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房地產(chǎn)評估行業(yè)前景范文第1篇

關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù) 以房養(yǎng)老 效率創(chuàng)新 流程重構(gòu)

基金項目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險等進入機構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產(chǎn)估價機構(gòu)傳統(tǒng)的估價模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。

2007年，我國首先在上海展開了以房養(yǎng)老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實的問題。目前，我國的住宅房地產(chǎn)批量評估技術(shù)尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風(fēng)險程度，許多房地產(chǎn)估價機構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對傳統(tǒng)估價模式的影響?，F(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評估技術(shù)的理論與技術(shù)實踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產(chǎn)估價機構(gòu)創(chuàng)新意識的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機下房屋批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)估價模式的影響是大勢所趨。

央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時代的到來，批量評估技術(shù)在我國住房反向抵押領(lǐng)域迎來了機遇。大趨勢下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構(gòu)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。適時調(diào)整或創(chuàng)新自身的評估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用前景與機遇，并以此為基礎(chǔ)，說明了新的批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價機構(gòu)對新技術(shù)新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術(shù)對估價機構(gòu)傳統(tǒng)估價模式的影響。

二、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用機遇

中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國金融機構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點工作的推進，住宅房地產(chǎn)價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產(chǎn)的價值，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)面臨的機遇與挑戰(zhàn)。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數(shù)據(jù)時代背景下，企業(yè)會越來越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來支持經(jīng)營決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評估機構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來越細(xì)，例如不同時間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評估技術(shù)具有很強的競爭力。然而，傳統(tǒng)估價模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對房產(chǎn)評估機構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術(shù)的發(fā)展。

困境1：房產(chǎn)評估和市場監(jiān)管的缺陷。

市場經(jīng)濟下，非盈利性房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺少公信力。房屋的價值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定。房地產(chǎn)價值評估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺很多相關(guān)的規(guī)章制度，來規(guī)范評估師與房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會基層群眾的利益，而且關(guān)系著國家經(jīng)濟、政治等各層次的發(fā)展。為了維護房地產(chǎn)評估市場的權(quán)威，引入批量評估技術(shù)可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)評估市場的秩序，更是推進了以房養(yǎng)老的發(fā)展進程。

困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實施環(huán)節(jié)。

銀行、保險公司、擔(dān)保業(yè)、評估業(yè)等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實施，離不開金融市場的蓬勃發(fā)展，若市場準(zhǔn)入機制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術(shù)是利用統(tǒng)計手段、計算機技術(shù)來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見，批量評估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機制與社會信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。

綜上所述，無論是信息技術(shù)帶來的機遇還是現(xiàn)實的困境，都為房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用帶來了前景。

三、批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的影響

傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業(yè)務(wù)展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。

從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結(jié)果，每一項房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價模式的流程圖，批量評估技術(shù)對估價模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點：

1.對目標(biāo)客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢。該技術(shù)的運用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評估機構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟、快捷的服務(wù)。它對目標(biāo)客戶的影響見表1。

其中，利益相關(guān)者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統(tǒng)為稅部門提供納稅申報的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補的房產(chǎn)估價機構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競爭者或是高一層的監(jiān)管者。

2.對評估過程的影響。批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估過程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢，具體可以概括為以下四個方面：

（1）批量評估技術(shù)可以節(jié)省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標(biāo)房地產(chǎn)價值進行評估，若采用傳統(tǒng)評估方法，到現(xiàn)場采集資料、市場調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評估理論建立起評估模型并導(dǎo)入到計算機，借助計算機分析技術(shù)，對參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評估，批量評估可以避免一些重復(fù)勞動，節(jié)約資源，提高工作效率。

（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術(shù)可以節(jié)約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評估項目交由傳統(tǒng)評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。

（3）規(guī)范評估流程。批量評估模型的構(gòu)建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統(tǒng)計手段、計算機技術(shù)來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（4）批量評估系統(tǒng)的運用可以保持抵押房產(chǎn)的動態(tài)評估。“以房養(yǎng)老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產(chǎn)的多次評估。例如最常見的初次簽訂協(xié)議時的房屋評估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產(chǎn)進行檢測與追蹤，保持動態(tài)評估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價值大幅度震動的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。

3.對評估機構(gòu)價值維持的影響。批量評估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評估方式的長處為房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來了新的價值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價機構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場份額。再次，批量評估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。

4.對收入實現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評估方式的收費標(biāo)準(zhǔn)往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價機構(gòu)的收入來源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評估收益外，估價機構(gòu)還可以收獲來自銀行、稅務(wù)局、保險機構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評估收入及其他批量評估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評估技術(shù)的優(yōu)勢之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對區(qū)域性房地產(chǎn)市場展開動態(tài)評估，這就實現(xiàn)了估價機構(gòu)收入的動態(tài)性與持續(xù)性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構(gòu)帶來更多的機遇。

四、總結(jié)

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個領(lǐng)域都嘗試著抓住機遇轉(zhuǎn)變。評估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動，房地產(chǎn)評估這一項任務(wù)又關(guān)系到國計民生、關(guān)系到經(jīng)濟社會的發(fā)展。根據(jù)批量評估技術(shù)的理論與實踐經(jīng)驗，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評估中有較大的發(fā)展舞臺，它可以促進房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式的創(chuàng)新，實現(xiàn)評估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動態(tài)評估。

參考文獻：

[1]張思雪，林漢川.住宅房地產(chǎn)批量評估模型的構(gòu)建[J].統(tǒng)計與決策，2016，（3）.

