前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)抵押范文，相信會(huì)為您的寫作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)抵押范文第1篇

房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，依照法定程序進(jìn)行登記的行為，房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù)，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，經(jīng)登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洸块T辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當(dāng)事人是指抵押人和抵押權(quán)人，抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請(qǐng)書；抵押合同；《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核，凡權(quán)屬清楚、證明資料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；持已經(jīng)登記的房地產(chǎn)預(yù)售合同申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同上作他項(xiàng)權(quán)利記載后由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；持國(guó)有土地使用證申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在國(guó)有土地使用證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

二、房地產(chǎn)抵押登記的法律效力

房地產(chǎn)抵押登記的法律效力主要體現(xiàn)在以下三方面：

1.房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國(guó)，只有依法辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。可見，未辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同在性質(zhì)上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權(quán)人可以根據(jù)該合同，要求抵押人協(xié)助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

2.房地產(chǎn)抵押登記起到公示并對(duì)抗第三人的作用。抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，必須向外界展示，避免因當(dāng)事人或第三人不知情而導(dǎo)致交易不安全、權(quán)益受損。動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而且房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的物權(quán)公示方法是登記，房地產(chǎn)的取得、交易過(guò)戶、注銷等都要經(jīng)過(guò)登記，因此，房地產(chǎn)的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護(hù)交易安全。一旦房地產(chǎn)抵押情況進(jìn)行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權(quán)的存在，因?yàn)榇藭r(shí)抵押雙方當(dāng)事人已盡到了公示與提醒的義務(wù)，而準(zhǔn)備就抵押房地產(chǎn)進(jìn)行交易的第三人有了查詢?cè)摲康禺a(chǎn)登記情況的條件和責(zé)任。如果該第三人不去查閱，對(duì)自己的交易權(quán)利是否有保障不關(guān)心，日后以不知抵押權(quán)存在為由向抵押權(quán)人提出抗辯時(shí)，法律也不會(huì)給其更多的關(guān)照，從而也使抵押擔(dān)保的效力得以加強(qiáng)。

3.房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。我國(guó)現(xiàn)行法律是否承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力？盡管我國(guó)現(xiàn)行法律未就房地產(chǎn)抵押登記的公信力作明確規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現(xiàn)代社會(huì)交易頻繁，如果沒(méi)有公信力的保護(hù)，則善意第三人在毎次交易時(shí)都必須檢查登記冊(cè)上記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利的真實(shí)性，否則就要因?yàn)槠錂z查不周而承擔(dān)取得的權(quán)利被追奪的危險(xiǎn)，顯然，這一要求對(duì)善意第三人是不公平的，實(shí)踐中也是難以做到的，只會(huì)有礙于正常的房地產(chǎn)交易的開展；另一方面，在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行行政監(jiān)管的重要手段，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)登記規(guī)則，登記機(jī)關(guān)除對(duì)登記申請(qǐng)的填寫、登記手續(xù)和應(yīng)提交的證件是否完備進(jìn)行審查外，還對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)移的合法性加以審查，因而，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，登記已不僅是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)而提出申請(qǐng)的結(jié)果，而且是國(guó)家專門機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)予以確認(rèn)的行政行為，當(dāng)然也就是具有社會(huì)公信力的事實(shí)。

三、房地產(chǎn)抵押登記的標(biāo)的物范圍

1.抵押人所有的房屋。我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)《擔(dān)保法》明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：（1）以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；（2）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，報(bào)相關(guān)的國(guó)有資產(chǎn)管理部門或者授權(quán)投資機(jī)構(gòu)審批；（3）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；（4）以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（5）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（6）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記的，必須經(jīng)全體合伙人同意；（7）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；（8）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。

2.抵押人預(yù)購(gòu)的商品房。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，其預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)登記，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設(shè)的資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工日期。

4.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，故土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制，我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；二是通過(guò)土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，必須付清土地使用權(quán)出讓金。

5.鎮(zhèn)、村依法建設(shè)的企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，也規(guī)定得極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體土地所有者書面同意，可見，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

四、房地產(chǎn)抵押登記存在的風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，連片、整體、巨額投資的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目日漸增多。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取建設(shè)資金兒高額利潤(rùn)，將在建工程設(shè)定抵押貸款，或作商品房預(yù)售等，房地產(chǎn)抵押和商品房必須進(jìn)行登記，防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要有：

1.欺詐、詐騙風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實(shí)施欺詐、犯罪嫌疑人實(shí)施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產(chǎn)抵押登記帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

2.法規(guī)、政策不明確的風(fēng)險(xiǎn)。公益事業(yè)單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產(chǎn)抵押貸款等，市場(chǎng)有需求，當(dāng)事人有需要，但政策不明確，操作不規(guī)范，是房地產(chǎn)抵押登記的重要風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作風(fēng)險(xiǎn)。工作人員違規(guī)、失誤操作，對(duì)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實(shí)施欺詐和犯罪嫌疑人實(shí)施詐騙行為失察，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)。

4.信息風(fēng)險(xiǎn)。工作人員制作房地產(chǎn)限制信息失誤，司法部門、行政機(jī)關(guān)限制信息不規(guī)范、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致限制的房地產(chǎn)辦理了抵押登記，也是房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)之一。

五、防范房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)抵押登記存在風(fēng)險(xiǎn)后，須有防范的對(duì)策：

1.防范現(xiàn)房抵押登記風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)建立房地產(chǎn)權(quán)利限制的信息庫(kù)，設(shè)置驗(yàn)證程序，確保房地產(chǎn)抵押登記正確無(wú)誤。

