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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活密切相關(guān)，為研究房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，選取了華夏幸福作為案例，考察其在融資過程中發(fā)生的融資風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行分析。希望為我國房地產(chǎn)企業(yè)有效地控制融資風(fēng)險(xiǎn)，走出當(dāng)前融資困境，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險(xiǎn)；華夏幸福

0引言

華夏幸福基業(yè)股份有限公司已形成“園區(qū)＋地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營模式，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城、開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營商。然而，就是這樣一個(gè)融資能力超強(qiáng)的企業(yè)，卻從2017年起，經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量均為負(fù)值，引起了人們的關(guān)注。就在2018年時(shí)，華夏幸福還進(jìn)行了大規(guī)模裁員、撤銷事業(yè)部、引入平安資管一系列行為，為其確實(shí)面臨還款壓力做了佐證。華夏幸福是典型的房地產(chǎn)行業(yè)利用多元化融資進(jìn)行快速擴(kuò)張又在如今面臨巨大資金壓力的企業(yè)，與本文的研究?jī)?nèi)容高度相符?；诖?，對(duì)華夏幸福的融資問題進(jìn)行研究可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

1華夏幸福融資風(fēng)險(xiǎn)分析

1．1財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)一般是指在融資后不能清償?shù)狡诘谋窘鸷屠ⅲ沟闷髽I(yè)股東的價(jià)值遭受損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，使得企業(yè)陷入損失的不確定性；也表現(xiàn)為因融資失當(dāng)使企業(yè)未獲取預(yù)期的收益，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也可以體現(xiàn)出企業(yè)有融資的問題。兩者之間聯(lián)系緊密，故通過分析華夏幸福的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來對(duì)華夏幸福的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論。

1．1．1償債能力分析

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平基本保持在61％－63％之間，而華夏幸福2014－2018年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，近五年來華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率均處于80％以上的高水平，在2017年稍微有所下降，但仍處于80％以上。華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均水平，說明了華夏幸福的長期償債能力存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率的均值在2．48－2．77之間，而華夏幸福的流動(dòng)比率保持在1．27到1．53之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于行業(yè)均值。說明華夏幸福的短期償債能力較弱?？偟膩砜矗A夏幸福的長期償債能力與短期償債能力均與行業(yè)均值相差甚遠(yuǎn)，呈現(xiàn)出不利態(tài)勢(shì)。

1．1．2營運(yùn)能力與盈利質(zhì)量分析

與同行業(yè)的萬科和榮盛發(fā)展相比，華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較高，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在2018年更是增長到了114．59，從2014年的46．07到2018年的114．59，上升了148．73％，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率過大，不利于現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，資金收回不及時(shí)將會(huì)導(dǎo)致陷入資金困境。就盈利質(zhì)量而言（盈利質(zhì)量指標(biāo)用經(jīng)營現(xiàn)金流比營業(yè)收入來衡量），萬科的盈利質(zhì)量最好，都在0．11以上，但卻在呈下降趨勢(shì)。榮盛發(fā)展的盈利質(zhì)量在呈好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，2014－2016年為負(fù)值，2017年由負(fù)轉(zhuǎn)正，在2018年達(dá)到了0．31。華夏幸福的盈利質(zhì)量從2017年起一直為負(fù)值，說明了華夏幸福的盈利質(zhì)量有所下降。

1．2報(bào)表項(xiàng)目分析

查閱華夏幸福2014－2018年的財(cái)務(wù)報(bào)表可以得到，華夏幸福的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~在2017和2018連續(xù)兩年均為負(fù)值，也進(jìn)一步解釋了華夏幸福盈利質(zhì)量下降的原因。同時(shí)，由于大規(guī)模的擴(kuò)張需要大量的資金支持，華夏幸?，F(xiàn)金流出增多，投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈額多年來一直為負(fù)值。從籌資角度來看，2014－2017年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~一直為正，卻在2018年由正轉(zhuǎn)負(fù)，據(jù)華夏幸福披露數(shù)據(jù)顯示是由于華夏幸福2018年償還了負(fù)債所致，報(bào)表顯示華夏幸福的總負(fù)債由2014年的965億上升到了2018年的3549億。流動(dòng)負(fù)債的上升的趨勢(shì)基本與總負(fù)債保持一致，對(duì)于華夏幸福來說意味著短期內(nèi)償還負(fù)債的壓力較大，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2華夏幸福產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)原因

2．1內(nèi)源融資占比小

查閱華夏幸福2014－2018年的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出華夏幸福的融資資金來源，其中，債務(wù)融資一直處于較高的水平，說明華夏幸福的資金大多來源于債務(wù)，其次是權(quán)益融資。最后是內(nèi)源融資，且2014－2018年的債務(wù)融資占比均在80％以上，說明華夏幸福過度依賴債務(wù)融資。內(nèi)源融資所占比例本就不多，卻還在逐年下降之中。

