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摘要：近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量建設(shè)向存量更新與運(yùn)營(yíng)發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市更新業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出實(shí)施城市更新，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》的通知，明確叫停以往大拆大建的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。各地紛紛出臺(tái)細(xì)則文件，房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)模式面臨空前挑戰(zhàn)。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)提出“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”的業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；城市更新；創(chuàng)新發(fā)展研究

引言

自20世紀(jì)90年代住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了翻天覆地的發(fā)展。近年來(lái)，為更好的提升城市面貌，不斷改善人民居住品質(zhì)，各地紛紛開(kāi)展城市更新行動(dòng)，例如廣東省提出了針對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”的“三舊”改造模式；上海市近年來(lái)推行了舊區(qū)改造、“城中村”改造、城市更新模式，并于2019年成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。各地城市更新政策各有特色，也取得一定成效。近年來(lái)各地政府對(duì)城市更新的重視程度越來(lái)越高、力度越來(lái)越大，主要原因有以下四方面。（1）城市發(fā)展受限。受制于新增建設(shè)用地的相對(duì)有限、老舊城區(qū)發(fā)展刻不容緩、城市功能亟待完善等原因，城市更新勢(shì)在必行。通過(guò)實(shí)施城市更新，可緩解城市空間資源壓力，提升城市發(fā)展質(zhì)量。（2）所需資金壓力。城市更新項(xiàng)目所處位置通常較為核心，拆遷費(fèi)用較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為城市更新的參與主體，通常具有較大的資金實(shí)力，能夠?yàn)轫?xiàng)目的啟動(dòng)和實(shí)施提供資金保障。（3）舊改面臨新問(wèn)題。舊改越到后面，“硬骨頭”越多。以老舊小區(qū)改造為例，當(dāng)前最大困難在于投資及改造主體并非產(chǎn)權(quán)所有方，從而造成投入資金難平衡等情況，亟待社會(huì)資本方嫁接優(yōu)質(zhì)資源、探索創(chuàng)新模式，不斷解決城市更新和舊區(qū)改造出現(xiàn)的新困難。（4）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型訴求。如通過(guò)混合類更新改造，把原來(lái)的舊廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)為高端的產(chǎn)業(yè)集聚空間，從而大幅提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。各地城市更新業(yè)務(wù)取得成效的同時(shí)，也存在一些問(wèn)題。如部分城市在城市更新項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)大拆大建、過(guò)于房地產(chǎn)化、破壞歷史建筑、推高房?jī)r(jià)租金等問(wèn)題，在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中滋生新的城市問(wèn)題。我國(guó)“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，未來(lái)行業(yè)將不斷朝健康方向發(fā)展。2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》的通知，嚴(yán)格嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，原則上城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，原則上城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2；嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，要求居民就地、就近安置率不宜低于50%；確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)，要求城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。同時(shí)，要求堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，延續(xù)城市特色風(fēng)貌；堅(jiān)持量力而行，探索可持續(xù)更新模式，加快補(bǔ)足短板，不斷提高城市安全韌性。上述要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)城市更新業(yè)務(wù)模式提出了重大挑戰(zhàn)，作為城市更新業(yè)務(wù)的參與主體，房地產(chǎn)企業(yè)亟待創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，不斷致力推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展。

1傳統(tǒng)城市更新業(yè)務(wù)模式分析

多年以來(lái)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新的核心邏輯依然是房地產(chǎn)思維，即最終通過(guò)商品住宅銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。從本質(zhì)上而言，這種業(yè)務(wù)模式依然是傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目拿地、開(kāi)發(fā)、銷售思維的復(fù)制。以下分析近年來(lái)較為典型的兩個(gè)城市更新項(xiàng)目模式。

1.1借政策東風(fēng)強(qiáng)勢(shì)介入，憑先發(fā)優(yōu)勢(shì)深耕市場(chǎng)

