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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.1不動(dòng)產(chǎn)的屬性

住房作為不動(dòng)產(chǎn)，是固定的不可移動(dòng)的，資金一旦投入開工建成房屋，就不能再更改，在房產(chǎn)出售之前，資金也無法回流。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)開發(fā)本身所缺乏的靈活性，是房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

1.2所需投資大

房地產(chǎn)開發(fā)絕對(duì)不僅僅是建筑一棟樓房那么簡(jiǎn)單，從選址購(gòu)買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復(fù)雜的環(huán)節(jié)綜合而成，一句話講，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規(guī)模是顯而易見的。這種大規(guī)模的投資，就要讓開發(fā)商面臨著貨幣利率的變化，市場(chǎng)供求變化等帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。

1.3較長(zhǎng)的開發(fā)周期

房地產(chǎn)開發(fā)不僅工程規(guī)模大，工程周期也一般較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營(yíng)銷銷售，無疑需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。這種時(shí)間上的過長(zhǎng)，給房地產(chǎn)帶來不小的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)依賴性過強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)的位置固定性，導(dǎo)致其開發(fā)項(xiàng)目必須依賴于某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題，不景氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)受到影響：市場(chǎng)需求降低，商務(wù)出租困難等等。

2.具體風(fēng)險(xiǎn)有哪些

2.1經(jīng)濟(jì)大環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)將會(huì)給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)包括市場(chǎng)需求，購(gòu)買力，利率，甚至匯率等的改變。從項(xiàng)目開發(fā)之前的市場(chǎng)調(diào)研到最后工程竣工樓盤開始銷售，這之間的較大時(shí)間差導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)巨大的變數(shù)，如之前調(diào)研好的消費(fèi)者偏好的戶型，到后來銷售時(shí)，已經(jīng)發(fā)生不可預(yù)知的改變，直接導(dǎo)致樓盤銷售不佳。而通貨膨脹所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是更顯而易見的，一旦發(fā)生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買力的下降，房地產(chǎn)雖然對(duì)通貨膨脹的抵抗性較好，但是當(dāng)全面的通貨膨脹發(fā)生時(shí)，也一定會(huì)價(jià)格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產(chǎn)開發(fā)所需投資規(guī)模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢(shì)必要采取銀行貸款，樓盤預(yù)售等方式籌集資金。銀行貸款時(shí)，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤將會(huì)被銀行收回。而預(yù)售的房屋如果不能及時(shí)供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經(jīng)濟(jì)賠償?？傊?，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境給房地產(chǎn)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.2社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)國(guó)家政治上的變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成巨大影響，尤其我國(guó)特殊的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家宏觀調(diào)控比較明顯，這種如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響毫無疑問是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響最為直接，實(shí)行緊縮或?qū)捤傻呢泿耪?，既影響開發(fā)時(shí)候手里的資本，也影響開發(fā)之后的銷售。銀行對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)也會(huì)隨著國(guó)家政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。單就財(cái)政政策而言，國(guó)家實(shí)行緊縮的財(cái)政政策還是實(shí)行寬松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.3技術(shù)方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)

新科技的發(fā)明，新技術(shù)的應(yīng)用等，都會(huì)迫使開發(fā)商不斷的投入資金更新設(shè)備技術(shù)，以及加快對(duì)已經(jīng)開工的工程進(jìn)行翻新改造等等，這種臨時(shí)的變動(dòng)和工程的更改，將會(huì)大大增加工程成本。而且這種時(shí)間的拖延，也會(huì)影響日后銷售。

3.應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

3.1規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

如果在項(xiàng)目沒有正式開工之前已經(jīng)發(fā)覺了風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)對(duì)比較麻煩的甚至基本無力應(yīng)對(duì)的，這時(shí)候可以放棄。在工程早期放棄項(xiàng)目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)得到任何收益。

3.2投資多元化

“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是同樣受用。為了將收益不確定性的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，將項(xiàng)目投資分散開來是最好的辦法，房地產(chǎn)選擇項(xiàng)目時(shí)，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務(wù)、寫字樓、娛樂場(chǎng)所等等。不同類型的項(xiàng)目開發(fā)的收益是不同的，高風(fēng)險(xiǎn)高收益，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)候?yàn)榱说玫奖容^穩(wěn)定的收益這時(shí)候就需要用高收益項(xiàng)目去平均低收益的項(xiàng)目，同時(shí)低收益的低風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低高收益項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)。綜合起來，我們就能得到較高收益同時(shí)，又降低了風(fēng)險(xiǎn)。

