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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文第1篇

一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴(yán)格規(guī)范以及新的設(shè)計(jì)理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個(gè)彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)是否得以長(zhǎng)存發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復(fù)雜實(shí)體產(chǎn)業(yè)，這當(dāng)中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都與國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策有著很大的關(guān)系。

二、市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在瞬息萬(wàn)變的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價(jià)格、房屋價(jià)格等不斷上漲的風(fēng)潮，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動(dòng)的有效性以及材料的合理利用，在當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對(duì)生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項(xiàng)目工程如何實(shí)現(xiàn)各種資源的有效配置，實(shí)現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟(jì)的最大有效化是當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一。

1.人們的購(gòu)買力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來(lái)說(shuō)，很多家庭對(duì)于房地產(chǎn)住宅的購(gòu)買力不是可以進(jìn)行隨意揮灑的，對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和或者價(jià)格高于當(dāng)?shù)厝说膶?shí)際水平，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)受到?jīng)_擊而影響了銷售，進(jìn)而對(duì)于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，就會(huì)帶來(lái)重大虧損，對(duì)于土地資源也是一種浪費(fèi)。

2.土地價(jià)格的變化對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國(guó)家的。政府對(duì)于土地出讓金的多少取決于市場(chǎng)土地價(jià)格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會(huì)加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對(duì)住房建筑條件的要求越來(lái)越高，受到當(dāng)前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；诓粩鄩汛蟮耐瑫r(shí)，同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大。行業(yè)之間為了能夠在市場(chǎng)中勝出，必然通過(guò)成本控制策略來(lái)降低成本，同時(shí)也通過(guò)營(yíng)銷策略來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷。而從這里來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運(yùn)營(yíng)措施之間的競(jìng)爭(zhēng)。

三、防止市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.政府對(duì)于房地產(chǎn)所依托的土地價(jià)格的調(diào)控

如果沒(méi)有政府從中進(jìn)行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個(gè)區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會(huì)帶來(lái)沒(méi)有規(guī)劃的建設(shè)，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟(jì)利益，而且可能因?yàn)闊o(wú)規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費(fèi)。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟(jì)收益，而沒(méi)有從社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)考慮問(wèn)題。土地不經(jīng)過(guò)政府的規(guī)劃然后再按照計(jì)劃地進(jìn)行，就會(huì)產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無(wú)計(jì)劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過(guò)剩的情況，房地產(chǎn)商本身實(shí)力不足難以承擔(dān)所有的應(yīng)有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于自己征收來(lái)的土地進(jìn)行二次出讓開發(fā)，這當(dāng)中，土地被轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場(chǎng)混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的沖擊。

2.政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文第2篇

第一條  為了加強(qiáng)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡(jiǎn)稱特區(qū)）房地產(chǎn)行業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合特區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條  在特區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)遵守本條例。

第三條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和其他房地產(chǎn)中介服務(wù)。

本條例所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)評(píng)估，是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，估算房地產(chǎn)價(jià)格的有償行為。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須依法經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、平等互利的原則從事中介服務(wù)。

第六條  深圳市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門），依法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)）是房地產(chǎn)行業(yè)的自律性組織，依照本條例的規(guī)定履行職責(zé)。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人，包括房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬(wàn)元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；

（三）有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第十條  主管部門對(duì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按期向主管部門報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)報(bào)表。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；外銷的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《商品住宅外銷許可證》。

主管部門受理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)作出是否核準(zhǔn)的決定。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)同時(shí)發(fā)放許可證。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。外銷的，應(yīng)提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款規(guī)定材料的，廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得為其制作、房地產(chǎn)銷售廣告。

第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)。外銷預(yù)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號(hào)；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。外銷現(xiàn)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號(hào)。

廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得經(jīng)營(yíng)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出地方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)以按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)出具金融機(jī)構(gòu)提供的資信證明，其自有資金必須達(dá)到該合作項(xiàng)目預(yù)算總投資的百分之二十五以上。

以減免地價(jià)款或行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為合作建房條件的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定的條件并報(bào)主管部門批準(zhǔn)。

第十八條  禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定建設(shè)市政、公益配套設(shè)施和項(xiàng)目，并按期交付使用。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估人員

第二十條  本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。

本條例所稱房地產(chǎn)評(píng)估人員包括估價(jià)師和評(píng)估員。評(píng)估員是指依照本條例取得房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。

第二十一條  符合下列條件的，可向市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)培訓(xùn)和參加統(tǒng)一考試：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有大專以上文化程度；

（三）具有三年以上房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；

（四）具有深圳市常住戶口或藍(lán)印戶口。

考試合格后，由主管部門核發(fā)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》、《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書》。

第二十二條  取得國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或取得市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估員資格證書并在特區(qū)執(zhí)業(yè)者，應(yīng)當(dāng)向主管部門申請(qǐng)注冊(cè)，領(lǐng)取《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》。

