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近年來，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演重要角色，為拉動(dòng)消費(fèi)、解決就業(yè)、增長財(cái)力發(fā)揮了積極作用。但是，與房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、對(duì)GDP的貢獻(xiàn)等相比，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅征收率低、增幅過小，反應(yīng)出稅收征管工作中還存在一些薄弱環(huán)節(jié)和突出問題。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)所得稅管理，是國稅部門亟待解決的重要課題。

一、房地產(chǎn)所得稅征管工作中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅源底數(shù)不清。隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管單位，各級(jí)國稅機(jī)關(guān)對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制定了很多政策規(guī)定，采取了一些有針對(duì)性的具體辦法，然而效果并不明顯。究其原因，重要一點(diǎn)是信息獲取渠道過窄，相關(guān)制度不健全，對(duì)房地產(chǎn)商的置業(yè)資訊掌握不夠，體現(xiàn)在不了解商家購置了多少地，開發(fā)了多少商品房，屬下掛靠了多少項(xiàng)目部門，某一時(shí)期商品房銷售情況如何等等。不能對(duì)房地產(chǎn)商置業(yè)情況通盤掌握，就談不上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行源泉控管，稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難以掌控。房產(chǎn)開發(fā)一般周期長，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，部分兼職財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)核算狀況普遍較為混亂。如有的企業(yè)采取收入不入賬、掛往來賬、轉(zhuǎn)移資金或不申報(bào)等多種方式有意隱瞞預(yù)收收入，或者開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、少計(jì)銷售收入；有的企業(yè)利用假發(fā)票、作廢發(fā)票、大頭小尾、項(xiàng)目填寫不全發(fā)票及白條等列支成本費(fèi)用，或采取多提預(yù)提費(fèi)用、多列建筑安裝費(fèi)用、超標(biāo)準(zhǔn)列支工資費(fèi)用、多提固定資產(chǎn)折舊等手段虛增成本；有的企業(yè)采取預(yù)算成本或計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，或在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目之間，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，以達(dá)到多轉(zhuǎn)完工項(xiàng)目銷售成本的目的。企業(yè)的這些行為，給國稅部門的管理設(shè)置了不小的障礙。

（三）房地產(chǎn)業(yè)所得稅征管乏力?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負(fù)責(zé)征收，而不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票以及預(yù)售房產(chǎn)發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)發(fā)售，國稅部門無發(fā)票管理權(quán)不能做到以票控稅，地稅部門有發(fā)票管理權(quán)又無權(quán)征收稅款，兩個(gè)部門都有管理盲點(diǎn)，有些地方出現(xiàn)國、地稅爭搶稅源或者疏于管理現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一直是國稅部門征管的難點(diǎn)。而國稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法，加之國稅部門征、管、查之間協(xié)調(diào)配合和信息共享的機(jī)制尚待完善，國稅部門與工商、地稅、建設(shè)、房管、規(guī)劃等部門信息交換制度需要健全，具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動(dòng)，這些因素的存在加大了征收管理的難度，制約了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理質(zhì)量。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策需要完善。一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅內(nèi)外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺(tái)滯后。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理的復(fù)雜局面，有關(guān)部門往往不能及時(shí)制定出臺(tái)有針對(duì)性的政策措施，有些現(xiàn)實(shí)問題常因缺乏政策依據(jù)而無法處理。如企業(yè)項(xiàng)目完工后遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)成本，稅務(wù)部門該在何時(shí)、采取何種方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算處理等沒有明確的政策規(guī)定。三是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式不統(tǒng)一。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅分不同情況可以實(shí)行查賬征收或者核定征收，不少國稅機(jī)關(guān)為了簡化管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況一律采用核定征收方式，總體降低了企業(yè)所得稅征收率。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的對(duì)策建議

