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宅基地轉(zhuǎn)讓范文第1篇

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文一轉(zhuǎn)讓方： (以下簡稱甲方)

身份證號：

受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：

甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成如下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：

一、宅基地坐落、面積

甲方將經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于 ，該宅基地東邊界 ，南邊界 ，西邊界 ，北邊界 。 面積_______平方米。

上述宅基地自合同簽定之日起的使用權(quán)、所有權(quán)歸乙方享有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有產(chǎn)權(quán)人，必 須在協(xié)議上簽字，否則，視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地?zé)o所有權(quán)糾紛，如簽定后，發(fā)現(xiàn)無法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能因各種原因干擾。

五、轉(zhuǎn)讓金額

該宗地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣________萬元(大寫： )。

六、付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同時，乙方向甲方一次性支付全部轉(zhuǎn)讓費用。

七、違約責(zé)任

1、本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還購買宅基地轉(zhuǎn)讓款_______萬元，并償付 違約金________萬元以及土地增值部分，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和土地增值部分)。

八、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議具有同等效力。

九、協(xié)議生效條件

本合同經(jīng)雙方簽字蓋手印后生效。

十、本協(xié)議一式 份，雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

乙方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

證明人簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文二

甲方： 身份證：

乙方： 身份證：

甲、乙雙方本著責(zé)任分清、自愿有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方充分的協(xié)商，現(xiàn)就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓 之宅基地的土地使用權(quán)(長期使用)及上蓋有 層的房產(chǎn)所有權(quán)事宜達(dá)成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。

一、甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權(quán)及上蓋有 層房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。

二、該宅基地四鄰至：東鄰： 、西鄰：、南鄰： 、北鄰： 。

三、雙方責(zé)任。

1、甲方保證該宅基地的使用權(quán)權(quán)屬甲方使用，在轉(zhuǎn)讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權(quán)進行抵押，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，如上述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交接后因甲方發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，按甲方違約處理。

2、如國家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關(guān)過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負(fù)責(zé)。

3、乙方責(zé)任：在使用期限內(nèi)，如遇國家或者有關(guān)政策部門依法對該地征收時所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關(guān)費用均也有乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

四、轉(zhuǎn)讓價格為人民幣 萬元(大寫： )。

五、本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權(quán)及地上建筑物的所有使用權(quán)，單方違約金為40 萬元整(大寫： )。

六、未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。

七、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲 方： 身份證：

簽訂日期：

乙 方： 身份證：

簽訂日期：

公 證 人(證明人)： 身份證：

簽訂日期：

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文三甲方：___身份證號碼___ 乙方：___身份證號碼___

乙方購買甲方房屋，依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟組織同意。強調(diào)一點，以上條件應(yīng)同時具備。農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)具備以下條件：經(jīng)本村委會同意;轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人;轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住;受讓人無宅基地; 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議： 甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議以資共同遵守如下：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米; 實際面積——平方米，南北寬——米，東西長——米。

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：___。

三、甲方對該宅基地狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該宅基地的抵押狀況為：___。

3、該宅基地的使用狀況為：___。

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。 該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔(dān)。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時間：________________。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。

八、房產(chǎn)歸屬 1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。 2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔(dān)。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔(dān)。 違約責(zé)任 本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款——萬元，并償付違約金————萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金___萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號碼

年 月 日

乙方：___

身份證號碼

宅基地轉(zhuǎn)讓范文第2篇

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持其生產(chǎn)、生活的一項重要權(quán)利。主要有以下幾個特征：

(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的特定性。在我國，農(nóng)村宅基地僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員享有使用權(quán)，該集體經(jīng)濟組織成員申請宅基地只可以向本集體經(jīng)濟組織提出。

(二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得的無償性?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。農(nóng)民申請宅基地使用權(quán)，需要經(jīng)過鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得，原則上是無償?shù)?。這充分體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利性，即保障農(nóng)村村民“居者有其屋”。

(三)村民一戶只能擁有一處宅基地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

(四)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍特定。國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：“宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟組織成員，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)一般在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?！庇纱?，我國法律將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限定于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。

由此可以看出，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有主體的特定性、使用的無償性、數(shù)量的有限性和轉(zhuǎn)讓范圍的特定性等特點，具有濃厚的福利性質(zhì)和較強的社會保障功能，是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的基礎(chǔ)。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的利弊分析

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村閑置房屋不斷增多，農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也越來越頻繁。伴隨著農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的隱性轉(zhuǎn)讓也在不斷增加?！秶临Y源部規(guī)定》：“宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟組織成員，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)一般在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。”因此，我國只允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)在城鄉(xiāng)之間轉(zhuǎn)讓。

