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房地產開發(fā)項目設計范文第1篇

近些年來，隨著城市化水平的不斷提高，我國房地產行業(yè)已經得到了極大程度的發(fā)展。在房地產開發(fā)項目中，設計優(yōu)化與工程管理是兩項重要工作。文章首先針對房地產開發(fā)項目設計優(yōu)化與工程管理的案例進行了簡要的闡述，繼而在此基礎上提出了一系列完善上述兩項工作的措施，希望通過文章的論述，能夠為我國房地產行業(yè)設計水平以及工程管理水平的進一步提高提供基礎性的保證，同時也為我國房地產領域整體的進步提供基礎。

關鍵詞：

房地產開發(fā)項目；設計優(yōu)化；工程管理；案例

社會的不斷進步使得人們對于各行各業(yè)的要求都開始不斷提高，對于房地產行業(yè)同樣如此，當前，人們對于居住環(huán)境的要求已經不僅僅局限于滿足居住的功能，同時還要具備一定程度的新穎性以及藝術性，與此同時，對于工程的質量也提出了更高的要求，這就為房地產開發(fā)項目的設計過程以及工程管理過程增加了難度，為使上述兩項工作的效果能夠得到保證，一部分房地產開發(fā)項目已經采取了相應的措施，同時也取得了較為顯著的效果，對案例的分析能夠為其他房地產企業(yè)的項目建設提供參考，同時也就能夠最大程度的滿足社會對于房地產行業(yè)的要求。

一、房地產開發(fā)項目設計優(yōu)化與工程管理案例分析

房地產開發(fā)項目的設計過程十分復雜，同時也需要經歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設計正式開始之前，房地產開發(fā)企業(yè)必須要向設計單位提供綱領性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開發(fā)商對這一片土地具有開發(fā)資格，所需要提供的文件包括城市規(guī)劃以及三廢治理建設條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設計單位才能夠接手設計工作。設計人員在對項目進行具體設計的過程中，需要對項目的概況得到了解，此時，開發(fā)企業(yè)必須要向設計單位提供有關結構設計以及消防設計等方面的基礎數(shù)據(jù)，只有這樣，設計單位才能正式開始設計。房地產開發(fā)項目的工程管理工作也十分重要，管理過程需要房地產開發(fā)企業(yè)、負責管理工作的有關人員以及設計人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過程中，三者就工程管理的意見必須達到一致和統(tǒng)一，否則，一旦三者之間出現(xiàn)矛盾，工程的工期必定會受到影響。同時，針對工程中出現(xiàn)的問題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對房地產開發(fā)項目設計優(yōu)化與工程管理的案例進行了分析：

1.樁基的設計優(yōu)化與管理。

樁基是房地產工程施工過程中存在的一個主要問題。在某房地產開發(fā)項目中，根據(jù)國家對于樁基設計的標準，設計過程需要對受力進行計算，而在案例項目中，由于無法準確的判斷出灰?guī)r石埋深，因此對于受力的計算便會十分困難，為了使計算結果的準確性能夠得到提高，案例項目將對于摩阻力的計算作為了得到結果的主要依據(jù)。具體得出的摩阻力結果越為1600kN，在這一基礎上，案例項目將樁基的數(shù)量設置為了510根，并將有效樁長控制在了一定的范圍內，從而使樁基設計得到了優(yōu)化，為施工質量的保證奠定了基礎。

