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房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第1篇

關鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財務風險；政策；資金

目前，在我國的國民經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經(jīng)濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險?？傊@些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險

資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產(chǎn)領域的特點，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高、生產(chǎn)周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業(yè)加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財務風險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務收益與預期財務收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務風險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產(chǎn)投資風險是指在進行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產(chǎn)企業(yè)會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟適用房的建設上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經(jīng)濟適用房。對房地產(chǎn)商而言，不可否認的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產(chǎn)商建設的高檔小區(qū)公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴重的財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟政策密切相關，政府所頒發(fā)的任何一個政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財務風險中。在經(jīng)濟調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預測的，企業(yè)也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業(yè)只能參考市場的動向及行業(yè)發(fā)展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價格波動等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產(chǎn)公司會十分關注國家政策的動向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業(yè)的長期發(fā)展不利③。

（二）融資渠道少，資本結構不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對資金的依賴性較強。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財務壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結構不夠科學，其中資產(chǎn)負債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財務風險。近年來國內(nèi)的房價攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負債的現(xiàn)狀形成，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監(jiān)會的要求比例。因此導致房地產(chǎn)市場一旦有風吹草動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項目后一般都會繼續(xù)購進地皮，以保證新項目的連續(xù)性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財務問題。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因為目前我國房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產(chǎn)企業(yè)財務風險應對措施

（一）加強項目驗證，采取科學化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿(mào)然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據(jù)。一個項目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產(chǎn)企業(yè)的權益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業(yè)的生命力，而且能夠為企業(yè)完成結構轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結構，最終實現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

（三）建立全面財務預算機制

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第2篇

經(jīng)歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應復雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時進行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺,擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟實現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時,也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

(一) 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開發(fā)商土地購置謹慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應對金融危機,穩(wěn)定經(jīng)濟制定并投入實施了四萬億計劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺了嚴格的土地調(diào)控政策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴格的要求,包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等,這些措施對開發(fā)商的進入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟增長急功近利,加強了對用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標。國家對土地資源的調(diào)控政策,使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴大0.1個百分點,部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。

2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對小城及以下關注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對大中小城市實行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時促進了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴大正在進行當中,市場的全面建立還需要一段過程。

3. 保障性住房建設力度加大,地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會批復國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強化了社會保障體系,力圖實現(xiàn)住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上,十代表、住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設目標是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施,對于擴大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設欲望,促使各企業(yè)積極響應國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴大。

4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對于消費者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機,甚至出現(xiàn)墊資建設的情況,嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。

(二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價格獲取招標的資格,這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進一步擴大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

2.目標市場范圍小,建設重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障,但當前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅,產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平,受限嚴重,無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規(guī)模亟待擴大,市場開發(fā)及產(chǎn)品建設重心亟待轉(zhuǎn)移。

3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設,過多的依賴外力,是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因為行業(yè)自有資金儲備不足,開發(fā)與建設產(chǎn)品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對于其他融資手段的應用還比較少,過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一,也成為宏觀調(diào)控政策下,阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。 4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠,缺少有效的應對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下,房地產(chǎn)市場依舊走老路,未能及時靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,對政策變化反應不靈敏,沒有制定有效的應對限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行

業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點,過度依靠抬高房價實現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點還是建設大戶型,實施高房價。但是,就宏觀調(diào)控政策而言,國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松,因此,此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。 2013年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個百分點。其中,住宅開發(fā)投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發(fā)投資額為4652億元,同比增長值高達38.2%;2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退,行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好,但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅,整個行業(yè)需要有針對性的進行戰(zhàn)略調(diào)整。

二、當前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題,整個行業(yè)應該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應能力,逐步進行戰(zhàn)略調(diào)整,靈活市場策略,調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式,尋求新的利潤增長點和市場機遇,以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實現(xiàn)良性發(fā)展。

(一)調(diào)整經(jīng)營觀念

發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售,不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進入行業(yè)內(nèi),導致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此,注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個行業(yè)必須關注的問題。如何商品的價值最大化,將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下,也要為消費者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎設施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務等附加產(chǎn)品。同時,也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。

(二)調(diào)整土地開發(fā)模式

發(fā)展初期的地產(chǎn)商,把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營,建設產(chǎn)品已經(jīng)不適應當前發(fā)展,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復利用,對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同,指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經(jīng)初具雛形,并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力,也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個側面,為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎,為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點。

(三)調(diào)整目標市場

隨著戶籍政策的變化,房地產(chǎn)市場的結構也會相應發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應該審時度勢,將市場眼光擴大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實行,使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋,擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場,房地產(chǎn)企業(yè)也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

