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摘要:自從我國將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”改革的試點(diǎn)行業(yè)二年多來,“營改增”政策的實(shí)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理體制產(chǎn)生一定的影響,在實(shí)施的過程中也會(huì)面臨一些亟待解決的困難,因此有必要分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些影響以及如何妥善解決在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題。
關(guān)鍵詞:“營改增”;房地產(chǎn);影響;對(duì)策
房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程中存在著較為復(fù)雜經(jīng)營流程,“營改增”政策的實(shí)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理體制產(chǎn)生一定的影響,當(dāng)然從整體上來看,“營改增”政策的實(shí)施會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的經(jīng)營成本和稅收負(fù)擔(dān),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益,但是在實(shí)施的過程中也會(huì)面臨一些亟待解決的困難。因此充分、透徹的分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響以及如何妥善解決在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)積極有效應(yīng)對(duì)“營改增”所帶來的挑戰(zhàn)和市場機(jī)遇具有重要的理論意義及現(xiàn)實(shí)意義。
一、影響分析
2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施行“營改增”政策,該項(xiàng)政策實(shí)施二年多來,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有何影響?出現(xiàn)什么問題?為此筆者通過走訪調(diào)查汕頭幾家有影響的房地產(chǎn)開發(fā)公司如龍光地產(chǎn)、聯(lián)泰地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè),情況如下:
(一)實(shí)行“營改增”政策后的變化
首先,實(shí)施營改增政策后,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式更加趨于精細(xì)化。由于稅率提高,進(jìn)項(xiàng)稅抵扣沒辦法得到有效的利用,稅負(fù)增加,因而梳理現(xiàn)有的業(yè)務(wù)產(chǎn)品,創(chuàng)新其業(yè)務(wù)發(fā)展模式,逐漸由外延增長向內(nèi)涵式精細(xì)化轉(zhuǎn)變,更加細(xì)化業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的管理,加速開發(fā)可享受減免稅收政策的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),使其向房地產(chǎn)同業(yè)方向發(fā)展。其次,對(duì)商品采購管理變得更加嚴(yán)格。不斷加強(qiáng)商品采購管理,綜合評(píng)價(jià)并選擇較好采購策略,盡可能選擇可開增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商來降低采購成本,降低公司運(yùn)營成本。最后,改革的實(shí)施使得其稅務(wù)核算水平得到了進(jìn)一步的優(yōu)化。營業(yè)稅是對(duì)營業(yè)額直接征稅只設(shè)一個(gè)稅務(wù)科目,而增值稅需要的是價(jià)稅分離一般用的是抵扣的核算模式,需設(shè)多個(gè)稅務(wù)科目,細(xì)化了所核算內(nèi)容,納稅申報(bào)也變得更精細(xì),更加利于提升地產(chǎn)公司稅務(wù)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)務(wù)質(zhì)量。
(二)具體影響
下面選取汕頭市某房地產(chǎn)公司為例加以分析。
1.稅負(fù)變化測算
我們從表1可以看出,如果為沒有可抵扣的增值稅發(fā)票的一般納稅人,“營改增”后,一般納稅人利潤總額比原來減少了4909.91萬元,營業(yè)收入比以前減少9909.91萬元。這表明對(duì)沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣或進(jìn)項(xiàng)稅額很少的一般納稅人而言,“營改增”后利潤比稅改前減少,因此,一些服務(wù)型企業(yè)為了增加進(jìn)項(xiàng)稅額可以通過購買固定資產(chǎn)等途徑來實(shí)現(xiàn)??梢钥闯觯绻撈髽I(yè)50,000萬元可抵扣的增值稅發(fā)票的一般納稅人,“營改增”后,雖然利潤總額比原來增加了2830.19萬元,但一般納稅人營業(yè)收入比以前減少了9909.91萬元。在這個(gè)例子中,只有6%的增值稅稅率計(jì)算,如果按17%計(jì)算,納稅額和總利潤將增加。這樣我們可以看出,這項(xiàng)政策對(duì)于有較多進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)來說是非常有好處的。
2.營改增前后凈利潤的變化
通過上文所述,當(dāng)實(shí)施營改增后,會(huì)降低該房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)和企業(yè)的經(jīng)營成本,從而提高該地產(chǎn)公司的凈利潤。從目前汕頭某房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)狀況來看,主要業(yè)務(wù)包括對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)等收益,如果采用傳統(tǒng)的營業(yè)稅進(jìn)行計(jì)稅的話,所需要繳納的稅額明顯要高“營改增”之后的稅額,通過“營改增”之后,稅負(fù)和經(jīng)營成本的降低,有利于提高地產(chǎn)公司的凈利潤。根據(jù)下列表3,2013—2017年的數(shù)據(jù)可以看出該公司凈利潤的增長一直處于上升狀態(tài),而改革前凈利潤呈波浪起伏不平穩(wěn)狀態(tài),這說明實(shí)施“營改增”有利于提高房地產(chǎn)公司的凈利潤。