2.供電系統(tǒng)的優(yōu)化設計。

在房地產開發(fā)項目中，對于供電系統(tǒng)的設計十分重要。針對供電系統(tǒng)的設計過程，我國有關部門同樣給出了具體的規(guī)定，但在全國范圍內，并沒有一個可以靈活運用的技術標準去供設計人員選擇，因此，為了避免設計中存在錯誤，大部分設計人員都會采用保守的設計方法去完成供電系統(tǒng)的設計過程。案例項目屬于新建的住宅小區(qū)的供電系統(tǒng)設計，在設計過程中，受種種原因的影響，供電系統(tǒng)的設計過程必須要由多個設計單位的共同參與來完成。例如，對10kV變電所的設計需要由供電局來完成，而針對小區(qū)中園林景觀的供電，則需要由景觀設計企業(yè)來完成，這就對各企業(yè)之間工作的協(xié)調性提出了要求。在案例項目對供電系統(tǒng)的具體設計過程中，各單位之間在協(xié)調性方面出現(xiàn)了問題，由于小區(qū)各個部分施工時間不一致，因此各單位之間很可能會出現(xiàn)配合失誤的現(xiàn)象。此時，對于整體的供電方案的設計便開始顯得尤為重要。案例項目的房地產開發(fā)企業(yè)將各個需要對電力系統(tǒng)進行設計的項目情況以及各設計部門的情況進行了綜合，同時結合施工當?shù)氐臍夂蚯闆r以及總的用電情況，對供電方案進行了整體上的設計，并在眾多設計結果中，選擇出了一種最為適合當前項目情況的方案，并將其提供給了各設計部門，使設計部門及時不在同一時間對供電系統(tǒng)進行設計，也能夠從整體上了解到整個方案，從而實現(xiàn)了對小區(qū)電力系統(tǒng)的優(yōu)化設計與管理。

3.供熱系統(tǒng)的優(yōu)化設計。

在房地產開發(fā)項目設計過程中，對于供熱系統(tǒng)的設計也屬于一項基礎性的設計，鑒于當前社會對于可持續(xù)發(fā)展理念的堅持，在供熱系統(tǒng)的設計過程中也必須要堅持這一理念。案例企業(yè)在對供熱系統(tǒng)的設計過程中，堅持使用太陽能熱水器，充分的堅持了可持續(xù)發(fā)展的理念。案例項目主要應用了35W單晶硅的太陽能電池板作為了主要設備，這一類型的電池板主要以光控作為開光，即在存在光源的時候，電池板變會開啟并運行，而一旦光源消失，電池板也會自動關閉。35W單晶硅的太陽能電池板能夠在零下四十攝氏度到零上其實攝氏度的環(huán)境下工作四到六個小時，但需要注意的是，其工作時間也會隨著空氣溫度的變化而變化，在連續(xù)的陰雨天氣，電池板連續(xù)工作的時間必定會減少。案例項目對于供熱系統(tǒng)的設計充分達到了集經濟效益與環(huán)保效益為一體的要求，成為了當前房地產開發(fā)項目設計過程中一個重點參考的對象。

二、完善房地產開發(fā)項目設計優(yōu)化與工程管理過程的措施

從上述案例中可以看出，當前我國的房地產開發(fā)項目在設計以及工程管理過程中，其工作效果均得到了優(yōu)化，為了使上述兩項工作能夠更加完善，可以通過以下措施來實現(xiàn)：首先，保證施工企業(yè)的資質以及施工人員的素質十分重要。具備相應資質的施工企業(yè)，其施工質量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質則從根本上決定著房地產工程整體的施工質量，因此，在對施工企業(yè)進行選擇的過程中，一定要對其資質進行考察，要嚴格準入制度，而在施工人員的選拔過程中，也要對其理論以及實踐素質進行考察，這樣才能最大程度的滿足社會對于房地產工程質量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個角度對工程進行設計與管理。在工程施工前，要做好相應的準備工作，對此，主要需要做的包括對施工地點的考察以及對施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開始施工。在工程施工過程中，為保證設計以及管理工作的優(yōu)化，一定要在保證設計人員與管理人員專業(yè)素質的同時，去做好監(jiān)督工作，且完善與落實責任制，以更好的保證工程施工的順利進行。最后，在工程施工完成之后，要做好質量的檢驗工作以及收尾工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時的對其進行處理。