3.3學(xué)會(huì)通過財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)中，可以將整個(gè)工程項(xiàng)目劃分為不同的細(xì)致的部分分包給專業(yè)的施工公司，規(guī)劃公司等，以便于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，但是這過程必須要通過合法的手段，簽訂正規(guī)的合同等。還可以將項(xiàng)目股份化，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化給不同的股東，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)作為最簡(jiǎn)單的降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，確實(shí)有著一定的作用，但是保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)的效果不是特別明顯，房地產(chǎn)開發(fā)中不是所有的風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司都可以擔(dān)保的，而且風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)候，大多數(shù)情況下保險(xiǎn)公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。

3.4全面調(diào)查，科學(xué)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)的發(fā)展并不是無跡可尋的，在項(xiàng)目開發(fā)前要利用一切可以利用的信息，仔細(xì)分析房地產(chǎn)的變動(dòng)規(guī)律，及時(shí)掌握國(guó)家政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)需求和其他公司的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。這樣全面的分析和調(diào)查，會(huì)讓項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，也便于預(yù)測(cè)成本和收益。

3.5縮短項(xiàng)目時(shí)間

在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的同時(shí)，要盡可能的減少項(xiàng)目開發(fā)所用時(shí)間，減少工程開發(fā)期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)不確定性變動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。可以通過培訓(xùn)項(xiàng)目開發(fā)人員，選擇最專業(yè)的建筑公司等方式來提高效率，以縮短時(shí)間。

3.6盡量減少可變量

工程中有些變量對(duì)于經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的變動(dòng)十分敏感，從而穩(wěn)定性差，這種風(fēng)險(xiǎn)可以通過簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時(shí)候?yàn)榱朔乐估⑻岣呖梢院炗喒潭ɡ①J款合同，人工費(fèi)材料費(fèi)等增長(zhǎng)可以通過與建筑公司簽訂工程總價(jià)的一次性講清楚的合同等等。

結(jié)語：

如果用一句話來形容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中的風(fēng)險(xiǎn)性，就是：時(shí)時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，處處有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益注定了它的高風(fēng)險(xiǎn)，但是我們要勇于面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)大軍中分一杯羹。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的回避，應(yīng)對(duì)和管理的過程，其實(shí)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程。良好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，需要的不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目管理者的力量，它需要的是一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)良好的配合，需要每個(gè)人的共同努力，需要過硬的專業(yè)素質(zhì)。每一個(gè)房地產(chǎn)人都能認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)才能穩(wěn)步健康發(fā)展，才能更加健康，成熟。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理;優(yōu)化措施

Abstract: the real estate has been China's current hot topic, as developers, how to improve the development of the project management level, reduce the construction cost, is the research hot spot. This paper expounds the current real estate development project management present situation, the method of management, and probes into the project management measures.

Keywords: real estate projects; Management; Optimization measures

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶來了新的面貌。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展中也存在著諸多問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)嚴(yán)重，這些不穩(wěn)定因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是具有一定的影響。通過有效的管理措施進(jìn)行有效的控制，是可以降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)的。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作是有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施。本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的總結(jié)，進(jìn)而重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)策。

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。本文從項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)管理、成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度計(jì)劃管理幾方面進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70％以上，有的高達(dá)90％。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)工程管理的方式

（一）選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位

優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。

（二）選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)工程的把握恰到好處。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。

（三）建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：

1、風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。

2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，一是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。二是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。

（二）全面完善項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。

縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量分析來控制造價(jià)成本。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。

1、必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建筑單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建筑單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回；對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。

2、加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。

3、加強(qiáng)施工內(nèi)容的預(yù)判，如在室外總體工程施工前，應(yīng)對(duì)景觀綠化圖紙與綜合管線圖進(jìn)行比對(duì)、調(diào)整、實(shí)施。方可將可能出現(xiàn)的因管線與景觀綠化的矛盾消化在圖紙中。