2.防范在建工程抵押登記風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持慎辦原則，防止房地重復(fù)抵押，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)要按規(guī)定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記（備案）無(wú)效或重復(fù)抵押，增加承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，為此可建立各項(xiàng)切實(shí)可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當(dāng)事人具結(jié)保證制度、跟蹤管理制度、必要的現(xiàn)場(chǎng)查看制度等。

3.做好查驗(yàn)及防范。查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)情況、抵押條件，防范假證、冒充、偽造，查明抵押房地產(chǎn)是否屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍，權(quán)證與權(quán)屬是否一致。

房地產(chǎn)抵押范文第2篇

抵押權(quán)人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號(hào)_________合同（以下簡(jiǎn)稱主合同）的履行，甲方同意將其購(gòu)買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔(dān)保。甲方保證提供的資料真實(shí)合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條　甲方購(gòu)買的該房地產(chǎn)座落于_________建設(shè)面積_________m2，系_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房，商品房預(yù)（銷）售合同號(hào)_________，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓（劃撥）。

第二條　甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權(quán)益設(shè)立抵押權(quán)抵押給乙方。

第三條　甲方購(gòu)買房地產(chǎn)的價(jià)格為￥_________萬(wàn)元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬(wàn)元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬(wàn)元。

第四條　設(shè)立抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保范圍為被擔(dān)保債務(wù)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條　抵押期限從借款開始至還清所欠款項(xiàng)為止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無(wú)效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，乙方可以要求甲方提供相應(yīng)的擔(dān)保；甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向乙方同意的第三人提存，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第八條　抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

第九條　除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務(wù)擔(dān)保的，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足或根據(jù)《保險(xiǎn)法》的規(guī)定直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。

第十條　抵押物由于國(guó)家建設(shè)及其它政府行為而導(dǎo)致抵押物價(jià)值降低不足以作為債務(wù)擔(dān)保時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保。

第十一條　甲方應(yīng)乙方要求需要保險(xiǎn)的，甲方應(yīng)在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。甲方在合同有效期?nèi)，不得自行撤銷保險(xiǎn)，在保險(xiǎn)期限結(jié)束而本合同未結(jié)束時(shí)，應(yīng)繼續(xù)全額投保。

第十二條　抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對(duì)方同意。

第十三條　違約責(zé)任：_________

第十四條　該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)），債務(wù)人如未能按主合同履行債務(wù)，乙方可按國(guó)家規(guī)定，向有關(guān)部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅何?。在處分抵押物時(shí)，除以劃撥方式取得的土地使用權(quán)須先繳納相當(dāng)于土地出讓金數(shù)額外，所得款項(xiàng)按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

（二）扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）償還債權(quán)人的債權(quán)本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價(jià)款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價(jià)款不足償還乙方債權(quán)本息或有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十五條　本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方有權(quán)直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條　本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十七條　本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應(yīng)在三十日內(nèi)（港、澳、臺(tái)地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi)）到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)注銷手續(xù)。

第十八條　本合同為單獨(dú)設(shè)立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條　甲方因工作調(diào)動(dòng)，變更常住地址，應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。

第二十條　本合同未盡事項(xiàng)雙方可另行議定，本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章并經(jīng)揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所登記監(jiān)證后生效。

第二十一條　本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件一式_________份，甲、乙方各執(zhí)_________份，登記監(jiān)證部門_________份。本合同補(bǔ)充協(xié)議、附件有_________，本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

第二十二條　雙方約定的其它事項(xiàng)：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人（簽章）：_________　法定代表人（簽章）：_________

法定地址：_________法定地址：_________

委托人（簽章）：_________　委托人（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽約地點(diǎn)：_________簽約地點(diǎn)：_________

附件

一、本合同適用于個(gè)人與房地產(chǎn)抵押立契。

二、本合同未盡事宜，雙方議定后，可填入空白條款內(nèi)或另外簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

房地產(chǎn)抵押范文第3篇

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高,就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn),如果過(guò)低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個(gè)人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來(lái)講,銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元,期限為1年,估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn),抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅:①是按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;③是按營(yíng)業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元,考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素,假設(shè)以拍賣價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)(單價(jià)約2.1萬(wàn)元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬(wàn)元

(2)營(yíng)業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬(wàn)元

(3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi):150×5%=16.5萬(wàn)元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬(wàn)元

可扣除項(xiàng)目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬(wàn)元

應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬(wàn)元

納稅金額累進(jìn)684.3×30%=205.29萬(wàn)元

684.3×40%=273.72萬(wàn)元

1368.6×50%=684.3萬(wàn)元

94.2×60%=56.52萬(wàn)元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬(wàn)元

(5)個(gè)人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬(wàn)元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬(wàn)元,拍賣后價(jià)款為2489.256萬(wàn)元,再除去拍賣費(fèi)用210萬(wàn)元(約為拍賣價(jià)格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬(wàn)元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬(wàn)元),風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下,對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性;②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí),將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言,房屋作為耐用消費(fèi)品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng),抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因,銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前,與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號(hào),以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題。《規(guī)定》第六條規(guī)定:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng),在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果;②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí),能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動(dòng),屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵(lì)支持,則房地產(chǎn)價(jià)格看漲,相反則會(huì)看跌,我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái),對(duì)2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見,二手市場(chǎng)的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō),這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng),其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價(jià)值就有很大差異。此外,如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題,就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象,因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實(shí)際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng);②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價(jià)值與抵押價(jià)值差異程度大;③大型商場(chǎng),獨(dú)立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對(duì)于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價(jià)師應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