第二十三條  注冊(cè)申請(qǐng)人應(yīng)向主管部門提交下列材料：

（一）申請(qǐng)書；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書或房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書的復(fù)印件，并出示原件；

（三）所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的任職文件或聘用合同或工作調(diào)動(dòng)證明。

第二十四條  主管部門受理注冊(cè)申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)決定是否批準(zhǔn)并書面通知申請(qǐng)人。注冊(cè)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，由主管部門發(fā)給《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》；未獲批準(zhǔn)的申請(qǐng)人有異議的，可自收到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

第二十五條  申請(qǐng)人有下列情形之一的，主管部門不予注冊(cè)；已注冊(cè)的，予以撤銷：

（一）無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）國(guó)家機(jī)關(guān)現(xiàn)職公務(wù)人員；

（三）提供虛假評(píng)估報(bào)告或在從業(yè)活動(dòng)中有收受賄賂等違法行為的；

（四）提供虛假申請(qǐng)材料的；

（五）違反本條例規(guī)定，受吊銷深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書處罰者。

被撤銷注冊(cè)的當(dāng)事人有異議的，可自接到撤銷注冊(cè)通知之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

第二十六條  取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書者，同一時(shí)期只能在一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)。

第二十七條  主管部門對(duì)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》和《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》實(shí)行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

第四章  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第二十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織形式包括個(gè)人、合伙和法人。

個(gè)人設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由設(shè)立人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。

合伙設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由合伙人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任或有限責(zé)任。

具有法人資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

第二十九條  個(gè)人設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備下列條件：

（一）有深圳市常住戶口；

（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣三十萬(wàn)元；

（三）須有三名以上人員（含設(shè)立人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書；

（四）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；

（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元；

（三）須有二名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書和二名以上人員持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書，同時(shí)有四名以上其他專業(yè)人員，其中包括經(jīng)濟(jì)、工程、法律、財(cái)務(wù)等人員；

（四）有自己的名稱和固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十一條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；

（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元；

（三）設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書。設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十二條  主管部門可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員數(shù)量、注冊(cè)資金及開業(yè)時(shí)間等，每年評(píng)定一次房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)并核發(fā)《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)證書》。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)分為三級(jí)。一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師五名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣三百萬(wàn)元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)五年以上；二級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣二百萬(wàn)元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)三年以上；三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)評(píng)估員三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬(wàn)元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)一年以上。

標(biāo)的人民幣一千萬(wàn)元以上五千萬(wàn)元以下的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托二級(jí)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；標(biāo)的人民幣五千萬(wàn)元以上的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。違反本款規(guī)定越級(jí)評(píng)估的，所作評(píng)估報(bào)告無(wú)效。

第三十三條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，由設(shè)立人或發(fā)起人向工商行政管理部門提出申請(qǐng)，并提交本條例規(guī)定的有關(guān)證明材料。

第三十四條  工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍的申請(qǐng)，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定條件的，予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第三十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T備案。備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案登記表》；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件和其他專業(yè)人員資格證明材料。

提交前款規(guī)定的材料，應(yīng)同時(shí)出示原件。

第三十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成立后，由于從業(yè)人員變動(dòng)或其他變動(dòng)達(dá)不到設(shè)立條件的，工商行政管理部門應(yīng)暫停其營(yíng)業(yè)，并要求其在九十日內(nèi)達(dá)到設(shè)立條件。

第三十七條  房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)開展咨詢業(yè)務(wù)，雙方認(rèn)為有必要簽訂書面合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

咨詢合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）咨詢事項(xiàng)、期限和要求；

（三）咨詢報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第三十八條  房地產(chǎn)咨詢報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人約定。

第三十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供服務(wù)。

以營(yíng)利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第四十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

經(jīng)紀(jì)、合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）經(jīng)紀(jì)、事項(xiàng)、期限和要求；

（三）經(jīng)紀(jì)傭金或報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第四十一條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、合同不能履行或不能完全履行的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不收取或減少收取報(bào)酬，但由于委托人過(guò)錯(cuò)造成的除外。

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成委托人經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。委托人提供虛假、失實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。

第四十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金由交易雙方平均分?jǐn)?，另有約定的除外。

傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門制定。

傭金不能高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。

第四十五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。

第四十六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為經(jīng)紀(jì)、行為。

第四十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止交易的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、活動(dòng)。

第四十八條  通過(guò)經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章。

第四十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規(guī)定，并在廣告中載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號(hào)。

未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、地址的廣告，廣告經(jīng)營(yíng)與單位不得。

第五十條  下列房地產(chǎn)可依照本條例進(jìn)行評(píng)估：

（一）買賣、產(chǎn)權(quán)交換的房地產(chǎn)；

（二）繼承、分割、合并、贈(zèng)與等其他形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；

（三）實(shí)行租賃、聯(lián)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行股份制改造的房地產(chǎn)；