以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)Z參與的北京某城市更新項(xiàng)目為例。2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)企業(yè)出資參與棚戶區(qū)改造；2015年北京市政府發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確對(duì)納入政府統(tǒng)一組織實(shí)施棚戶區(qū)改造的國(guó)有土地，若其規(guī)劃含有回遷安置商品住房，可將棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地的使用權(quán)一并在土地市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。在上述政策出臺(tái)施行的前提下，2015年，Z企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)方式順利取得北京某片區(qū)改造項(xiàng)目及其土地使用權(quán)?；诹己玫拈_(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)口碑，Z企業(yè)通過(guò)該項(xiàng)目大規(guī)模可售商品住宅的銷售實(shí)現(xiàn)了快速回款，獲取了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2020年，憑借企業(yè)在區(qū)域內(nèi)既有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，Z企業(yè)繼續(xù)在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)拍土地使用權(quán)的方式，取得周邊地塊的土地使用權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)持續(xù)深耕。

1.2以旗艦商辦引領(lǐng)，以住宅利潤(rùn)平衡

以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)H參與的深圳某城市更新項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目占地約69萬(wàn)㎡，涉及近1000戶原村民、約7萬(wàn)居住人口的搬遷，是一個(gè)非常典型的深圳城市更新項(xiàng)目。項(xiàng)目整體計(jì)容建筑面積約280萬(wàn)㎡，其中回遷物業(yè)約109萬(wàn)㎡，商品住宅約77萬(wàn)㎡，零售商業(yè)約20萬(wàn)㎡。H企業(yè)通過(guò)打造標(biāo)桿旗艦商業(yè)綜合體、高品質(zhì)辦公樓，整體帶動(dòng)項(xiàng)目人氣和板塊價(jià)值，在商品住宅一度快速上漲的行情下，憑借大體量商品住宅的銷售回款保障，最終實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目良好的投資收益和社會(huì)價(jià)值。上述兩個(gè)項(xiàng)目是近年來(lái)比較典型、也較優(yōu)秀的城市更新案例，項(xiàng)目自身的成功主要源自政策的加持，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速向上發(fā)展，以及開(kāi)發(fā)商良好的產(chǎn)品打造能力。上述兩個(gè)城市更新項(xiàng)目，雖然也配有一定體量的商業(yè)、辦公及公共配套物業(yè)，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力也有較高要求，但是，這類項(xiàng)目在相當(dāng)程度上是基于特定的政策、業(yè)務(wù)流程，從而順利獲取住宅用地使用權(quán)，依然在較大程度上依靠住宅銷售利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體資金平衡和利潤(rùn)。在推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、踐行共同富裕發(fā)展理念、堅(jiān)持“房住不炒”的今天，這種業(yè)務(wù)模式顯然已不具被復(fù)制推廣的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入存量改造運(yùn)營(yíng)時(shí)代，城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展空間十分廣闊。2021年8月，住建部印發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展具有重要意義。2021年11月，住建部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》，將21個(gè)城市及地區(qū)納入城市更新第一批試點(diǎn)范圍，確保城市更新穩(wěn)步推進(jìn)。為貫徹住建部關(guān)于城市更新的文件精神，截至目前，上海、深圳對(duì)原計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目審批已開(kāi)始收緊；廣州新申報(bào)城市更新項(xiàng)目已暫停審批，部分已獲批城市更新項(xiàng)目需進(jìn)行方案調(diào)整。其他二三線城市早期開(kāi)展城市更新主要是通過(guò)棚改等方式解決住房問(wèn)題，當(dāng)前城市更新主要處于“政府主導(dǎo)”的民生工程向“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)參與”階段過(guò)渡。成都、西安、沈陽(yáng)等城市陸續(xù)出臺(tái)城市更新條例、實(shí)施細(xì)則等文件，嚴(yán)格落實(shí)住建部有關(guān)規(guī)定，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新工作。當(dāng)前，面對(duì)行業(yè)新政策，房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要面臨兩大挑戰(zhàn)。