房地產(chǎn)評估行業(yè)前景范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 折現(xiàn)率；房地產(chǎn)評估；企業(yè)價值評估

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004

[中圖分類號] F273.4 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02

折現(xiàn)率一直是資產(chǎn)評估實務(wù)中的熱點問題之一。折現(xiàn)率稍微一變化，就可能導(dǎo)致被估資產(chǎn)價值的重大變化，因此，確定正確的折現(xiàn)率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現(xiàn)率與資本化率的一點區(qū)別，以及折現(xiàn)率在房地產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中應(yīng)注意的問題和確定的方法。

1 折現(xiàn)率與資本化率

折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上并沒有多大的區(qū)別，都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。

在內(nèi)涵上折現(xiàn)率與資本化率也稍微有些區(qū)別。折現(xiàn)率可被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機會成本和收益的不確定性，因此折現(xiàn)率一般由無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產(chǎn)的風(fēng)險狀況。資本化率除了反映無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率外，還反映資產(chǎn)收益的長期增長前景。用公式表示為：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率；資本化率=折現(xiàn)率-未來年收益的增長率。當(dāng)其他條件相同時，收益增長越快的資產(chǎn)價值也就越高。因此需要將未來收益增長率從折現(xiàn)率中扣除。只有當(dāng)資產(chǎn)的年收益增長率為零時，折現(xiàn)率才與資本化率相等。

由于在現(xiàn)實中，任何企業(yè)都不可能永遠(yuǎn)保持高速增長，而且高增長意味著高風(fēng)險，即需要較高的風(fēng)險報酬率，所以未來收益率不可能超過折現(xiàn)率。

2 房地產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率

折現(xiàn)率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報酬率，在進行房地產(chǎn)評估時所估算確定的資本化率應(yīng)等同于與獲取評估對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險不同，折現(xiàn)率并不相同。主要有3種方法求取折現(xiàn)率：

（1）純收益與價格比率法。即通過收集同一市場上類似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出折現(xiàn)率。這種方法所采用的數(shù)據(jù)資料均來之于市場，能直接地反映房地產(chǎn)市場的供求狀況，因此，計算出的折現(xiàn)率能夠反映房地產(chǎn)投資的報酬率。

（2）累加法。累加法是以無風(fēng)險報酬率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。計算公式為：資本化率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險調(diào)整值。無風(fēng)險報酬率，也稱安全利率。在我國可選擇1年定期存款利率或國債利率作為無風(fēng)險報酬率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評估時社會經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)投資的影響，估計出風(fēng)險程度來確定。

（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進行排序，并制成圖表，評估人員再根據(jù)經(jīng)驗判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)該在哪個范圍內(nèi)，從而確定出所要求取的資本化率。

3 企業(yè)價值評估中的折現(xiàn)率

3.1 確定折現(xiàn)率應(yīng)遵循的原則

（1）不低于無風(fēng)險報酬率的原則。在存在正常資本市場和產(chǎn)權(quán)市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進行其他投資時，在考慮和權(quán)衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險報酬率，就會導(dǎo)致投資者將投資轉(zhuǎn)存銀行或購買無風(fēng)險的國債，而不愿去冒險進行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當(dāng)于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補償其所承擔(dān)的投資風(fēng)險，折現(xiàn)率不應(yīng)低于無風(fēng)險報酬率。

（2）以行業(yè)平均報酬率為重要參考指標(biāo)。行業(yè)平均報酬率是衡量一個行業(yè)同類企業(yè)平均凈收益水平的指標(biāo)。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業(yè)，是期望它的投資起碼能獲得該企業(yè)所在行業(yè)的平均報酬率。因此在確定被評估企業(yè)折現(xiàn)率時，應(yīng)以企業(yè)所在行業(yè)的平均報酬率為重要參考指標(biāo)。

（3）折現(xiàn)率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現(xiàn)率或資本化率的確定和選取要與企業(yè)的預(yù)期收益相匹配。通常情況下，如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也不應(yīng)單向反映。

3.2 折現(xiàn)率與收益額口徑的對應(yīng)

在具體的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現(xiàn)率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應(yīng)的折現(xiàn)率，收益還原結(jié)果的價格涵義也不同。

（1）評估中如果選用企業(yè)利潤系列指標(biāo)作為收益額，則折現(xiàn)率應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)收益率；如果以凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)作為收益額，則應(yīng)以投資回收率作為折現(xiàn)率。

（2）在同一系列中，收益額指標(biāo)又有不同的口徑。如在利潤系列指標(biāo)中，可作為收益額的指標(biāo)有凈利潤和息前稅后利潤，而在凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)中，也有凈現(xiàn)金流量和息前稅后現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。

3.3 折現(xiàn)率確定的方法

（1）加權(quán)平均資本成本模型。加權(quán)平均資本成本是企業(yè)不同融資成本的加權(quán)平均值。由于受多種因素的制約，企業(yè)不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過多種方式籌集所需資金，例如，同時采取股權(quán)式融資和債券式融資。如果評估人員為了評估企業(yè)含長期負(fù)債的投資價值，并且能準(zhǔn)確掌握企業(yè)各種資金來源在資本總額中的構(gòu)成比例，就可以用加權(quán)平均資本成本模型來計算折現(xiàn)率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權(quán)平均資本成本，Ri代表第i種個別資本成本，Ki代表第i種個別資本占全部資本的比重。