（四）抵押、投入保險(xiǎn)的房地產(chǎn)；

（五）進(jìn)行兼并、清算的房地產(chǎn)；

（六）因拆遷需給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償?shù)姆康禺a(chǎn)；

（七）其他需要評(píng)估的房地產(chǎn)。

第五十一條  房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂評(píng)估委托合同。

評(píng)估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）評(píng)估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（三）評(píng)估事項(xiàng)、期限和要求；

（四）評(píng)估報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（五）違約責(zé)任；

（六）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第五十二條  房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。

第五十三條  房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)獲取評(píng)估報(bào)酬。

評(píng)估報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門制定。

評(píng)估報(bào)酬不得高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第五十四條  房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按合同的約定完成評(píng)估后，必須向委托人出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（二）評(píng)估依據(jù)和方法；

（三）評(píng)估結(jié)果；

（四）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還應(yīng)包括評(píng)估過(guò)程中作為依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始材料及實(shí)地勘察數(shù)據(jù)等必要附件。

第五十五條  房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須由執(zhí)業(yè)評(píng)估人員和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。

第五十六條  房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、正確性、合法性負(fù)責(zé)。

第五十七條  用作征收有關(guān)房地產(chǎn)稅和確定政府給予房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額依據(jù)的評(píng)估報(bào)告，必須經(jīng)市物業(yè)估價(jià)所審核，并報(bào)主管部門或稅務(wù)部門認(rèn)可。

第五十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員對(duì)委托人提供的資料和物品應(yīng)妥善保管，并出具清單副本。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法為委托人保守秘密。

第五章  房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

第五十九條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；

（二）組織房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考試；

（三）受理對(duì)會(huì)員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理建議；

（四）向主管部門反映房地產(chǎn)行業(yè)的意見和要求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益；

（五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；

（六）組織業(yè)務(wù)交流；

（七）辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

第六十條  依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為團(tuán)體會(huì)員。

依法持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)的個(gè)人，應(yīng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為個(gè)人會(huì)員。

第六十一條  團(tuán)體會(huì)員和個(gè)人會(huì)員應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)章程并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。

第六十二條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員大會(huì)是協(xié)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，理事會(huì)是會(huì)員大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會(huì)員大會(huì)和理事會(huì)的職權(quán)由章程規(guī)定。

第六十三條  理事會(huì)由主管部門委任的理事和協(xié)會(huì)選舉產(chǎn)生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過(guò)理事總?cè)藬?shù)的三分之一。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。

第六章  法律責(zé)任

第六十四條  未取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由主管部門責(zé)令改正并沒(méi)收非法所得。

被主管部門吊銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，除依照前款的規(guī)定處罰外，可并處人民幣五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第六十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第六十六條  違反本條例第十條規(guī)定，不參加年度審核的，由主管部門責(zé)令限期改正，并處人民幣一萬(wàn)元以上二萬(wàn)元以下罰款；在責(zé)令改正的期限內(nèi)仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的處罰；連續(xù)二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第六十七條  違反本條例第十一條、第十六條、第十七條、第十八條規(guī)定的，由主管部門沒(méi)收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非法所得，并處人民幣二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文第3篇

關(guān)鍵詞：國(guó)房指數(shù)；宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)；協(xié)整理論；VAR模型

中圖分類號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-723X（2013）03-0048-07

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代后期逐步發(fā)展，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的逐步完善，國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這二十多年的醞釀和探索，已經(jīng)迅速成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并拉動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成了一個(gè)支撐宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)居高不下，炒房、囤房等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，中央及各地方政府也相繼出臺(tái)如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。

因此，廣大學(xué)者就我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格方面展開大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書平[1]利用協(xié)整分析和H-P濾波方法，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響等結(jié)論。嚴(yán)金海[2]運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、誤差修正模型等方法，短期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)，長(zhǎng)期內(nèi)二者相互影響等結(jié)論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與匯率變動(dòng)之間的數(shù)量模型，通過(guò)實(shí)證研究得出匯率的小幅變動(dòng)可以通過(guò)久期杠桿使房地產(chǎn)價(jià)格大幅度變化。依資產(chǎn)定價(jià)無(wú)套利規(guī)則，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需要同等幅度的地租上漲來(lái)支撐，如果上述關(guān)系不能滿足，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等結(jié)論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國(guó)14城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合樣本回歸等分析方法，對(duì)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，我國(guó)住宅市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說(shuō)、1998年后經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化等結(jié)論。梁云芳，高鐵梅[5]運(yùn)用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，從貨幣政策效應(yīng)、人均GDP、房?jī)r(jià)預(yù)期等角度對(duì)房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)的差異及其原因進(jìn)行深入研究，得到相應(yīng)結(jié)論。

綜上可知，我國(guó)廣大學(xué)者分別從房?jī)r(jià)的均衡價(jià)格、房?jī)r(jià)影響因素及機(jī)制、房?jī)r(jià)差異性等方面入手展開了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對(duì)房地產(chǎn)研究大多集中于對(duì)房?jī)r(jià)的研究，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展及其與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系和相互影響少有研究。因此，本文通過(guò)實(shí)證手段探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的關(guān)系及相互影響機(jī)制等問(wèn)題。