2.實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實(shí)際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實(shí)際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實(shí)際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實(shí)際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實(shí)際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實(shí)際用途為辦公。這些情況要求評(píng)估人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實(shí)際用途為商業(yè)的,如把居民委員會(huì)辦公樓或居民活動(dòng)中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫(kù)等。根據(jù)國(guó)家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評(píng)估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制

在實(shí)際工作中,評(píng)估師在估價(jià)方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場(chǎng))、工廠和倉(cāng)庫(kù)為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場(chǎng))抵押評(píng)估

(1)在商鋪的抵押評(píng)估中,常會(huì)用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價(jià)師水平差異,而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評(píng)估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動(dòng)因素。商圈變動(dòng)就如同買股票看大勢(shì)一樣,成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值,投資回報(bào)率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn),投資回報(bào)率就低。③處于百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心具有“聚客”能力,能帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場(chǎng)周邊。廣場(chǎng)是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所,所以有廣場(chǎng)的地方,就有沖天人氣,就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。如人民廣場(chǎng)每天都有幾十萬(wàn)的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以,評(píng)估一個(gè)商鋪,看其周圍是否有廣場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。一個(gè)商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評(píng)估師應(yīng)建立一個(gè)詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報(bào)率指數(shù),可衡量收益還原法評(píng)估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時(shí)段的商鋪轉(zhuǎn)讓評(píng)估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)商鋪評(píng)估中經(jīng)常采用的另一種估價(jià)方法是市場(chǎng)比較法。對(duì)于市場(chǎng)比較法的風(fēng)險(xiǎn)控制,要求評(píng)估師做到:①搜集交易實(shí)例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實(shí)例,即從搜集交易實(shí)例中,挑選出與所評(píng)估商鋪具有可比性的3個(gè)案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開價(jià)和實(shí)際成交價(jià),估價(jià)師比較容易了解到開價(jià)(如掛牌價(jià)格),而較難了解到實(shí)際成交價(jià),但這對(duì)于最后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異,因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對(duì)于規(guī)避和控制商鋪的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有不容忽視的作用。④綜合評(píng)估決定估價(jià)額。二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評(píng)估,對(duì)于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡(jiǎn)單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場(chǎng)比較法需要估價(jià)人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)租金的了解與修正對(duì)于最后確定商鋪客觀市場(chǎng)價(jià)值起到關(guān)鍵作用。

(3)有些店鋪(商場(chǎng))有自身的特點(diǎn),如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對(duì)這種地理位置特殊的店鋪(商場(chǎng))的評(píng)估一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法和收益法。這種店鋪的評(píng)估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇?用市場(chǎng)比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見,基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級(jí)差。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町?求得級(jí)差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過(guò)級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。最后,通過(guò)個(gè)別因素修正求取估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。

各項(xiàng)因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉(cāng)庫(kù))抵押評(píng)估

對(duì)于工業(yè)廠房的評(píng)估,實(shí)際工作中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估較少,一般以成本法、收益法評(píng)估為多。在評(píng)估過(guò)程中,為有效控制風(fēng)險(xiǎn),要處理好以下幾方面的問(wèn)題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評(píng)估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過(guò)翻建或翻新,在用成本法對(duì)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估時(shí),如果單純采用成新折舊法會(huì)使評(píng)估價(jià)值偏高,應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

房地產(chǎn)抵押范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；抵押評(píng)估

Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.

Key words: real estate assessment; mortgage appraisal

中圖分類號(hào)：{F123.17} 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文獻(xiàn)編碼：

房地產(chǎn)抵押的行為中，借款人一般是以房地產(chǎn)抵押的形式來(lái)向銀行申請(qǐng)貸款的。銀行是按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例向借款人放款的。評(píng)估機(jī)構(gòu)則根據(jù)評(píng)估價(jià)值的一定比例向客戶收取評(píng)估費(fèi)用。這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。銀行為控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，通常要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照“謹(jǐn)慎原則”進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估關(guān)系到方方面面的利益，價(jià)值評(píng)估的目的是保障抵押權(quán)人、擔(dān)保人、抵押人的利益，甚至是金融行業(yè)的利益。房地產(chǎn)的抵押評(píng)估結(jié)果是合理的，就能夠保護(hù)其應(yīng)有的權(quán)利，合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度。就國(guó)家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的良性循環(huán)和金融服務(wù)的擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的健康發(fā)展。

1、目前房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的問(wèn)題

1.1對(duì)于抵押人來(lái)說(shuō)，抵押權(quán)的目的不是取得或變賣土地使用權(quán)而是提供債務(wù)履行擔(dān)保。土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，評(píng)估的目的不是土地使用權(quán)本身的價(jià)格，而是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格。而被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價(jià)格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款金額，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格。