（2）資本資產(chǎn)定價模型。該模型認(rèn)為，折現(xiàn)率包含無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現(xiàn)率。政府債券收益率常被用作測量無風(fēng)險收益率的替代值。折現(xiàn)率的風(fēng)險報酬率部分必須反映兩種風(fēng)險：一是市場風(fēng)險，二是與特定的被評估資產(chǎn)或企業(yè)相聯(lián)系的風(fēng)險。因此，風(fēng)險報酬率的確定實際上是一個相當(dāng)困難的過程，而且對于每一個潛在的投資者而言都會有所不同。

在實踐中，常用到β系數(shù)法。β系數(shù)法可用于估算企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率，也可用于估算企業(yè)自身的風(fēng)險報酬率?；舅悸肥?，行業(yè)風(fēng)險報酬率是市場平均風(fēng)險報酬率與被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險和市場平均風(fēng)險的比率系數(shù)β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率，Rm表示市場平均收益率，Rf表示無風(fēng)險報酬率，β代表被評估企業(yè)證券的風(fēng)險報酬率與證券市場上平均風(fēng)險報酬率的比值。

資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險報酬率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償×β=無風(fēng)險報酬率+（資產(chǎn)平均回報率-無風(fēng)險報酬率）×β

關(guān)鍵問題是β的取值如何確定。在美國，β值的確定主要來自于證券市場的數(shù)據(jù)分析，各種方法和模型都依賴于歷史數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或者它們的綜合。我國利用β系數(shù)法的條件尚不成熟，主要原因是：我國證券市場的發(fā)展時間較短，沒有較長的時間序列資料作為β值測算的依據(jù)；證券市場發(fā)育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機動機過強導(dǎo)致股票價格波動較大，上市公司公開的財務(wù)信息失真，使股票價格與實際收益之間的關(guān)聯(lián)度較低。

（3）累加法。用累加法估算企業(yè)股本收益率的思路是：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中總要面臨經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險的挑戰(zhàn)，企業(yè)總會要求較高的資產(chǎn)報酬率以補償承擔(dān)的這些風(fēng)險，將企業(yè)可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險對投資報酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無風(fēng)險報酬率，就可得到企業(yè)要求的資本報酬率。即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率。累加法是目前企業(yè)價值評估實踐中用來確定折現(xiàn)率的最常用方法。但由于經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等的量化，目前主要依賴于經(jīng)驗判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經(jīng)濟的運行態(tài)勢、行業(yè)發(fā)展前景、市場狀況和同類企業(yè)競爭情況基礎(chǔ)上，運用經(jīng)驗判斷才可能趨于合理。

4 結(jié) 語

在具體資產(chǎn)評估實務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體條件確定折現(xiàn)率。加權(quán)平均成本法和累加法有充分的理論依據(jù)，各有其優(yōu)勢，但只是提出了折現(xiàn)率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學(xué)確定折現(xiàn)率，在條件允許的情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎地從多角度、多途徑來考慮影響折現(xiàn)率的因素，考慮多種方法的相互檢驗，以減少誤差。只有經(jīng)得起實踐考驗的正確的折現(xiàn)率，才能幫助評估人員正確評估待估資產(chǎn)。

主要參考文獻

[1]謝虹，鄭炳南.論企業(yè)價值評估中折現(xiàn)率的性質(zhì)與選擇[J].中國資產(chǎn)評估，2007（1）.

[2]玉峰，傅莉.關(guān)于折現(xiàn)率的選擇與計算[J].中國農(nóng)業(yè)會計，2005（9）.

房地產(chǎn)評估行業(yè)前景范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會計準(zhǔn)則； 國際會計準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值

中圖分類號：F230 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業(yè)內(nèi)部因素

1.增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

3.影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

（1）增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

（3）影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產(chǎn)進行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經(jīng)營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經(jīng)濟、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。

通過世茂股份的年報發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎(chǔ)。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會使公司的財務(wù)情況、經(jīng)營業(yè)績等指標(biāo)得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產(chǎn)的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產(chǎn)項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產(chǎn)出售價格或房產(chǎn)的上報價格作為估值基礎(chǔ)；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調(diào)查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量后對世茂股份相關(guān)會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調(diào)增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會承擔(dān)更多的稅負(fù)。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會計上對投資性房地產(chǎn)公允價值變動進行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價值變動損益增加，利潤出現(xiàn)大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認(rèn)，不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準(zhǔn)則需要對以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計量模式的變更必然會導(dǎo)致當(dāng)期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當(dāng)年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產(chǎn)”的持續(xù)推進，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響當(dāng)期利潤，進而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來一直進行“發(fā)行股票購買資產(chǎn)”的活動，業(yè)務(wù)重心越來越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務(wù)狀況可能隨市場行情的變動出現(xiàn)較大波動。

五、改進措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場

只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應(yīng)該構(gòu)建一個活躍的房地產(chǎn)市場，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機構(gòu)全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來歸集市場信息，進行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進會計準(zhǔn)則

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細(xì)的規(guī)定和說明。這對新會計準(zhǔn)則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門積極參照國際準(zhǔn)則以實現(xiàn)與國際的進一步趨同，同時也需要結(jié)合中國國情。完善的公允價值準(zhǔn)則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進一步發(fā)展第三方評估機構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產(chǎn)進行客觀的評估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請具有高質(zhì)量的評估機構(gòu)。目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有：房地產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估師和土地估價師，分別隸屬于建設(shè)部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的統(tǒng)一細(xì)則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時，應(yīng)該規(guī)范第三方評估機構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員進行認(rèn)證，以確保獨立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說明投資性房地產(chǎn)的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據(jù)來證明，包括邀請怎樣的評估機構(gòu)、運用什么樣的評估方法、證據(jù)都來自哪里以及評估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)[S].2006.

