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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本測(cè)算；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首要工作就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估與分析，得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本估計(jì)值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動(dòng)量，從而大概得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤(rùn)值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。在確定開(kāi)發(fā)方案后，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過(guò)程中，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算和控制，通過(guò)對(duì)管理模式的改變，對(duì)成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的分類研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本測(cè)算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。要準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，需要結(jié)合國(guó)家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個(gè)方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開(kāi)競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。

5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

此項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開(kāi)支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開(kāi)支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。②銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開(kāi)支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)算。③銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營(yíng)業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的開(kāi)支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場(chǎng)壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開(kāi)支，測(cè)算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分類研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開(kāi)發(fā)中使用最少的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

1.對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制

對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)降低；勘探設(shè)計(jì)必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)定位適應(yīng)，積極推行價(jià)值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭(zhēng)取最大的效益；成立成本評(píng)估審核部門，積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費(fèi)用

定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲。

5.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。

6.對(duì)稅金的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

7.建立動(dòng)態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位要使利益最大化，就必須在成本測(cè)算和成本控制上嚴(yán)格把關(guān)，要結(jié)合實(shí)際情況，制定合理的開(kāi)發(fā)方案，堅(jiān)持全過(guò)程的監(jiān)督管理，通過(guò)不斷地分析和總結(jié)，及時(shí)更正錯(cuò)誤與減少費(fèi)用支出，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、企業(yè)在保證質(zhì)量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的開(kāi)發(fā)成本測(cè)算與控制模式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)管理；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。

1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀。上世紀(jì)90年末至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長(zhǎng)速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用顯而易見(jiàn)。然而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡期，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性過(guò)熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過(guò)大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過(guò)熱”危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場(chǎng)脈搏，通過(guò)“無(wú)形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。

1.2政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。

1.3消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題是現(xiàn)在買房是否合算，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購(gòu)房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開(kāi)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個(gè)方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的核心工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重成本問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。

許多情況下，施工單位或開(kāi)發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見(jiàn)上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開(kāi)研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)，從而達(dá)到減少開(kāi)發(fā)成本的目的。

3.2可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。

3.3在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展研究?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。

4．結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代城市的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制工作，使開(kāi)發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[l]李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見(jiàn)[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.

[2]仇慎謙．物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問(wèn)題的研究．中國(guó)物業(yè)管理．2002年3月．

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本管理

中圖分類號(hào):F4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0060-02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和,包括以下幾個(gè)方面:

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi),耕地占用費(fèi),有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi),安置動(dòng)遷用房支出等;

(2)前期工程費(fèi)包括企業(yè)項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi);

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;

(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等;

(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用;

(8)管理費(fèi)用指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到出售交付使用過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等;

(9)銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用,包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi),專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi),以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是根據(jù)開(kāi)發(fā)商或投資商的總體目標(biāo)和工程開(kāi)發(fā)的具體要求,在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,對(duì)有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng),以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的目的的過(guò)程。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上,事實(shí)上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。下面便從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個(gè)階段來(lái)闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項(xiàng)目投資決策階段開(kāi)發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值,項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),交通條件,市政配套情況,建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等,該階段開(kāi)發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來(lái),對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例很小,而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入,但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)橥顿Y決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此,在投資決策階段重點(diǎn)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的投資估算的精確度進(jìn)行控制,采用合理的估算方法進(jìn)行編制,從而確保項(xiàng)目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當(dāng)投資決策確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)后,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前有許多工作要做,這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計(jì)階段的成本管理。

設(shè)計(jì)階段的投資成本管理工作是開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,在委托設(shè)計(jì)單位之前要對(duì)投資進(jìn)行詳細(xì)分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。

(1)做好設(shè)計(jì)前的投資估算控制。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的投資估算分析,作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。

(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。設(shè)計(jì)階段存在多方案必選的可能,不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的成本是不一樣的,因此,應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選,達(dá)到成本控制的目的。

(3)限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總該算控制施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業(yè)設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資的項(xiàng)目。