（三）項(xiàng)目質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，不僅給居住著帶來嚴(yán)重的生命威脅，也給建筑企業(yè)帶來了制約發(fā)展的問題。目前，由于房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)嚴(yán)重，眾多商家為了盡早的收回成本，獲取更高的經(jīng)濟(jì)暴利，在施工過程中過分強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，對(duì)施工質(zhì)量忽視，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)候，質(zhì)量問題頻出，對(duì)人們的生活造成了影響，對(duì)居住者的經(jīng)濟(jì)造成了損失，同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)造成了嚴(yán)重的影響，阻礙了其繼續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。針對(duì)重要分部分項(xiàng)工程，必須采取“樣板先行制度”，先施工樣板，組織監(jiān)理、總包、分包單位主要負(fù)責(zé)人對(duì)樣板進(jìn)行檢查，確認(rèn)后再進(jìn)行大面積施工。

房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

（四）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理

房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目前啟動(dòng)前，就應(yīng)該編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃作為A級(jí)計(jì)劃，根據(jù)A級(jí)計(jì)劃編制相應(yīng)的次一級(jí)計(jì)劃，如：勘察計(jì)劃、出圖計(jì)劃、工程招標(biāo)計(jì)劃、總分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃、配套工程施工進(jìn)度計(jì)劃、驗(yàn)收計(jì)劃等，暫且稱之為B級(jí)計(jì)劃，再根據(jù)B級(jí)計(jì)劃編制相應(yīng)的更詳細(xì)至施工工序的計(jì)劃，稱之為C級(jí)計(jì)劃。計(jì)劃的編制完成后就是根據(jù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，每月、每周檢查現(xiàn)場(chǎng)對(duì)計(jì)劃的實(shí)施，使現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度始終處于可控范圍內(nèi)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；全過程管理；項(xiàng)目管理

一、前言

在不斷激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)求得生存和發(fā)展的一個(gè)決定性因素，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

在2003年之前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)的投資和銷售規(guī)模巨大，但自2004年以來，隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范，以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，國(guó)家頒布一系列政策來抑制投資過熱和房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)效益逐步下降，企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本上加強(qiáng)重視力度，以提高效益和利潤(rùn)，獲得更大的生存空間。

在此背景下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行研究具有非常重要的實(shí)踐意義。而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平普遍較為落后，成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重，對(duì)企業(yè)而言會(huì)降低經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)國(guó)家而言會(huì)造成經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)。本文研究的目的就是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的探討，為提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平提供借鑒。

二、W項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問題

（一）W項(xiàng)目概況

W項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)，總共占地約118畝。W項(xiàng)目總建筑面積166682平方米，地上面積總共為131307平方米，地下面積為35375平方米。整個(gè)小區(qū)容積率1.81，綠化率48.78%，建筑密度22.1%。W項(xiàng)目的主要建筑有10棟6層花園洋房、4棟36層高層住宅，以及相應(yīng)的幼兒園、物業(yè)用房等配套設(shè)施。M公司于2008年年初獲得土地，預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，花園洋房為第一期建筑，高層商品房是二期業(yè)務(wù)，最后完成的是高層和教育配套。截止到2012年8月，W項(xiàng)目已完成前二期開發(fā)，目前第三期正按照計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行，2014下半年預(yù)期所有業(yè)務(wù)都完成。

（二）W項(xiàng)目成本管理存在的問題

1. 缺乏對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過程的成本控制

在項(xiàng)目決策階段，W項(xiàng)目沒有進(jìn)行足夠風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，周邊當(dāng)前市場(chǎng)情況，僅結(jié)合公司在其他城市項(xiàng)目開發(fā)中獲得的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行粗略的成本估算，沒有考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊性，沒有考慮到W項(xiàng)目開發(fā)過程中的各種資源約束，沒有與營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等部門共同協(xié)商決策，最終直接影響了項(xiàng)目的成本控制。

2. 沒有及時(shí)調(diào)整組織結(jié)構(gòu)

總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)模式，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)模式可分為職能型、矩陣型、項(xiàng)目公司制三種類型。W項(xiàng)目所屬公司側(cè)重于市場(chǎng)布局，在每個(gè)區(qū)域只進(jìn)行單項(xiàng)目開發(fā)，很少考慮到同一區(qū)域的雙項(xiàng)目開發(fā)或多項(xiàng)目開發(fā)，因此公司組織結(jié)構(gòu)模式采用職能制模式管理。

3. 成本管理制度不健全

通過對(duì)W項(xiàng)目一期成本管理的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，W項(xiàng)目沒有根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理體系的要求，將成本責(zé)任體現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目的各個(gè)部門和個(gè)人，使項(xiàng)目目標(biāo)成本管理更緊密地與項(xiàng)目的運(yùn)行契合。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的重要原因是公司沒有形成健全的成本管理制度。