房地產(chǎn)評估行業(yè)前景范文第4篇

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)，高等教育，工程管理

Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地產(chǎn)業(yè)對專業(yè)人才的需求

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營等活動）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營管理和其它房屋的管理活動）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人服務(wù)、居間買賣、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。

中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達(dá)到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達(dá)到27平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2010年中國城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了6％左右，在國民經(jīng)濟、尤其是國民經(jīng)濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價和土地估價機構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價師、土地估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)約2.7萬個，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問與策劃機構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計超過550萬人。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟專業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學(xué)認(rèn)為就業(yè)形勢不好。

二、中國高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教育的變革

1989年，經(jīng)過國家教委批準(zhǔn)，中國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，對原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。

建設(shè)部作為中國建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”的過程中，繼承了原對房地產(chǎn)專業(yè)教育指導(dǎo)的職責(zé)，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為工程管理專業(yè)的一個方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。

2、中國高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育

到2000年底，全國共有77所高校開設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。

資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟地理學(xué)、國土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在科研機構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學(xué)、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。

城市規(guī)劃：共有以同濟大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開設(shè)了屬于建筑學(xué)門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計、城市設(shè)計、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：在城市規(guī)劃設(shè)計、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設(shè)計與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。

土地資源管理：以中國人民大學(xué)、同濟大學(xué)、浙江大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設(shè)了公共管理學(xué)科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、地籍管理學(xué)、測量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。

三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

1、課程設(shè)置

作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向與工程項目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場營銷。在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。

2、各專業(yè)方向課程的教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場（供求關(guān)系與價格、市場特性與功能、房地產(chǎn)市場的影響因素、市場運行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場的依存基礎(chǔ)（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價值）、分類房地產(chǎn)市場（住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、其他房地產(chǎn)市場）、房地產(chǎn)市場中的空置問題、房地產(chǎn)市場與資本市場、房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護、房地產(chǎn)稅收）。

房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價概述（概念、作用、估價制度、估價標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估）、房地產(chǎn)估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產(chǎn)價值的因素、房地產(chǎn)估價原則）、房地產(chǎn)估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產(chǎn)類型及其特點、房地產(chǎn)價值時點）、市場區(qū)域和鄰里分析（市場區(qū)域與鄰里的含義、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價對象的確認(rèn)與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權(quán)益性質(zhì)、場地描述、場地使用經(jīng)濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產(chǎn)部分權(quán)益估價、估價結(jié)果與估價報告、信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)程序、政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理（投資計劃管理，項目規(guī)劃與設(shè)計管理、土地管理、項目開工及建設(shè)期間的管理、項目銷售與產(chǎn)權(quán)管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設(shè)施管理）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、組織形式、價值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金融通、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)施與設(shè)備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。

房地產(chǎn)市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調(diào)查、市場分析、市場營銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)定價策略、房地產(chǎn)分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。

四、清華大學(xué)工程管理專業(yè)房地產(chǎn)課程教學(xué)的實踐

1、與學(xué)校、學(xué)院教學(xué)平臺的關(guān)系

清華大學(xué)的工程管理專業(yè)設(shè)置在土木工程學(xué)院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學(xué)生知識面的總體要求，在培養(yǎng)計劃要求的總共140個學(xué)分中，有70個學(xué)分為校級教學(xué)平臺提供（包括數(shù)理基礎(chǔ)、外語、計算機等，本專業(yè)要求的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、法律基礎(chǔ)等課程也由該平臺提供），有35個學(xué)分由院級教學(xué)平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)等土木工程技術(shù)課程，也包括本專業(yè)要求的工程經(jīng)濟學(xué)、施工技術(shù)與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)課程占35個學(xué)分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學(xué)工程管理專業(yè)沒有再進一步細(xì)分專業(yè)方向。

2、工程管理專業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設(shè)置

由于歷史的原因，橫跨土木工程學(xué)院、建筑學(xué)院、經(jīng)濟管理學(xué)院的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學(xué)院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學(xué)院的建設(shè)管理系。因此，清華大學(xué)工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細(xì)分專業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關(guān)課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設(shè)置的房地產(chǎn)相關(guān)的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（經(jīng)濟類專業(yè)基礎(chǔ)課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)概論（專業(yè)主干課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)評估理論與實務(wù)（專業(yè)選修課，3學(xué)分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學(xué)分）。

近10年的實踐表明，面向工程管理專業(yè)學(xué)生開設(shè)房地產(chǎn)課程，拓寬了學(xué)生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強的專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)的同時，強化了其經(jīng)濟、管理類的知識和技能，為學(xué)生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。

3、房地產(chǎn)課程的主要教學(xué)內(nèi)容

城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)：宏觀與微觀經(jīng)濟學(xué)分析；區(qū)域增長；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟學(xué)分析（討論課題目：中國主要城市房地產(chǎn)市場的預(yù)期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預(yù)測）；商業(yè)房地產(chǎn)市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場；國際房地產(chǎn)市場；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)。

房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場及市場研究、房地產(chǎn)開發(fā)及項目評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)金融（開發(fā)項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產(chǎn)主要稅制、中國房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地產(chǎn)評估理論與實務(wù)

物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會、房屋修繕管理、房屋設(shè)各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。