2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理

工程建設(shè)階段進(jìn)行的成本管理的基本原理是把計(jì)劃額作為工程成本管理的目標(biāo)值,在工程施工過(guò)程中將實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進(jìn)行控制,確保工程成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(1)工程開(kāi)工后,督促、檢查承包商嚴(yán)格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請(qǐng)支付表,綜合評(píng)價(jià)承包商當(dāng)月的工程完成情況,如工程量及進(jìn)度完成情況。特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款,以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價(jià)報(bào)告書,反映施工中存在的問(wèn)題及投資的支付情況。

(3)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更以及由于業(yè)主、項(xiàng)目組織者或工程師工作不當(dāng)而引起的工程變更,控制變更申請(qǐng)程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實(shí)際支付盡量控制在承包合同價(jià)的范圍內(nèi)。

(4)嚴(yán)格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評(píng)估承包商提出的索賠,對(duì)承包商不合理的索賠要求進(jìn)行反擊,有時(shí)甚至因承包商不能正確履行合同而對(duì)承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報(bào)告,根據(jù)對(duì)竣工工程量的核算和對(duì)承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報(bào)表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費(fèi)用支出。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢(shì),一般費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

控制好銷售成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃,深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目、檔次以及所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文的等因素,深入研究廣告費(fèi)用的投入的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用,避免事倍功半,從根本上達(dá)到銷售費(fèi)用成本管理的目的。

3 結(jié)語(yǔ)

成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,它貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程,對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)對(duì)成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過(guò)程中的成本管理就能達(dá)到成本管理目標(biāo)的,設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理工作影響很大,應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)優(yōu)化等手段在設(shè)計(jì)階段,做到工程成本的盡可能低。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本構(gòu)成及控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部費(fèi)用成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)、銷售一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括：

1.1 取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用

取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用為開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括可行性研究、環(huán)評(píng)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)、招標(biāo)及市場(chǎng)費(fèi)、三通一平等支出。

1.3 規(guī)費(fèi)

規(guī)費(fèi)是指政府部門向房產(chǎn)公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用，地域不同，收取的費(fèi)值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費(fèi)、城市配套費(fèi)、氣象防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、排污噪音費(fèi)、白蟻防治費(fèi)，城建檔案費(fèi)、消防審圖費(fèi)、抗震審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、墻改費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)等等。以上都是明文規(guī)定的，另外有一些職能部門的以服務(wù)為名義的各類攤派、贊助費(fèi)、交易費(fèi)，主要靠協(xié)調(diào)能否少交或不交。

1.3 建安工程成本

建筑安裝工程費(fèi)為形成開(kāi)發(fā)建筑產(chǎn)品實(shí)體及基礎(chǔ)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)。主要包括各建筑單體工程費(fèi)用、水、電、暖、燃?xì)獾裙こ藤M(fèi)用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門收取的市網(wǎng)接入費(fèi)。

1.4 期間費(fèi)用

期間費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門和人員為管理、服務(wù)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所發(fā)生的建設(shè)單位管理、監(jiān)理費(fèi)用，為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的廣告、銷售費(fèi)用，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

1.5 稅金及后期費(fèi)用

稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中所需交納的各項(xiàng)稅金。后期費(fèi)用包括社區(qū)、物業(yè)移交費(fèi)，房產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的基本原則

2.1 全過(guò)程控制原則

全過(guò)程成本控制，也稱作全過(guò)程造價(jià)管理。它是一種基于活動(dòng)的項(xiàng)目成本確定和控制的方法。而造價(jià)控制就是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)及其活動(dòng)方法的控制入手，通過(guò)減少和消除不必要的活動(dòng)以減少資源消耗，從而達(dá)到降低和控制造價(jià)的目的[1]。

2.2 系統(tǒng)性成本控制原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，成本管理的目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)服務(wù)的。系統(tǒng)工程核心思想就是通過(guò)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)“整體大于部分簡(jiǎn)單之和”的目標(biāo)。