第一，大拆大建的城市更新業(yè)務(wù)模式已一去不復(fù)返，取而代之的是對(duì)老舊物業(yè)的改造提升，是對(duì)既有建筑的有機(jī)更新，是對(duì)存量設(shè)施的維護(hù)加固。按照“原則上城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”、“原則上城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2”的要求，傳統(tǒng)靠大拆大建實(shí)現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃重新調(diào)整、容積率整體提升、規(guī)劃建筑面積大幅增加，從而實(shí)現(xiàn)資金平衡的業(yè)務(wù)模式，已失去借鑒意義。第二，大規(guī)模搬遷的業(yè)務(wù)模式已成為歷史，取而代之的是倡導(dǎo)就地、就近安置。在以往城市更新業(yè)務(wù)模式中，為最大限度提高更新單元的可售物業(yè)面積，更好實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡，房地產(chǎn)企業(yè)通常盡可能促成居民搬出原居住地，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身可售商品住宅面積的最大化。根據(jù)住建部最新城市更新指導(dǎo)文件，城市更新單元中，除安置回遷原居住人群以外，能夠用于正常銷售的商品住宅面積進(jìn)一步大幅降低，從而使原本依靠“異地安置”增加項(xiàng)目可售商品房面積的做法變得不再可行。鑒于以上兩大挑戰(zhàn)，結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)提出“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”的業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議。（1）強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。新形勢(shì)下，大拆大建的城市更新模式將難以為繼，取而代之的將是“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、弱開(kāi)發(fā)”的城市更新業(yè)務(wù)模式。從政府訴求角度而言，政府對(duì)城市更新項(xiàng)目的訴求已不止于基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，也不僅限于對(duì)存量建筑的維護(hù)修復(fù)，而更加重視對(duì)城市更新單元的整體提升，致力于居住品質(zhì)的提升，產(chǎn)業(yè)配套的升級(jí)，運(yùn)營(yíng)效率的改進(jìn)，以及對(duì)當(dāng)?shù)匚幕膫鞒?，?duì)城市特色風(fēng)貌的延續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)不斷整合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，打造強(qiáng)大的城市更新一體化運(yùn)營(yíng)能力。具體而言，可結(jié)合企業(yè)自身情況及發(fā)展戰(zhàn)略，從以下幾方面進(jìn)行探索。首先，探索智慧社區(qū)、數(shù)字社區(qū)的打造。在開(kāi)展基礎(chǔ)物業(yè)的同時(shí)，通過(guò)信息化平臺(tái)建設(shè)，不斷提升數(shù)字化水平和管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，形成一套完整的從小區(qū)到社區(qū)，從社區(qū)到城市的數(shù)字服務(wù)體系，以便后期快速推廣。近年來(lái)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市更新過(guò)程中，“為了數(shù)字化而數(shù)字化，為了智能化而智能化”，推行了一套“表面炫酷，實(shí)在無(wú)用”的數(shù)字化智能化系統(tǒng)，不僅沒(méi)有促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理效率的提升，也加重了居民和使用者的付費(fèi)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)在今后的城市更新數(shù)字化智能化提升方面應(yīng)引以為戒。其次，探索提升公共空間、特色街區(qū)、專項(xiàng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力。城市更新項(xiàng)目不僅應(yīng)滿足居民居住品質(zhì)的提升，同時(shí)也應(yīng)在便民化、人民美好生活構(gòu)建上進(jìn)行提升。如探索運(yùn)營(yíng)文體場(chǎng)館、鄰里中心、職工活動(dòng)中心、美術(shù)館、博物館、圖書(shū)館等公共場(chǎng)館，以及歷史文化街區(qū)、特色街區(qū)等，積極培育公共空間、特色街區(qū)運(yùn)營(yíng)能力。最后，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目需要，因地制宜，統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)外區(qū)域的產(chǎn)業(yè)銜接，補(bǔ)足城市更新單元內(nèi)的產(chǎn)業(yè)短板，致力為城市更新單元打造產(chǎn)城融合、綠色低碳、高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)力量。對(duì)于城市更新單元內(nèi)老廠區(qū)的改造，可探索通過(guò)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等平臺(tái)機(jī)構(gòu)對(duì)接，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，快速補(bǔ)齊城市更新單元資源、產(chǎn)業(yè)服務(wù)短板，助力打造宜居宜業(yè)示范區(qū)。