一、主要模型和方法

本文將采用以下檢驗(yàn)方法和步驟進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和分析：首先，檢驗(yàn)各序列的平穩(wěn)性；其次，運(yùn)用Engle-Grange法[6～10] （以下簡(jiǎn)稱E-G法）進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎(chǔ)進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)[11，12]及Granger因果檢驗(yàn)[10，13-15]；再次，運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果對(duì)E-G法結(jié)論做出驗(yàn)證，并結(jié)合E-G法和Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果分別建立國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)長(zhǎng)期協(xié)整方程[7，9]；運(yùn)用脈沖反應(yīng)函數(shù)和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應(yīng)效率表現(xiàn)情況，并研究各個(gè)信息對(duì)兩者的相對(duì)重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長(zhǎng)期均衡間的關(guān)系建立VEC模型。

（一）序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本文采用ADF檢驗(yàn)法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，這是因?yàn)槠錂z驗(yàn)效果較好，簡(jiǎn)單易行，且在檢驗(yàn)線性協(xié)整時(shí)具有較高的檢驗(yàn)勢(shì)而被廣泛應(yīng)用[17]。

ADF法有以下三種檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?/p>

模型一：無(wú)趨勢(shì)和截距項(xiàng)

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：無(wú)趨勢(shì)項(xiàng)，有截距項(xiàng)

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趨勢(shì)和截距項(xiàng)

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具體檢驗(yàn)過(guò)程是通過(guò)判斷使用模型和方程參數(shù)δ，來(lái)判斷原假設(shè)H0：δ=0是否成立：若原假設(shè)成立，則表明存在單位根，序列非平穩(wěn)；反之則不存在單位根，序列平穩(wěn)。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

對(duì)于兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列，雖然每個(gè)時(shí)間序列具有各自的長(zhǎng)期波動(dòng)規(guī)律，如果它們是協(xié)整的，則它們之間存在著一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從變量之間是否具有協(xié)整關(guān)系出發(fā)選擇模型，其數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是牢固的，統(tǒng)計(jì)性質(zhì)是優(yōu)良的[17]。

首先使用E-G法判斷國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系，主要步驟如下。

第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計(jì)協(xié)整回歸方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計(jì)值。

第二步，對(duì)于協(xié)整變量來(lái)說(shuō)，均衡誤差估計(jì)值必須是平穩(wěn)的。為檢驗(yàn)其平穩(wěn)性，對(duì)上一步保存的et應(yīng)用ADF檢驗(yàn)法估計(jì)建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡誤差估計(jì)值et是平穩(wěn)的，則yt與xt是協(xié)整的；反之則不是協(xié)整的。

（三）VAR模型

由于Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)及脈沖反應(yīng)函數(shù)等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。由于內(nèi)生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，對(duì)國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)序列進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)以對(duì)E-G法所做協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，并得到相一致的結(jié)果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項(xiàng)表示對(duì)變量長(zhǎng)期均衡關(guān)系在短期內(nèi)偏離糾正調(diào)節(jié)作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、數(shù)據(jù)說(shuō)明和實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及預(yù)處理

本文主要研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況的關(guān)系和相互影響情況。我國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的“全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)房指數(shù)”）是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)具體包括：一致指數(shù)、先行指數(shù)、滯后指數(shù)及預(yù)警指數(shù)具體解釋詳見.cn。由于一致指數(shù)反映當(dāng)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)情況，本文僅使用一致指數(shù)數(shù)據(jù)表示宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)。

其次，我國(guó)自1998年底開始實(shí)行一系列房地產(chǎn)改革，1999年開始在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開始住房制度改革的市場(chǎng)化進(jìn)程。因此本文選取我國(guó)1999年1月至2011年12月國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)月度數(shù)據(jù)為實(shí)證研究數(shù)據(jù)，并剔除缺失及不匹配數(shù)據(jù)，最終得到165對(duì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)整理自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布統(tǒng)計(jì)資料，具體見統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站http：///tjsj/。

最后，本文在實(shí)證檢驗(yàn)中全部使用自然對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)。這主要是因?yàn)椋海?）對(duì)數(shù)化并不影響統(tǒng)計(jì)特性與VAR模型的建立和檢驗(yàn)。（2）降低異方差性影響。同時(shí)將國(guó)房指數(shù)序列定義為xt，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)為yt，其對(duì)數(shù)序列數(shù)據(jù)相應(yīng)為ln xt和ln yt。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

1平穩(wěn)性檢驗(yàn)

首先運(yùn)用ADF法未經(jīng)特殊說(shuō)明，本文實(shí)證計(jì)算及檢驗(yàn)均由Eviews6.0完成對(duì)ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果見下表：

2E-G協(xié)整性檢驗(yàn)