關(guān)于如何規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，學(xué)界提出了不同的觀點，有的學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)可以在城鄉(xiāng)之間自由轉(zhuǎn)讓；反對者則主張，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行。

(一)自由轉(zhuǎn)讓論者的理由及評析

贊成者認(rèn)為自由轉(zhuǎn)讓可增加并充分實現(xiàn)農(nóng)民的經(jīng)濟利益，具有重要的經(jīng)濟價值。

1.以農(nóng)民為“弱者”，而由立法者充當(dāng)其“監(jiān)護人”，未必真正維護了其利益?！叭跽摺辈⒎恰叭踔恰?，農(nóng)民自有農(nóng)民的智慧，立法者不必杞人憂天。保護農(nóng)民的利益，真正的癥結(jié)不在于防范城市居民對農(nóng)村集體土地的“侵入”，而在于防范國家和行政機構(gòu)對于集體土地的“侵入”和肆意剝奪，后者才是真正的農(nóng)民利益的威脅所在。僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實際價值，會損害出賣人的利益。

2.現(xiàn)實中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓多為隱形轉(zhuǎn)讓、隨意定價。一方面，農(nóng)村宅基地的價值不能得到合理體現(xiàn)，農(nóng)房的出租或者轉(zhuǎn)讓，只是房屋的收益，農(nóng)村宅基地近乎無償使用；另一方面，集體經(jīng)濟組織的所有權(quán)不能得以實現(xiàn)。農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民只有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，則農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)房轉(zhuǎn)讓的收益應(yīng)在集體和農(nóng)民之間分配。在現(xiàn)行條件下，如果農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓住宅的所有收益都?xì)w個人所有，那么集體經(jīng)濟組織想要分配增值收益不可能實現(xiàn)。禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易的制度，在建立之初，對保護農(nóng)民的合法權(quán)益起到了積極的作用。在市場經(jīng)濟的今天，該制度已經(jīng)暴露了其弊端，必須進行相應(yīng)的調(diào)整，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓。規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是法律界不可回避的問題。

3.強行禁止城鎮(zhèn)居民取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)，在操作上十分困難。盡管目前憲法尚未賦予公民遷徙自由，但在戶籍制度已經(jīng)放開的情況下，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的區(qū)分已經(jīng)沒有太大的實際意義。強行禁止城鎮(zhèn)居民取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)，在操作上也是十分困難的”。城鎮(zhèn)居民受讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，必須符合農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批制度的規(guī)定，同時要經(jīng)過本集體同意，進而對我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和耕地保護不會造成損害。

筆者認(rèn)為，順應(yīng)社會經(jīng)濟的發(fā)展，擴大農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍是必要的。然而，在我國，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有社會保障功能，農(nóng)村宅基地是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的基礎(chǔ)，為此，必須對農(nóng)村宅基地使用權(quán)予以充分保障。中國的城市化發(fā)展還不全面，尤其在廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村社會保障體系還沒有完全建立起來，農(nóng)民的私有財產(chǎn)無論從數(shù)量上還是從增長速度上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市居民，其住房安全保障在農(nóng)村顯得尤為重要。如果允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地使用權(quán)，將會造成農(nóng)村宅基地的不斷減少，對農(nóng)村居民的生活構(gòu)成嚴(yán)重威脅。因此，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地使用權(quán)，合理限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是使“居者有其屋”、保證農(nóng)民不會成為流入城市的無業(yè)游民、避免兩極分化的需要。

(二)自由轉(zhuǎn)讓吾定論者的理由及評析

反對農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的學(xué)者則認(rèn)為，自由轉(zhuǎn)讓會導(dǎo)致失地農(nóng)民流離失所，而將宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部可以保障農(nóng)民的基本生存利益，具有重大的政治意義。

1.農(nóng)村宅基地交易與農(nóng)村宅基地分配制度互不相容。農(nóng)村宅基地分配制度有兩個含義：其一，農(nóng)民有權(quán)基于生存的理由無償取得定量的宅基地。每戶居民只能分得一處宅基地以及每戶用地標(biāo)準(zhǔn)，確保了每戶農(nóng)民都能得到一塊棲身之地。無論貧富，結(jié)果均等，富者不能多占，貧者不會少得，體現(xiàn)了強烈的社會公平，實現(xiàn)了基本的社會保障。其二，宅基地分配必須真正起到使農(nóng)戶安居樂業(yè)的作用。宅基地使用權(quán)不得抵押、轉(zhuǎn)讓或被強制執(zhí)行，確保了每戶居民不因貧窮而流離失所。按戶分配一處住宅決定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性決定了按戶分配一處住宅的有效性。如果農(nóng)戶可以多次或多處分得宅基地，就沒有必要禁止宅基地交易，反正賣地不怎么影響農(nóng)民