4. 成本管理信息化水平較低，項(xiàng)目管理人員素質(zhì)較低

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息管理的組織、手段和方法還停留在傳統(tǒng)的模式上，僅僅依靠工程日志、工程圖紙等手段進(jìn)行信息交流。W項(xiàng)目所屬公司雖然這幾年發(fā)展較快，但是信息化水平依然很低，沒有推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目全生命周期信息化，沒有及時(shí)將項(xiàng)目建設(shè)信息輸入項(xiàng)目信息庫，不能使各項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)儲(chǔ)存的數(shù)據(jù)進(jìn)行共享、再利用，以達(dá)到降低成本的目的。在實(shí)施W項(xiàng)目的前期工作中，經(jīng)常為了一個(gè)數(shù)據(jù)或查詢相關(guān)規(guī)定花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，大大增加了人工成本，同時(shí)降低了工程建設(shè)的效率。

三、W項(xiàng)目成本管理優(yōu)化分析

（一）項(xiàng)目決策階段的成本管理

運(yùn)用掙值法對(duì)W項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目成本優(yōu)化，將工程分為8個(gè)主要任務(wù)，計(jì)劃7個(gè)月完成，假定每個(gè)項(xiàng)目任務(wù)的支出計(jì)劃是按照平均成本率來計(jì)算的，制定的預(yù)算成本和計(jì)劃時(shí)間見表1。

為了實(shí)現(xiàn)成本的過程控制，在第3個(gè)月末對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行了考核。項(xiàng)目實(shí)際狀況見表2。

從而計(jì)算得出項(xiàng)目BCWP，見表3。

可以計(jì)算得出：

1.CV（成本偏差）=BCWP（已完預(yù)算成本）一ACWP（已完實(shí)際成本）=1073.1―1458萬元=-384.9萬元

2.SV（進(jìn)度偏差）：BCWP（已完預(yù)算成本）-BCWS（計(jì)劃預(yù)算成本）=1073.1―1410萬元=-336.9萬元

3.CPI（成本績(jī)效指數(shù)）=BCWP（已完預(yù)算成本）/ACWP（已完實(shí)際本）=1073.1/1458=0.736

4.SPI（進(jìn)度績(jī)效指數(shù)）=BCWP/BCWS=1073.1/1410=0.761進(jìn)度落后

5.EAC（完成預(yù)測(cè)成本）=ACWP+（BAC―BCWP）/CPI=[1458+（3030-1073.1）/0.736]萬元=4116.8萬元

6.ETTC（完成預(yù)測(cè)工期）=ATE+（OD―ATE*SPI）/SPI=[3+（7-3x0.761）/0.761]月=9.198月

通過掙值分析可以看出該項(xiàng)目在剛開發(fā)時(shí)效率較高，以較低的成本按時(shí)完成了項(xiàng)目的第一項(xiàng)目任務(wù)，但隨后項(xiàng)目效率大幅降低，作業(yè)進(jìn)度也低于計(jì)劃水平，如果不采取措施改進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展效率，那么項(xiàng)目最終可能超期2個(gè)多月，成本超支達(dá)1086.8萬元。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理

在對(duì)W項(xiàng)目開發(fā)中，公司為了考察容積率變化與項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)系，做了精心的分析。如圖1所示，隨著容積率從5下降到4.2，稅前利潤(rùn)額從31500萬元下降到29500萬元左右，但是銷售利潤(rùn)率從35%提高到36.5%，這為W項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇提供了判斷依據(jù)。

W項(xiàng)目三期工程在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案時(shí)嚴(yán)格按照程序進(jìn)行招投標(biāo)制度，并借鑒萬科選擇施工單位的方法，即全國(guó)范圍內(nèi)尋找做過類似案例的成功公司以及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，并指定當(dāng)初的主要設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)這次項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和籌劃工作，堅(jiān)決避免只圖虛名，沒有實(shí)效的設(shè)計(jì)方案。

（三）項(xiàng)目合同階段的成本管理

招投標(biāo)是控制工程成本的一種有效途徑，其實(shí)質(zhì)就是充分利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原理，估計(jì)多家單位展開合理競(jìng)爭(zhēng)，最終得到資源合理配置和成本有效控制的目的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，招投標(biāo)工作貫穿整個(gè)項(xiàng)目全過程。從剛開始的土地競(jìng)拍、總體設(shè)計(jì)方案的選擇、不同施工隊(duì)伍的總承包和專業(yè)分包，以及最后樓盤的銷售都可以通過招投標(biāo)來解決。項(xiàng)目建設(shè)單位只要按照招投標(biāo)程序通知若干單位制定標(biāo)書進(jìn)行報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，最后與中標(biāo)單位達(dá)成協(xié)議，并按合同實(shí)施項(xiàng)目管理。