上述序列均為一階單整序列，接下來(lái)使用E-G法檢驗(yàn)序列l(wèi)n xt和ln yt之間的協(xié)整關(guān)系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應(yīng)的兩個(gè)殘差序列e1， e2，然后檢驗(yàn)殘差平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個(gè)回歸殘差均平穩(wěn)，因此國(guó)房指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間存在協(xié)整關(guān)系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G協(xié)整檢驗(yàn)得出ln xt和ln yt存在協(xié)整關(guān)系，但無(wú)法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值

4 脈沖反應(yīng)和方差分解

脈沖反應(yīng)函數(shù)可以反映VAR模型內(nèi)某一內(nèi)生變量的沖擊對(duì)其他內(nèi)生變量所帶來(lái)的反應(yīng)。通過(guò)對(duì)內(nèi)生變量協(xié)方差矩陣進(jìn)行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應(yīng)函數(shù)圖2和圖3。

國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)波動(dòng)一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對(duì)方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點(diǎn)。相對(duì)而言，國(guó)房指數(shù)對(duì)自身及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短，大約50期左右即達(dá)到收斂；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)國(guó)房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，如在15期左右的反應(yīng)顯示為負(fù)，且大約在80期附近才達(dá)到收斂狀態(tài)。

三、結(jié)論

通過(guò)本文實(shí)證檢驗(yàn)與分析，可得以下結(jié)論：

（1）通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間均存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況密切相關(guān)。長(zhǎng)期協(xié)整方程的建立從數(shù)量角度揭示出二者間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

（2） 由Granger因果檢驗(yàn)得到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行具有單向引導(dǎo)作用。

（3）國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的波動(dòng)一方面會(huì)受到自身變化的影響，另一方面還受到對(duì)方的影響，且上述影響均呈現(xiàn)先增后減的特點(diǎn)。相對(duì)而言，國(guó)房指數(shù)對(duì)自身及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)國(guó)房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，且影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。

（5）通過(guò)方差分解可得，國(guó)房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)誤差主要由自身解釋，但國(guó)房指數(shù)占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，房地產(chǎn)的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)具有長(zhǎng)期影響。

（6）通過(guò)建立VEC模型，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離在短時(shí)間內(nèi)可以得到修正，且修正作用明顯，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為迅速。

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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文第4篇

資本的長(zhǎng)袖繼續(xù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)舞動(dòng)，直讓人眼花繚亂：上個(gè)月專欄已經(jīng)提到58同城收購(gòu)了安居客，4月14日，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái)房多多與專業(yè)分類信息網(wǎng)趕集網(wǎng)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。僅僅三天之后的4月17日，58同城與趕集網(wǎng)又正式宣布合并，同時(shí)宣布的消息還有騰訊先入股了58同城。

資本市場(chǎng)熱鬧和喧囂的背后，眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并沒(méi)有太多的激動(dòng)或者是不安，因?yàn)榍也徽f(shuō)之前的各種資本進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的并購(gòu)事件，單說(shuō)這次58趕集的進(jìn)入，兩家公司的創(chuàng)始人在回答記者提問(wèn)的時(shí)候已經(jīng)表示：58趕集將從“中國(guó)最大的分類信息服務(wù)網(wǎng)站”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊?guó)最大的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)”，這個(gè)平臺(tái)的主要業(yè)務(wù)會(huì)放在新房銷售上，包括原來(lái)以二手房業(yè)務(wù)為主的安居客，都會(huì)成為新房銷售的平臺(tái)。

這樣的戰(zhàn)略選擇自有其道理：一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變導(dǎo)致新房銷售會(huì)越來(lái)越困難，而且開發(fā)商這些年早已改變了過(guò)去靠自己直接投放廣告攬客上門的模式，而是通過(guò)電商平系購(gòu)房者，然后以銷售業(yè)績(jī)直接和電商平臺(tái)結(jié)算銷售傭金，不再另行支付廣告費(fèi)用。所以電商平臺(tái)在和房地產(chǎn)開發(fā)商合作方面已經(jīng)是駕輕就熟。另一方面，也是更重要的一點(diǎn)：新房銷售的重點(diǎn)在房屋品質(zhì)本身，銷售人員的服務(wù)質(zhì)量對(duì)銷售過(guò)程的影響相比二手房買賣來(lái)說(shuō)要小很多，也就是說(shuō)新房銷售的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先并不是體現(xiàn)在銷售人員的服務(wù)質(zhì)量上。越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)紀(jì)人給客戶的服務(wù)體驗(yàn)在二手房買賣過(guò)程中顯得至關(guān)重要，或者說(shuō)二手房買賣服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人給客戶的服務(wù)體驗(yàn)上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣才能給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)？當(dāng)然是要能夠最大限度地滿足客戶的需求。二手房買賣雙方的需求是什么？當(dāng)然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)。因?yàn)閷?duì)于客戶來(lái)說(shuō)，二手房買賣涉及的各種專業(yè)知識(shí)遠(yuǎn)比一手房買賣要多，這才是客戶在能夠通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)非常容易地和獲取房屋買賣信息的情況下仍然需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵原因。

