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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的增速，房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去得到了飛速發(fā)展，但房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行受到現(xiàn)金流的影響，在融資成本增加、土地成本高企的背景下，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)總結(jié)資金管理的不足，提高資金管理的力度，不斷強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)、提高資金收支管理的標(biāo)準(zhǔn)性、積極主動(dòng)拓展融資的渠道、完善預(yù)算制度，進(jìn)而規(guī)避資金管理中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低、資金管理不統(tǒng)一、融資渠道單一、投資盲目、預(yù)算制度不完善的問(wèn)題，不斷提高資金利用率，保持良好的現(xiàn)金流，才能為今后發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。因此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題，并針對(duì)性提出相應(yīng)的對(duì)策，期望通過(guò)本文的研究能為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；存在的問(wèn)題；對(duì)策

為促使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了多種約束制度和頒布了多項(xiàng)政策來(lái)保障民生，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的行為，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增大。眾所周知，企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)就是資金，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，需要大量資金的支持，而房地產(chǎn)在資金應(yīng)用方面的特點(diǎn)是投入量大、使用周期長(zhǎng)、回款相對(duì)較慢，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化資金管理，運(yùn)用多種管理方法，提高企業(yè)資金的利用率，優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)流程，建立健康科學(xué)的資金管理體系，才能為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更好的支持，實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、資金管理含義與房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)特征

資金管理具體是指，整合與利用企業(yè)資金，這關(guān)系到企業(yè)生存與未來(lái)發(fā)展。針對(duì)資金活動(dòng)進(jìn)行管理，簡(jiǎn)稱為資金管理，具體包括對(duì)資金來(lái)源的管理、資金日常運(yùn)作的管理、資金運(yùn)用的管理。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目審批至土地開(kāi)發(fā)，再到房產(chǎn)銷售，至最后清算結(jié)束，最少的時(shí)間也需要兩到三年，如果進(jìn)展不順利，甚至?xí)娱L(zhǎng)到五年或者十年。此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷將資金投入進(jìn)去，才能支持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。且房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要大量的投資。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行中，資金回籠的速度較慢，短時(shí)間內(nèi)只有資金支出，很少有資金流入，如果其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，甚至可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目的終止，其中最為嚴(yán)重的問(wèn)題則是資金鏈斷裂，可能會(huì)直接造成項(xiàng)目的流產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中常見(jiàn)的問(wèn)題

1.資金使用中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較低

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模非常大、周期長(zhǎng)，并且容易受宏觀政策調(diào)控、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的影響，可因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身原因，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)忽視資金管控，單純重視施工建設(shè)的問(wèn)題。具體表現(xiàn)為：一是現(xiàn)金流跟蹤控制的力度較低，不重視融資額度和放款速度的爭(zhēng)取，總是順其自然地等待著回款，很少會(huì)主動(dòng)跟蹤與管控；二是資金支付進(jìn)行中，很少會(huì)樹(shù)立預(yù)算意識(shí)，結(jié)算方式不夠創(chuàng)新，支付款項(xiàng)額度的控制力度較低，只是流水作業(yè)，很少主動(dòng)去控制。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少針對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警預(yù)案，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，這樣會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金結(jié)算方式的管理不統(tǒng)一

當(dāng)下，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，在全國(guó)成立區(qū)域公司或子公司來(lái)拓展業(yè)務(wù)，房產(chǎn)項(xiàng)目遍布在全國(guó)各地，為運(yùn)營(yíng)方便，會(huì)在不同地區(qū)開(kāi)設(shè)多個(gè)銀行賬戶，這些賬戶因開(kāi)設(shè)不同金融機(jī)構(gòu)，賬戶性質(zhì)也不相同，在一定程度上雖然方便各地子公司的管理，卻不利于集團(tuán)總公司的管理，總公司不能準(zhǔn)確、及時(shí)、全面地收集資金運(yùn)行情況，不利于提高本企業(yè)的資金配置效率。同時(shí)，各子公司的資金如何進(jìn)行有效歸集，將閑散資金整合，充分發(fā)揮資金最大效用，成為當(dāng)前房地產(chǎn)資金集中管理的頭等大事。

