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摘要:眾所周知，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，以及土地紅利時代、金融紅利時代的逐漸逝去，強(qiáng)化成本管控、進(jìn)行有效的成本核算成為房地產(chǎn)企業(yè)保證經(jīng)濟(jì)效益和提高盈利能力的重中之重。文章對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控中存在的問題提出相應(yīng)的對策，希望為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益提供建議和參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本管控

1房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本管控的意義

1.1有利于房地產(chǎn)企業(yè)完善工作界面，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，已經(jīng)不僅僅是成本部門或合約部門單打獨(dú)斗的領(lǐng)域，而是需要設(shè)計、招采、工程、營銷及財務(wù)等多個部門聯(lián)合參與和合作。如何加強(qiáng)和深化房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理，是擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的一大重要課題，這就要求企業(yè)對項目全周期經(jīng)營業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面、詳細(xì)的梳理和復(fù)盤。通過不斷地回顧和總結(jié)，才能及時有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)在項目成本管控中的優(yōu)點(diǎn)和不足，以及后續(xù)對優(yōu)秀項目案例進(jìn)行成果輸出，在企業(yè)集團(tuán)里進(jìn)行宣傳和推廣。與此同時，也需要復(fù)盤成本管控中出現(xiàn)的問題，并結(jié)合實際情況提出對應(yīng)的改進(jìn)措施，不斷提高企業(yè)成本管控水平，從而使企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

1.2有利于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大競爭優(yōu)勢，提高經(jīng)濟(jì)效益

在當(dāng)下房價溢價有限的大前提下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)敢于自我革命，勇于鋒刃向內(nèi)，向企業(yè)內(nèi)部開刀，積極向管理要紅利。在保證項目品質(zhì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步尋求經(jīng)濟(jì)利潤增長的空間。那么進(jìn)行有效的成本管控，就必須要把成本管控的觸角深入到每一個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，只有不斷滲透到各個經(jīng)營模塊中，把各個環(huán)節(jié)串聯(lián)起來，才能把成本管控落于實處。比如，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，合理布局項目，狠抓生產(chǎn)經(jīng)營，嚴(yán)控成本支出等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有助于有效占據(jù)市場、提高競爭優(yōu)勢，能更好地實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，能有效優(yōu)化行業(yè)生態(tài)環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和管控中的問題

2.1會計核算對象的不確定性，導(dǎo)致成本核算不及時

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資金額大，以及產(chǎn)品自身具備的特殊性，注定了其在成本核算過程中核算對象的復(fù)雜性。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算規(guī)則仍然比較模糊，有很多需要改進(jìn)和完善的地方。比如:一些房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算相對混亂，會計處理隨意且零碎，沒有系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的核算體系，導(dǎo)致項目開發(fā)完畢后，仍然不能很好的確認(rèn)會計目標(biāo)成本。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)項目是分批、分期進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，然后在實務(wù)會計處理中，未能將分期項目總成本進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的核算，很容易造成項目成本核算的隨意性和不確定性。從實務(wù)操作而言，假如項目開發(fā)周期較長，應(yīng)以開發(fā)節(jié)奏為依托，分批次分時間確立核算對象，而不是像多數(shù)企業(yè)一般，盲目的將多期的核算對象歸納為一個總核算對象，這樣就會造成會計核算工作內(nèi)容巨大，核算工作缺乏章法，最終導(dǎo)致項目成本難以合理計算。與此相反，也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)會將簡單的事情變得復(fù)雜化，把原本屬于一個核算對象劃分為多個核算對象，這不僅加大了會計核算的工作量，甚至?xí)斐沙杀竞怂銦o法準(zhǔn)確反映實際成本水平，成本會始終處于難以分析、控制的狀態(tài)。