“抵押土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”就是土地抵押價(jià)值，“等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去土地估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，優(yōu)先受償權(quán)已在土地抵押價(jià)值的內(nèi)涵中扣除，考慮變現(xiàn)能力，再把各種訴訟費(fèi)用和稅費(fèi)考慮在內(nèi)，本身資產(chǎn)的價(jià)值和市場(chǎng)交易價(jià)值就打了折扣。在目前的金融機(jī)構(gòu)中發(fā)放貸款仍以過(guò)去的折扣率（50%～70%）發(fā)放貸款，過(guò)去之所以會(huì)有這樣的折扣，根據(jù)銀行系統(tǒng)的規(guī)定，折扣風(fēng)險(xiǎn)包含了房地產(chǎn)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和處置稅費(fèi)等抵押期間的所有風(fēng)險(xiǎn)，扣除風(fēng)險(xiǎn)后的房地產(chǎn)價(jià)格就是在抵押期內(nèi)能夠保障債權(quán)安全的抵押價(jià)格。抵押物變現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格減損，和上繳稅費(fèi)都應(yīng)考慮在內(nèi)，這樣以免抵押人的利益收到損害。在價(jià)值扣減中需要避免有重復(fù)的內(nèi)容，如有重復(fù)的內(nèi)容，后果將是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其變現(xiàn)價(jià)值。

1.2缺少專業(yè)評(píng)估知識(shí)的信貸人員,對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值就無(wú)法準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)性較強(qiáng)，要有一些基礎(chǔ)的理論知識(shí)和實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。有時(shí)候在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)由于知識(shí)或是資料的限制，信貸人員在做內(nèi)部評(píng)估時(shí)較難判斷出房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格。有的信貸人員不熟悉《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，所以不能正確地判斷房地產(chǎn)的合法性和抵押的有效性。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)的價(jià)值也是有很大區(qū)別的。對(duì)法律的不熟悉直接會(huì)導(dǎo)致抵押無(wú)效或是缺值。

1.3土地資產(chǎn)再抵押評(píng)估問(wèn)題

有這樣一種情況存在使得抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在，那就是當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束。此時(shí)，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個(gè)地產(chǎn)的一部分，則未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為 100 萬(wàn)元，按銀行抵押貸款率70％計(jì)，可以貸款 70 萬(wàn)元，而抵押人第一次貸款30萬(wàn)元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請(qǐng)不超過(guò) 40萬(wàn)元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。在這樣的一種情況下評(píng)估報(bào)告需要重新評(píng)估：在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長(zhǎng)，而且，地價(jià)已明顯上漲或下跌，就需要重新評(píng)估，否則將會(huì)使某一相關(guān)方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過(guò)評(píng)估報(bào)告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評(píng)估或至少要由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價(jià)無(wú)明顯變動(dòng)。

1.4銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估上銜接缺失

現(xiàn)在銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題就是，在評(píng)估的機(jī)構(gòu)中評(píng)估人員對(duì)于銀行的操作和業(yè)務(wù)的品種不夠熟悉，而在銀行中放貸的工作人員對(duì)于評(píng)估的技術(shù)和理論知識(shí)同樣的缺乏。這樣直接導(dǎo)致了和出現(xiàn)了以下兩方面的情況。

一是銀行是否拿到了符合銀行規(guī)程的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告：再就是拿到評(píng)估報(bào)告后能否能正確的理解和使用評(píng)估報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場(chǎng)價(jià)值，銀行按公開市場(chǎng)價(jià)值的 50%～70% 作為貸款額，這是目前在評(píng)估實(shí)務(wù)中最為普遍的情況。這種簡(jiǎn)單的銜接模式不僅增大了評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，也使評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估理論和方法的靈活運(yùn)用受到了很大的限制。

1.5選用抵押價(jià)值類型

在我國(guó)現(xiàn)階段土地抵押貸款大抵可以分為兩類。一類土地抵押貸款為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目。另一類則是工商企業(yè)的流動(dòng)資金貸款。兩者在貸款的形式上是不同的，違約的風(fēng)險(xiǎn)大小，程度也是各有不同。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上應(yīng)該依照不同的抵押貸款形式確定不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

評(píng)估報(bào)告是有時(shí)效性的，一般為半年或一年。在半年或是一年時(shí)間到期后，銀行是需要更換評(píng)估報(bào)告的。把估價(jià)的時(shí)點(diǎn)確定為當(dāng)前的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在操作上有所便利但是在理論的解釋上卻增加了難度。存在的選用價(jià)值類型的問(wèn)題，實(shí)際上和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題是相同的。

2、改進(jìn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的建議

2.1評(píng)估人員職業(yè)道德水平需要提高。作為房地產(chǎn)評(píng)估人員不僅要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，扎實(shí)的專業(yè)理論知識(shí)，更需要在職業(yè)道德上保證表現(xiàn)良好。因?yàn)橐幻u(píng)估人員只具備估價(jià)的理論知識(shí)，豐富的經(jīng)驗(yàn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，優(yōu)良的職業(yè)道德才能客觀公正的做出正確地評(píng)估。一但評(píng)估的價(jià)格不客觀不公正時(shí)，就會(huì)損害到當(dāng)事人的利益，同時(shí)給銀行信貸的資金造成風(fēng)險(xiǎn)。

2.2要做到公平、客觀和誠(chéng)實(shí)。在估價(jià)時(shí)不弄虛作假，要量力而行，在評(píng)估中如感到自己的專業(yè)能力難以完成一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)中其他資深估價(jià)師來(lái)協(xié)助完成。保密原則也是作為評(píng)估人員應(yīng)具備的品質(zhì)，評(píng)估中知悉的涉及委托方商業(yè)機(jī)密要做好保密工作，資料妥善的保管，不得將資料外泄和公開相關(guān)的內(nèi)容。還有一點(diǎn)需要注意的是，應(yīng)保持獨(dú)立的估價(jià)，回避自己的親人朋友，和其他關(guān)系的關(guān)系人。