3.房產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低

因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占用大的特點(diǎn)，一般會(huì)存在大量資金投入到房產(chǎn)項(xiàng)目中長(zhǎng)時(shí)間得不到回款的問(wèn)題，只有等到房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的時(shí)候，才會(huì)有資金回流，通常會(huì)歷經(jīng)一年到兩年的時(shí)間，才能讓資金回到正常運(yùn)轉(zhuǎn)流程。并且回流的周期，還會(huì)受到回款情況、銷售去化的速度、市場(chǎng)行情、政府監(jiān)管情況等方面的影響，這突顯出房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低的特點(diǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更好的發(fā)展，必須提高資金周轉(zhuǎn)率，將資金盤(pán)活，才能開(kāi)展更多項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。

4.融資渠道少且融資成本高

我國(guó)的資本市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不夠完善，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道是通過(guò)各個(gè)商業(yè)銀行貸款，而通過(guò)發(fā)行股票、出售債券等方式進(jìn)行融資的難度非常大。而且，為避免房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，我國(guó)在銀行信貸方面采用了收緊的政策，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)的宏觀調(diào)控，因此，中小房產(chǎn)企業(yè)想要從銀行申請(qǐng)到貸款非常難，也導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)自身的資金成本不斷提高。在一些調(diào)查中顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金，有70%來(lái)源于銀行貸款，這種過(guò)度依賴銀行貸款的情況，極大限制了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展；另外房企融資成本的不斷提高，又讓企業(yè)承擔(dān)著巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

5.現(xiàn)行的資金預(yù)算制度不夠完善

就當(dāng)下我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是資金預(yù)算制度不夠完善，或者執(zhí)行力度較低。在房產(chǎn)企業(yè)中執(zhí)行預(yù)算管理的年限比較短，成功經(jīng)驗(yàn)比較少，大部分房企都是自己摸索著進(jìn)行，雖然知道預(yù)算非常重要，可是怎樣更有效地開(kāi)展預(yù)算管理，卻沒(méi)有行之有效的方法。資金預(yù)算適應(yīng)性和準(zhǔn)確性，需要相應(yīng)工作人員在數(shù)據(jù)方面有著高度的敏感性，也需要財(cái)務(wù)人員對(duì)行業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，預(yù)算管理的執(zhí)行需要企業(yè)從上而下的進(jìn)行，在運(yùn)行初期難免會(huì)有阻礙，也可能造成企業(yè)運(yùn)行效率低的問(wèn)題，這都需要長(zhǎng)時(shí)間的堅(jiān)持，才能發(fā)揮出預(yù)算管理的積極作用。

6.房地產(chǎn)企業(yè)投資行為較盲目

前些年我國(guó)的城市發(fā)展速度非?？?，房地產(chǎn)回報(bào)率非常高，這讓部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅關(guān)注到房產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤(rùn)，而忽視其中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)能認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性，不能準(zhǔn)確預(yù)估行業(yè)發(fā)展困境。加之對(duì)房產(chǎn)行業(yè)所處的宏觀調(diào)控環(huán)境，沒(méi)能正確分析；對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力、市場(chǎng)消費(fèi)趨向、房產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況等，缺少正確地分析，僅憑自身主觀臆斷，盲目對(duì)某些房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，而這些資金投入在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)又沒(méi)有得到合理回報(bào)，就會(huì)直接讓房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資金困境。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策