的安居；如果宅基地可以交易，就很難堅持按戶分配一處宅基地，因為賣了地后農(nóng)戶還得生存下去，總得有存身之處。

2.農(nóng)村宅基地交易主要是滿足強勢群體的利益訴求。財產(chǎn)并不是因為流通而成為真正意義上的財產(chǎn)，農(nóng)村宅基地交易可以解農(nóng)民的燃眉之急，卻帶來農(nóng)民無家可歸的后果，這種救濟的代價過于昂貴。得益于農(nóng)村宅基地交易開禁的是中國社會中屬于強勢群體的那些人：有本事分到多處或超標(biāo)準(zhǔn)宅基地的農(nóng)民，有能力在農(nóng)村買地蓋房的城里人，從事房地產(chǎn)行業(yè)的商人、掮客和投機者，農(nóng)民并不能從中得到實實在在的利益。

3.土地管理法應(yīng)當(dāng)堅持農(nóng)村宅基地不得交易，其他形式的流轉(zhuǎn)必須有明確的法律依據(jù)。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)必須以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉(zhuǎn)給集體組織以外的自然人和法人。除繼承外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體組織內(nèi)部的移轉(zhuǎn)必須經(jīng)過集體組織的同意，并且必須具備土地管理法及其他法律規(guī)定的移轉(zhuǎn)事由。禁止集體經(jīng)濟組織以外的人取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

筆者認(rèn)為，鑒于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)及社會保障功能，不允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)之間自由轉(zhuǎn)讓是可行的。然而，從實踐來看，農(nóng)村承包權(quán)轉(zhuǎn)讓機制的建立客觀上要求宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不宜再局限于本集體內(nèi)部，否則，當(dāng)外來人員受讓或者以其他方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)以后，其建造住房所需的宅基地，只能通過受讓本集體農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)來解決，而允許非本集體經(jīng)濟組織成員通過房屋轉(zhuǎn)讓取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，有利于保證農(nóng)地承包權(quán)的順利流轉(zhuǎn)。對宅基地的轉(zhuǎn)讓施加過多的限制，是與經(jīng)濟規(guī)律相違背的。

三、完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度構(gòu)想

在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，為了更好地維護農(nóng)戶的合法權(quán)益，充分保障農(nóng)戶“居者有其屋”，合理體現(xiàn)農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)價值，筆者認(rèn)為，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)區(qū)別對待，即區(qū)分單純農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村宅基地上有房屋的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。單純宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部農(nóng)戶之間，而農(nóng)村宅基地上有房屋的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則可以發(fā)生在不同集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間，這種區(qū)分對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度設(shè)計將有重要的意義。

(一)把未建房屋農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。一方面可以解決有兩處以上宅基地或確有宅基地轉(zhuǎn)讓需要的農(nóng)戶的房屋轉(zhuǎn)讓問題；另一方面，也可以為需要宅基地的農(nóng)戶提供便利。為了規(guī)范單純農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓，法律應(yīng)該對此作出規(guī)定：曾經(jīng)申請過宅基地使用權(quán)，因宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而沒有宅基地的農(nóng)戶，不得再申請宅基地使用權(quán)；因宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而擁有兩處以上宅基地的農(nóng)戶，應(yīng)該向集體繳納一定的宅基地使用費；因宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而擁有一處以上住宅的農(nóng)戶，仍然可以申請宅基地，但應(yīng)該繳納宅基地的使用費。

(二)允許宅基地上有房屋的宅基地使用權(quán)在不同經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)讓，有利于保證農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓。隨著我國改革進一步深化，異地承包現(xiàn)象逐漸增多。轉(zhuǎn)包方將土地轉(zhuǎn)包出去后，多會外出務(wù)工，其宅基地和房屋便閑置下來。若允許農(nóng)村宅基地和住房在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可以通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本，更好地行使土地承包經(jīng)營權(quán)或經(jīng)商的便利；于進城務(wù)工的農(nóng)民，則可以增加一條融資渠道，降低城市務(wù)工生活成本。法律應(yīng)該對此作出規(guī)定：允許集體經(jīng)濟組織以外取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，農(nóng)戶向外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必須經(jīng)本集體同意且本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的成員享有優(yōu)先受讓權(quán)；通過轉(zhuǎn)讓取得宅基地使用權(quán)，但應(yīng)該向該集體繳納一定的宅基地使用費。

四、結(jié)語

宅基地轉(zhuǎn)讓范文第3篇

住宅用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范文1甲方：(賣房) ，身份證號： 住址： 電話號碼：

乙方：(買房) 住址：電話號碼：

甲、乙雙方經(jīng)多次洽談，對該宅基地達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲、乙雙方確定該宅基地轉(zhuǎn)讓費為人民幣 元(大寫：，轉(zhuǎn)讓費交付給甲方后，乙方對該宅基地享有自行使用權(quán)。