2．2收入來源下降

2．2．1產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP模式難復(fù)制

2008年成功實(shí)施產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目后，華夏幸福開始在多個(gè)城市群復(fù)制這個(gè)模式。但是，京津冀的經(jīng)濟(jì)情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產(chǎn)業(yè)的地方建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城存在問題。而且，在這些地方，政府管理與產(chǎn)業(yè)建設(shè)也與京津冀地區(qū)有所不同。除此之外，華夏幸福之前的產(chǎn)業(yè)引入以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，而在上海與深圳周邊，政府的訴求是能夠大規(guī)模導(dǎo)入第三產(chǎn)業(yè)。華夏幸福引入一二產(chǎn)業(yè)的路線，在上海和深圳等一線城市遭受了挫折。

2．2．2住宅銷售遇瓶頸

由于之前環(huán)北京區(qū)域住房需求強(qiáng)烈，華夏幸福在很長一段時(shí)間實(shí)施圍著北京建產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略?？蓮?017年起，伴隨雄安新區(qū)與史上最嚴(yán)限購政策出臺(tái)，環(huán)北京區(qū)域的房產(chǎn)銷售陷入困境。但是仔細(xì)對(duì)比分析各年的分部收入，異地復(fù)制項(xiàng)目占比大幅提高，在某種角度上來看，是建立在環(huán)京區(qū)域的收入增長速度放緩之上。

2．3營運(yùn)成本增加

根據(jù)華夏幸福的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，華夏幸福2017年12月末時(shí)應(yīng)付職工薪酬還僅有2100多萬，到了2018年時(shí)應(yīng)付職工薪酬已高達(dá)6億。據(jù)分析是由于華夏幸福在2018年參與了上百個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，于是公司人員大幅增加，龐大的職工薪酬也為公司帶來了不少負(fù)擔(dān)。華夏幸福2018年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量累計(jì)凈流出額達(dá)585億，主要原因是華夏幸福擴(kuò)張過程中將大量資金用于購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及并購子公司。

2．4應(yīng)收賬款回流慢

華夏幸福賬務(wù)上存在大量的應(yīng)收賬款，若能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)回流，則不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。但是由于華夏幸福采用PPP模式建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在這一模式中，地方政府可以獲得土地使用權(quán)出讓收入、招商引資帶來的新增稅收收入等。華夏幸福只能在第二年獲得政府按合同約定的金額，在此之前，華夏幸福要墊支全部的開支，在這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式下，風(fēng)險(xiǎn)將全部由華夏幸福承擔(dān)。

3融資風(fēng)險(xiǎn)防范建議

3．1重視內(nèi)部融資，提升融資實(shí)力

對(duì)于華夏幸福而言，加大內(nèi)源融資來源需要擴(kuò)大銷售規(guī)模。由于限購政策的實(shí)行，華夏幸福在京津冀地區(qū)的住宅銷售量受到了很大的影響。雖然銷售額依舊在穩(wěn)步上升但其存貨量卻在大幅度上升。目前的情況下，要想提高京津冀地區(qū)的收入，可以通過促銷方式激勵(lì)人們買房。或者將商品房進(jìn)行出租，增加其他業(yè)務(wù)收入，同時(shí)減少房屋閑置成本。其次，進(jìn)一步擴(kuò)大京津冀地區(qū)以外的銷售規(guī)模。由于有些地區(qū)并未實(shí)行限購政策，因此可以在這些地區(qū)實(shí)行銷售推廣措施，促進(jìn)房源的購買，通過其他地區(qū)收入的增長帶動(dòng)整體收入的增長。

3．2盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

華夏幸福在進(jìn)行融資時(shí)過于依賴債務(wù)融資，這也造成了華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率始終處于一個(gè)高水平的狀態(tài)，每年都要面對(duì)巨大的還款壓力。除此之外，由于高負(fù)債率的存在，使得華夏幸福在融資時(shí)可能付出的成本比較高。不合理的融資結(jié)構(gòu)造成了巨額負(fù)債，要償還巨額負(fù)債就需要有充足的現(xiàn)金流。在企業(yè)現(xiàn)金流不能夠滿足還款需求時(shí)，企業(yè)就極有可能發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成資金鏈斷裂。

3．3謹(jǐn)慎快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展

PPP模式具有私人資本首先墊付大量資金的特點(diǎn)，所以只有實(shí)力雄厚的企業(yè)才可以負(fù)擔(dān)PPP項(xiàng)目。華夏幸福目前出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有一部分原因是投資過多的PPP項(xiàng)目但卻無法產(chǎn)生收入。因此選擇PPP項(xiàng)目時(shí)需要審慎進(jìn)行，PPP模式并不是在每個(gè)地區(qū)都通用的，華夏幸福正是忽略了這一點(diǎn)，導(dǎo)致許多PPP項(xiàng)目只有前期投入，后期沒由現(xiàn)金回流，使得華夏幸?，F(xiàn)金流減少。因此，選擇PPP項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，一定要考慮后期資金籌措問題以及后期現(xiàn)金回流問題，必須使兩者之間實(shí)現(xiàn)合理配比，才不會(huì)在后期出現(xiàn)資金流不足問題。

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作者:楊德昭 單位:中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司