1.不斷強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

針對(duì)房地產(chǎn)的資金管理，必須樹(shù)立高度的資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，促使企業(yè)上下全員具備高度的風(fēng)險(xiǎn)管控敏感度，才能極大的提高資金管理力度。尤其是企業(yè)的高層管理人員和財(cái)務(wù)工作人員，必須提升資金敏感性，積極關(guān)注現(xiàn)金流的情況，每天進(jìn)行資金判斷，將資金鏈實(shí)施情況作為管理的重點(diǎn)。尤其是資金條線的人員，一定要保持著敏銳的嗅覺(jué)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提示資金風(fēng)險(xiǎn)，從而更準(zhǔn)確的規(guī)避資金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。2.資金收支管理更標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)針對(duì)資金的管理，必須制定詳細(xì)的管理制度，形成規(guī)范的資金審批流程，使得資金應(yīng)用過(guò)程中的權(quán)責(zé)清晰，資金應(yīng)用必須經(jīng)過(guò)雙重審批，不能破壞制度，即使有特殊情況，也要經(jīng)過(guò)特殊審批。針對(duì)資金管理制度和資金審批制度，需要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，綜合運(yùn)用自查和第三方審查的方式，保證資金應(yīng)用符合規(guī)范，安全有效且規(guī)范化的應(yīng)用資金。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率

在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的房產(chǎn)項(xiàng)目中，確實(shí)會(huì)存在資金投入金額大、周期長(zhǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率不高，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，尤其需要對(duì)房產(chǎn)的銷售建立良好的運(yùn)行機(jī)制，包括資金回籠率、銷售率、去化率等指標(biāo)，充分考慮市場(chǎng)行情和政府監(jiān)管等因素，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，減少資金沉淀，降低財(cái)務(wù)成本。

4.積極主動(dòng)拓展融資渠道

為爭(zhēng)取到更多融資，房產(chǎn)企業(yè)先要與銀行保持良好關(guān)系，主動(dòng)了解銀行的政策變化和金融產(chǎn)品特點(diǎn)，利用好國(guó)家政策，進(jìn)而爭(zhēng)取到更多低融資成本的資金支持。另外，房企必須與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，讓自身資金流動(dòng)起來(lái)，提高資金使用效率。還有就是，房企必須針對(duì)自身資金運(yùn)行，必須建立底線預(yù)警機(jī)制，當(dāng)資金流動(dòng)性減弱的時(shí)候，發(fā)出預(yù)警，為決策層爭(zhēng)取到更多的決策時(shí)間，采取最有效的措施，避免資金鏈斷裂。

5.不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度

財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的完善，可以提高資金利用的效率，為資金的準(zhǔn)確應(yīng)用，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為此，需要完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度。在每一年開(kāi)始時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)房企實(shí)際情況，編制資金預(yù)算方案，分成資金預(yù)算收入和預(yù)算支出兩個(gè)部分。資金預(yù)算收入的目的是經(jīng)過(guò)一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使得企業(yè)凈利潤(rùn)增加；資金預(yù)算支出則是企業(yè)資金支出，保證支出合理。預(yù)算編制可將企業(yè)今年資金運(yùn)行重點(diǎn)明確出來(lái)，從而有目的地強(qiáng)化對(duì)資金的控制，節(jié)約企業(yè)運(yùn)行成本，避免盲目投資、貸款等。

6.強(qiáng)化資金管理為投資提供參考

房產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)構(gòu)建資源調(diào)配系統(tǒng)，統(tǒng)一管理資金收付，從宏觀、整體的角度，制定資金使用計(jì)劃，利用資源調(diào)配系統(tǒng)，收集資金運(yùn)行數(shù)據(jù)，分析市場(chǎng)行情，為房企的投資行為提供更多準(zhǔn)確的參考資料，從而避免盲目投資。另外，針對(duì)資金結(jié)算管理必須統(tǒng)一，利用現(xiàn)代化技術(shù)，設(shè)定企業(yè)內(nèi)部資金收付程度，優(yōu)化資金管理方式，不斷提高資金管理效率。綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金活動(dòng)具有典型的特征，資金活動(dòng)的特殊性也非常明顯，所以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理有一定難度，要求也更多。因此，房企資金管理必須重視財(cái)務(wù)預(yù)算的積極作用，統(tǒng)一資金管理，樹(shù)立資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)而提高資金管理力度，為房企高速持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

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作者:趙遠(yuǎn)梅 單位:重慶澤京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司