2.2會計核算成本的不確定性，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確

由于房地產(chǎn)企業(yè)存在會計成本結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性，即前期項目預(yù)售收入在預(yù)收賬款科目核算，等到項目竣工交付后方才確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，但同時項目施工倪沈良:房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控研究產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)類合同尚未結(jié)算完成。對于未結(jié)算的工程合同，財務(wù)部門會根據(jù)合約部門提供的動態(tài)目標(biāo)成本進(jìn)行成本的暫估，以此達(dá)到收入與成本的配比。比如，A項目為一般計稅項目，不含稅貨值為15億元，可售面積75000平方米，在2020年12月底已全部售罄同時全部交房。項目不含稅目標(biāo)成本為13億元(合同尚未結(jié)算，目前合同簽訂總額為12億元，累計已入賬成本為10億元)。在會計成本核算上，由于最終結(jié)算成本尚無法鎖定，故暫時用不含稅目標(biāo)成本來替代結(jié)算總價。因此，本次收入結(jié)轉(zhuǎn)收入為15億元，結(jié)轉(zhuǎn)成本為13億元(暫估為3億元，等工程合同陸續(xù)結(jié)算，逐步進(jìn)行暫估的調(diào)整)，毛利為2億元。由此可見，項目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確預(yù)估，決定著會計成本核算工作的成敗，而合約部門或許會出于自身考核壓力，將目標(biāo)成本制定得相對寬松保守，這就會導(dǎo)致會計結(jié)轉(zhuǎn)成本相對失真，影響當(dāng)期企業(yè)的盈利能力，從而降低企業(yè)財務(wù)報表的質(zhì)量。同時在后期會計成本結(jié)轉(zhuǎn)中，會出現(xiàn)大量成本負(fù)數(shù)沖減過程。如此反復(fù)的會計核算，大大降低了會計報表的質(zhì)量。

2.3會計核算處理不規(guī)范，導(dǎo)致成本核算不完整

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長、投資總額大，導(dǎo)致成本核算周期跨度較大，且核算內(nèi)容復(fù)雜。在提高核算精度，保證核算質(zhì)量的同時，必須關(guān)注企業(yè)會計核算制度的建立健全，以及財務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)教育問題。比如，項目在開發(fā)過程中，如果缺乏相應(yīng)的核算準(zhǔn)則，在開發(fā)成本入賬時，往往就存在隨意性和不確定性，在確定開發(fā)成本末級科目時，往往會存在主觀判斷或經(jīng)驗，從而出現(xiàn)不同的人做出不同核算處理的情況。又比如，項目在結(jié)利過程中，容易忽略成本結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)范性，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分配及歸集等工作出現(xiàn)問題，嚴(yán)重的會使成本缺失或不完整，造成收入與成本的不配比，進(jìn)而影響企業(yè)利潤表，不僅影響了企業(yè)的成本核算結(jié)果，更嚴(yán)重的會使外部投資者喪失對企業(yè)的投資信心。

2.4項目全周期成本管控缺失

(1)投資階段成本管控。投資拿地時，應(yīng)該是項目成本管控的起點(diǎn)，因此投資階段的成本管控對后續(xù)項目是否盈利起著至關(guān)重要的作用，個別房地產(chǎn)企業(yè)前期對項目沒有進(jìn)行足夠充分的論證，單靠算總賬、大賬來粗略匡算成本，僅憑直覺和經(jīng)驗?zāi)玫?，這無疑會對項目開發(fā)埋下巨大的投資風(fēng)險。(2)項目設(shè)計成本管控。在項目設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計人員就應(yīng)該對產(chǎn)品適配進(jìn)行充分論證，結(jié)合營銷、工程、成本多部門的意見，篩選出最優(yōu)設(shè)計方案。遺憾的是，很多企業(yè)對設(shè)計環(huán)節(jié)不夠重視，這勢必會帶來設(shè)計方案的反復(fù)，進(jìn)一步造成施工成本的無謂增加，嚴(yán)重的會導(dǎo)致工期延誤，以至于錯失銷售先機(jī)，最終導(dǎo)致不能很好的回籠資金，無端增加項目的施工成本及資金成本，給項目帶來極其不利的影響。(3)項目工程成本管控。工程施工是項目推盤供貨的主力軍，因此施工節(jié)奏的管控對后期項目預(yù)售、交付等都有著至關(guān)重要的影響。但是很多企業(yè)在施工管理上缺乏科學(xué)管控，沒有科學(xué)合理的施工工期，沒有緊湊有序的施工工序，極易導(dǎo)致項目工程節(jié)點(diǎn)逾期，以及后續(xù)陡增的趕工費(fèi)，這些都會造成建安成本的額外增加。(4)項目財務(wù)成本管控。在房地產(chǎn)項目全周期開發(fā)過程中，現(xiàn)金流無疑是企業(yè)的生命線。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)時代，很多企業(yè)沒有充分高效地運(yùn)用手上資金，甚至用低效低能的操盤方法來進(jìn)行項目建設(shè)開發(fā)，這些往往都會弱化企業(yè)的操盤能力和運(yùn)營能力。一旦出現(xiàn)資金問題，輕者影響項目工期，嚴(yán)重的會導(dǎo)致項目停擺以及爛尾風(fēng)險。