3.“營改增”前后平均資產(chǎn)回報(bào)率的變化
平均資產(chǎn)回報(bào)率是用來衡量房地產(chǎn)公司盈利能力的重要指標(biāo)之一,其指標(biāo)越高,表明獲取利潤的能力越強(qiáng),相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)的利用效果就越好。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說,資產(chǎn)運(yùn)用效果越好,它對(duì)增加收入和節(jié)約資金方面用得越好。下列表4,2013—2017年的平均年資產(chǎn)回報(bào)率數(shù)據(jù)變化顯示:“營改增”后該公司平均資產(chǎn)回報(bào)率一直呈上升的趨勢,表明了公司的資產(chǎn)利用率較高。平均總資產(chǎn)回報(bào)率的高低取決于凈利潤和總資產(chǎn)的大小,該房地產(chǎn)公司在“營改增”預(yù)算中,總資產(chǎn)變動(dòng)不大,由于凈利潤的增加導(dǎo)致資產(chǎn)回報(bào)率跟著正向變動(dòng),從而對(duì)該地產(chǎn)公司的盈利能力產(chǎn)生了較大的影響。
4.財(cái)務(wù)管理的變化
稅收政策是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要的工具,實(shí)施“營改增”政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響,特別是財(cái)務(wù)管理方面,由于落實(shí)實(shí)施營改增之后,各房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅征收的過程中,會(huì)有一些可以作為抵扣項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。因此從稅負(fù)上來看大體相當(dāng),但是由于在征收增值稅的過程中,與之前營業(yè)稅不同的是,它涉及到銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅,這主要與房地產(chǎn)企業(yè)的收入組成部分和業(yè)務(wù)的性質(zhì)有關(guān),而且最終會(huì)產(chǎn)生一定的差異,因此在財(cái)務(wù)管理方面就必須進(jìn)行相應(yīng)的有調(diào)整,通過設(shè)立一系列的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系來對(duì)“營改增”所產(chǎn)生的房地產(chǎn)公司各方面效應(yīng)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
5.信息化系統(tǒng)和業(yè)務(wù)流程的變化
當(dāng)前各房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)離不開信息化的支撐,因此“營改增”政策的實(shí)施后,也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化系統(tǒng)產(chǎn)生一定的影響,面對(duì)“營改增”政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)施,完善信息化系統(tǒng)和重塑業(yè)務(wù)流程已經(jīng)變得非常的有必要,但是不管信息系統(tǒng)如何的變化,企業(yè)在進(jìn)行稅收相關(guān)業(yè)務(wù)的籌劃方面,必須保護(hù)企業(yè)自身的利益為前提對(duì)稅收進(jìn)行正確計(jì)算。之前的營業(yè)稅在很多項(xiàng)目方面也規(guī)定可以進(jìn)行差額征稅,而且這些規(guī)定在實(shí)施“營改增”政策之后,也進(jìn)行了保留,但是按照增值稅的規(guī)定,在進(jìn)行增值稅征收的過程中,有些項(xiàng)目可以作為抵扣項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣的,又涉及到差額征稅的規(guī)定,在一定程度上,提高了征收管理的復(fù)雜程度。尤其是對(duì)于那些混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)而言,更是如此,本來在實(shí)施“營改增”政策之前,很多房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營的過程中的收入一般很難進(jìn)行正確的劃分,而且對(duì)其稅收的監(jiān)控也比較困難,而實(shí)施“營改增”政策之后,混業(yè)經(jīng)營已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象,即使納稅人經(jīng)營同一筆業(yè)務(wù),也可能會(huì)涉及到不同的稅目,從而也就涉及到不同的增值稅稅率,由納稅人自行核算不同稅目應(yīng)稅服務(wù)收入的比例,計(jì)算繳納稅款。而對(duì)于這些行為稅務(wù)機(jī)構(gòu)很難對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)控,也很難保證所征稅款的準(zhǔn)確性,也給日后的征稅管理帶來了一定的困難。因此必須針對(duì)這些問題來重新構(gòu)造業(yè)務(wù)流程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”過程中出現(xiàn)的問題
(一)短期內(nèi)稅負(fù)上升
“營改增”的實(shí)施對(duì)于每一個(gè)行業(yè)的影響是不同,房地產(chǎn)企業(yè)通過“營改增”后以后的業(yè)務(wù)會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如假設(shè)2,000,000元為房地產(chǎn)公司的收入,700,000元為成本和其他設(shè)備需要投資。營改增前,企業(yè)應(yīng)該繳納營業(yè)稅為=2,000,000×5%=100,000(元),營改增后,企業(yè)應(yīng)該繳納增值稅=2,000,000×11%-700,000×11%=143,000(元),在這種計(jì)算過程中,尤其是為生產(chǎn)服務(wù)的企業(yè),應(yīng)該繳納的增值稅可能會(huì)比以往更高,最終使得稅負(fù)不降反升。
(二)短期內(nèi)運(yùn)營成本增加