（2）致精微。在高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代主題下，城市更新已開(kāi)啟精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，未來(lái)城市更新將更加重視細(xì)節(jié)和體驗(yàn)，注重文化和服務(wù)，注重品質(zhì)與匠心?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》要求，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。近三年來(lái)，棚改市場(chǎng)規(guī)模連續(xù)下降，未來(lái)棚改規(guī)模將進(jìn)一步縮小，以大拆大建方式推進(jìn)城市更新的模式將難以為繼。“精微”體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，必須擯棄傳統(tǒng)城市更新以開(kāi)發(fā)銷售為主要手段的業(yè)務(wù)模式，全面開(kāi)啟“精雕細(xì)琢、精耕細(xì)作”的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，與時(shí)間做朋友，向運(yùn)營(yíng)要效益。未來(lái)，城市更新項(xiàng)目將越發(fā)注重細(xì)節(jié)，從改造設(shè)計(jì)、修繕?lè)桨?、施工工藝、建筑材料、裝飾風(fēng)格等設(shè)計(jì)改造細(xì)節(jié)，到招商管理、服務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、場(chǎng)景打造等運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)，再到融入當(dāng)?shù)匚幕⒆⒅仫L(fēng)貌延續(xù)、傳承記憶鄉(xiāng)愁、提升精神享受、打造精神家園等人文關(guān)懷細(xì)節(jié)，無(wú)不需要房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面臻于至善，致力打造精益求精、注重人文關(guān)懷的城市更新項(xiàng)目。二是在項(xiàng)目規(guī)模選擇方面，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注“零星更新項(xiàng)目”，推進(jìn)“總投可控、周期可控、溢價(jià)可期”的中小型城市更新項(xiàng)目。從業(yè)務(wù)路徑來(lái)看，可以“低成本獲取-品質(zhì)化改造-精細(xì)化運(yùn)營(yíng)-租金價(jià)值增長(zhǎng)-適時(shí)退出”模式，順利實(shí)現(xiàn)零星城市更新業(yè)務(wù)的快速、高質(zhì)量發(fā)展。（3）謀創(chuàng)新。創(chuàng)新是發(fā)展的不竭動(dòng)力，城市更新業(yè)務(wù)在由“開(kāi)發(fā)模式”向“運(yùn)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)型、由“追求規(guī)模”向“追求質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，更應(yīng)始終保持創(chuàng)新意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，結(jié)合企業(yè)自身情況，尋找與企業(yè)每個(gè)發(fā)展階段相匹配的業(yè)務(wù)模式。當(dāng)前城市更新創(chuàng)新模式主要有以下類型。a、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)城市更新模式。該類型項(xiàng)目通常采用“一級(jí)公開(kāi)招標(biāo)+二級(jí)開(kāi)發(fā)”相對(duì)聯(lián)動(dòng)模式實(shí)施。政府方通過(guò)招標(biāo)引入社會(huì)資本方，由社會(huì)資本方作為實(shí)施主體支付相關(guān)費(fèi)用，后通過(guò)獲取土地使用權(quán)進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，以銷售收入覆蓋一二級(jí)成本。該類模式主要適用于已出臺(tái)政策支持城市的部分類型項(xiàng)目，如廣州、深圳此前已批復(fù)的城市更新項(xiàng)目，上海的“城中村”項(xiàng)目等。b、“投資+EPC+運(yùn)營(yíng)”模式。該類模式比較適合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入難以實(shí)現(xiàn)資金平衡，而自身具有一定建設(shè)投資規(guī)模的項(xiàng)目，可嘗試通過(guò)項(xiàng)目整體收益平衡來(lái)實(shí)施項(xiàng)目。c、PPP模式。一般適用于政府投資項(xiàng)目，該類項(xiàng)目還款來(lái)源較為穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)可控。2021年12月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于修訂發(fā)布〈政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺(tái)信息公開(kāi)管理辦法〉的通知》，將進(jìn)一步落實(shí)PPP項(xiàng)目信息和PPP項(xiàng)目參與方信息公開(kāi)，對(duì)以PPP模式推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目而言，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。d、ROT模式。