3對策

3.1明確會計成本核算對象，提高管理精度

在房地產(chǎn)企業(yè)全周期開發(fā)建設(shè)過程中，必須認(rèn)真對待成本核算對象的劃分。在會計核算階段，其一，必須嚴(yán)格地以項目開發(fā)周期為重要依托，來確定和劃分核算對象;其二，將開發(fā)項目按照標(biāo)準(zhǔn)具體劃分為多個核算子項目，再進(jìn)行建安成本的歸集工作。其三，在劃分會計成本核算對象的同時，要盡量避免劃分得過于粗略或詳細(xì)。這都會造成成本核算工作的缺位或者繁冗。那么應(yīng)用在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)開發(fā)項目的特點(diǎn)，分門別類的制定會計核算綱領(lǐng)，對于開發(fā)周期較長、工程量復(fù)雜的工程項目，應(yīng)該盡可能的對核算對象進(jìn)行系統(tǒng)劃分確認(rèn)，同時，對于工期相對較短或者工程體量較小的項目，建議直接在子項目內(nèi)開展成本的核算工作，即直接納入項目成本中開展核算，這樣既有利于成本核算的準(zhǔn)確性，又能提高核算效率。

3.2明確會計核算成本，夯實目標(biāo)成本

項目成本管控并不是粗放式的單部門作業(yè)，更多的是多部門協(xié)調(diào)的集成合作。比如，在項目設(shè)計階段，設(shè)計人員應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的受眾群體，設(shè)計出契合業(yè)主需求的產(chǎn)品，從源頭上杜絕因產(chǎn)品的先天缺陷導(dǎo)致后期改工帶來的成本浪費(fèi)，減少對目標(biāo)成本的擾動。在項目施工階段，工程人員在現(xiàn)場施工中就應(yīng)該合理排布施工周期，在保證工程質(zhì)量的前提下，使工程盡快滿足預(yù)售條件，使項目盡快首開，盡快現(xiàn)金回籠，減少資金成本。在項目報建方面，報建人員應(yīng)該起到項目施工和政府溝通的橋梁作用，應(yīng)該時刻樹立“項目未動，報批先行”的心態(tài)，及時了解項目需求，時刻了解政府最新的相關(guān)資訊，從而做到有的放矢，從報建角度倒推項目快速建設(shè)開發(fā)。項目全周期運(yùn)營中，運(yùn)營人員應(yīng)該從全盤的角度出發(fā)，指導(dǎo)工程開發(fā)建設(shè)，明確營銷售價，把握全周期重要工程節(jié)點(diǎn)，大方向掌控項目開發(fā)節(jié)奏并使其朝良好態(tài)勢發(fā)展。在項目成本方面，合約人員不應(yīng)僅僅停留在算好成本賬的基礎(chǔ)上，更應(yīng)該扮演好項目內(nèi)當(dāng)家的角色，深挖項目潛在的成本空間，積極做到提質(zhì)增效，多快好省的為項目提供成本決策。因此在上述職能部門的共同努力下，才能做到深挖成本，夯實會計目標(biāo)成本。