三、結語

在房地產開發(fā)項目中，做好設計工作以及工程管理工作十分重要。針對上述兩方面工作，我國存在很多企業(yè)均取得了良好的效果。設計優(yōu)化與工程管理工作要融入到設計過程的每一個階段，這是保證整個工程設計與管理效果的基礎。完善上述兩項工作是社會對于房地產行業(yè)的主要要求，為使這一目的能夠達成，可以通過保證施工企業(yè)的資質以及施工人員的專業(yè)素質來實現(xiàn)，同時還要將上述兩項工作融入到施工前、施工中以及施工后三個階段，以最大程度的保證施工效果。

作者：高峰 單位：西安翻譯學院

參考文獻：

[1]錢永峰;李瑜萍.房地產開發(fā)項目設計優(yōu)化與工程管理的案例分析與實務研究[J].工程建設與設計,2008(04):120-123.

房地產開發(fā)項目設計范文第2篇

房地產開發(fā)項目是房地產經營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設行為，是房地產開發(fā)經營企業(yè)最直接、最主要的生產經營活動。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風險性和高回報性等特點。因此，加強項目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經濟效益，增加項目利潤最大化有著重要的意義。

1房地產開發(fā)項目的特點分析

（1）通常情況下，房地產開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產開發(fā)項目的整個流程涉及多個方面：投資決策、規(guī)劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

（2）房地產開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔的風險自然也不小，會涉及：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。

2房地產開發(fā)項目設計階段成本控制的意義

房地產開發(fā)建設共分為四個階段：策劃階段、設計階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計資料表明：設計階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價值工程的理論來說，加大設計費用的投入可以降低建設項目的成本，即增加10%的設計費可以節(jié)約5%的總工程造價。很顯然，項目設計的優(yōu)劣不僅影響著建設費用的多少還有建設工期的長短，而且還影響項目的使用價值和投資收益。因而設計階段對項目投資的影響最大?？茖W合理的設計，可有效降低工程造價，也決定了公司開發(fā)項目的成敗。所以要做好項目設計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產開發(fā)項目的成本管理對策

31加強規(guī)劃設計階段的成本管理。

對于房地產開發(fā)項目而言，規(guī)劃設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規(guī)劃設計階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結構以及到結構部件的設計和選擇都應多種方案的比較和選擇，采用適當?shù)姆治龇椒?、如價值分析方法，選用技術先進、經濟合理的最佳設計方案并加以優(yōu)化。

32加強初步設計階段的成本管理。

初步設計完成后，房地產開發(fā)公司技術人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。

33加強施工圖設計階段審核工作。

初步設計階段成本控制目標一經確定，施工圖設計階段應該嚴格遵循。房地產公司技術人員應對施工圖設計圖紙認真審核，并與形成的限額設計指標一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術的成熟性，避免在施工階段進行重大變更，降低項目的一次性投入；二是審核施工圖設計的材料、設備的適用性，房地產企業(yè)要建立價格信息網絡，要注重各項材料、設備的定位與樓盤的品質是否一致，是否經濟合理；三是審核施工圖設計圖紙的經濟性，設計概算要翔實具體，避免因設計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設計成本超過目標成本，必須認真分析產生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關內容進行必要的修改，修改后的施工圖設計在下一階段具體實施。

34完善設計招標機制。

擇優(yōu)選擇設計單位以及設計方案，是設計階段控制項目成本的關鍵。公開、公平、公正的競爭，對設計單位起到鞭策的作用，設計單位為了贏得市場，必會以技術先進、經濟合理的設計方案參與競爭。從而提高設計質量，有效的控制項目成本。同時，房地產開發(fā)企業(yè)在編制招標文件時對項目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價標準和評價方法，設計單位投標時也必須將方案和投資結合起來作為投標文件的組成部分，中標后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產企業(yè)進行參考。