二、該宅基地地理位置位于原土地廟旁。東鄰 ，西鄰 ，南鄰 ，北鄰 ，東至西米，面積大約 米，四至分明無爭議，其中宅院內(nèi)的永久性的建筑物歸乙方使用。

三、付款方式：乙方一次性付清該宅基地轉(zhuǎn)讓費，同時甲方應(yīng)將原有的土地使用證，交給乙方使用。

四、如該宅基地界限與左鄰右舍出現(xiàn)認(rèn)同糾紛，由甲方出面解決。

五、違約責(zé)任：本次交易純屬甲、乙雙方自愿，由公證人證明，宅基地款交付兩清，甲方、乙方、公證人三方簽字按指印生效。協(xié)議簽訂后，任何一方如有反悔、更改，均由違約方承擔(dān)對方的經(jīng)濟損失。

六、以上協(xié)議甲、乙雙方必須遵守執(zhí)行。本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，從雙方簽字之日起生效，并具有相應(yīng)的法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

住宅用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范文2甲方：(賣方) 身份證號： 住址：電話號碼：

乙方：(買方) 身份證號： 住址：電話號碼：

甲方、乙方，雙方經(jīng)多次洽談，將該宅基地達(dá)成如下協(xié)議，望共同遵守。

一、在原雙方簽定購地價格基礎(chǔ)上再次增加人民幣 元給甲方后，乙方享有自行使用權(quán)。

二、該宅基地地理位置位于宿州市南三里灣 村，高織東路13號，面積為121平方米。東鄰 南鄰 ，北鄰 。

三、另加付村委地款計人民幣 ，一次性付清。

四、該宅基地使用證證號為 ，變更過戶費用由乙方承擔(dān)，但甲方必須負(fù)責(zé)出據(jù)相關(guān)手續(xù)。

五、付款方式：乙方一次性付清，不拖欠。否則，甲方有權(quán)阻止乙方使用權(quán)。

六、所有款項付清甲方后，乙方有權(quán)使用，但甲方和村委不得以任何理由或借口阻撓乙方自行使用權(quán)。否則，應(yīng)承擔(dān)乙方的現(xiàn)行價值的雙倍經(jīng)濟損失。

七、違約責(zé)任：本次交易純屬甲、乙、村委三方自愿，宅基地款交付兩清，甲、乙、村委三方簽字按印、蓋章后即可生效，永不反悔。三方所簽訂的每一條款內(nèi)容，如有一方反悔、更改，均全由違約方承擔(dān)對方按現(xiàn)行價值額雙倍經(jīng)濟損失。

八、為了維護三方的責(zé)任及利益，特需要相關(guān)的政府機關(guān)部門證明及居民鄰居作以證明。

九、該協(xié)議書長久有效，并具有法律效益。

十、本協(xié)議書一式三份，甲、乙、村委三方各執(zhí)一份。

十一、解決合同方式：

1、甲、乙、村委三方協(xié)商解決。

2、當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

住宅用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范文3甲方：

乙方：

因生活居住環(huán)境改變，甲方將位于祁門縣xxxxx組xxxxxx處的居民用地轉(zhuǎn)讓給乙方(本村村民)。宅基地面積為xxxxx平方米(xxxxx畝)。本著公開、公平、公正、合法的原則，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲方將位于xxxxxxxx處的居民用地(面積為xxxxx平方米)，轉(zhuǎn)讓給乙方，土地四至范圍為：東至xxxx;南至xxxxxx;西至xxxxx;北至xxxxxx。

二、甲方將該土地面積 xxxx平方米轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓費為人民幣(大寫)叁萬伍仟元整(￥:35000元)，乙方一次性付清轉(zhuǎn)讓費(大寫)叁萬伍仟元整(￥:35000元)后，該土地永遠(yuǎn)歸乙方所有，甲方不得反悔。

三、本協(xié)議簽訂后，土地的占有、使用、收益、處理權(quán)歸乙方行使，甲方不再享有該土地的任何使用權(quán)利和義務(wù)，保證不涉及第三方的權(quán)利。如該土地有糾紛，造成乙方無法使用該土地，甲方應(yīng)承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓費及房屋建造費用等的全部法律賠償責(zé)任。

四、如遇國家征用，國家所有賠償歸乙方所有，甲方無權(quán)享受。

五、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，自簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

