業(yè)內(nèi)部的納稅模式，傳統(tǒng)的企業(yè)管理中，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)十分常見，使財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，加上營(yíng)改增帶來(lái)的會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目和工作量的增加，總公司與分公司之間的業(yè)務(wù)溝通，都將財(cái)務(wù)工作變得異常復(fù)雜。而增值稅專用發(fā)票的相應(yīng)保管、認(rèn)證等工作也增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作量。因此，專業(yè)化的集團(tuán)稅務(wù)管理中心的建立必不可少，這種管理中心不僅能大大降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，更能幫助企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃管理，幫助企業(yè)抵抗?fàn)I改增下的種種運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策，為企業(yè)帶來(lái)種種優(yōu)勢(shì)以外，也帶來(lái)了不少挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)涉稅工作人員應(yīng)形成上下聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)籌規(guī)劃，設(shè)計(jì)并制定明確的采購(gòu)計(jì)劃、成本管控、發(fā)票管理等嚴(yán)格的制度，并對(duì)企業(yè)的相關(guān)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，使員工明晰職權(quán)范圍，并對(duì)營(yíng)改增的相關(guān)政策進(jìn)行充分了解，特別是相關(guān)的注意事項(xiàng)，使?fàn)I改增在房地產(chǎn)企業(yè)的落實(shí)得到穩(wěn)步的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)針對(duì)這一稅收變化，積極應(yīng)對(duì)，將相關(guān)職能部門整合起來(lái)，測(cè)算此項(xiàng)政策在推行過程中的變化及影響，并積極尋求企業(yè)的發(fā)展對(duì)策，抓住國(guó)家良好政策的落實(shí)時(shí)機(jī)，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉金鋒.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)策略[J].企業(yè)改革與管理,2016,03(03):150-151．

[2]彭文彰．營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2016,10(02):316-317．

[3]焦婷.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”風(fēng)險(xiǎn)初探及應(yīng)對(duì)策略[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,10(02):341．

[4]張靜．“營(yíng)改增”全面鋪開對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略[J].新經(jīng)濟(jì),2016,18(03):72．

作者：董曉芳 單位：沈陽(yáng)惠民房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司