3、明確產(chǎn)權(quán)和抵押標(biāo)的權(quán)屬

明確產(chǎn)權(quán)是非常重要的工作之一，房地產(chǎn)的交易轉(zhuǎn)移的是有關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)和使用權(quán)或是其他的權(quán)益而并非是房地產(chǎn)的本身，這是由于房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定的。我們?cè)谠u(píng)估中也是就這些無(wú)形的權(quán)益進(jìn)行價(jià)值的評(píng)估。在評(píng)估前假如房地產(chǎn)抵押標(biāo)的權(quán)屬不清，將會(huì)給評(píng)估的工作人員和抵押權(quán)人造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實(shí)際意義。所以產(chǎn)權(quán)是否明晰在評(píng)估中有著至關(guān)重要的作用。評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)首先要看的就是抵押標(biāo)的權(quán)屬是不是符合國(guó)家的法律和法規(guī)，是否在有關(guān)的單位進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)的登記，是否有權(quán)屬的爭(zhēng)議，是否取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。這些都屬于在房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)收集的資料，作為評(píng)估的依據(jù)。

4、結(jié)束語(yǔ)

目前房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中存在諸多不規(guī)范行為，其中高估現(xiàn)象尤為普遍，嚴(yán)重?fù)p害了銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益以及估價(jià)行業(yè)自身的信譽(yù)與形象，增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 毛洪濤,張慶安.基于風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估.財(cái)會(huì)通訊理財(cái),2008.4.

[2] 盧新海主編. 房地產(chǎn)估價(jià)——理論與實(shí)務(wù).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社,2008.

[3] 謝方琳.關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估, 2008.1.

房地產(chǎn)抵押范文第5篇

抵押權(quán)人：_____________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：__________________ 職務(wù)：_______________

抵押人：_______________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________郵碼：____________ 電話：______

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購(gòu)房____ 字第________號(hào)

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔(dān)保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產(chǎn)買賣合同（即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同）的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)（即抵押物業(yè)），在售房單位發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購(gòu)置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營(yíng)業(yè)日”：指抵押權(quán)人公開營(yíng)業(yè)的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”：指抵押人（即購(gòu)房業(yè)主）與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購(gòu)樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優(yōu)惠利率加____ 厘（年息）計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場(chǎng)情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場(chǎng)情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條 還款

一、本合約項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額（包括因利率調(diào)整帶來(lái)的應(yīng)繳金額改變），由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營(yíng)業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營(yíng)業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國(guó)現(xiàn)時(shí)或?qū)?lái)有關(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)（包括稅款），則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無(wú)需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無(wú)論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部?jī)斶€實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬(wàn)元整的倍數(shù)；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人：

1.抵押人及/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人本身對(duì)外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

A.違約被勒令提前償還；

B.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購(gòu)、重組、或因法院或政府

機(jī)關(guān)或任何決意通過(guò)要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4.抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對(duì)具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5.抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6.如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國(guó)法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7.如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營(yíng)前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8.抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒(méi)收征用，被強(qiáng)制性收購(gòu)（不論是否有價(jià)收購(gòu)），或遭到損毀破環(huán)。

9.抵押人沒(méi)有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10.抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對(duì)依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過(guò)付____ 幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧?，使抵押?quán)人決定通過(guò)任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用（如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表；該申請(qǐng)表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。

二、抵押人提供購(gòu)置抵押物的購(gòu)房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購(gòu)置抵押物金額的全險(xiǎn)；保險(xiǎn)單須過(guò)戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條 房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押

（1）是指抵押人（即購(gòu)房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂并經(jīng)____ 市公證處公證的“房產(chǎn)買賣合同”中，由抵押人將依據(jù)該購(gòu)房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人；如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2.抵押房產(chǎn)物業(yè)

（1）是指抵押人（即購(gòu)房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”中，抵押人購(gòu)買的已建成（即可交付使用）的抵押房產(chǎn)物業(yè) （資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項(xiàng)（1）點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品；

（3）抵押人（即購(gòu)房業(yè)主）現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人（售房單位）發(fā)出的入住通知書后，即代其向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購(gòu)置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無(wú)條件全部?jī)斶€抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過(guò)戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。

3.保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4.抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人；此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6.倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理?yè)p壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理?yè)p壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1.物業(yè)建筑期的購(gòu)房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除 在抵押合約中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。

2.抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2.獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

（1）要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問(wèn)及接管人是否有權(quán)力行事；

（2）接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3.抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4.抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

（1）抵押權(quán)人給予抵

押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒(méi)收；

（6）抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5.當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6.抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無(wú)關(guān)。

7.抵押權(quán)人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。

（1）用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9.抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。第十二條 抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。

四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過(guò)失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過(guò)失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行；如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)；以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。

十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對(duì)抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對(duì)該轉(zhuǎn)讓無(wú)異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)（包括以抵押人名義出售該物業(yè)），以賠償擔(dān)保人 因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)（包括處理抵押物業(yè)）費(fèi)用；若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

十六、抵押人確認(rèn)擔(dān)保人取得抵押物業(yè)權(quán)益及處分抵押物業(yè)的合法地位，由于處理抵押物業(yè)而導(dǎo)致抵押人的一切損失，抵押人放棄對(duì)擔(dān)保人追索的權(quán)利。

十七、按照抵押權(quán)人的合理請(qǐng)求，采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人合法權(quán)益。

第十三條 擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任

一、擔(dān)保人____ ，地址____ ，（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）____ 是本合約項(xiàng)下抵押權(quán)益的房產(chǎn)買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無(wú)條件及不可撤銷擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度：以本合約項(xiàng)下貸款本息及與本合約引起有關(guān)訴訟費(fèi)用的為限。