宅基地轉(zhuǎn)讓范文第4篇

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；探析

宅基地流轉(zhuǎn)是當(dāng)前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地管理制度改革中的一個“”。在城鎮(zhèn)化日益發(fā)展的今天，農(nóng)民外出打工，佼佼者涌入城市購房置業(yè)，而農(nóng)村宅基地空閑，于是現(xiàn)實中大量宅基地隱性流轉(zhuǎn)。筆者就宅基地流轉(zhuǎn)這一話題進行探討，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可以盤活集體存量建設(shè)用地，顯示集體土地資產(chǎn)價值，實現(xiàn)集體土地資產(chǎn)的保值增值，實現(xiàn)資源有效配置。

1 目前農(nóng)村宅基地管理中存在以下問題

1.1 自發(fā)轉(zhuǎn)讓

農(nóng)民外出打工，佼佼者進城買房，舉家遷入城市，農(nóng)民的房屋自發(fā)轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地，不予批準(zhǔn)。”因此冒名頂替占用，新農(nóng)村建設(shè)、移民建鎮(zhèn)等戶頭很多，農(nóng)民買賣土地是私下隱易。

1.2 村莊閑置

“一戶一宅”規(guī)定，農(nóng)民建新須交舊，退還村集體組織?！皯簟钡母拍钅：?，土地法上以“戶”為單位作為申請宅基地標(biāo)準(zhǔn)。有的農(nóng)民鉆這一空子，削尖腦袋也要多分幾戶來，到小區(qū)買房子，而舊村莊里房屋未拆除。青年人常年在外打工，老年人要照看好幾套房子。

1.3 矛盾不斷

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進行轉(zhuǎn)讓。但是對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”用意是保護農(nóng)民的生存權(quán)。農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民建房及建造附屬設(shè)施用地，農(nóng)民申請宅基地后只可自由建房，沒有處分權(quán)和收益權(quán)。從目前法律實踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)（受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人）。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護，屬于私下流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋買賣，這里面既有本集體內(nèi)部，又有外來務(wù)工人員，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部，地理位置優(yōu)越，吸引人們買賣房屋。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化。

2 對策

2.1 法律上變“堵”為“疏”

宅基地轉(zhuǎn)讓首先是要明確向哪些人群轉(zhuǎn)讓，誰來負(fù)責(zé)宅基地轉(zhuǎn)讓？宅基地有其特殊性，是村民的一種福利，并非漫無邊際地擴大范圍。目前法律上規(guī)定的農(nóng)村宅基地使用權(quán)還不能轉(zhuǎn)讓給城市居民。但法律規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，對宅基地流轉(zhuǎn)不利?！吧谟谶\動，資產(chǎn)在于流動”，土地是資源，作為人類賴以生存的生產(chǎn)要素，只有合理配置，才能發(fā)揮最大效益。

“堵”政策不變。2004年10月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次提出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。同年11月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》則提出兩個“嚴(yán)禁”：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。法律和政策做出禁止性規(guī)定，是為防止政府自己和房地產(chǎn)開發(fā)商利用農(nóng)村宅基地牟利；防止以建設(shè)新農(nóng)村的名義，在農(nóng)村宅基地上做文章，這是不能突破的。

“疏”要想辦法?！稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”立法的目的是保護農(nóng)民擁有宅基地的權(quán)利，但客觀上也不利于保護土地。因法律不允許宅基地流轉(zhuǎn)，一方面農(nóng)村人口到結(jié)婚、分戶年齡時，要建房，就得占用土地，在土地緊缺的情況下甚至占用的是耕地；而另一方面村莊內(nèi)空閑的宅基地因沒能流動起來，村集體組織也無力來劃分一塊土地給予農(nóng)民用以建房。十七屆三中全會《決定》在宅基地流轉(zhuǎn)問題上提出“完善宅基地制度，加強宅基地管理”，“保護農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。歸納現(xiàn)行宅基地制度的基本內(nèi)容就是：所有權(quán)歸集體，使用權(quán)歸農(nóng)民；宅基地由村集體依法設(shè)立，一戶一宅，使用權(quán)可長久行使且受法律保護，但不準(zhǔn)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓或買賣等。法律和政策上“禁止”要變?yōu)椤胺砰_”與“搞活”。