房地產開發(fā)項目設計范文第3篇

【關鍵詞】房地產開發(fā)；住宅項目設計管理

近些年來，隨著市政工程、樓盤項目等基礎城市化建設進程步伐的加快，項目經濟管理及設計管理等經濟學科被廣泛地應用到這些產業(yè)中，主要用于對住宅質量、功能的管理以及協(xié)調管理等。據(jù)業(yè)內人士陳述，房地產開發(fā)過程中對住宅項目的設計管理是該房地產業(yè)能否正常運營的關鍵，離開設計管理，住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產業(yè)的發(fā)展，提高我國的綜合國力，必須從對住宅的設計管理入手，并漸漸深入，掌握發(fā)展中的主旨。這篇文章是根據(jù)我多年的工作經驗總結出的一些相關問題和改革措施，希望能引起人們的重視。

一、我國房地產項目對住宅前期設計管理的現(xiàn)存問題分析

眾所周知，住宅前期的設計管理就是指在施工之前對整個工程從頭到尾的預算，以及在開展此項目過程中的相應管理措施，它在整個工程中占領著及其重要的地位。就房地產項目本身而言，在對住宅的前期設計過程當中必須嚴格按照相關的規(guī)定和社會的發(fā)展趨勢進行，同時還應綜合考慮所在城市的發(fā)展，這樣才能使房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關研究結果顯示，目前我國大部分地區(qū)雖然已經在極力發(fā)展房地產業(yè)，并取得了可喜的成就，但是與其他發(fā)達國家相比，仍存在較大的落差，而且導致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對住宅的前期設計管理不夠到位，甚至持有一些錯誤的觀點。為了使房地產事業(yè)有進一步的發(fā)展，首先必須要深刻認識到目前該領域存在的問題。以下是對現(xiàn)在我國房地產項目對住宅前期設計管理的現(xiàn)存問題分析：

（一）開發(fā)前期設計中對住宅場地的選擇與判斷失誤

目前，由于市場間極大的競爭力，許多現(xiàn)行的房地產在開發(fā)前期對正在進行的項目規(guī)劃和設計時，為了節(jié)省時間和金錢，并沒有對住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細觀察和全面調查，而是派一些缺乏專業(yè)水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結構的不合理規(guī)劃。比如，有些房地產公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個體角度來看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規(guī)劃來看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅設計前缺乏對市場和目標客戶群的調查和分析

為人們營造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應遵守的首要原則，負責人在修建新的樓房之前必須掌握當時的市場情況，主要包括當前社會流行的住宅結構和客戶群對住宅環(huán)境的需求。其次，還要對未來的市場進展狀況作出預測，以便設計出能夠長久居住的樓房只有這樣。房地產公司才能保證正常運營。然而，根據(jù)目前的房地產發(fā)展情況來看，大多數(shù)公司并未遵守這類原則，很多國內的房地產項目在進行定位的初級階段，僅僅考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，這種失誤直接導致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象，許多花費巨大的項目并不能長期被利用。除此之外，房地產在開展項目之前缺乏對客戶群的深入了解，他們無法準確掌握人們真正需要的住宅類型及適應當代人居住的住宅周邊環(huán)境。

二、住宅項目設計管理在房地產開發(fā)中的指導意義及重要價值

在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，對建筑項目進行設計管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進行闡述：

一方面，對建筑項目進行合理設計能夠使其更具有實用價值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結果是由眾多專業(yè)人士的共同努力得來的，在此過程中集結了無數(shù)工程師的結晶。如果在實施某項工程之前能夠提前進行安排和規(guī)劃，根據(jù)工程師的個人特點讓其負責適合自己的工作，將會更有于項目的開展。同時，該設計也會提高住宅的實用價值，能被大眾所接受。另一方面，在項目開展之前各部門對該項目進行詳細的交流和討論，并設計一定的計劃，能夠為后來整個工程的開展及控制奠定一定的基礎。比如在工程設計的初級階段，設計人員的介入不僅能夠充分調動人員的流動性，而且能夠更加使項目的管理順利進行。