在行業(yè)變革不斷滲入的今天，我們很欣喜地看到：不管是大公司還是小公司，越來(lái)越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了專業(yè)服務(wù)的重要性，并且正在這上面傾注更多的精力和資源。基于此，我們有理由相信：在資本的沖擊下、在互聯(lián)網(wǎng)的大潮中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然能夠找到自己的生存空間。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與國(guó)際接軌，需充分了解他國(guó)的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運(yùn)作機(jī)制，本文旨在對(duì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國(guó)同行業(yè)發(fā)展提供參考最新數(shù)據(jù)。

1 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行人歸業(yè)、業(yè)歸會(huì)及保證金保證業(yè)務(wù)和保證金等保管業(yè)務(wù)等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機(jī)關(guān)與特殊法人：

國(guó)土交通省

住宅金融支援機(jī)構(gòu)

UR都市機(jī)構(gòu)：獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)

1.2 具體職能

國(guó)土交通?。赫畽C(jī)關(guān)，實(shí)施相關(guān)法律，政令的頒布，監(jiān)管等。

UR都市機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計(jì)劃者通過(guò)構(gòu)思方案，諸條件配備等的配套業(yè)務(wù)及作為合作者對(duì)事業(yè)計(jì)劃進(jìn)行參與并推進(jìn)民間的都市再生。而且謀求與地方公共團(tuán)體等的合作推進(jìn)全國(guó)都市再生。

UR都市機(jī)構(gòu)所從事的主要都市再生業(yè)務(wù)范圍有：

對(duì)伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的大規(guī)模的土地利用的再編；在都市范圍內(nèi)形成生活?交流?經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)；都市防災(zāi)性的提高與密集市街地的改善；通過(guò)民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫(kù)存的地域生活據(jù)點(diǎn)的完善。

1.2.2 居住環(huán)境

就由舊的都市基礎(chǔ)整備工團(tuán)繼承的約76萬(wàn)戶的出租住宅，進(jìn)行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時(shí)、通過(guò)以供給（照顧殘疾人）無(wú)障礙化、改善房間配置、適應(yīng)社會(huì)狀的設(shè)備水準(zhǔn)提高為目的的更新的住宅、屋外環(huán)境的改善、改建事業(yè)事等實(shí)施居住區(qū)的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災(zāi)害復(fù)興

支援因地震等受災(zāi)地的復(fù)興事業(yè)及強(qiáng)化都市的防災(zāi)機(jī)能。

1.2.4 郊外環(huán)境

以少子高齡化的對(duì)應(yīng)，共生環(huán)境，安全安心的城市制作為題目靈活運(yùn)用地域的特性，謀求實(shí)現(xiàn)有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯(lián)（公益社團(tuán)法人全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)的簡(jiǎn)稱）

由于宅地建筑物交易業(yè)者的業(yè)務(wù)是以對(duì)國(guó)民來(lái)說(shuō)最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內(nèi)容的，特別要求其公共性與社會(huì)性。為使這些業(yè)務(wù)公平公正地得以運(yùn)作，與此相關(guān)的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項(xiàng)。此外，宅地建筑物交易事業(yè)者自身也應(yīng)充分意識(shí)到其業(yè)務(wù)所具有的公共性與社會(huì)性，并盡力于根基在此基礎(chǔ)上的活動(dòng)尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業(yè)者相互協(xié)作，不斷努力，為保護(hù)一般消者和謀求宅地建筑物交易業(yè)健全地發(fā)展，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法第74條，在全國(guó)各都道府縣設(shè)立了宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)（宅建協(xié)會(huì)），而且還設(shè)立了作為全國(guó)組織的全宅聯(lián)。

全宅聯(lián)，為達(dá)成上述目的，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查研究和進(jìn)行政策提議的信息提供活動(dòng)的同時(shí)，還實(shí)施了房地產(chǎn)交易等啟發(fā)事業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人才培養(yǎng)事業(yè)。