五、發(fā)展中國房地產(chǎn)專業(yè)教育的建議

房地產(chǎn)專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會經(jīng)濟生活中對房地產(chǎn)專業(yè)人才的廣泛需求和學(xué)生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機構(gòu)、金融機構(gòu)（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財產(chǎn)保險公司等）、房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)（含房地產(chǎn)評估機構(gòu)、機構(gòu)、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權(quán)保險公司、建筑師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等）均對房地產(chǎn)專門人才有著巨大的需求。

從中國房地產(chǎn)業(yè)對人才需求前發(fā)展趨勢及中國越來越融入全球化經(jīng)濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：

1、建設(shè)管理與房地產(chǎn)的學(xué)科設(shè)置

工程管理（建設(shè)管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。在國外，建設(shè)管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學(xué)土木工程系、斯坦福大學(xué)土木與環(huán)境工程系），也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系（如佛羅里達(dá)大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院、英國里丁大學(xué)建設(shè)管理與工程系）。房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院，有時獨立設(shè)系（如賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學(xué)商學(xué)院金融系、佛羅里達(dá)大學(xué)商學(xué)院金融保險與房地產(chǎn)系）。

從學(xué)科領(lǐng)域覆蓋的內(nèi)容看，建設(shè)管理與房地產(chǎn)在建筑技術(shù)與管理技術(shù)方面有所交叉，只是前者強調(diào)技術(shù)與管理，后者強調(diào)金融與投資。因此，英國多數(shù)大學(xué)及受英國學(xué)科設(shè)置影響較大的大學(xué)，通常將房地產(chǎn)和建設(shè)管理設(shè)在同一個學(xué)院或同一個學(xué)系中。例如，但英國里丁大學(xué)城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設(shè)立有建設(shè)管理與工程學(xué)院（shool），由建設(shè)管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學(xué)在建筑學(xué)院設(shè)立有房地產(chǎn)與建設(shè)系，新加坡人學(xué)在設(shè)計與環(huán)境學(xué)院分設(shè)建筑管理系和房地產(chǎn)系。

目前中國與房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)階段逐漸過渡到資產(chǎn)運營與管理階段，對開發(fā)、建設(shè)方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置上，應(yīng)該關(guān)注這種市場環(huán)境的變化，適時做出調(diào)整。

2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專業(yè)教育的主要發(fā)展方向

房地產(chǎn)專業(yè)是一個綜合性非常強的學(xué)科，如果要求學(xué)生在本科階段學(xué)習(xí)廣泛涉及經(jīng)濟、管理、法律、金融、環(huán)境和技術(shù)等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎(chǔ)，也很難使學(xué)生具備某一方面的專業(yè)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領(lǐng)域有較堅實的基礎(chǔ)，又在更多的領(lǐng)域有廣泛知識和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個開發(fā)過程中，需要市場分析、投資分析、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對各專業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對某一兩個專業(yè)領(lǐng)域比較精通，對其他相關(guān)領(lǐng)域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發(fā)隊伍，才有竟?fàn)幜Α?/p>

為了適應(yīng)這種需要，高等學(xué)校應(yīng)該面向房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)背景的學(xué)生，開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學(xué)”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專業(yè)課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設(shè)立房地產(chǎn)專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟學(xué)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學(xué)與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業(yè)平臺來完成。當(dāng)然，由于專業(yè)方向所在的學(xué)科分散，也為房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)帶來了比較大的難度。

3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關(guān)系

雖然目前我國工程管理專業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向，但并不表明工程管理學(xué)科就是房地產(chǎn)的上級學(xué)科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國外的房地產(chǎn)專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術(shù)、土木工程相關(guān)的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的學(xué)生得到的實際上也是一個營造師應(yīng)該獲得的專業(yè)基礎(chǔ)，不是房地產(chǎn)專業(yè)所需要的社會、經(jīng)濟、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎(chǔ)。

從國外房地產(chǎn)學(xué)科發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)學(xué)科更多地屬于工商管理學(xué)科。例如，賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專業(yè)，是美國排名第一的房地產(chǎn)專業(yè)，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學(xué)院其他18個專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎(chǔ)課程），房地產(chǎn)專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財與開發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產(chǎn)投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產(chǎn)開發(fā)”、“國際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術(shù)類課程。英國里丁大學(xué)土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會、經(jīng)濟、管理、法律和房地產(chǎn)類課程為主，對城市規(guī)劃和建筑技術(shù)相關(guān)課程只是少量涉及。

國內(nèi)財經(jīng)、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)轉(zhuǎn)化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會的指導(dǎo)性意見，這些學(xué)校不具備開設(shè)土木工程技術(shù)類課程的條件；不遵循這個指導(dǎo)性意見，又找不到一個有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現(xiàn)出來。例如，天津商學(xué)院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計劃中，將土木工程概論、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標(biāo)與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學(xué)聘請。

4、關(guān)于房地產(chǎn)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認(rèn)問題

隨著中國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國家對專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術(shù)職稱、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術(shù)資格的管理。這就為社會評價學(xué)校、制約學(xué)校專業(yè)設(shè)置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專業(yè)本來是隨著市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對詩這個專業(yè)，讓市場對房地產(chǎn)專業(yè)人才知識結(jié)構(gòu)的需求來制約學(xué)校的專業(yè)和課程設(shè)置，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會、協(xié)會在評估學(xué)校教育過程中的作用，將對房地產(chǎn)專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動和促進作用。