2.擔(dān)保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔(dān)保人代還清本合約項(xiàng)下貸款本息及一切費(fèi)用之日止。

二、擔(dān)保人責(zé)任

1.擔(dān)保人自愿承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任。

2.如抵押人未能按抵押權(quán)人的規(guī)定或通知履行還款責(zé)任，或抵押人發(fā)生任何違約事項(xiàng)，抵押權(quán)人即以雙掛號(hào)投郵方式，書面通知擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任，并于發(fā)函日起計(jì)30天內(nèi)履行擔(dān)保義務(wù)，代抵押人清償所欠抵押權(quán)人的一切欠款。

3.擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同所列售房單位責(zé)任，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對(duì)此不不負(fù)任何（包括可能對(duì)抵押人或其他任何人）責(zé)任。

4.擔(dān)保人同意抵押人將其房產(chǎn)買賣合同的權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，承認(rèn)抵押權(quán)人在抵押人清償本合約項(xiàng)下貸款全部借款本息之前，擁有該房產(chǎn)買賣合同中抵押人全部權(quán)益，并保證該權(quán)益不受任何人（包括擔(dān)保人）侵犯。

5.擔(dān)保人保證與抵押權(quán)人緊密合作，使本合約各項(xiàng)條款得以順利履行；特別是在發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協(xié)助辦理物業(yè)抵押有關(guān)手續(xù)，以保障抵押權(quán)人的利益。

6.擔(dān)保人因履行擔(dān)保義務(wù)后，而取得本合約項(xiàng)下的抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同或抵押物業(yè)，擔(dān)保人有權(quán)以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭(zhēng)或損失，概與抵押權(quán)人無(wú)關(guān)。

7.擔(dān)保人在此的擔(dān)保責(zé)任是獨(dú)立附加不受抵押權(quán)人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔(dān)保權(quán)益所代替，只要抵押人違約，抵押權(quán)人無(wú)需先向抵押人追計(jì)或處置抵押物業(yè)，即可強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人在本合約項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任直至依法律程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條 抵押權(quán)人責(zé)任

抵押權(quán)人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔(dān)保人愿意承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款擔(dān)保責(zé)任的條件下：

一、按合約有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)提供一定期質(zhì)押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購(gòu)樓款名義轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權(quán)人還清本合約規(guī)定的貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后（包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人的費(fèi)用）若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條款者，抵押權(quán)人將該抵押權(quán)益的房主買賣合同或房產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)歸抵押人，同時(shí)解除擔(dān)保人擔(dān)保責(zé)任。

三、若抵押人未能履行還款義務(wù)，而由擔(dān)保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權(quán)人即將抵押人抵押予抵押權(quán)人的抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給擔(dān)保人，擔(dān)保人對(duì)該抵押物業(yè)的處理，與抵押權(quán)人無(wú)涉。

四、本合約由各方簽署，經(jīng)____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)并經(jīng)抵押權(quán)人已收齊全部貸款文件后二天內(nèi)，抵押權(quán)人須將貸款金額全數(shù)以抵押人購(gòu)樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權(quán)人須償付利息予擔(dān)保人，利息計(jì)算按第五條第一項(xiàng)辦理，由于抵押人或擔(dān)保人出現(xiàn)各種導(dǎo)致抵押權(quán)人未能貸出款項(xiàng)的情況發(fā)生，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)，且有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用恕不退還。第十五條 其他

一、對(duì)本合約內(nèi)任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的

任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害，影響或限制抵押權(quán)人依本合約和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有一切權(quán)益和權(quán)力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時(shí)，抵押權(quán)人可不預(yù)告通知，將抵押人存在抵押權(quán)人處的其他財(cái)物自由變賣，以抵償債務(wù)；如抵押人尚有其他款項(xiàng)存在抵押權(quán)人處，抵押權(quán)人亦可撥充欠數(shù)。

四、本合約規(guī)定的權(quán)利可以同時(shí)行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權(quán)利、利益和賠償辦法并不排除法律規(guī)定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔(dān)保人與抵押權(quán)人，與本合約有關(guān)的通知、要求等，應(yīng)以書面形式進(jìn)行，電傳、電報(bào)一經(jīng)發(fā)出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經(jīng)送出，即被視為已送達(dá)對(duì)方。

六、抵押權(quán)人無(wú)需征求抵押人和擔(dān)保人同意，可將抵押權(quán)人在本合約項(xiàng)下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓他人；但抵押人和擔(dān)保人未征得抵押權(quán)人的書面同意，不得將其在本合約項(xiàng)下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓于第三者；抵押人或擔(dān)保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權(quán)人或抵押權(quán)人的承讓人繼續(xù)負(fù)起本合約項(xiàng)下的還款及其他責(zé)任。

七、本合約所提及的抵押權(quán)人，亦包括抵押權(quán)人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無(wú)效合約，或部分條款無(wú)效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合約，并立即向擔(dān)保人和抵押人追償欠款本息及其他有關(guān)款項(xiàng)。

九、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人付還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯(cuò)誤者例外），即作為抵押人和擔(dān)保人所欠的確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國(guó)法律訂立，受中華人民共和國(guó)法律保護(hù)。

二、在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，按下述第（ ）項(xiàng)解決：（1）向____ 仲裁委申請(qǐng)仲裁；（2）向____ 人民法院。