2.3 動(dòng)態(tài)控制原則

動(dòng)態(tài)控制指對(duì)事先設(shè)定的成本控制目標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中自始至終的進(jìn)行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正。因此，要通過(guò)對(duì)實(shí)際投資情況的不斷監(jiān)控和與投資控制目標(biāo)的不斷比較來(lái)發(fā)現(xiàn)偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達(dá)到成本控制之目的。

2.4 主動(dòng)控制原則

所謂主動(dòng)控制，就是事先對(duì)項(xiàng)目的各種不確定性因素進(jìn)行分析，分析目標(biāo)偏離的可能性，并事先采取預(yù)防性控制措施以確保計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發(fā)生，將可能的損失降到最低。

2.5 成本管理責(zé)任制原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本控制對(duì)象的獨(dú)立核算和考核體系，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)成本指標(biāo)層層分解，落實(shí)到各部門、各專業(yè)、各班組直到每個(gè)人，并建立完善和明確的獎(jiǎng)懲制度，進(jìn)行定期考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

2.6 全費(fèi)用控制

構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用種類繁多，涉及部門和因素復(fù)雜，有的費(fèi)用在成本構(gòu)成中占比較大，但變動(dòng)性不強(qiáng)，控制的余地就??；因此，為了取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就需要對(duì)各種費(fèi)用進(jìn)行全面控制，即進(jìn)行全費(fèi)用控制。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要方法

3.1 價(jià)值管理

建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理是一種以價(jià)值為導(dǎo)向的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，它利用了管理學(xué)的基本原理和方法，同時(shí)以建設(shè)工程項(xiàng)目利益相關(guān)者的利益實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益各方最高滿意度[2]。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目可行性研究和決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開(kāi)展價(jià)值管理效益將最為顯著。

3.2 限額設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)階段成本控制除采取價(jià)值管理、招投標(biāo)等方法外，還有一個(gè)重要的方法就是限額設(shè)計(jì)。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求；另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標(biāo)，并和設(shè)計(jì)取費(fèi)掛鉤，積極推行限額設(shè)計(jì)，是降低工程造價(jià)的有效手段。

3.3 招投標(biāo)

通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)來(lái)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、降低項(xiàng)目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開(kāi)招標(biāo)可以適用于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的任何一個(gè)環(huán)節(jié)。以下通過(guò)招標(biāo)控制成本是應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。堅(jiān)決避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一、二級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象。

2）做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析和評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。

3）合理低價(jià)者中標(biāo)。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。

3.4 掙值法

掙值法是目前為止國(guó)際上先進(jìn)的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過(guò)測(cè)量和計(jì)算已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，達(dá)到判斷項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度執(zhí)行情況的目的[3]。并進(jìn)而采取切實(shí)可行的措施，來(lái)糾正偏差，控制成本。

3.4.1 掙值法的三個(gè)基本參數(shù)

1）計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱BCWS）：BCWS=計(jì)劃工作量×預(yù)算單價(jià)；

2）已完工作實(shí)際費(fèi)用（簡(jiǎn)稱ACWP）：ACWP=已完工作量×實(shí)際單價(jià)；

3）已完工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱BCWP，又稱掙得值）：BCWP=已完工作量×預(yù)算單價(jià)。

3.4.2 掙值法的評(píng)價(jià)指標(biāo)

1）費(fèi)用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計(jì)算公式為CV=BCWP-ACWP。

2）進(jìn)度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計(jì)算公式為SV=BCWP-BCWS。

3）費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)是：指掙得值與實(shí)際費(fèi)用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。

4）進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)是：指項(xiàng)目掙得值與計(jì)劃值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文第5篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；歸集；分配

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了快來(lái)發(fā)展時(shí)期，為了適應(yīng)消費(fèi)者多樣化的需求和滿足公共配套的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品種也越來(lái)越多樣化。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)成本在各個(gè)成本核算對(duì)像之間進(jìn)行合理的歸集和分配，以滿足企業(yè)成本管理和控制、利潤(rùn)計(jì)算以及稅務(wù)檢查等各方面的需要。