三、房地產開發(fā)中住宅項目設計管理的具體措施探索

項目設計管理在房地產開發(fā)中占領著如此重要的作用，我國相關政府部門和機構必須加大管理力度，設法改變目前房地產項目設計管理的現(xiàn)存問題，為房地產事業(yè)的發(fā)展奠定基礎。以下是我根據(jù)當代社會房地產住宅項目設計管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點可行措施：

（一）做好對房地產市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析

自古以來，房地產的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律，在日常工作中對房地產市場的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進行討論。宏觀方面，在經濟全球化的當今時代，工作人員要及時觀察全球的房地產市場變化，并根據(jù)市場狀況對自己的項目做出及時的調整，設計出適應時代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面，施工人員在開展項目之前要對住宅地的周邊環(huán)境進行詳細考察，注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢，合理規(guī)劃住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的項目設計管理體制，確保工程順利進行

擁有完整的管理體制是房地產項目順利開展的基礎。在啟動某項工程之前，首先要對其進行詳細的計劃，其中最重要的是設置完善的管理體系。房地產公司的相關部門必須嚴格把守自己的崗位，為工程師即將進行的項目制定合理的體制，明確施工過程中應遵守的相關法則和注意事項，這樣能夠使工程的順利進行得到保障。

（三）做出合理的預算，對住宅的質量和功能進行嚴格設計

無論何種企業(yè)，決定其能否順利進行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運轉。房地產企業(yè)更是如此，缺乏資金，該類企業(yè)將無從下手。因此，在住宅項目的開發(fā)過程中，首先必須提前對工程做出合理的預算，盡量減少施工過程中的不必要浪費，并準備充足的資金，確保企業(yè)順利運轉。另外，在對住宅進行設計的過程中要尤其注意對其質量和功能的規(guī)劃，既要使人們的安全得到保障，同時還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機結合到住宅的設計中。

四、小結

總而言之，在改革開放的新時期，房地產項目的開發(fā)會日趨頻繁，市場競爭也會愈加激烈。要想使我國房地產業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長久的存在于市場中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產項目中的類似問題，并頒布嚴格的規(guī)章制度，確保住宅的質量安全和功能多樣。另外，在住宅設計的過程中要全面考慮可能遇到的問題，并設法解決，為我國綜合國力的提高增磚添瓦！

參考文獻

[1]史賢戈；房地產開發(fā)項目設計管理[J]； 科技資訊； 2008年23期

[2]吳狄川； 房地產開發(fā)項目設計管理[J]； 中國高新技術企業(yè)；2008年10期

房地產開發(fā)項目設計范文第4篇

關鍵詞：房地產開發(fā)；設計優(yōu)化；技術管理；

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

1.項目優(yōu)化理論及實例

1.1 房地產項目優(yōu)化管理理論

房地產項目優(yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，實現(xiàn)對社會技術資源進行溝通、整合和利用。在結構設計過程中，做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的技術管理與工程成本控制落實到實處。規(guī)劃方案階段積極主動參與規(guī)劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務的同時，對工程成本加以控制從結構專業(yè)角度對方案提出建議。

1.2 設計優(yōu)化實例

下面就順德深業(yè)城的項目管理經驗，簡談設計優(yōu)化在房產成本控制中的重要性。

實例1：深業(yè)城項目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯層等方面超過國家結構規(guī)范相關規(guī)定。需要首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果并確定結構設計上的技術措施，再通過專家委員會的評審，這樣必然會增加項目開發(fā)時間及工程成本。結構專業(yè)提出意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對方案進行修改，使項目開發(fā)時間和工程設計成本得到控制。