該模式全稱為“重構(gòu)-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)移”，適合項(xiàng)目前期投資額較低且物業(yè)租金較高的一二線城市相對(duì)核心位置項(xiàng)目。如為政府項(xiàng)目可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定社會(huì)投資人，由社會(huì)投資人承擔(dān)項(xiàng)目改造、運(yùn)營(yíng)工作，以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入支付前期投資，并在運(yùn)營(yíng)期滿后移交。其他非政府項(xiàng)目可探索采用“租賃-改造-運(yùn)營(yíng)-移交”業(yè)務(wù)模式，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身的改造提升和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益。e、投融建管營(yíng)一體化模式。該類模式適合城市基本面較好、市場(chǎng)較為穩(wěn)健的城市，對(duì)拆改結(jié)合類項(xiàng)目，在投資可控的情況下，企業(yè)通過(guò)卓越的投融資能力、項(xiàng)目改造提升能力、產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入能力、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建投融建管營(yíng)一體化模式，通過(guò)深度參與城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈，不斷培育城市更新企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。新政策下，該模式能夠?qū)崿F(xiàn)快速回收部分投資，減輕資金占用壓力，同時(shí)，企業(yè)通過(guò)扎實(shí)的城市更新改造提升和運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，不斷提升項(xiàng)目租金、自持物業(yè)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中長(zhǎng)期資金平衡、項(xiàng)目利潤(rùn)，并有利于城市更新單元及周邊區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，是較為理想的城市更新業(yè)務(wù)模式。（4）善退出。城市更新業(yè)務(wù)由“開(kāi)發(fā)模式”進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)模式”，并不代表企業(yè)需要一直持有或運(yùn)營(yíng)物業(yè)。“運(yùn)營(yíng)模式”主要是鼓勵(lì)企業(yè)變更城市更新理念，擯棄以往通過(guò)大規(guī)模拆建以“短平快”開(kāi)發(fā)模式“賺快錢”的理念，扎實(shí)通過(guò)勤修改造提升、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的“內(nèi)功”，從而助力老舊項(xiàng)目修繕、居住品質(zhì)提升、城市面貌改善、產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)、精神文化傳承、經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。城市更新項(xiàng)目在通過(guò)改造提升和運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展以后，“善退出”是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必要策略，這是企業(yè)迅速?gòu)?fù)制成功模式、助力更多城市更新項(xiàng)目高質(zhì)量實(shí)施、可持續(xù)發(fā)展的重要保證。從退出方式而言，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目自身情況，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、類REITs、CMBS、ABS等方式進(jìn)行退出，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。

3結(jié)語(yǔ)

城市更新是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化、高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，行業(yè)正朝健康方向穩(wěn)步邁進(jìn)。作為城市更新的參與主體，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極擁抱行業(yè)變革，搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，切實(shí)推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)由“開(kāi)發(fā)模式”向“運(yùn)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變、由“追求規(guī)?！毕颉白非筚|(zhì)量”轉(zhuǎn)型。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，建議房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展城市更新業(yè)務(wù)時(shí)，在“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”方面勤修內(nèi)功，不斷致力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

作者:周潤(rùn)臣 單位:中鐵建城市開(kāi)發(fā)有限公司