房地產(chǎn)專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格，目前有房地產(chǎn)估價師，正在籌備中的資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和物業(yè)管理經(jīng)理。目前美國的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中國與有關(guān)單位合作，頒發(fā)“商業(yè)房地產(chǎn)投資分析師”資格。英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）也有一個龐大的中國會員發(fā)展計劃。當(dāng)然，CIOB也將在工程管理專業(yè)評估結(jié)果方面，中國NBCMA的評估結(jié)果互認(rèn)。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養(yǎng)的學(xué)生不具備在國際建筑與房地產(chǎn)市場上工作的能力（主要是語言問題），互認(rèn)的結(jié)果很可能是國外的“洋資格”，伴隨著中國國內(nèi)服務(wù)市場的開放，逐漸占領(lǐng)國內(nèi)的市場。但中國的相關(guān)專業(yè)資格，幾乎不可能憑借互認(rèn)的機會走向世界，而且還有可能失去國內(nèi)的市場份額（因為中國的客戶大多具有“求洋”心態(tài)）。因此，如何培養(yǎng)具有國際競爭力的專業(yè)人才，是專業(yè)資格互認(rèn)過程中，能否從“名”到“實”的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)評估行業(yè)前景范文第5篇

第一條為規(guī)范我行個人信貸業(yè)務(wù)合作機構(gòu)管理，防范個人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱合作機構(gòu)是指與我行建立個人信貸業(yè)務(wù)合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、汽車經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司、保險公司等機構(gòu)。

第三條合作機構(gòu)管理應(yīng)遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補、動態(tài)監(jiān)測、適時淘汰”的原則。

（一）名單準(zhǔn)入。合作機構(gòu)的準(zhǔn)入實行名單制，名單由一級（直屬）分行每年核定一次，各行不得與準(zhǔn)入名單外的合作機構(gòu)建立合作關(guān)系。對我行已發(fā)放開發(fā)貸款且貸款形態(tài)正常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可直接納入準(zhǔn)入名單；保險公司的準(zhǔn)入，應(yīng)根據(jù)總行年度保險公司合作政策，由一級（直屬）分行個人金融業(yè)務(wù)部門商銀行保險業(yè)務(wù)牽頭部門共同確認(rèn)。

（二）擇優(yōu)增補。對符合條件的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或新設(shè)立3S[整車銷售（sale）、零配件（sparepart）、售后服務(wù)（service）]（含）以上的汽車經(jīng)銷商，二級分行按規(guī)定完成報批手續(xù)后，由一級（直屬）分行將其增補進準(zhǔn)入名單。

（三）動態(tài)監(jiān)測。信貸管理部門負(fù)責(zé)對轄內(nèi)合作機構(gòu)進行監(jiān)測，按月提交監(jiān)測報表，并進行通報。

（四）適時淘汰。一級（直屬）分行信貸管理部門根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，對存在風(fēng)險的合作機構(gòu)實行預(yù)警或退出。禁止向退出合作機構(gòu)所推薦的客戶發(fā)放個人貸款。

第四條本辦法適用于我行辦理個人信貸業(yè)務(wù)的所有分支機構(gòu)。

第二章合作機構(gòu)準(zhǔn)入條件

第五條申請準(zhǔn)入的合作機構(gòu)須具備以下基本條件：

（一）經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；

（二）有固定經(jīng)營場所，經(jīng)營管理規(guī)范，制度健全；

（三）財務(wù)狀況良好，有一定資金實力；

（四）信譽良好，無拖欠銀行貸款；

（五）企業(yè)法定代表人、控股股東和總經(jīng)理無不良信用記錄；

（六）在我行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶；

（七）我行要求的其他條件。

第六條禁止與出現(xiàn)以下情況之一的機構(gòu)建立合作關(guān)系：

（一）已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機構(gòu)；

（二）有組織或協(xié)助他人制造假按揭貸款行為的機構(gòu)；

（三）內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機構(gòu)；

（四）已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機構(gòu)。

第七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還須具備以下條件：

（一）我行或他行信用等級為BBB級（含）以上，如為新建房地產(chǎn)企業(yè)或項目公司,其控股股東在我行或他行信用等級為A-級(含)以上;對按揭項目為現(xiàn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可不評定信用等級；

（二）注冊資本金800萬元（含）以上；

（三）具有開發(fā)資質(zhì)；

（四）承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，還要具備較強資金實力、擔(dān)保能力和賠付能力，并承諾根據(jù)所擔(dān)保貸款余額的相應(yīng)比例存入保證金，實行專項存儲、專戶管理。

1．信用等級為A-級（含）以上的，可免存保證金；

2．未評級和信用等級為A-級以下的，原則上應(yīng)按不低于所擔(dān)保貸款余額的5％在我行存入保證金。

第八條汽車經(jīng)銷商還須具備以下條件：

（一）獲得汽車供應(yīng)商授權(quán)從事品牌汽車銷售權(quán)；

（二）注冊資本金在100萬元（含）以上；

（三）有固定展廳；

（四）企業(yè)成立一年（含）以上（3S店（含）以上除外）；

（五）承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，注冊資本金不低于200萬元，且具備較強資金實力、擔(dān)保能力和賠付能力，并按不低于所擔(dān)保貸款余額的5%存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還須具備以下條件：

（一）注冊資本金50萬元（含）以上；

（二）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格；

（三）有3名（含）以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的從業(yè)人員；

（四）承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，注冊資本金不低于200萬元，且具備較強資金實力、擔(dān)保能力和賠付能力，并按不低于所擔(dān)保貸款余額的5%存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。