全宅聯(lián)是以全都道府縣的區(qū)域?yàn)閱挝坏?7個(gè)宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)為會(huì)員的。從屬于這些會(huì)員的構(gòu)成成員（為宅建協(xié)會(huì)會(huì)員的宅地建筑物交易事業(yè)者），大約有10萬(wàn)家，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界名符其實(shí)最大的團(tuán)體。會(huì)員所擁有的構(gòu)成成員的大多數(shù)是中小不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)者，全國(guó)團(tuán)結(jié)一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業(yè)法的部份被修正并制度化后設(shè)立的團(tuán)體。昭和47年12月召開設(shè)立總會(huì)，開始活動(dòng)后立刻有宅建協(xié)會(huì)的所屬構(gòu)成成員約4萬(wàn)5000名入會(huì)。昭和48年3月，會(huì)員數(shù)達(dá)5萬(wàn)6000名，獲得了建大臣的社團(tuán)法人許可。同年5月接受指定業(yè)務(wù)后，從次月6月開始了宅建業(yè)法第64條的第3款中規(guī)定的對(duì)意見的解決、研修、償還業(yè)務(wù)。昭和55年，由于在宅建業(yè)法第64條の3?第3項(xiàng)增加了為謀求“宅地建筑物交易業(yè)的健全發(fā)展的必要業(yè)務(wù)”，也開始對(duì)流通機(jī)構(gòu)的完善和促進(jìn)流通的現(xiàn)代化等助事業(yè)的推進(jìn)做出貢獻(xiàn)。昭和62年1月開始定金保證業(yè)務(wù)，推進(jìn)保證的擴(kuò)充，從昭和63年11月開始推進(jìn)以定金等保管業(yè)務(wù)為開端的種種業(yè)務(wù)。之后順利發(fā)展，平成23年3月末的會(huì)員數(shù)約達(dá)到10萬(wàn)社。全國(guó)的宅建業(yè)者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關(guān)聯(lián)3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團(tuán)法人及財(cái)團(tuán)法人）的制度改革得到推進(jìn)。作為社團(tuán)法人的全宅保證也為謀求公正的不動(dòng)產(chǎn)交易和消費(fèi)者保護(hù)于平成24（2012）年度過(guò)渡到公益社團(tuán)法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業(yè)者為構(gòu)成成員的宅地建筑物交易相關(guān)的意見及賠償業(yè)務(wù)的公益法人組織。全宅保證的主要事務(wù)所（中央本部）設(shè)在東京都千代田區(qū)，從屬事務(wù)所（地方本部）分別設(shè)在47個(gè)都道府縣，采用在全國(guó)各地都能夠解決宅地建筑物交易相關(guān)意見及受理賠償?shù)慕M織體制。中央本部和47個(gè)都道府縣的地方本部在謀求會(huì)員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業(yè)務(wù)處理上相互有機(jī)合作的同時(shí)，致力于合理的組織運(yùn)營(yíng)。

全宅保證的目的和主要業(yè)務(wù)

按宅地建筑物交易業(yè)法（以下“宅建業(yè)法”第64條的第2款，規(guī)定了關(guān)于“宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會(huì)”的指定事項(xiàng)。公益社團(tuán)法人全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會(huì)（下稱“全宅保證”），就是基于此而設(shè)立的保證協(xié)會(huì)，全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)者（以下“宅建業(yè)者”）中大約80%加入了該協(xié)會(huì)。該協(xié)會(huì)以解決買賣物件購(gòu)入者，出租物件借人等顧客與會(huì)員宅建業(yè)者間糾紛的相關(guān)意見，以及萬(wàn)一未能解決時(shí)的償還業(yè)務(wù)為中心，實(shí)施為謀求宅建業(yè)務(wù)相關(guān)各方資質(zhì)提高的研修，以及服務(wù)于消者的一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的研討會(huì)等。而且，還施行為公平、公正、安全地進(jìn)行交易的保證金保證業(yè)務(wù)及保證金等保管業(yè)務(wù)。此外，接受國(guó)土交通大臣的承認(rèn)，進(jìn)行旨在謀求宅地建筑物交易業(yè)健全發(fā)展的各種必要的業(yè)務(wù)。同樣地，成為全宅保證的保證業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的，償還業(yè)務(wù)保證金分擔(dān)金的合計(jì)委托保管額（償還業(yè)務(wù)保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達(dá)600億日元。

2.3 全日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

公益社團(tuán)法人全日本不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)是從建設(shè)大臣領(lǐng)受了設(shè)立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業(yè)法”首次公布為契機(jī)，于同年10月1日成為具有業(yè)界設(shè)立歷史最悠久之盛譽(yù)且擁有全國(guó)47個(gè)都道府縣房地產(chǎn)業(yè)者的全國(guó)性組織。

本協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供及流通是國(guó)民生活的根本的認(rèn)識(shí)下，開展為確保消費(fèi)者的安全和公正，促進(jìn)有效利用等活動(dòng)，及貢獻(xiàn)社會(huì)和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動(dòng)。

特別是本會(huì)伴隨著公益法人制度改革，被內(nèi)閣總理大臣認(rèn)定為符合公益認(rèn)定基準(zhǔn)的團(tuán)體，接受了作為“公益社團(tuán)法人”的認(rèn)定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團(tuán)法人全日本房地協(xié)會(huì)”身份開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

（1）主要業(yè)務(wù)

a.進(jìn)行國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查研究及信息收集，同時(shí)將通過(guò)對(duì)其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進(jìn)行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業(yè)者或?qū)⒁獜氖抡叩难行?，講習(xí)及指導(dǎo)

c.面向國(guó)民進(jìn)行關(guān)于房地產(chǎn)交易知識(shí)的普及，啟發(fā)，指導(dǎo)及建議

d.舉辦房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議及演講會(huì)等

e.開展對(duì)受災(zāi)者及其他社會(huì)弱者的支援或?qū)Φ赜蛏鐣?huì)的健全發(fā)展有益的啟發(fā)活動(dòng)、支援活動(dòng)及其他貢獻(xiàn)社會(huì)的活動(dòng)

f.開展以謀求會(huì)員利益或促使其彼此和睦為目的的事業(yè)

g.此外還開展為達(dá)成本會(huì)目的的必要事業(yè)