房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來源主要是通過對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動(dòng),這是很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。然而實(shí)施營改增的稅收政策之后,其所購進(jìn)的原材料可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣,融資成本就會(huì)大大降低,同樣那些購買商品房而進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)貸款的客戶的融資成本也會(huì)降低,從而加速資本的高效、快速的流通。但是在剛開始營運(yùn)之初,則會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本,例如由于實(shí)施“營改增”之后,在進(jìn)行征收增值稅的過程中由于所涉及到的稅收大部分是增值稅,在開票的過程中會(huì)開具大量的增值稅稅票,而且由于開票人員經(jīng)驗(yàn)以及人手的不足,會(huì)造成所開設(shè)的票據(jù)不符合相關(guān)的規(guī)定,而且也會(huì)造成票據(jù)管理的混亂,因此在由營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變的過程中,會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本,但是從長期來看,這種營運(yùn)成本是會(huì)降低的。
(三)信息管理系統(tǒng)難度加大
目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在網(wǎng)上進(jìn)行稅收的申報(bào)和繳納,大大提高了稅務(wù)工作的效率,這樣直接推動(dòng)了企業(yè)信息管理系統(tǒng)的發(fā)展,然而這樣對(duì)我國的納稅申報(bào)方式產(chǎn)生了一定的影響,在傳統(tǒng)的稅務(wù)的信息管理工作當(dāng)中,保存稅務(wù)信息的媒介主要是各種原始憑證、賬簿,并且需要一個(gè)專門的地方來保存這些稅務(wù)檔案,但是稅務(wù)工作實(shí)施電算化后,所有的稅務(wù)信息資料可以儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)里的硬盤和U盤里面,而且需要的話可以隨時(shí)的進(jìn)行查看,非常的方便,但是隨著當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷增加,實(shí)施電算化后也會(huì)給企業(yè)這些稅務(wù)信息的安全性帶來一定的影響。
(四)人員管理成本提高
在“營改增”的稅制改革后,各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于增值稅專用發(fā)票的含義理解不足,仍然受制于過去的傳統(tǒng)管理哲學(xué)的影響。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員,要通過不斷深入學(xué)習(xí),積極了解分析與“營改增”相關(guān)政策的新聞和具體實(shí)施條例,并對(duì)企業(yè)“營改增”后產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析,調(diào)整與梳理房地產(chǎn)本身業(yè)務(wù)流程,同時(shí)制定良好的應(yīng)對(duì)措施,提高房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)新稅制改革的能力。同時(shí),企業(yè)管理者應(yīng)加強(qiáng)重視,做好新稅制改革的宣傳指導(dǎo)工作,指導(dǎo)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員積極了解“營改增”相關(guān)概念,提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體水平,降低涉稅的風(fēng)險(xiǎn)以及提高公司適應(yīng)新稅制改革的能力。這會(huì)增加房地產(chǎn)公司的人員的管理成本。
(五)稅務(wù)管理架構(gòu)體系變動(dòng)較大
“營改增”的實(shí)施是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)由原來的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要原因,由于其改革是國家結(jié)構(gòu)性減稅政策,對(duì)促使第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也起到了重要的作用。能夠降低整體房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)原因在于,在這項(xiàng)稅制改革中,可以消除征收稅制存在的重復(fù)征收問題,減少了制造,服務(wù)及其他類型的企業(yè)稅收壓力[19]。之所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將服務(wù)收入納入增值稅的低稅負(fù)申報(bào)范疇,其主要是由于原營業(yè)稅較高,所以稅制改革之后,為了達(dá)到合法的目的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)必須經(jīng)過調(diào)整原來的稅務(wù)管理架構(gòu)體系,從而適應(yīng)現(xiàn)代稅務(wù)的改革需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”政策的對(duì)策建議