（一）注重第三方信息收集。應(yīng)全面加強(qiáng)對(duì)第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況，從房管部門了解項(xiàng)目開發(fā)面積和房屋銷售情況，從銀行部門了解企業(yè)開設(shè)賬戶及資金往來情況，從地稅部門了解企業(yè)領(lǐng)購發(fā)票及代開發(fā)票情況等。同時(shí)，著力抓好企業(yè)立項(xiàng)報(bào)批、分期建設(shè)、竣工驗(yàn)收、開盤銷售、預(yù)售轉(zhuǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)管理，以此掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營動(dòng)態(tài)。還應(yīng)大力依托地方政府的支持，建立健全政府部門信息共享機(jī)制。

（二）建立戶籍檔案信息。建立企業(yè)基本信息檔案，適時(shí)、完整記錄企業(yè)各個(gè)階段各個(gè)時(shí)期的經(jīng)營動(dòng)態(tài)。信息內(nèi)容包括企業(yè)基本情況，資金來源情況，征用土地面積，項(xiàng)目開工、竣工和銷售的起止時(shí)間，實(shí)際建筑面積（套）、已銷售面積（套）和未銷售面積（套），銷售價(jià)格、單位成本和預(yù)售房款情況等。要做到這一點(diǎn)，需要充分調(diào)動(dòng)稅收管理員的積極性，凈化當(dāng)?shù)囟愂請(qǐng)?zhí)法環(huán)境，構(gòu)建社會(huì)綜合治稅良性機(jī)制。

（三）強(qiáng)化納稅評(píng)估工作。采取“按季評(píng)估、按年結(jié)算”形式，全面核實(shí)納稅人的賬務(wù)、報(bào)表和原始憑證，著重審查企業(yè)賬簿資料與各項(xiàng)申報(bào)資料是否完整、齊全，賬表數(shù)據(jù)與申報(bào)納稅數(shù)據(jù)是否一致，收入、成本費(fèi)用、利潤及其他有關(guān)項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。重點(diǎn)審查與企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的合同文書，如建筑合同、工程預(yù)（決）算書、項(xiàng)目增補(bǔ)（減）合同、與客戶的合同協(xié)議等，看合同、協(xié)議書中的有關(guān)數(shù)據(jù)是否與企業(yè)入賬數(shù)據(jù)有關(guān)或吻合。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控。關(guān)注企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)情況，及時(shí)開展對(duì)完工項(xiàng)目的稅收清算。同時(shí)，建議財(cái)政部門進(jìn)一步健全有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理。

（四）整頓和規(guī)范稅收秩序。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有計(jì)劃地開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專項(xiàng)檢查，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大案要案的查處力度，嚴(yán)厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為，以達(dá)到“檢查一個(gè)行業(yè)，規(guī)范一個(gè)行業(yè)”的目的。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)納稅和稅收檢查情況，對(duì)拒不申報(bào)、嚴(yán)重虛假申報(bào)或查補(bǔ)稅款拒不入庫企業(yè)，向政府建議取消其今后在當(dāng)?shù)爻袛埥ㄔO(shè)項(xiàng)目的資格，以加大其涉稅違法成本，提高違法風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)值。

（五）完善相關(guān)政策規(guī)定。修訂房地產(chǎn)內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策，統(tǒng)一稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)、稅收優(yōu)惠及稅率等項(xiàng)目，營造內(nèi)外資企業(yè)平等競爭環(huán)境。加快稅收立法及政策制定工作，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前及將來可能出現(xiàn)的各種情況和問題，有前瞻性地出臺(tái)應(yīng)對(duì)政策措施。將是否辦理稅務(wù)登記作為房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入的必要前提，增強(qiáng)國稅部門的許可權(quán)力。進(jìn)一步嚴(yán)格國、地稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管范圍，堅(jiān)決制止越權(quán)征收稅款行為。完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式，在規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的前提下，主要運(yùn)用查賬征收方式征收企業(yè)所得稅。

（六）加強(qiáng)稅收征管力量。整合、充實(shí)基層稅源管理部門力量，盡可能安排既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的人員管理房地產(chǎn)企業(yè)。不斷加大對(duì)稅收管理員和稅務(wù)稽查人員的培訓(xùn)力度，加強(qiáng)執(zhí)法責(zé)任考核，通過能級(jí)管理、質(zhì)量管理、目標(biāo)管理等形式挖掘管理部門及管理人員潛能，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)所得稅管理質(zhì)量。