（2）事業(yè)活動(dòng)

a.全國(guó)房地產(chǎn)會(huì)議；b.社會(huì)教育事業(yè)；c.研究指導(dǎo)事業(yè)；d.公益社團(tuán)法人房地產(chǎn)保證協(xié)會(huì)；e.國(guó)際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對(duì)象的交易

如宅建業(yè)法第41條的第2款規(guī)定的，當(dāng)宅地建筑物交易業(yè)者自身成為賣主時(shí)，在向買主的一般消費(fèi)者出售完成物件的情況下，要領(lǐng)受買賣貨款的10%或者超過(guò)1000萬(wàn)日元的保證金等時(shí)候，必須對(duì)保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結(jié)構(gòu)

保證金等是根據(jù)此項(xiàng)制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進(jìn)行保管，直到物件交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場(chǎng)合）完全辦完為止。

C.保管費(fèi)的有無(wú)

不需保管費(fèi)。

D.事業(yè)內(nèi)容

根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第3款，會(huì)員身份的業(yè)者在處理與宅地建筑物交易業(yè)相關(guān)的交易時(shí)，全宅保證要以解決來(lái)自客戶的不滿為開端，處理因交易產(chǎn)生債權(quán)相關(guān)的償還業(yè)務(wù)，并對(duì)宅地建筑物交易業(yè)從事者實(shí)施研修措施。自昭和62年導(dǎo)入保證金制度以來(lái)，一直開展謀求交易安全?促進(jìn)流通機(jī)構(gòu)登錄等保證金保證業(yè)務(wù)。根據(jù)昭和63年11月的宅建業(yè)法第41條的第2款實(shí)施保證金等保管事業(yè)，謀求保護(hù)消費(fèi)者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業(yè)者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續(xù)不斷地提供宅地建筑物交易相關(guān)信息，及對(duì)公平公正而且安全的交易進(jìn)行啟發(fā)督導(dǎo)。

E.償還業(yè)務(wù)

全宅保證從事的業(yè)務(wù)有，關(guān)于會(huì)員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進(jìn)行交易產(chǎn)生的債權(quán)，及對(duì)其損害（損害的補(bǔ)償）進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖聵I(yè)。 當(dāng)宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業(yè)解決不了，受害者希望獲得損害賠償時(shí)，全宅保證代替會(huì)員對(duì)其進(jìn)行以上限為會(huì)員主要事務(wù)所大約1000萬(wàn)日元（擁有從屬事務(wù)所的場(chǎng)合每個(gè)事務(wù)所均追加500萬(wàn)元）的金額（賠償業(yè)務(wù)保證金）進(jìn)行賠償。

當(dāng)然，關(guān)于宅建事業(yè)者成為該協(xié)會(huì)會(huì)員之前的交易也成為對(duì)象。賠償事業(yè)不需要因裁判而有的手續(xù)，根據(jù)因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請(qǐng)，對(duì)提出的該申請(qǐng)是否是與宅地建筑物相關(guān)，申請(qǐng)者所擁有的債權(quán)金額算定等的認(rèn)證進(jìn)行審查。

F.研修業(yè)務(wù)的說(shuō)明

研修業(yè)務(wù)是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業(yè)業(yè)務(wù)或者即將從事者為對(duì)象，以謀求宅地建筑交易業(yè)相關(guān)知識(shí)及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協(xié)會(huì)一道共同進(jìn)行的研修。

G.紙上研修的實(shí)施內(nèi)容

全宅保證根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第6款規(guī)定，作為研修業(yè)務(wù)的一環(huán)以宅地建筑物交易業(yè)者等為對(duì)象對(duì)其實(shí)施紙上研修。實(shí)施至今的紙上研修自開始到現(xiàn)在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對(duì)象的交易

身為一般消費(fèi)者可以與賣主與買主一樣，向流通機(jī)構(gòu)登錄物件，全宅保證會(huì)員則可利用成為客付（受客）媒介業(yè)者的交易（不過(guò)，只根據(jù)本會(huì)規(guī)定實(shí)施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數(shù)額，限度是在買賣價(jià)格的20%以內(nèi)到1000萬(wàn)日元間。

C.保證期間

如果是發(fā)行保證書，是直到交付或者所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的所有項(xiàng)完結(jié)為止。

D.保證費(fèi)用的有無(wú)

無(wú)需保證費(fèi)。

E.產(chǎn)生保證金的支付的場(chǎng)合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場(chǎng)合須支付保證金。

F.面向消費(fèi)者的研討會(huì)：在47 都道府縣設(shè)立宅建協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)相關(guān)免費(fèi)協(xié)商窗口。