摘要:隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成本控制和管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中非常重要的內(nèi)容。而當(dāng)前國(guó)家不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這樣的背景下占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，便必須強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，最大限度提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平?；诖?，本文首先分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制存在的問(wèn)題，然后再根據(jù)實(shí)際情況提出強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理策略。

關(guān)鍵詞:成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在新形勢(shì)下的成本控制主要是指綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，合理控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗費(fèi)的資金，堅(jiān)持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制主要涉及到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制、招標(biāo)成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在著一系列的問(wèn)題，本文著重分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制和管理存在的問(wèn)題，再根據(jù)實(shí)際情況提出解決的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計(jì)措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點(diǎn)，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資成本，進(jìn)而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。

摘要：現(xiàn)如今隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度的加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也迎來(lái)了新的發(fā)展階段，市場(chǎng)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，為了進(jìn)一步把握時(shí)展的新形勢(shì)，房地產(chǎn)投資管理工作也要緊抓時(shí)代機(jī)遇，敢于應(yīng)對(duì)各類挑戰(zhàn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的科學(xué)化管理?；诖?，本文針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)投資管理進(jìn)行深入的探究與討論，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)領(lǐng)域提供一定的理論參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)；投資管理

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的發(fā)展速度和變化速度越來(lái)越快，甚至每一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情都會(huì)出現(xiàn)一定的差異，為了進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和管理，針對(duì)不同類型的變化做出更加科學(xué)合理的判斷，采取更為妥當(dāng)?shù)拇胧?，需要?duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)化的投資管理，因此本文針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)投資管理進(jìn)行探究有重要的意義和價(jià)值，希望能夠給相關(guān)投資決策提供必要的參考。

一、房地產(chǎn)投資管理水平的主要影響因素

（一）政策因素

當(dāng)前我國(guó)始終堅(jiān)持宏觀調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的政策，而在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，各類投資風(fēng)險(xiǎn)的最主要影響因素就在于現(xiàn)如今的國(guó)家政策層面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域所涉及的政策類型相對(duì)較多，不僅涵蓋了房地產(chǎn)土地資源，同樣也有城市建設(shè)與規(guī)劃、稅收等多方面的政策內(nèi)容，近年來(lái)我國(guó)針對(duì)土地資源等制定了更有針對(duì)性的政策與手段，提高了對(duì)各類資源的宏觀調(diào)控力度，這也使得我國(guó)各地區(qū)土地價(jià)格逐漸升高，同樣也給房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理工作帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展提出了更高的要求[1]。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要新問(wèn)題

市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些新問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門(mén)工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門(mén)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門(mén)條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門(mén)，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)難度大，即使開(kāi)發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開(kāi)發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是信訪的熱點(diǎn)新問(wèn)題之一

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量新問(wèn)題。質(zhì)量新問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開(kāi)發(fā)商、建造商、材料供給商等多部門(mén)，解決新問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等新問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。

第一章總則

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

［摘要］房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中貢獻(xiàn)重要力量，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作之一是財(cái)務(wù)管理，其財(cái)務(wù)管理水平及質(zhì)量直接影響著企業(yè)的投資、經(jīng)營(yíng)及發(fā)展，此時(shí)業(yè)財(cái)融合理念應(yīng)勢(shì)而出。但該理念及手段不成熟，運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中還存在不足。文章基于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中應(yīng)用業(yè)財(cái)融合的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)不足進(jìn)行分析，并提出有效運(yùn)用措施。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);業(yè)財(cái)融合;財(cái)務(wù)管理

1前言

在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性越來(lái)越突出，財(cái)務(wù)管理理念及方法在探索中產(chǎn)生了“業(yè)財(cái)融合”:將業(yè)務(wù)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理融為一體，從企業(yè)的整體去思考業(yè)務(wù)開(kāi)展是否符合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)方向。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的業(yè)財(cái)融合要求事前規(guī)劃、事中控制和事后評(píng)估。事前規(guī)劃:根據(jù)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況，結(jié)合業(yè)務(wù)部門(mén)的合理預(yù)測(cè)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)研，制定工程、銷售周期，銷售政策及成本預(yù)算，財(cái)務(wù)匯總形成項(xiàng)目的整體預(yù)算，最終計(jì)算出項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)，作為項(xiàng)目投資的參考依據(jù)。業(yè)務(wù)部門(mén)的合理預(yù)計(jì)是事前規(guī)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)。事中控制:在已有的項(xiàng)目預(yù)算基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)實(shí)際開(kāi)展過(guò)程中要結(jié)合預(yù)算實(shí)施對(duì)比分析，進(jìn)行問(wèn)題分析和糾偏工作。識(shí)別并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，靈活應(yīng)對(duì)是事中控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。事后評(píng)估:項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際數(shù)據(jù)和預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)比分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，同時(shí)吸取教訓(xùn)，提出改進(jìn)意見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合需要各部門(mén)各層級(jí)的通力配合，運(yùn)用業(yè)財(cái)融合的管理理念可以提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有促進(jìn)作用，研究其有效運(yùn)用途徑十分必要。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中運(yùn)用業(yè)財(cái)融合的現(xiàn)實(shí)意義

2.1滿足房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展需求