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摘要:房地產(chǎn)銷售廣告或圖片資料的角落一般都寫有“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準文件為準”。這樣的條款有效嗎？合法嗎？若由于這些廣告誤導的消費行為產(chǎn)生糾紛用承擔違約責任嗎？若需要承擔責任是由誰來承擔呢？本文對房地產(chǎn)廣告效力及風險規(guī)避作一些簡要的說明。

關(guān)鍵詞:廣告條款效力；風險規(guī)避

一、廣告條款效力

為了吸引購房者眼球，房地產(chǎn)廣告往往采用夸大的、美化的廣告海報等宣傳手段博得購房者關(guān)注。廣告條款效力一般分為以下三種：具體確定的廣告內(nèi)容即使未寫進合同中也視為合同內(nèi)容，具有法律效力，需要承擔履約責任；較為具體的廣告內(nèi)容，需寫進合同后才具有法律效力的，只有在正式簽訂的合同中明確后才承擔相應(yīng)的履約責任；非具體確定的內(nèi)容一般不具有法律效力。由于廣告條款效力問題造成購房人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的處理意見，最高人民法院司法解釋有明確規(guī)定。購房者誤信廣告“景觀綠地、業(yè)主私享”等收到房子后綠地變成立體車庫了；學區(qū)房學片兒調(diào)整了……這些爭議引起的訴訟不在少數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商多會以“廣告是要約邀請”為由進行抗辯。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定銷售廣告和圖片資料只要對商品房及相關(guān)設(shè)施做出具體確定的說明與允諾即視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反應(yīng)當承擔違約責任。

二、風險規(guī)避

2016年2月1日新的《房地產(chǎn)廣告規(guī)定》規(guī)定廣告內(nèi)容不能含有封建迷信、不能含有辦理戶口承諾、不能含有升值承諾、不能做誤導宣傳等。以后“地鐵房”“學區(qū)房”“投資首選”“距市中心10分鐘”等內(nèi)容都是違法廣告內(nèi)容了。新規(guī)對違規(guī)廣告具體內(nèi)容作了明示，進一步保護了消費者權(quán)益。但是商的營銷廣告也有變通辦法如“學區(qū)房”改成“緊鄰某知名中學”，“地鐵房”改成“政府規(guī)劃中待建的地鐵介紹，以上信息來源于……”博大精深的國學同義詞替換，不僅“朦朧美”而且還繞開新規(guī)、規(guī)避處罰。為規(guī)避風險，房地產(chǎn)宣傳廣告具體操作過程中須注意以下幾點：

(一)明確提示

廣告宣傳須使用明確提示語避免廣告內(nèi)容構(gòu)成要約：明示本廣告為要約邀請，雙方的權(quán)利義務(wù)以商品房買賣合同為準。沙盤、戶型圖、效果圖明示僅供參考，以最終簽署的商品房買賣合同為準。介紹項目周邊信息內(nèi)容明示：對項目周圍環(huán)境、交通及其它公共設(shè)施的介紹，僅提供相關(guān)信息，不做為本公司對此作出承諾。銷售人員在現(xiàn)場解說時明示：由于口頭傳遞信息的不確定性，請廣大客戶閱讀正式文字資料，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以最終簽署的商品房買賣合同為準。對合同訂立和價格有重大影響的因素如占地面積、容積率、綠化率、戶型結(jié)構(gòu)等在廣告宣傳中應(yīng)特別注意，在核實確定無誤后才能。若無十足把握廣告內(nèi)容切忌明確具體，防止成為要約而約束己方。

(二)明示效力

開發(fā)商應(yīng)對廣告內(nèi)容的效力進行明確說明。開發(fā)商不僅要注明廣告的效力，還需要將該條款字體予以突出并采用足以引起對方注意方式進行提示，以證明開發(fā)商已盡到提示義務(wù)，以避免不必要的糾紛發(fā)生。按照司法解釋廣告中的內(nèi)容若明確具體可以構(gòu)成合同內(nèi)容。成為合同內(nèi)容后一旦違反開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。

(三)免責條款

開發(fā)商明確在購房合同或補充協(xié)議約定售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的不列為合同的附件和組成部分，購房者不得據(jù)售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料提出任何主張或要求的免責條款。這種免責條款不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定雙方均應(yīng)當按照約定履行。法律規(guī)定協(xié)議內(nèi)容中“一經(jīng)售出，概不退換”、“本公司對因施工單位責任造成的質(zhì)量問題不承擔任何責任”等內(nèi)容的免責條款不得作為合同的組成部分。為保障開發(fā)商自身的利益，可在合同正文中規(guī)定排除廣告宣傳內(nèi)容的免責條款以避免處于被動地位造成不必要的糾紛承擔違約責任。

(四)真實可靠

廣告內(nèi)容需要保證一定真實，過于夸張的宣傳可能引來訴訟風險。在宣傳內(nèi)容的確定上要把握好尺度，減少糾紛的發(fā)生，樹立誠信良好的企業(yè)形象。內(nèi)容要符合法律規(guī)定避免對戶口、就業(yè)、升學做出具體、明確的承諾。這些內(nèi)容會因違反法律規(guī)定而受到相關(guān)部門的行政處罰。廣告中需要使用他人肖像或姓名的，應(yīng)當征得當事人書面同意。內(nèi)容不得貶低其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他項目的商品或者服務(wù)，不得未經(jīng)許可擅自使用他人注冊商標、名稱等以避免損害他人合法權(quán)利，避免不正當競爭的行為出現(xiàn)。

三、結(jié)束語

總之廣告是房地產(chǎn)營銷中最主要的宣傳手段。房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴大銷售在廣告中盲目采用夸大宣傳、虛假宣傳模式必將引起糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)商必須正確認識廣告的法律屬性，有效規(guī)避廣告風險，避免承擔違約責任和經(jīng)濟損失，是當前房地產(chǎn)行業(yè)亟需關(guān)注的法律問題。建立健全房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風險規(guī)避是一項系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風險規(guī)避,最好的方式是將法律風險意識貫穿于整個房地產(chǎn)項目運營過程中。房地產(chǎn)行業(yè)只有規(guī)避好廣告風險,才能從根本上減少房地產(chǎn)開發(fā)商的損失，從而促進整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫琛.房地產(chǎn)營銷風險防范[J].合作經(jīng)濟與科技,2014

[2]戴娜娜.房地產(chǎn)銷售廣告法律風險的防控[J].商,2013

作者：師曉利 單位：涿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局