（四）項(xiàng)目的施工階段的成本管理

項(xiàng)目施工階段可節(jié)約的項(xiàng)目成本5%～10%，因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)總體方案和預(yù)算都已經(jīng)編制完成，所有的工程量和項(xiàng)目成本都已明確。雖然說明的是這一階段雖然節(jié)約成本的概率不是很高，但是浪費(fèi)成本的概率卻很大，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理水平很影響項(xiàng)目的建設(shè)成本，這一階段浪費(fèi)投資的可能性很大，因此必須做好項(xiàng)目建設(shè)的成本控制。

（五）項(xiàng)目后期階段的成本管理

W項(xiàng)目建成后，鑒于當(dāng)?shù)貥鞘械某掷m(xù)萎靡，以及政策緊縮的客觀環(huán)境，公司可以采取招徠定價(jià)策略，選擇一些靠近馬路或戶型不是很理想的樓盤低價(jià)入市，吸引消費(fèi)者者的關(guān)注，由于樓盤都是一樓一家，后續(xù)大量的優(yōu)質(zhì)樓盤的市場(chǎng)價(jià)格由集團(tuán)根據(jù)前期的數(shù)據(jù)和周圍樓盤的價(jià)格統(tǒng)一決策。另外，針對(duì)一期、二期的老客戶，可以組織一些與新老客戶互動(dòng)的小型暖場(chǎng)活動(dòng)，并設(shè)計(jì)有獎(jiǎng)贈(zèng)送的形式使新客戶帶動(dòng)老客戶。并另外結(jié)合社區(qū)聯(lián)誼的活動(dòng)，在周末舉行文藝活動(dòng)和親子活動(dòng)，增強(qiáng)W項(xiàng)目在周邊客群心目中良好社區(qū)形象。

四、結(jié)論

1. W房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題主要包括：缺乏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的成本控制，沒有及時(shí)調(diào)整組織結(jié)構(gòu)、成本管理制度不健全、成本管理信息化水平較低、項(xiàng)目管理人員素質(zhì)較低。

2. W房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理體系的優(yōu)化，需要從調(diào)整組織結(jié)構(gòu)、建立成本管理制度、完善成本管理信息化水平、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)等方面采取相關(guān)的保障措施。

隨著改善型住房和投資性住房的需求激增，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為我國(guó)發(fā)展最快的市場(chǎng)，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈、監(jiān)管最嚴(yán)厲的市場(chǎng)。在這種市場(chǎng)背景下，消費(fèi)需求的井噴為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了強(qiáng)大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)各種限購(gòu)等負(fù)面政策也給房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。因此如何有效、規(guī)范地進(jìn)行成本管理，使項(xiàng)目能夠盡可能控制成本，提高盈利水平具有極其重要的實(shí)際意義。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文第4篇

【關(guān)鍵詞】合同管理；組織結(jié)構(gòu)；綜合管線

隨著國(guó)家城市化建設(shè)進(jìn)程及人民生活水平提高要求人均占有建筑面積增加。現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)量與日俱增，成片成片的小區(qū)如雨后春筍一般涌現(xiàn)。作為工程技術(shù)人員，我們很有必要總結(jié)并分析房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程和每個(gè)開發(fā)中的節(jié)點(diǎn)和細(xì)節(jié)，為未來房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)、相關(guān)人員備做參考，優(yōu)化設(shè)計(jì)、控制成本以及為國(guó)家節(jié)約能源。避免重復(fù)建設(shè)。由于項(xiàng)目建設(shè)屬于一個(gè)系統(tǒng)，時(shí)間跨度：從籌建到交付使用及管理；空間跨度：建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、政府及銀行等。包括社會(huì)的方方面面。也無論從建筑的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、資金等等方面都可以做廣泛的研究。因?yàn)榻ㄔO(shè)單位作為項(xiàng)目開發(fā)的組織者，所以今天我們從項(xiàng)目整體建設(shè)角度考慮，本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的組織入手，以昆山市清華名城小區(qū)二期工程為例簡(jiǎn)單的分析。以此拋磚引玉，鼓勵(lì)工程技術(shù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目積極地研究，更好的規(guī)范和優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)。