1. 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)像的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所支出的全部成本費(fèi)用，主要包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共配套費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。為了有效的將各項(xiàng)成本費(fèi)用在各成本核算對(duì)像之間進(jìn)行合理的歸集與分配，首先應(yīng)確定整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)像，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)像是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者，成本核算對(duì)像的確定應(yīng)遵循五個(gè)主要的原則。

1.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能否對(duì)外銷售的原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售的，須作為單獨(dú)的成本核算對(duì)像；不能對(duì)外銷售的產(chǎn)品，首先要作為過(guò)渡性成本對(duì)像歸集和分配成本費(fèi)用，然后再將其相關(guān)的成本按一定的方法在能夠?qū)ν怃N售的成本核算對(duì)像中進(jìn)行分配。

1.2 分類進(jìn)行歸集的原則。對(duì)于同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)工與竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相近的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)作為一個(gè)成本核算對(duì)像進(jìn)行成本歸集與分配。

1.3 區(qū)分不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品功能的原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其具有不同的功能，不同的用途，須作為獨(dú)立的成本核算對(duì)像進(jìn)行成本核算。

1.4 區(qū)分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本差異的原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其成本存在較大差異的，應(yīng)作為不同的成本核算對(duì)像進(jìn)行成本核算。

1.5 區(qū)分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的權(quán)益主體差異的原則。屬于受托代建或多方合作開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確定成本核算對(duì)像時(shí)要區(qū)分不同的權(quán)益主體。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集與分配方法

在確定好成本核算對(duì)像之后，須按一定的方法將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用在各個(gè)核算對(duì)像之間進(jìn)行合理的歸集和分配。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的多樣性和復(fù)雜性，其成本費(fèi)用歸集和分配的方法也存很多方法，但是開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用歸集與分配的總原則為：直接成本費(fèi)用可以直接計(jì)算進(jìn)入各成本核算對(duì)像的開(kāi)發(fā)成本中，按照成本對(duì)像收益的原則和會(huì)計(jì)配比原則進(jìn)行分配。

2.1 土地成本的歸集與分配方法

土地成本指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、契稅、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出和拆遷安置支出等。其收益對(duì)像一般包括取得土地使用權(quán)的各項(xiàng)計(jì)容建筑項(xiàng)目；未支付土地出讓金的地下不計(jì)容的項(xiàng)目一般不為土地成本的收益對(duì)像。土地成本收益對(duì)像可以通過(guò)土地出讓合同進(jìn)行界定劃分。

由于土地成本主要依據(jù)占地面積計(jì)費(fèi)收取，因而其分配依據(jù)為占地面積；按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)像的實(shí)際占用土地分?jǐn)偼恋爻杀?。?shí)際支付土地成本時(shí)，先歸集在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本―土地成本”賬戶的相應(yīng)明細(xì)賬戶，待房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)，按照各成本核算對(duì)像的實(shí)際占用土地分配土地成本。涉及到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，應(yīng)先將土地成本按占地面積在各期之間進(jìn)行分配，然后將每一期的土地成本按其內(nèi)的成本核算對(duì)像的建筑面積進(jìn)行分配。計(jì)算公式為：各收益對(duì)像土地成本=某開(kāi)發(fā)期的土地成本÷該開(kāi)發(fā)期的總建筑面積×該開(kāi)發(fā)期內(nèi)各收益對(duì)像建筑面積。由此，計(jì)算得出各個(gè)成本核算對(duì)像的土地成本。

2.2 前期費(fèi)用的歸集與分配

前期費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括“七通一平”、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)繪、環(huán)評(píng)費(fèi)、預(yù)算編審等支出。在確定前期費(fèi)用的收益對(duì)像時(shí)，應(yīng)充分分析前期費(fèi)用的屬性、計(jì)費(fèi)依據(jù)、收益范圍，以確定每一項(xiàng)前期費(fèi)用的收益對(duì)像。一般情況下，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、煤（燃）氣外線設(shè)計(jì)費(fèi)、房屋面積測(cè)繪費(fèi)、放線費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、以及煤（燃）工程監(jiān)理費(fèi)的收益對(duì)像應(yīng)屬于計(jì)容建筑項(xiàng)目的成本核算對(duì)像；其他前期費(fèi)用的收益對(duì)像包括所有的成本核算對(duì)像。