宅基地流轉(zhuǎn)的思路：一是要明晰產(chǎn)權(quán)。土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)明晰，農(nóng)民擁有處分權(quán)，宅基地可抵押、轉(zhuǎn)讓。農(nóng)民得不到宅基地補償是不愿意退出宅基地的。明晰產(chǎn)權(quán)，是農(nóng)村宅基地突破性的進展，像國有土地可以流動，舊村莊的土地得到合理利用，亂占耕地建設(shè)的行為可減少。二是農(nóng)村宅基地使用市場化。用經(jīng)濟杠桿來約束超占土地行為，對超占的土地，按照《土地管理法》第七十七條規(guī)定“由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的房屋”，從法律上而言對超占土地的懲罰有法可依，但實際工作無法操作。農(nóng)村房屋前庭后院超占是個司空見慣的現(xiàn)象。國土資源部《關(guān)于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權(quán)益的通知》明確指出，“對超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，經(jīng)依法處置后，按照《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求予以登記的，村集體組織可對確認(rèn)超占的有償使用”。改革農(nóng)村宅基地?zé)o償分配的方法，變?yōu)橛袃斒褂?。農(nóng)民花錢心痛，超占宅基地須繳納一定超占費用。同時退出宅基地可得到補償。村集體組織有了收入可用于舊村莊改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套等。三是開展宅基地登記時也開展農(nóng)村房屋登記，同步進行。當(dāng)農(nóng)民個人要依法維護自己的合法權(quán)益時，常常無法提供相關(guān)的權(quán)利憑證，處理宅基地問題十分棘手。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民傾其畢生心血，不僅是安居樂業(yè)的場所，更是心血的凝結(jié)。目前農(nóng)村開展宅基地登記發(fā)證只顯示宅基地的面積、宗地位置等情況，不能顯示房屋的建造年代、面積。當(dāng)農(nóng)民房屋拆遷時因年限拆舊，補償無依據(jù)。建議開展宅基地登記時也開展農(nóng)村房屋登記，同步進行。

2.2 流轉(zhuǎn)模式

因地制宜，政策引導(dǎo)，整理后的宅基地退宅還耕，村集體收回，按一定年限出租、轉(zhuǎn)讓，提供土地承包經(jīng)營者使用，土地所有者從中獲得收益?！八街?，可以攻玉?！闭憬〖闻d市“兩分兩換”，其特點就是把宅基地和承包地分開，搬遷和土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)，以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。土地置換后，不改變土地所有者性質(zhì)和用途，所有權(quán)仍屬集體，流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的大部分收益以股金、租金、農(nóng)民社會保障等形式由農(nóng)民獲得，部分收益作為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的建設(shè)資金。天津市“宅基地?fù)Q房”，農(nóng)民以其宅基地按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)的住宅，實現(xiàn)土地置換；同時以土地升值預(yù)期作為擔(dān)保，由政府成立融資公司向開發(fā)銀行貸款進行建設(shè)。農(nóng)民除得到按一定標(biāo)準(zhǔn)換取的城鎮(zhèn)住宅外，還能得到一定標(biāo)準(zhǔn)的補償金和社會保險。

2.3 厘清宅基地使用權(quán)取得主體即“戶”的概念和含義，并做好產(chǎn)權(quán)登記

在農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得方面，須厘清宅基地使用權(quán)取得主體即“戶”的概念和含義?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。在農(nóng)村宅基地登記工作中“戶”的概念寬泛，國土部門的“戶”與公安戶籍的“戶”中碰撞。國土部門分戶的條件是家庭只有一宗宅基地，其兩個以（含兩個）農(nóng)業(yè)戶口達(dá)到法定婚齡領(lǐng)取結(jié)婚證書，需在農(nóng)業(yè)戶口之間侵害房地產(chǎn)，或宅基地面積未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，析產(chǎn)后另申請宅基地的，可以確認(rèn)土地使用權(quán)。國土部門“一戶一宅”，即一戶只能有一處宅基地，以節(jié)約土地。公安部門往往以房定戶。如戶主有2個兒子（含2個以上）并且都達(dá)到法定婚齡的戶，公安部門常常將戶主與兩個兒子進行分戶，形成三戶，按國土部門“一戶一宅”擁有三處宅基地。在國土部門常規(guī)操作中戶主可以隨任一兒子作為一戶，不得單獨作為申請主體。《戶口登記管理條例》中有關(guān)“戶”的內(nèi)涵規(guī)定，顯然不能適用于宅基地使用權(quán)取得。筆者的意見是以婚姻為基礎(chǔ)，一對夫婦只能算一戶。如果子女已經(jīng)成年但未結(jié)婚，比如考上大學(xué)戶口未轉(zhuǎn)，有的甚至未分配工作，是“口袋戶口”，具有不穩(wěn)定性；倘若過早確立其可以單獨立戶，申請宅基地使用權(quán)，具有一定不穩(wěn)定性，也易造成農(nóng)民以戶為由頭，賣“戶”給城鎮(zhèn)居民建房等。因而筆者以為《土地管理法》中以“戶”為單位申請宅基地使用權(quán)的規(guī)定不具有合理性，若以“戶”為單位參考依據(jù)，再根據(jù)每個人所能申請的宅基地使用權(quán)的面積，綜合起來最終確定每“戶”可以申請的宅基地面積。