(四)調(diào)整產(chǎn)品多樣性

目標市場范圍的擴大,相對應的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性,需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來,依據(jù)國家政策、根據(jù)目標市場定位,有針對性的開發(fā)商品,力圖準確預測市場需求,抓住機遇,更好發(fā)展。針對住宅用地,合理規(guī)劃中小戶型的設計,實現(xiàn)精細化、標準化;對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹慎,對于繁華商圈,避免重復建設商業(yè)地產(chǎn),造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華,應針對具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當開發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址,要在盡量少的破壞當?shù)丨h(huán)境的基礎上進行開發(fā)建設,盡量與政府合作,實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢看,我國房交量處于萎縮狀態(tài),因此,繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài),因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是,對舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的,對于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對樓體外觀進行重新裝潢,對內(nèi)部格局進行改造,使之符合當代消費者的需求,成為更有價值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費者的需求,緩解交易萎縮的態(tài)勢。

(五)調(diào)整開發(fā)融資模式

就當前我國的形式來看,各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式,也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道,獲得產(chǎn)品開發(fā)資金,解決當前資金短缺,墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預測,合理安排、選擇合作機構,安排企業(yè)開發(fā)資金來源,不斷拓寬企業(yè)融資渠道,從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風險。

(六)調(diào)整供應商與購買者之間的關系

M/:請記住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn),市場信息不對稱,對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關系造成很大影響,他們建議政府在進行宏觀調(diào)控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應商完全的產(chǎn)品信息,實現(xiàn)供應商與購買者之間的信息平衡,實現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應該適時調(diào)整供應商與購買者之間的關系,全面的產(chǎn)品信息,包括附加產(chǎn)品信息,使得消費者能夠全面了解產(chǎn)品,實現(xiàn)交易公平。另外,房地產(chǎn)商應該多站在消費的角度思考問題,進而可以更加準確的預測消費者需求,更好的銷售商品,同時打破傳統(tǒng)的供需關系,實現(xiàn)經(jīng)營-服務-售后-關懷的模式,拉近供應商和消費者之間的關系,獲取更多消費者的信任,促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

(七)制定新的應對稅制改革的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨,而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結果將導致企業(yè)成本提高,因此,企業(yè)應該制定相應戰(zhàn)略來應對稅制改革帶來的威脅。首先,企業(yè)應該提高技術水平以減少原料的浪費;其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式,形成供建一體化,節(jié)約成本;另外,房地產(chǎn)行業(yè)應該通過關注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價值來提高行業(yè)公信度,結合國家有力的價格調(diào)控,使產(chǎn)品價格到達消費者可接受范圍,保障產(chǎn)品成交量,使得行業(yè)在稅制改革的壓力下,也能穩(wěn)定發(fā)展。

結語

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第3篇

2010年，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的系列調(diào)控目的在于防范泡沫，更在于對實體經(jīng)濟大量資金流入地產(chǎn)導致空心化的擔憂。

2011年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上調(diào)存款準備金率，信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不斷上升，開發(fā)商資金回籠較難?！》科蟮膫鶅斶€高峰也將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。

在此情況下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型契機，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，資金是關乎行業(yè)發(fā)展和企業(yè)生存的重要因素，如何處理好房地產(chǎn)金融資本問題？如何化挑戰(zhàn)為機遇？

房地產(chǎn)信貸受限

銀行信貸一直是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資主渠道，我國改革開放30多年來，特別是住房制度改革以來，銀行已發(fā)放了大量的住房按揭貸款，由于住房貸款的期限普遍很長，最長可達到30年，而金融機構吸收存款又具有短期性，對于商業(yè)銀行來說，規(guī)模超過數(shù)萬億元的住房信貸，無疑是金融資源的巨大占壓。

由于房地產(chǎn)所具備的金融屬性，銀行為了防范風險著力限制杠桿率。相比之下，我國銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達國家高得多，2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在次貸危機爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務余額與GDP之比高達170%。我國房地產(chǎn)相關貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)和地方財政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計占比更是高達12.22%。

因此，為了抑制購房的投機需求，在　2011年下半年，首套房貸利率提高到1.1倍，與此相配套的限購、限貸政策抑制住了富裕群體的買房需求，上調(diào)房貸等同于向貸款購房者單獨加息，房貸一族還貸壓力越來越大，相當程度上抑制了中低收入階層的購房需求。房地產(chǎn)行業(yè)依靠自有資金，而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。調(diào)控不放松的情況下，開發(fā)商只有兩條路可走，一是變賣資產(chǎn)，二是高價融資。

拓展直接融資渠道促進行業(yè)發(fā)展

除了銀行信貸，房地產(chǎn)的融資方式還有信托方式、私募股權方式、政府發(fā)債方式等幾個直接融資渠道。

中國的房地產(chǎn)金融的一個鮮明的特點，行業(yè)高峰時選擇上市融資，行業(yè)低谷時則轉(zhuǎn)向民間資本，融資渠道的選擇既是中國房地產(chǎn)市場起伏的風向標，又是促動整個行業(yè)變局的重要推手。