前期費(fèi)用能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入各個(gè)成本核算對(duì)象的成本；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的，可先進(jìn)行歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，將各項(xiàng)前期費(fèi)用在其受益的成本核算對(duì)像內(nèi)進(jìn)行分配，計(jì)算公式為：各個(gè)成本核算對(duì)像應(yīng)分?jǐn)偟那捌谫M(fèi)用=各項(xiàng)前期費(fèi)用÷該項(xiàng)費(fèi)用收益范圍內(nèi)各個(gè)成本核算對(duì)像的建筑面積總和×各個(gè)成本核算對(duì)像的建筑面積。

2.3 建筑安裝費(fèi)用的歸集與分配方法

建筑安裝費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。其收益對(duì)像為直接受益的各個(gè)成本核算對(duì)像。

建筑安裝費(fèi)的大部分項(xiàng)目為直接接性費(fèi)用，能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，直接根據(jù)工程決算將成本在收益的成本核算對(duì)象中歸集。而對(duì)于各個(gè)成本核算對(duì)像共同收益的建筑安裝費(fèi)，比如幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包的，應(yīng)在工程完工結(jié)算時(shí)，按收益的每個(gè)成本核算對(duì)像的建筑面積進(jìn)行分配。建筑安裝費(fèi)用按照各個(gè)成本核算單位的收益情況，直接記入各成本核算對(duì)像的開(kāi)發(fā)成本。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的歸集與分配

基礎(chǔ)配套費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。在確定基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收益對(duì)像時(shí)，應(yīng)逐項(xiàng)分析每一項(xiàng)基礎(chǔ)配套費(fèi)的屬性、計(jì)費(fèi)依據(jù)、收益范圍，確定每一項(xiàng)費(fèi)用的收益對(duì)像。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的分配依據(jù)為規(guī)劃建筑面積。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入各個(gè)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”；不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開(kāi)發(fā)成本―配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入各個(gè)收益的成本核算對(duì)象。

2.5 公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配方法

公共配套設(shè)施是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、幼兒園、派出所、物業(yè)用房、消防、鍋爐房、公共廁所等設(shè)施的支出。其特點(diǎn)是不能有償轉(zhuǎn)讓，收益對(duì)像為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的成本核算項(xiàng)目。

2.6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。其收益對(duì)像為開(kāi)發(fā)項(xiàng)內(nèi)的各個(gè)成本核算對(duì)像。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配依據(jù)為建筑面積，直接將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在其受益的成本核算對(duì)像內(nèi)進(jìn)行分配，計(jì)算公式為：各個(gè)成本核算對(duì)像應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)=各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷項(xiàng)目建筑面積總和×各個(gè)成本核算對(duì)像的建筑面積。費(fèi)用發(fā)生先在“開(kāi)發(fā)成本―開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶中進(jìn)行歸集，待項(xiàng)目竣工時(shí)，按成本分配方法分配記入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本對(duì)像。

3.總結(jié)

成本費(fèi)用的歸集和分配，是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中最為重要的一個(gè)步驟和環(huán)節(jié)，其歸集和分配的完整性和合理性對(duì)于核算對(duì)象成本分配的合理性至關(guān)重要。隨闐房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算的不斷發(fā)展和完善和房地產(chǎn)企業(yè)的不斷探索和實(shí)踐，相信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)的歸集與分配將會(huì)更加趨于合理和完善！

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡少優(yōu)《房地產(chǎn)業(yè)涉稅疑難問(wèn)題解析》中國(guó)稅務(wù)出版社

[2]楊文國(guó)《房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅操作與稽查實(shí)務(wù)》經(jīng)濟(jì)科學(xué)郵版社