實例2：順德深業(yè)城一期地下室。該地下室共5萬平方米，規(guī)劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設計院結構工程師將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室設計，此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發(fā)現(xiàn)了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結構專業(yè)再進行地下室和基礎結構設計。另外一個項目與此相反，規(guī)劃方案將消防車通道完全布置在社區(qū)地下室上。結構專業(yè)提出完全可以結合社區(qū)外市政道路，最終減少了地下室結構和基礎設計工程成本。

現(xiàn)階段，國內設計單位對樁基礎承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標進行理論計算而確定。通常設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強度不能充分利用、樁基礎工程設計成本偏高。順德深業(yè)城樁基設計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值。結果顯示，這種設計值比理論計算結果高出20％以上，減少樁基礎工程成本支出20％以上。設計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁。按地質報告，樁承載力設計值定為180噸，按5%數(shù)量現(xiàn)場試樁，樁承載力設計值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設計值定為180噸。用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，取得了較好的經濟效益。

由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對地下室的設計進行了重點技術分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計成果優(yōu)化調整，使設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優(yōu)化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。

小區(qū)地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。設計人員對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值、受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用。消防車荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用，并取得較好經濟效益。

2.上部建筑結構設計技術管理

上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，其結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計主要依賴于設計單位結構工程師，工程師有義務為業(yè)主負責，但在實際工作中，他們并沒有對設計的經濟合理性負責，甚至加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既保證結構安全和品質，又保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業(yè)設計技術管理人員職責的關鍵所在。

公司在加強上部建筑結構設計技術管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術管理參與下，甲方給出定額設計，設計單位對原結構設計方案進行調整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結果。

3.現(xiàn)場工程技術管理實例

3.1碎石樁方案

某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數(shù)目為2051根，公司獨自對此方案進行優(yōu)化。碎石樁數(shù)目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。

3.2空間剛架結構方案

某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環(huán)繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離2米左右，地下室開挖前對會所支護顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，公司對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作。同時在娛樂中心3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案轉變成受力性能更好的空間剛架結構。最終施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優(yōu)化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。

3.3多結構結合的方案

某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，其技術管理難度可想而知。

3.4補樁方案再設計

某項目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎。在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設計特征值的一半，經復壓樁基承載力可達設計特征值80％。設計公司經過技術溝通，對補樁方案進行重新設計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數(shù)減少320根。

4.結束語

節(jié)能降耗是企業(yè)的生存之本，所以房地產企業(yè)應加強對結構等專業(yè)工程技術管理工作，提高設計管理工作的系統(tǒng)性，使技術管理更加全面、專業(yè)、精細。從整體上增強競爭力，減少浪費。

參考文獻

[1] 王剛.理論與實例結合分析房地產開發(fā)項目設計與工程管理[J].企業(yè)研究.2011(08).

房地產開發(fā)項目設計范文第5篇

伴隨著全球經濟一體化和我國加入WTO過渡期的結束，中國建筑市場將全面實施開放政策，具有中國特色的住宅開發(fā)建設項目正面臨一場新的革命。成片開發(fā)的住宅小區(qū)面臨著從規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材選用、特別是新型建材的選用，到功能和質量等方面的要求越來越高。倡導以人為本、充分體現(xiàn)人性化，科學進行品牌定位，從而提高住宅的品位。做為房地產開發(fā)企業(yè)，首要的要求是工期短，投資效益好。針對房地產企業(yè)的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、經濟、合同與信息方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益?，F(xiàn)結合自己的工作經驗，對影響工程造價比較大的設計階段工程造價控制，發(fā)表一點拙見，和廣大同一起研究探討。