組織論是一門科學(xué)，它是研究系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織，引用到項(xiàng)目管理中來就能解決很多問題。一個(gè)好的系統(tǒng)組織往往做到事半功倍的效果，反之將不可收拾。

以昆山市清華名城小區(qū)二期工程為例，雖然項(xiàng)目以昆山華悅置業(yè)有限公司名義開發(fā)，但此公司實(shí)際是南通市土地綜合開發(fā)公司一個(gè)分支公司。公司采用的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖一（如下）

在圖一反映整個(gè)項(xiàng)目的職能組織結(jié)構(gòu)，對(duì)各單位和個(gè)人都有明確的指令執(zhí)行與接收，使項(xiàng)目管理職能明晰化。但是仔細(xì)研究我們可以發(fā)現(xiàn)分公司工程部經(jīng)理扮演的角色過分重要，在整個(gè)組織結(jié)構(gòu)中起中樞作用。事實(shí)中，我在擔(dān)任這一職事感覺事情過于繁雜。也發(fā)現(xiàn)了很多問題。例如：在圖中你會(huì)發(fā)現(xiàn)分公司工程部經(jīng)理與材料公司是雙向箭頭，彼此之間是對(duì)等關(guān)系。市政工程在雨污水施工時(shí)，7月2日上報(bào)甲供材8只11日玻璃鋼化糞池要求19日進(jìn)場(chǎng)?？偣镜牟牧瞎居捎诓粩嘣谑袌?chǎng)尋價(jià)、對(duì)比、并對(duì)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的不了解造成25日仍沒進(jìn)場(chǎng)，在公司總裁干預(yù)下7天后才進(jìn)場(chǎng)。造成項(xiàng)目進(jìn)度滯后13天。如若公司不設(shè)立材料公司或者材料公司在我分公司工程部項(xiàng)目職能組織下線下，此類事故就不可能發(fā)生。也是我們值得改進(jìn)的。

分析完項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和組織分工后，我們就此開發(fā)項(xiàng)目探討下工作流程的組織上有哪些建議和改進(jìn)。我們從工作流程的整體和局部分別分析。

（1）項(xiàng)目開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)，以下是本項(xiàng)目工程進(jìn)度實(shí)施表一：

一般多層小區(qū)5萬多平方建筑面積的小區(qū)開發(fā)周期為2年，我們就以此典型案例分析工程工作流程的優(yōu)缺點(diǎn)。為什么絕大多數(shù)建設(shè)單位采用這表一的工作流程呢？因?yàn)檫@是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，項(xiàng)目開發(fā)資金早投入早回報(bào)的原則，盡量縮短建設(shè)期，加快投產(chǎn)期。根據(jù)昆山市商品房預(yù)售條例規(guī)定主體結(jié)構(gòu)施工至2層可以辦理預(yù)售許可證。所以根據(jù)表一理論上我們投入到1277萬時(shí)（即開發(fā)周期第一年的6月初）就可以進(jìn)入資金回收期。缺點(diǎn)是對(duì)場(chǎng)地的前期處理如臨時(shí)道路、現(xiàn)場(chǎng)用電排水等臨時(shí)設(shè)施投入就是重復(fù)建設(shè)。而少數(shù)建設(shè)方采用開發(fā)工作流程表二：

我們來比較下表一和表二不難發(fā)現(xiàn)：

首先從資金投入方面看表二要等到投入3141萬（即開發(fā)周期第一年的12月初）才能開始產(chǎn)出。而我們通過項(xiàng)目審計(jì)部查出前期重復(fù)建設(shè)的費(fèi)用為74.3萬，然增加投產(chǎn)1864萬以當(dāng)年貸款利率5%（一至三年期），利息為93.2萬（大于74.3萬）。就表一方案的資金價(jià)值是可取的；其次重要的是早投產(chǎn)6個(gè)月，銷售的時(shí)間價(jià)值是無法估量的。但是我們仔細(xì)思考表二方案對(duì)分批次開發(fā)的地塊，完善配套就銷售而言是個(gè)優(yōu)勢(shì)，也為后序建設(shè)提供條件。所以也有少數(shù)建設(shè)方采用。