第十條房地產(chǎn)評估機構(gòu)還須具備以下條件：

（一）注冊資本金70萬元（含）以上；

（二）以房地產(chǎn)價格評估為主營業(yè)務(wù)；

（三）從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上；

（四）有5名（含）以上取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并登記注冊的專職房地產(chǎn)估價師。

第十一條保險公司還須具備以下條件：

（一）經(jīng)中國保監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立且相關(guān)險種已經(jīng)保監(jiān)會批準(zhǔn)經(jīng)營；

（二）已與總行或一級（直屬）分行簽署全面合作協(xié)議；

（三）二級保險分公司的相關(guān)險種須經(jīng)一級分公司或總公司授權(quán)經(jīng)營；

（四）具備較強的賠付能力，且理賠信用記錄良好，無重大經(jīng)濟糾紛。

第十二條擔(dān)保公司還須具備以下條件：

（一）有完善的法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組織機構(gòu)；

（二）自主經(jīng)營，獨立核算，在營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動；

（三）企業(yè)成立一年（含）以上；

（四）信用等級在A-級（含）以上；

（五）貨幣形式出資的注冊資本金不少于1000萬元人民幣；

（六）承諾按不低于所擔(dān)保貸款余額的10%在我行存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。

第三章合作機構(gòu)的調(diào)查、審查與審批

第十三條合作機構(gòu)的調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。申請準(zhǔn)入的合作機構(gòu)要向貸款經(jīng)辦行提供以下基本資料：

（一）合作機構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表；

（二）經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

（三）驗資報告；

（四）公司章程；

（五）經(jīng)工商行政管理部門蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；

（六）最近一期企業(yè)財務(wù)報表和經(jīng)審計的上年末企業(yè)財務(wù)報表；

（七）相關(guān)的經(jīng)營資質(zhì)證書或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書；

（八）法定代表人或授權(quán)人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)人應(yīng)同時提供授權(quán)委托書；

（九）控股股東和總經(jīng)理的身份證件；

（十）組織機構(gòu)代碼證；

（十一）經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證；

（十二）有貸款記錄的，還須提供貸款卡；

（十三）承擔(dān)連帶責(zé)任保證的，還須根據(jù)公司章程提供公司股東會、股東大會或董事會出具的同意提供連帶責(zé)任保證的相關(guān)決議；

（十四）我行要求的其他資料。

第十四條貸款經(jīng)辦行對合作機構(gòu)須實行雙人調(diào)查制度，調(diào)查人對資料的真實性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查人要通過上門調(diào)查、查詢我行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)和人民銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)等方式對合作機構(gòu)進行調(diào)查。調(diào)查要點包括：

（一）合作機構(gòu)提供的資料是否完整、真實、有效；

（二）合作機構(gòu)高層管理人員是否相對穩(wěn)定，有無逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不誠信行為，有無騙貸記錄；

（三）合作機構(gòu)及其投資方是否具有較強的經(jīng)濟實力和良好的信譽，管理是否規(guī)范，經(jīng)營場所是否固定，有無金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等行為；

（四）合作機構(gòu)財務(wù)狀況是否良好，是否存在提供虛假會計報表的情況，是否存在企業(yè)分立、合并等影響財務(wù)穩(wěn)定的情況；

（五）承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機構(gòu)，公司章程中是否有關(guān)于公司對外提供擔(dān)保的決策機構(gòu)及擔(dān)保限額的規(guī)定，對外擔(dān)保的總額及單項擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，是否超過規(guī)定的限額。

調(diào)查同意的，調(diào)查人要出具調(diào)查報告，在《合作機構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表》（附件）上簽署調(diào)查意見，交貸款經(jīng)辦行行長或主管行長簽字蓋章后，將相關(guān)資料報二級分行個人金融業(yè)務(wù)部門審查。

第十五條合作機構(gòu)的審查工作由二級分行個人金融業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)，并對資料的完整性和合規(guī)性負(fù)審查責(zé)任。審查要點包括：

（一）合作機構(gòu)提供的資料是否完整、有效；

（二）合作機構(gòu)經(jīng)營管理是否規(guī)范，履約信用狀況、從業(yè)狀況、財務(wù)狀況和發(fā)展前景是否良好，是否有固定的經(jīng)營場所；

（三）合作機構(gòu)負(fù)責(zé)人資信狀況是否良好，有無不良記錄；

（四）承擔(dān)連帶責(zé)任保證的合作機構(gòu)，資金實力是否與其承擔(dān)的擔(dān)保能力相對應(yīng)，是否承諾在我行開立保證金賬戶，并承諾存入規(guī)定比例的保證金。

審查人在《合作機構(gòu)準(zhǔn)入申請審批表》）上簽署審查意見。審查同意的，要擬訂合作機構(gòu)申請準(zhǔn)入名單，并將名單和相關(guān)材料交一級（直屬）分行個人金融業(yè)務(wù)部門。

第十六條合作機構(gòu)的審批工作由一級（直屬）分行負(fù)責(zé)。各一級（直屬）分行個人金融業(yè)務(wù)部門收妥上報的合作機構(gòu)申請準(zhǔn)入名單和相關(guān)資料，經(jīng)分行行長或主管行長簽批后，向轄內(nèi)分支機構(gòu)合作機構(gòu)準(zhǔn)入名單。

第十七條二級分行（含）以上機構(gòu)要在準(zhǔn)入名單內(nèi)選擇合作機構(gòu)建立合作關(guān)系，并簽訂合作協(xié)議。

第四章合作機構(gòu)的監(jiān)測與管理

第十八條一級（直屬）分行信貸管理部門負(fù)責(zé)督導(dǎo)二級分行對合作機構(gòu)進行監(jiān)測與分析，定期通報，必要時進行現(xiàn)場檢查。