關鍵詞：工程造價 設計 方案

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A 文章編號：

1以設計階段為重點的工程造價前期控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵和重點。工程設計對于擬建項目的工程質量、建設周期、工程造價以及建成后能否獲得較好的經濟效果起著決定性的作用。據(jù)有關專家分析，設計費一般只相當于壽命費用的1%以下，但是它對工程造價的影響程度卻達到75%以上。當一個工程項目的初步設計確定以后，大到工程規(guī)模、建設規(guī)劃、結構形式和建筑標準，小到建筑用料、構件配件和設備的種類型號及數(shù)量基本上被決定了，工程項目投資方案也基本定型。由此可見，設計質量的好壞直接影響建設總費用的多少及建設周期的長短，直接決定人力物力和財力的多少，科學合理的設計，可降低工程造價10~20% 。但在實際工作中，不少設計人員重技術及結構，而不過多的考慮投資，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

積極開展設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位。

房地產開發(fā)企業(yè)應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，采取多家競標，由專家評定小組采用科學的方法, 按照經濟、適用、美觀的原則，以及技術先進、功能全面、結構合理、安全適用、滿足建設節(jié)能及環(huán)境等要求，綜合評定各設計方案優(yōu)劣，選出好的設計單位，這樣可促進設計單位在項目總體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫，從而達到節(jié)約投資的目的。

運用價值工程的理論來優(yōu)化設計方案。

同一個建設項目，不同的設計方案，就會產生不同的工程造價。設計人員與造價師共同參與價值工程，就可以避免在設計過程中只重視功能而忽視成本的傾向，在明確功能的前提下，發(fā)揮設計人員的創(chuàng)造精神，提出各種實現(xiàn)功能的方案，從中選取最合理的方案。這樣既保證了用戶所需功能的實現(xiàn)，又有效地控制了工程造價。

切實推行限額設計，健全設計經濟責任制。

限額設計是以項目可行性研究報告的批復所確定的建設規(guī)模、建設內容、建設標準為依據(jù)，在投資估算限額范圍內進行工程設計，以提高投資的經濟效益。對于房地產開發(fā)企業(yè)，在有限的資金條件下，通過項目建設實現(xiàn)經濟效益，涉及的任務就是合理確定工程標準、規(guī)模，確保項目的實施完成，保護房地產開發(fā)企業(yè)的經濟利益。

當前普遍存在設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定難度。在整個設計過程中,設計人員與房地產企業(yè)的造價管理人員密切配合，即使提高可靠的工程基礎資料。依據(jù)開發(fā)經驗和類似工程的投資結算資料，提出有效的設計限額，對某個專業(yè)或某一部分突破造價指標，必須分析原因，用設計的辦法加以解決。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低成本。

2結合實際工作經驗，用案例說明如何運用價值工程的理論來優(yōu)化設計方案

前面已經對于設計階段如何控制成本做了理論上的闡述，那么我想最終到底我們怎樣在實際工作中真正的能運用理論來聯(lián)系實際，來達到我們在設計階段控制成本的目的，所以我用自己在工作當中的實際操作案例來與讀者分享。我在公司負責天津金谷大廈與科技金融大廈兩個項目的精裝修全過程成本控制，這兩個項目中金谷大廈項目屬于津灣廣場重點項目，精裝修設計標準要比科技金融大廈要高。以下我將分別就這兩個項目在設計階段的方案優(yōu)化案例與大家分享。

2.1首先，金谷大廈這個項目總建筑面積105416平方米，地下4層，共33609平方米，地上分A、B、C三座樓，其中A座33層，54449平方米，B座8層，13582平方米，C座6層，3776平方米。這里我主要講的是A座的精裝修，因為B\C座為毛坯交房。我公司委托北京一家設計資歷較深的某裝飾工程設計公司來承擔這兩個工程的精裝修設計，在收到方案設計圖紙后，我與技術部門共同對設計方案進行審核，在審核過程中我們發(fā)現(xiàn)圖紙有以下幾方面可進行方案優(yōu)化：

大堂電梯廳上用方管外包紫銅做裝飾，紫銅設計厚度為2mm厚。此厚度過厚，而且紫銅板主材及加工價格比較高，材料使用上不經濟。

優(yōu)化方案：我們決定采用1.2mm厚紫銅板，因為內部使用方管骨架，所以使用1.2mm厚紫銅板即可滿足設計要求。此項單價可一平米減少655.2元（綜合單價），造價總共可減少47000元。