（2）就項(xiàng)目的局部工作流程組織上，我們從實(shí)踐中得出：其一前期準(zhǔn)備對(duì)建設(shè)單位來說工作量也很大。一方面在內(nèi)業(yè)工作資料員報(bào)建項(xiàng)目組織上需要運(yùn)用建筑工程項(xiàng)目進(jìn)度控制的方法控制。首先從工程合同管理的角度，前期是考察相應(yīng)參建單位并訂立合同的時(shí)候。響應(yīng)國(guó)家關(guān)于建設(shè)工程審批制度的完善和實(shí)施。為了配合報(bào)建的需要。作為建設(shè)方合同管理我們一般把合同分為4類。第一類基建類合同，如土建、市政合同；第二類咨詢類合同，如監(jiān)理、設(shè)計(jì)、測(cè)繪檢測(cè)等合同；第三類外包類合同，第四類配套合同，如供電、水燃、氣，弱電等。分類組卷，專人管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理建筑規(guī)劃、施工許可證是采用依次施工的進(jìn)度控制方法；然而建筑施工圖審查、消防施工圖審查、防雷、抗震等采用平行施工和流水施工進(jìn)度方法。而報(bào)建用的合同先及時(shí)的提供一、二類合同，在有限的時(shí)間內(nèi)配合報(bào)建；而三、四類合同在建筑單體完成后，本分項(xiàng)實(shí)施之前辦理好，這種合同管理方法也是流水施工的深層次運(yùn)用。這樣既節(jié)約了時(shí)間，又不因有些合同訂立時(shí)間過早沒有針對(duì)性、完備性。另一方面在前期準(zhǔn)備的外業(yè)工作場(chǎng)地平整和臨時(shí)道路設(shè)施等建設(shè)，有現(xiàn)場(chǎng)甲方代表組織安排，基本跟內(nèi)業(yè)平行工作，互不干涉，管理更加明晰。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文第5篇

[關(guān)鍵詞]價(jià)值工程；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643164

1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特點(diǎn)

11時(shí)間性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程有一定的時(shí)間限制，且大部分的房地產(chǎn)商都κ奔溆幸桓雒魅返墓娑ǎ因?yàn)橥ǔ７康禺a(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中對(duì)資金的投入需求量極大，使得它的生產(chǎn)成本極高，如果不能有效地對(duì)時(shí)間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產(chǎn)建設(shè)陷入停工。并且工期過長(zhǎng)，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款資金利息等相關(guān)費(fèi)用的增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，從而影響最終的收益與利潤(rùn)。

12系統(tǒng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜與龐大的工程建設(shè)項(xiàng)目。它不僅投入資金多、投資規(guī)模大、投資范圍廣、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復(fù)雜的管理系統(tǒng)，必須要對(duì)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與管理。此外，由于現(xiàn)代化專業(yè)分工的需要，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協(xié)調(diào)性比較差。因此，需要建設(shè)起一個(gè)嚴(yán)密的組織系統(tǒng)，來統(tǒng)一調(diào)配整個(gè)組織的成員。

13程序性

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行施工。從項(xiàng)目的建設(shè)方案擬定開始，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工、項(xiàng)目的完工以及最后的項(xiàng)目的驗(yàn)收，都需要按照規(guī)定的實(shí)施程序進(jìn)行。

14法律性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中參與的組織繁多，使得其責(zé)任具有不穩(wěn)定性。所以國(guó)家為了避免出現(xiàn)施工項(xiàng)目無責(zé)任人等情況，制定了許多相關(guān)的法律法規(guī)，如房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、工程承包法、勞動(dòng)合同法等法律，來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中施工的規(guī)范與合法。

2價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用的意義

21節(jié)約投資資金

用價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資進(jìn)行研究與分析，能有效地為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行節(jié)約。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投資規(guī)模巨大，以及資金投入的數(shù)額巨大，使得即使是極小部分的投資節(jié)約，都會(huì)是一個(gè)巨大的數(shù)額。

22提供施工速度

因?yàn)橐话惴康禺a(chǎn)的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致投入資金與收回資金的周期過長(zhǎng)。若是其間市場(chǎng)需求發(fā)生變化，將會(huì)導(dǎo)致后期的資金回收發(fā)生變化，從而導(dǎo)致虧損。因此盡快使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程完工就顯得格外重要了。而通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金、人員、工序等方面進(jìn)行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時(shí)間，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程快速完工。