對合作機構(gòu)的日常監(jiān)測工作由二級分行信貸管理部門負(fù)責(zé)。各二級分行信貸管理部門要指導(dǎo)貸款經(jīng)辦行對轄內(nèi)合作機構(gòu)及合作機構(gòu)推薦借款人的信貸管理工作，并對轄內(nèi)合作機構(gòu)及合作機構(gòu)推薦的借款人進行動態(tài)監(jiān)測，按月向一級（直屬）分行信貸管理部門提交監(jiān)測報表和工作報告。二級分行的具體監(jiān)測內(nèi)容包括：

（一）合作機構(gòu)經(jīng)營管理狀況是否正常，高級管理人員是否相對穩(wěn)定，是否存在重大糾紛或案件，以及即將到期的貸款或其他債務(wù)等情況；銀行同業(yè)公會、政府機關(guān)、新聞媒體等是否公布了相關(guān)合作機構(gòu)受到處罰及大量投訴等信息；

（二）合作機構(gòu)所推薦借款人的貸款戶數(shù)、金額和質(zhì)量情況；

（三）保證金存入情況。

第十九條合作機構(gòu)的關(guān)系維護工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行要定期分析合作機構(gòu)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競爭狀況，加強與合作機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約定履行相應(yīng)義務(wù)。

一旦發(fā)現(xiàn)合作機構(gòu)在經(jīng)營資質(zhì)、信用、經(jīng)濟實力和管理狀況等方面發(fā)生異常變動，出現(xiàn)負(fù)責(zé)人變更、重大經(jīng)濟糾紛案件和資金財務(wù)狀況惡化等重大事項的，要及時向信貸管理部門和個人金融業(yè)務(wù)部門報告。

第五章合作機構(gòu)的預(yù)警與退出

第二十條合作機構(gòu)的預(yù)警與退出由一級（直屬）分行負(fù)責(zé)。一級（直屬）分行信貸管理部門要根據(jù)監(jiān)測、檢查情況，定期或不定期地整理預(yù)警名單和退出名單，報行長或主管行長簽批后，印發(fā)轄屬分支機構(gòu)執(zhí)行，同時通報相關(guān)個人貸款審批與貸后管理部門。

第二十一條各行要對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機構(gòu)實行預(yù)警：

（一）合作機構(gòu)推薦的借款人個人貸款不良率連續(xù)三個月超過4%；

（二）管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對我行資金安全造成影響的；

（三）法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門提出警告或處罰，可能對我行資金安全造成影響的；

（四）汽車經(jīng)銷商與供應(yīng)商關(guān)系惡化，影響其采購及銷售；

（五）房地產(chǎn)評估公司評估價格明顯偏高，其評估的抵押物中有超過10%（含）的評估值比復(fù)評值高出20%（含）以上；

（六）擔(dān)任保證人的企業(yè)未按規(guī)定在我行存入保證金；

（七）保險公司故意推遲賠付；

（八）其他需要預(yù)警的情況。

第二十二條各行要對準(zhǔn)入名單中有下列情況之一的合作機構(gòu)實行退出：

（一）組織或協(xié)助他人制造假按揭貸款；

（二）合作機構(gòu)推薦的借款人個人貸款不良率連續(xù)三個月超過8%；

（三）存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；

（四）未通過年審；

（五）汽車品牌經(jīng)銷商失去品牌銷售權(quán)；

（六）保險公司無理拒絕賠付；

（七）其他需要退出的情況。

第二十三條對預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷處罰的合作機構(gòu)要終止合作，且不得進入下一年的合作機構(gòu)準(zhǔn)入名單，需與預(yù)警合作機構(gòu)簽訂合作協(xié)議的，須報一級（直屬）分行個人金融業(yè)務(wù)部門審查同意，并由行長或分管行長進行審批。對預(yù)警的合作機構(gòu)還要采取以下措施：

（一）貸款經(jīng)辦行要審慎受理被預(yù)警合作機構(gòu)推薦借款人的貸款申請，并跟蹤調(diào)查合作機構(gòu)的整改情況；

（二）審批部門要從嚴(yán)審查被預(yù)警合作機構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；

（三）信貸管理部門要加大被預(yù)警合作機構(gòu)所推薦的借款人人的存量貸款監(jiān)測力度，并跟蹤監(jiān)測合作機構(gòu)的整改情況。

第二十四條退出合作機構(gòu)2年內(nèi)不得進入合作機構(gòu)準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人曾任退出機構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機構(gòu)尚未消除影響我行資金安全因素的，2年內(nèi)也不得列入我行準(zhǔn)入名單。對退出合作機構(gòu)還要采取以下措施：

（一）書面通知合作機構(gòu)停止合作；

（二）貸款經(jīng)辦行不得受理退出合作機構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；

（三）審批部門不再審批退出合作機構(gòu)所推薦的借款人的貸款申請；

（四）信貸管理部門要加大退出合作機構(gòu)所推薦的存量貸款監(jiān)測力度，同時做好保全工作。

第二十五條預(yù)警合作機構(gòu)經(jīng)過整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，二級分行要及時向一級（直屬）分行提出申請并提交相關(guān)資料，由一級（直屬）分行撤銷預(yù)警處罰，并向轄內(nèi)分支機構(gòu)公布。

第六章附則