3.3完善會計核算制度，強(qiáng)化核算體系

由于房地產(chǎn)會計核算的特殊性，會計成本核算往往是事后核算。但這并不意味著可以忽略事前、事中的成本管控和審核。從財務(wù)人員角度而言，應(yīng)該保持良好的工作素養(yǎng)，在遵守國家相關(guān)制度、政策及各項法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮自己的主觀能動性，積極開展會計成本核算;從企業(yè)角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和實際情況，制定出符合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的會計成本核算體系，從而實現(xiàn)企業(yè)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，并形成一套完整、系統(tǒng)化的財務(wù)管理制度。與此同時，要始終明確會計成本核算是企業(yè)財務(wù)工作的基礎(chǔ)，不斷深化會計成本核算工作，將核算工作具體細(xì)分到個人，并加強(qiáng)個人會計核算工作的考察及考核，從而提高整體會計管理水平。當(dāng)然，在提高業(yè)務(wù)水平的同時，也要加強(qiáng)會計人員、管理人員的成本意識，深入貫徹落實成本管理觀念。

3.4加強(qiáng)項目的全周期成本管控

(1)重視項目投資管控。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是項目中最重要的一環(huán)，應(yīng)對拿地前不確定因素進(jìn)行充分考證與分析。即對包括但不限于前期規(guī)劃、地塊狀況、周邊市場環(huán)境等方面進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)的市場調(diào)查與科學(xué)論證，對開發(fā)項目進(jìn)行大盤推演，從而相對準(zhǔn)確的掌握項目的總體目標(biāo)成本。分析出大致項目可行方案，并提交領(lǐng)導(dǎo)決策是否可以拿地。如此在前端，對項目的目標(biāo)成本進(jìn)行高效管控，為后續(xù)項目成本管控起到良好的示范。(2)重視項目設(shè)計管控。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理是工程成本管控的先決條件，設(shè)計水平的高低，亦或是設(shè)計結(jié)果的好壞，將很大程度左右項目成本的走向。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通過向市場進(jìn)行招標(biāo)，來初步篩選設(shè)計方案，經(jīng)過成本、工程等多部門的一系列聯(lián)合審核，最終實現(xiàn)在功能和成本上達(dá)到平衡點(diǎn)的最優(yōu)方案。同時，還需針對客戶喜好及需求，剔除可有可無的功能屬性，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，避免過度的鋪張浪費(fèi)，同時在選材上，盡量挑選性價比高的施工建材，從設(shè)計端口做到項目成本的管控。(3)重視項目施工管控。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理是工程成本管控的基礎(chǔ)，在保證工程安全和工程質(zhì)量的大背景下，對合同必須認(rèn)真履約，以及嚴(yán)格按照約定進(jìn)行現(xiàn)場工程施工，保質(zhì)保量地完成工程各個節(jié)點(diǎn)。與此同時，必須時刻關(guān)注并跟進(jìn)成本簽證的合規(guī)性，并做到與成本合約部門的溝通，做到工程量三方簽證，使簽證內(nèi)容與實際內(nèi)容保持一致，嚴(yán)格把關(guān)各道工程環(huán)節(jié)。(4)重視項目財務(wù)管控。嚴(yán)格遵守“三收三支”原則，即先收后支、以收定支、收大于支。比如在支出方面，前期獲取土地階段，在土地確權(quán)的前提下，盡量延遲土地款支付，達(dá)到現(xiàn)金晚支目的。在工程施工階段，多采用商票或保理相結(jié)合的付款方式，也同樣可以達(dá)到延緩現(xiàn)金支出目的，減少房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。同樣在收入方面，項目預(yù)售階段，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與額度寬松的銀行合作，做到按揭貸款盡快下放，實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠目的。在融資階段，在四證齊全下，盡快落實開發(fā)貸等融資，盡可能彌補(bǔ)前期土地款支出，減輕資金壓力。

4結(jié)論

綜上所述，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場中，“土地紅利”逐漸向“管理紅利”轉(zhuǎn)變，成本核算和管控對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是利潤爆發(fā)點(diǎn)，更是生命線。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理利潤空間，從而使企業(yè)從市場競爭中脫穎而出，并立于不敗之地。

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作者:倪沈良 單位:陽光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司