2.4 政府介入

具體工作中必須做到：

符合規(guī)劃。農(nóng)村農(nóng)民建房要符合所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和所在村莊規(guī)劃，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地進行建設(shè)，決不允許占用基本農(nóng)田。加強規(guī)劃編制和管理工作。各地要抓緊編制村莊布局規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，并做好與土地利用總體規(guī)劃的銜接，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中調(diào)整好新村規(guī)劃點用地。新村規(guī)劃點用地要盡量利用荒山、荒坡或低丘緩坡等非耕地，原則上不得占用耕地。嚴(yán)格控制單家獨戶建房，鼓勵建設(shè)多層農(nóng)民公寓。確保整理后農(nóng)居點人均用地指標(biāo)明顯下降，確保復(fù)墾耕地面積大于新農(nóng)居點建設(shè)占用耕地面積。

因地制宜。農(nóng)村農(nóng)民建房規(guī)劃應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，突出規(guī)劃先行，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，打破行政區(qū)域和地域觀念限制，節(jié)約集約用地，鼓勵和提倡建設(shè)多層和小高層。整合項目資金，將國土部門的土地復(fù)墾整理、財政部門的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利部門的水利清淤、農(nóng)業(yè)部門的測土配方等涉農(nóng)項目疊加，整體規(guī)劃。

加強建房日常管理。防止以“宅基地登記”、“宅基地流轉(zhuǎn)”名義，非法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途和批新不交舊等各種違法行為存在，造成了農(nóng)村宅基地管理混亂的局面。為了遏制鄉(xiāng)村肆意占地建設(shè)蔚然成風(fēng)、亂占濫占耕地現(xiàn)象，加強日常土地動態(tài)巡查，切實提高監(jiān)管的有效性，做到“早發(fā)現(xiàn)、早報告、早處置”。尤其在農(nóng)村土地執(zhí)法上，充分發(fā)揮村級執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)體系作用，加強基層執(zhí)法能力建設(shè)，守護好每一寸土地。

2.5 配套服務(wù)

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”，各村成立“農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站”，實施對農(nóng)村土地承包和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理，做到有辦公地點、有牌子、有工作人員、有經(jīng)費。各村要整合資源，建立農(nóng)村土地承包和農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)檔案電腦管理，積極推進鎮(zhèn)、村二級土地流轉(zhuǎn)信息計算機網(wǎng)絡(luò)化，實施數(shù)據(jù)及時傳遞、實時查詢、定時監(jiān)控。

明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站的職責(zé)。鎮(zhèn)級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心職責(zé)是收集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息，指導(dǎo)簽訂流轉(zhuǎn)合同，建立土地承包和土地流轉(zhuǎn)臺賬，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)合同的履行，組織開展土地流轉(zhuǎn)政策宣傳和信守合同的教育，開展對受讓方的資信狀況、經(jīng)營能力、環(huán)境保護等方面的核實把關(guān)。村級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站要及時收集承包戶土地流轉(zhuǎn)信息，建立流轉(zhuǎn)臺賬，參與監(jiān)督流轉(zhuǎn)合同的履行，并及時向鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心傳遞土地流轉(zhuǎn)的各種信息。

加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的糾紛調(diào)處工作，維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。

認(rèn)真做好宣傳和引導(dǎo)工作，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民以各種形式流轉(zhuǎn)，退宅還耕的土地向規(guī)模經(jīng)營戶集中。

做好農(nóng)村社會保障工作，出臺政策，把16周歲以上，男60周歲、女55周歲以下的被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險。

積極引進工商資本參與農(nóng)村土地整治。

參考文獻

[1]范德種. 對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的思考[J].小城鎮(zhèn)建設(shè)，2005（10）：87-88

[2]范德種. 農(nóng)村宅基地探微[J].國土資源，2005（11）：25-27

宅基地轉(zhuǎn)讓范文第5篇

根據(jù)2015年農(nóng)村宅基地改革試點工作相關(guān)指導(dǎo)意見和實施細(xì)則，屬于突破現(xiàn)行法律規(guī)定、擴大農(nóng)村宅基地權(quán)能的改革主要有三項：

一是開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓試點，探索宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑。相關(guān)試點指導(dǎo)意見進一步提出農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押，并明確了實現(xiàn)抵押權(quán)的條件;

二是明確農(nóng)民宅基地可以按照自愿、有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)讓、出租等方式在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，受讓、承租人應(yīng)為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的成員;

三是村莊內(nèi)部退出的閑置宅基地，探索由農(nóng)民集體經(jīng)濟組織回購并留足再分配宅基地，按照規(guī)劃通過土地整治后，在縣域范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。