23降低成本

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用周期都比較長(zhǎng)，且使用成本高，這將使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用成本與建筑成本之間不能達(dá)到一種合理的平衡。而通過價(jià)值工程在保證實(shí)現(xiàn)用戶對(duì)所需要功能的前提下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本與使用成本進(jìn)行合理的平衡，將會(huì)大大減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期成本。

24節(jié)約建設(shè)能源

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中需要耗費(fèi)大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會(huì)消耗巨大的能源。而且其中有相當(dāng)一部分能源是完全浪費(fèi)的，所以通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能源進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)并采取節(jié)能措施，能夠大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)、使用過程中的能源浪費(fèi)。

3價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

31項(xiàng)目策劃階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行規(guī)劃的過程。包括從獲得土地使用權(quán)開始，到進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、定位、細(xì)分，再到完工后的物業(yè)管理規(guī)劃等方面。其策劃的主要目標(biāo)就是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。該階段的工作內(nèi)容主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體分析及計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分，以及目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和完善等方面。其中，尤以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、細(xì)分及明確目標(biāo)市場(chǎng)最為關(guān)鍵。

而通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行分析，可以獲取消費(fèi)人群對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值要求與功能評(píng)價(jià)，從而運(yùn)用價(jià)值分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能等不足的地方進(jìn)行改進(jìn)。而且還能通過細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模、消費(fèi)力、發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)選擇定好目標(biāo)。最后再通過對(duì)消費(fèi)人群的消費(fèi)能力調(diào)查，為房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的價(jià)格進(jìn)行合理的定價(jià)。具體而言，應(yīng)考慮到未來樓房款式、城市核心區(qū)域轉(zhuǎn)移、樓房外觀和形狀社會(huì)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的最大化價(jià)值，應(yīng)從居住環(huán)境、小區(qū)風(fēng)格、建筑特色等層面進(jìn)行品牌的整體評(píng)估。

32項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，實(shí)際上包含項(xiàng)目方案―初步設(shè)計(jì)―施工圖設(shè)計(jì)等階段。而價(jià)值工程相關(guān)工作的對(duì)象、核心點(diǎn)是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內(nèi)容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)在達(dá)成價(jià)值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)文件中，系統(tǒng)明確評(píng)價(jià)指標(biāo)，這是開展方案評(píng)標(biāo)別要注意的，且不同工程項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的指標(biāo)，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風(fēng)、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內(nèi)外裝飾和周邊環(huán)境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區(qū)景觀、周邊噪聲等環(huán)保性。此外，在施工圖的設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)將材料選用、細(xì)微處的工程方案制訂納入價(jià)值工程中，同時(shí)要量化業(yè)主要求及項(xiàng)目功能需要，譬如地?zé)岵膳?、置入式散熱器的選用。實(shí)施價(jià)值工程，可指導(dǎo)采取地?zé)岵膳?，在成本上有一定增加，但室?nèi)供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場(chǎng)價(jià)格，且還可看作為新的銷售點(diǎn)，整體而言地?zé)崾讲膳硐搿?/p>

33項(xiàng)目施工階段

在房地產(chǎn)的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價(jià)值工程的科學(xué)分析與合理規(guī)劃能夠大大避免施工過程中出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象。而且還需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工費(fèi)用進(jìn)行精確計(jì)算，再合理科學(xué)地組織施工人員進(jìn)行施工。

通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理分析與優(yōu)化，能夠有效地避免施工過程中出現(xiàn)的人員管理混亂、設(shè)備運(yùn)用不合理、工程材料浪費(fèi)等問題。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工順序也很重要，通過價(jià)值工程對(duì)相關(guān)工程質(zhì)量、材料投資、施工時(shí)間等進(jìn)行嚴(yán)格把控。使房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工組織計(jì)劃能做到有條不紊、循序漸進(jìn)，最大化提高完工時(shí)間，以及最大化降低施工過程中的成本費(fèi)用。同時(shí)通過技術(shù)的提升，或是材料的替換等創(chuàng)新方法，還能有效減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。

4結(jié)論

總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中通過運(yùn)用價(jià)值工程來節(jié)約生產(chǎn)成本是件很有必要的事情。因?yàn)閮r(jià)值工程是一項(xiàng)非?？茖W(xué)的、能夠?qū)⒓夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合的方法。運(yùn)用價(jià)值工程不僅可以促進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，而且還能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中節(jié)省大量的人力、物力與財(cái)力，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙祥價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究[J].企業(yè)家天下，2009（11）