(一)實(shí)行合理稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)納稅進(jìn)行合理、合法規(guī)劃,努力減輕稅收負(fù)擔(dān),這就需要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài),及時(shí)把握稅收優(yōu)惠政策。稅收改革的實(shí)施后,房地產(chǎn)企業(yè)要做好同行業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)條件、生產(chǎn)條件、操作條件、研究稅務(wù)并調(diào)查,在這些調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,預(yù)測和核算企業(yè)的成本,重新定義房地產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的市場價(jià)格,價(jià)格和消費(fèi)需求的欲望盡可能一致的穩(wěn)定性,從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大市場份額。要改變生產(chǎn)和管理的傳統(tǒng)模式,以適應(yīng)稅制改革的新要求,提高其適應(yīng)外部經(jīng)營環(huán)境變化的能力。必須明確成本績效考核的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),通過對(duì)成本費(fèi)用編制科學(xué)的預(yù)算,加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理;以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo),客觀地評(píng)估計(jì)劃成本控制目標(biāo)的完成結(jié)果,實(shí)施適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制,從而提高成本管理,有效控制成本和費(fèi)用。
(二)尋求降低成本關(guān)鍵點(diǎn)
“營改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了新的要求,對(duì)于一些企業(yè)來說,企業(yè)運(yùn)營中有關(guān)增值稅征收的內(nèi)容業(yè)務(wù)較少,缺乏對(duì)增值稅征收業(yè)務(wù)政策的研究,對(duì)有關(guān)增值稅業(yè)務(wù)的申報(bào)、計(jì)算、依據(jù)、發(fā)票管理等一些流程缺乏了解。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員,要通過不斷深入的學(xué)習(xí),積極了解與“營改增”相關(guān)政策的新聞和解讀,對(duì)“營改增”實(shí)施后產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入分析,調(diào)整并梳理房地產(chǎn)公司本身業(yè)務(wù)流程,同時(shí)制定出良好的應(yīng)對(duì)措施,提高應(yīng)對(duì)新稅制改革的能力。同時(shí),企業(yè)管理者應(yīng)加強(qiáng)重視,做好新稅制改革的宣傳指導(dǎo)工作,指導(dǎo)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員了解稅務(wù)相關(guān)概念和實(shí)施條例,提高企業(yè)的整體水平,降低涉稅的風(fēng)險(xiǎn)和提高公司適應(yīng)新稅制改革的能力。
(三)引入信息管理人才
高素質(zhì)的信息管理人才是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)信息管理的核心資源,嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則和制度,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)信息管理進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)真的管理是信息管理人員的職責(zé),然而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的很多信息管理人員流動(dòng)性比較大,常常會(huì)導(dǎo)致人員的匱乏,其稅務(wù)信息管理工作,涉及到企業(yè)的各方面,沒有一定素質(zhì)的稅務(wù)管理人員是完成不了的,必須加大力度引入高素質(zhì)稅務(wù)信息管理人才。必須轉(zhuǎn)變信息管理人員的意識(shí),包括信息管理人員對(duì)待信息管理工作環(huán)境的意識(shí),以及扎根與房地產(chǎn)企業(yè)基層的意識(shí),從而減少信息管理人員的流動(dòng)性。
(四)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì),提高效率
“營改增”的稅制改革實(shí)施過程中,企業(yè)內(nèi)部管理制度需要適應(yīng)新系統(tǒng),需改善和加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技能水平,保證能滿足“營改增”的稅制改革實(shí)施的實(shí)際需要,對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員積極開展培訓(xùn)工作。由于企業(yè)所處的房地產(chǎn)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,需要盡快適應(yīng)新的稅制改革,改善與其他業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)溝通,提高自身的服務(wù)意識(shí),以避免不必要的損失。
(五)提高稅務(wù)管理水平
稅務(wù)信息化是當(dāng)前我國信息化發(fā)展的一種新趨勢,信息化發(fā)展在很大的程度上提高了我國各項(xiàng)工作的效率和工作成效,與企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)信息也不例外,因此為了確保稅務(wù)信息的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)信息化的安全性工作是非常有必要的,稅務(wù)電算化是在新的形勢下企業(yè)稅務(wù)信息發(fā)展的新趨勢,因此在這種新的環(huán)境下對(duì)信息管理方法進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整也是有必要的。由于信息管理工作主要是由信息管理人員進(jìn)行,因此稅務(wù)電算化系統(tǒng)開發(fā)中,有相應(yīng)的信息管理人員參與其中是非常有必要的,現(xiàn)代信息管理工作涉及到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的各個(gè)方面,因此在進(jìn)行電算化的過程中,必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行必要的調(diào)整和變更,而且還要兼顧成本與效益,又要方便信息管理工作的開展,有利于提高房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理水平。
作者:陳映雄 單位:汕頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院