在這三項改革內(nèi)容中，第一項賦予農(nóng)戶宅基地有條件抵押權(quán)，突破了物權(quán)法關(guān)于宅基地不得抵押的規(guī)定，最具實質(zhì)意義;第三項主要是對近年來開展的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點政策的確認(rèn)，一定程度上賦予了農(nóng)村村民對宅基地使用權(quán)的處分權(quán)，但不少地方也認(rèn)為節(jié)余指標(biāo)限定在縣域范圍內(nèi)使用抑制了市場潛力。

第二項僅是對法律未明確禁止的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租行為作了允許的規(guī)定，且規(guī)定“受讓、承租人應(yīng)為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的成員”，這在不少人士看來“實質(zhì)上是倒退”，因為即使現(xiàn)行法律也未規(guī)定宅基地出租要限定在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行。

試點實踐中所反映的農(nóng)村宅基地權(quán)能問題，確實值得深入研究。在許多農(nóng)村地區(qū)，宅基地和住房仍然是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許自由處分和自由流轉(zhuǎn)，務(wù)工農(nóng)民一旦在城市無法立足，就會流離失所，帶來社會問題。

同時，大量城市人口到農(nóng)村購地購房，也會加劇宅基地供需矛盾，加大農(nóng)民宅基地保障和耕地保護、糧食安全的壓力。但在發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，宅基地的保障功能已大大弱化，經(jīng)營要素功能則不斷凸顯，宅基地流轉(zhuǎn)隱形市場大量存在。

顯然，只看重宅基地的福利保障功能，或者只看重宅基地的資產(chǎn)資本功能，都不符合現(xiàn)階段農(nóng)村實際，也不符合大多數(shù)農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)順勢而為、因地制宜賦予農(nóng)村宅基地更多權(quán)能。

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押為農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的實現(xiàn)提供了重要方式和途徑，是農(nóng)村土地制度改革的重大創(chuàng)新。

《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《抵押試點意見》），對確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)和抵押價值評估等提出了明確要求，國土資源部門應(yīng)抓緊推進相關(guān)工作，為開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押試點創(chuàng)造有利條件。

目前農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓試點還沒有實質(zhì)啟動，如何保障農(nóng)戶基本住房權(quán)利和化解宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險尚未形成清晰的思路，是制約試點工作的主要因素。

 

關(guān)于如何保障農(nóng)戶基本住房權(quán)利，《抵押試點意見》提出，“因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物”，并且“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定”。

保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利，是由宅基地的福利屬性和保障功能所決定的，但這與金融機構(gòu)的商業(yè)化運作之間確實存在一定矛盾，需要尋求有別于商品住宅的抵押物處置方式。有幾個辦法可供選擇。

一是采取集體經(jīng)濟組織擔(dān)保、多戶聯(lián)保的方式，一旦農(nóng)戶個體發(fā)生償貸困難時由集體出面扶助，確保農(nóng)戶不致失去基本住房，同時承貸銀行也能順利實現(xiàn)抵押權(quán)。發(fā)達(dá)國家農(nóng)地金融業(yè)務(wù)也大都采取類似合作組織作為平臺，它具有聚合土地和互助支持、降低交易成本等優(yōu)點。

這種方式要求集體經(jīng)濟組織比較健全，集體經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)，目前我國許多農(nóng)村尚不具備條件，但可以作為發(fā)展的方向。

二是由地方政府提供擔(dān)保，可以起到集體經(jīng)濟組織擔(dān)保同樣的作用。缺點是易形成過度激勵，導(dǎo)致?lián)ｏL(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至地方政府。

三是由政府出資成立農(nóng)房抵押機構(gòu)，一旦需要實現(xiàn)抵押權(quán)，銀行可將該農(nóng)房賣給抵押機構(gòu)，抵押機構(gòu)再將房子租給農(nóng)戶居住。此辦法可避免對農(nóng)房抵押的過度激勵，但需政府提供初期啟動資金。

當(dāng)然，不管采取什么辦法，嚴(yán)格抵押貸款條件都是必不可少的。

關(guān)于如何化解宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險，《抵押試點意見》要求，“完善抵押物處置措施，確保當(dāng)借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權(quán)”，且“探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益”。

將保證農(nóng)戶基本住房作為前提，加之農(nóng)業(yè)投資贏利率低，回報期長，都增加了宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)的風(fēng)險，導(dǎo)致金融機構(gòu)望而卻步。

化解宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險，一方面需要建立保證農(nóng)戶基本住房的機制，另一方面需要有針對性制定農(nóng)業(yè)農(nóng)村投資的保護和支持政策，兩者都需要做好與農(nóng)村土地制度改革的銜接和協(xié)調(diào)。

例如，符合宅基地轉(zhuǎn)讓出租和有償使用等改革條件的宅基地，一般無農(nóng)戶基本住房不保之顧慮，可優(yōu)先列為抵押貸款對象。