三、如抵押人來(lái)自海外或臺(tái)灣等地區(qū)，或?yàn)樵摰貐^(qū)居民，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人的來(lái)處或居住地執(zhí)行本合約內(nèi)由抵押人給抵押權(quán)人權(quán)力，及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權(quán)人決定在上述地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)，抵押人和擔(dān)保人必須承認(rèn)本合約同時(shí)受該地區(qū)的法律保障，不得提出異議，如本合約內(nèi)任何規(guī)定，在該地區(qū)法律上，被認(rèn)為無(wú)效或被視為非法，并不影響其他規(guī)定的效力。

第十七條 附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證。

二、本合約經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證后，以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)的日期，作為合約生效日。

三、本合約內(nèi)所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購(gòu)房業(yè)主）與擔(dān)保人（即售房單位）所簽訂的房產(chǎn)買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)壹份、公證處存檔壹份。

第十八條 簽章

本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

抵押人：__________________________

法定代表人：____________________________

抵押權(quán)人：________________________

法定代表人：______________________

擔(dān)保人：__________________________

代表人簽署：______________________

___________年_________月________日

登記機(jī)關(guān)：________________________

抵押登記編號(hào)（____）樓花字第____號(hào)

抵押登記日期，____ 年____ 月____

房地產(chǎn)抵押借款合同范本二

貸款人（抵押權(quán)人） （以下簡(jiǎn)稱為“甲方”）

住所地：

法定代表人：

借款人（抵押人） （以下簡(jiǎn)稱為“乙方”）

住所地：

法定代表人：

身份證地址：

有效證件（照）及號(hào)碼：

居住地址：

第一條：總則

甲、乙雙方于 年 月 日在 簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔(dān)保，并支付合同約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

第二條：抵押房地產(chǎn)

座落（四至范圍） （見附圖）

建筑面積：

房屋、土地用途：

房屋結(jié)構(gòu)（類型）

抵押房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值：人民幣 萬(wàn)元整

權(quán)證編號(hào)：

地號(hào)：

第三條：抵押房地產(chǎn)擔(dān)保范圍

借款本金、利息、綜合費(fèi)、違約金、損害賠償金、訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用以及可能產(chǎn)生的甲方代墊費(fèi)用和其他費(fèi)用。本合同有約定具體數(shù)額的按照約定，沒(méi)有約定的依照相關(guān)單位出據(jù)給甲方的收款發(fā)票額為準(zhǔn)。

第四條：借款金額及借款期限

借款金額：人民幣（大寫金額） 萬(wàn)元整。

借款月利率： ‰，月綜合費(fèi)率： ‰ .在本合同執(zhí)行期間，甲方以借款金額的____‰，按月收取綜合服務(wù)費(fèi)用，并一次性在應(yīng)付乙方借款金額中先予扣除，扣除后的借款金額為人民幣 （大寫 ），即為借款的實(shí)付金額。乙方如在借款期間提前歸還款，甲方不退還綜合服務(wù)費(fèi)。

借款期限：自 年 月 日至 年 月 日止。甲方依照雙方約定的借款金額、綜合服務(wù)費(fèi)率、借款利率，扣收借款期限內(nèi)綜合服務(wù)費(fèi)后向乙方支付借款金額，借款到期后歸還借款本息。

借款期內(nèi)及借款期限屆滿后5日內(nèi)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意可以展期，屆時(shí)雙方另行簽署展期合同，展期合同上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項(xiàng)在展期期間繼續(xù)有效，如需重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的，乙方應(yīng)按照甲方要求辦理相關(guān)登記手續(xù)。展期時(shí)乙方應(yīng)結(jié)清上期利息并支付續(xù)展期內(nèi)綜合服務(wù)費(fèi)。

借款期滿五日內(nèi)，乙方不辦理展期或歸還借款本金及利息手續(xù)，甲方有權(quán)對(duì)該抵押物進(jìn)行拍賣或做其他處置。

第五條：登記

本合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方按照本市房地產(chǎn)登記管理權(quán)限至市或區(qū)（縣）的房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

第六條：保險(xiǎn)

抵押期間，乙方應(yīng)為抵押房地產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。保險(xiǎn)賠償不足支付本合同項(xiàng)下全部債務(wù)的，甲方有權(quán)按本合同規(guī)定行使抵押權(quán)及采取其他方法進(jìn)行追索。第七條：抵押房地產(chǎn)的占管

抵押期間，乙方承諾對(duì)占管的抵押房地產(chǎn)妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)，保證完好無(wú)損的責(zé)任，有義務(wù)配合甲方的監(jiān)督、檢查。

第八條：抵押房地產(chǎn)的處分限制

抵押期間，未經(jīng)甲方書面

同意，乙方不得將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變賣、抵償債務(wù)或以其他交易方式處置，也不得對(duì)抵押房地產(chǎn)作任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變，若由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條：抵押房地產(chǎn)的租賃

抵押期間，乙方確須出租抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實(shí)書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時(shí)，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規(guī)定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人應(yīng)在甲方發(fā)出通知之日起10日內(nèi)遷離該房地產(chǎn)，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內(nèi)容須與房地產(chǎn)交易中心及工商行政管理機(jī)關(guān)登記備案的內(nèi)容相一致，乙方和承租人及使用人不得改變合同內(nèi)容，包括延長(zhǎng)租賃期限和其他形式給他人使用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔(dān)。

第十條：乙方保證及承諾

乙方保證對(duì)抵押房地產(chǎn)享有合法的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)。甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，抵押房地產(chǎn)上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、訴訟等，也不存在任何形式的權(quán)屬爭(zhēng)議或其他權(quán)利瑕疵。

乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產(chǎn)全部權(quán)益）作為償還本合同借貸條款項(xiàng)下的借款本金及其他相關(guān)費(fèi)用的擔(dān)保。

抵押物共有人同意將本合同抵押物進(jìn)行抵押，并與借款人共同承擔(dān)償還借款的責(zé)任。當(dāng)需要處置抵押物償還所擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，愿意無(wú)條件地自找住房。

乙方承諾因自身及不可抗拒的原因?qū)е碌盅悍康禺a(chǎn)滅失，因滅失所得賠償金作為抵押財(cái)產(chǎn)。

借款期內(nèi)，乙方必須繳納有關(guān)部門對(duì)抵押房地產(chǎn)所征收的有關(guān)稅費(fèi)，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。

本合同抵押房地產(chǎn)一旦發(fā)生無(wú)法歸還借款本金及利息，乙方無(wú)條件、無(wú)償向甲方提供合法有效的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費(fèi)用時(shí)，拍賣價(jià)不足部分由乙方無(wú)條件承擔(dān)償還責(zé)任。

乙方對(duì)本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對(duì)本合同各條款所規(guī)定的所有權(quán)利和義務(wù)作出的承諾保證不會(huì)以此為由行使抗辯權(quán)及訴訟權(quán)。

第十一條：房地產(chǎn)抵押物關(guān)系的終止

乙方還清借款本金、利息，并支付相應(yīng)費(fèi)用后，且已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內(nèi)到房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第十二條：房地產(chǎn)抵押權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)

乙方違反第十條規(guī)定，隱瞞事實(shí)及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產(chǎn)、死亡、征地拆遷等可能導(dǎo)致抵押權(quán)毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權(quán)、抗訴權(quán)，本合同即提前終止，房地產(chǎn)抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)。

借款期限或借款展期屆滿后5日內(nèi)，乙方不履行債務(wù)或不能完全履行債務(wù)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)即實(shí)現(xiàn)。甲方有權(quán)行使抵押權(quán)，處分抵押房地產(chǎn)。

本合同借款到期后，借款人（乙方）未按合同約定還本付息，借款人（乙方）自愿接受人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

本合同經(jīng)公證后成為具有強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書，若債務(wù)人不履行債務(wù)或不完全履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

本合同作為乙方不可撤消授權(quán)甲方將抵押房地產(chǎn)提交有關(guān)拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的文件依據(jù)，乙方對(duì)此放棄一切抗辯權(quán)。由于拍賣產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)在拍賣收入中直接予以扣除。

第十三條：拍賣

甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權(quán)委托拍賣機(jī)構(gòu)將上述房地產(chǎn)公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費(fèi)用、借款本息及相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權(quán)向乙方追索。有關(guān)拍賣等手續(xù)乙方均委托甲方代為辦理。

第十四條：費(fèi)用

與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、公證等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第十五條：特別約定

乙方違反第四、七、八、九、十條規(guī)定及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定必須按借款金額的20%承擔(dān)違約賠償。逾期還款5天內(nèi)按每日未還款總額的0.5%計(jì)算違約金，超過(guò)5天甲方可通過(guò)變賣、拍賣或向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，變賣、拍賣或訴訟期、執(zhí)行期直至債務(wù)完全清償止的費(fèi)用，按每日未還款總額的0.5%計(jì)算違約金。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復(fù)計(jì)算。

展期合同及補(bǔ)充協(xié)議為本合同某一條款的補(bǔ)充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中未改修的繼續(xù)有效。

第十六條：通知條款

所有的通知事項(xiàng)應(yīng)寄往本合同首頁(yè)所列的居住地址。

若上述地址在境外的，自通知以掛號(hào)、快遞方式發(fā)出的30日后，視為對(duì)方已收悉；若上述地址在境內(nèi)的，自通知以上述方式發(fā)出的10日后，視為對(duì)方已收悉。

任何一方變更地址的，應(yīng)按上述方式通知對(duì)方，并在收到對(duì)方確認(rèn)函后，地址變更方才生效。

第十七條：爭(zhēng)議解決

凡因履行本合同而產(chǎn)生任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由本合同簽訂地所在地人民法院管轄，如遇非本合同條款規(guī)定而引發(fā)的爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。

第十八條：法律適用

本合同未盡事宜，依《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定辦理。

若今后新頒布或修改的相關(guān)法律、法規(guī)或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應(yīng)根據(jù)上述法律、法規(guī)或司法解釋的規(guī)定共同對(duì)本合同作出相應(yīng)修改。第十九條：提示條款

乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經(jīng)就合同條款做了相應(yīng)說(shuō)明，乙方對(duì)本合同所有條款的含義及相應(yīng)的法律后果已全部知曉，并予以充分、準(zhǔn)確無(wú)誤的理解。

第二十條：合同生效及份數(shù)

本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

若抵押房地產(chǎn)為多人共同共有，所有共有人應(yīng)在合同公證時(shí)，簽署有效的相關(guān)文書。

本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)登記部門、公證處各存檔一份。

第二十一條：其他事項(xiàng)約定

本合同中的抵押部分內(nèi)容作為辦理抵押登記時(shí)按照房地產(chǎn)抵押登記部門要求簽訂的房地產(chǎn)抵押合同補(bǔ)充內(nèi)容，與其具有同等法律效力。

貸款人（簽字/蓋章） 借款人（簽字/蓋章）

法定代表人： 抵押共有人：

委托人： 委托人：

電話 電話

傳真 傳真