首層及標準層衛(wèi)生間小便器隔斷設計高度為通頂高度，即首層為3.5米高，標準層為3米高，由于此項玻璃隔斷的邊框也是采用紫銅板，在高度方面我們做了些調整

優(yōu)化方案：首層玻璃隔斷的高度不變還是3.5米高，但是標準層玻璃隔斷的高度我們調整為1.6米高，玻璃隔斷下增加300mm高銀白龍石材地臺。實際施工效果很好，不影響實際使用，該項造價總共可減少53500元。

首層及標準層輕鋼龍骨石膏板吊頂原設計為輕鋼龍骨、單層18mm厚大芯板基層、單層9mm厚石膏板面層、外刷一底三度乳膠漆。除大堂頂面有造型吊頂或者有懸挑燈槽外，其余部位使用大芯板做基層實屬沒有必要。

優(yōu)化方案：首層大堂除有造型及有燈槽處外，其余部位均可采用輕鋼龍骨雙層9mm厚石膏板、外刷一底三度乳膠漆。標準層走道吊頂方案同上。此項造價可減少98227元。

以上三點為在金谷大廈精裝修設計方案優(yōu)化方面的典型案例，現(xiàn)精裝修工程已完工，方案實施效果很好。

2.2 科技金融大廈這個項目總建筑面積72961.17平方米。地上36層，共58170平方米；地下2層，共14791.17平方米?？萍冀鹑诖髲B1-25層設計用途為辦公使用，27層-36層為4.6米高LOFT酒店式公寓，由于酒店式公寓為精裝修交房，而且涉及材料種類及工序比較多，所以在這里我主要列舉一下公寓內精裝修方案設計圖紙中的方案優(yōu)化：

公寓二層鋼結構上原設計為雙層18mm厚大芯板，由于公寓二層日常生活中并不是主要活動的空間，所以可以不用雙層大芯板。

解決方案：可將雙層18mm厚大芯板改為單層15mm厚竹膠板，竹膠板上再鋪實木復合地板，不影響正常生活使用。此項造價可減少161139元。

2.2.2 公寓首層鋼結構下原設計石膏板吊頂為輕鋼龍骨雙層9mm厚石膏板吊頂，此處吊頂上并無設備管道不涉及今后上人維修管道的問題，所以不需雙層石膏板。

解決方案：可將方案改為鋼結構下用輕鋼龍骨單層9mm厚石膏板吊頂，一底三度乳膠漆。這樣也不影響頂棚內筒燈的穿管布線，此項方案優(yōu)化減少造價67000元。

2.2.3 公寓二層鋼結構原設計為12#槽鋼，參照其他地產項目類似設計及施工經驗，可不用12#槽鋼。

解決方案：在滿足設計要求的前提下，可用10#槽鋼代替12#槽鋼，這樣用鋼量減少了20.695t，造價減少202852.6元。

以上兩個項目的合理化建議的方案最終都被采納實施，并且取得了一定的效果及效益，也許對于一名造價專業(yè)人員以上節(jié)約的造價占總建設造價的比例并不高，但是試想一下一個項目的建成需要很多專業(yè)的配合，如果負責各個專業(yè)的造價人員都能以成本優(yōu)化的原則來審核每個施工方案，那必定會實現(xiàn)成本節(jié)約的目的，增加投資收益。

3 小結

總之，項目成本控制涉及到工程建設的諸多方面，它與工程建設的全過程中每個環(huán)節(jié)緊密相連，控制項目成本不僅是領導者和工程技術人員的職責，而且是每一位工程建設參與者份內之事。在房地產開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻

[1]袁建新，遲曉明《施工圖預算與工程造價控制》，中國建筑工業(yè)出版社，2011