由于房地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)，監(jiān)管層要求金融機構不得再向增量房地產(chǎn)項目輸血，這就在金融機構與房地產(chǎn)之間豎起一道防火墻，迫使房企遠離金融機構。如果新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢的話，對整體房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是有積極意義的。

首先，可以把民間資本從房地產(chǎn)的需求端轉(zhuǎn)向供給端，大大有利于緩解供求矛盾。過去是激化供求矛盾，現(xiàn)在是緩解供求矛盾；原來在需求端增加投資，現(xiàn)在在供給端增加投資。其次，增加房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道客觀分散了銀行的風險。過去整個產(chǎn)業(yè)鏈資金來源，對銀行貸款依賴度超過70%，這就導致房地產(chǎn)開發(fā)的投資和信貸的緊松緊密相聯(lián)，也使房地產(chǎn)行業(yè)風險和金融銀行的風險緊密相聯(lián)。如果增加直接融資渠道，讓開發(fā)企業(yè)直接承擔投資風險，這樣大大降低銀行風險。再次，發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)能夠聚沙成塔，引導民間資本進行長期化投資，來緩解通脹壓力。最后，有利于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

信托助力房地產(chǎn)融資

在銀根收緊的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。

我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上日趨重要，已經(jīng)從替補角色演變成為房地產(chǎn)公司籌資的重要渠道。

據(jù)統(tǒng)計，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會在2012年-2013年陸續(xù)到期；第三筆錢是房地產(chǎn)基金，目前中國房地產(chǎn)基金在過去一年整個行業(yè)大概1000億，大多數(shù)是項目型的房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

房地產(chǎn)信托尤其對于中小房企來說更加具有吸引力。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，“銀根”緊縮必定先影響中小企業(yè)融資。而利用直接融資渠道對于中小企業(yè)來說更是困難重重，因此，中小企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。

值得關注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，主要是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機構正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領域擁有更多話語權。在未來的一段時間內(nèi)信托公司將成為許多房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資服務提供商。

借道房地產(chǎn)私募

房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的最大意義在于，它能夠為社會大眾尋找投資渠道；對房地產(chǎn)市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時，令房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤大眾化。

在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸傳統(tǒng)的融資渠道幾近關閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。

從中國房地產(chǎn)行業(yè)私募股權投資地域分布來看，從2006年到2009年上半年，私募股權基金投資房地產(chǎn)行業(yè)的案例主要分布在17個省市地區(qū)。主要聚焦在上海北京，長三角，珠三角，環(huán)渤海等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，上海，北京投資金額分別達22.76億美元、21.24億美元。同時，私募股權有向二三線城市擴展的趨勢。

2010年可說是國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，而2011年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年。2010年全國共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產(chǎn)基金，截至目前，國內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500家。

由于人民幣房地產(chǎn)私募基金大多以投項目為主，并且只介入項目運作周期的部分環(huán)節(jié)，比如，僅在拿地環(huán)節(jié)、僅在開發(fā)環(huán)節(jié)，或者僅在銷售環(huán)節(jié)，所以基金存續(xù)期相對較短。一般1～3年左右。同時，這也與所募資金屬性相關，符合投資者快進快出的要求。相對而言，外資基金周期較長。

房企并購提速

隨著樓市調(diào)控的深化，預期非主營房地產(chǎn)企業(yè)可能拋售房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)、股權市值。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)成規(guī)模股權變動（即交易額超過千萬或股權變動超過10%）達124宗，交易總金額471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)股權及資產(chǎn)變動合計涉及金額1500億元。2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權及資產(chǎn)交易（不包含關聯(lián)交易）。　僅2011年12月房地產(chǎn)企業(yè)成規(guī)模股權交易達22宗，相比之前股權交易集中在一線城市房地產(chǎn)市場，股權市場變動逐漸蔓延至二三線城市的趨勢。

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第4篇

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 融資 渠道

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項目開發(fā)的需要耗費的時間較長,加之資金占有和使用量巨大,除非其經(jīng)濟實力十分雄厚,否則很難不依靠融資來進行項目開發(fā)。并且在市場經(jīng)濟條件下,單純依靠自有資金進行項目開發(fā)的辦法也是違背市場競爭規(guī)律的,對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)都沒有好處,可見房地產(chǎn)企業(yè)進行融資活動是十分必要的。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來看,大多數(shù)企業(yè)進行項目開發(fā)都需要對外大量融資,因此,對于融資渠道的把握對于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其融資活動對企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展具有至關重要的意義。目前,房地產(chǎn)企業(yè)主要還可以通過以下幾類融資渠道來進行融資活動。

1.房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,它是通過聚集多個投資者的資金,來收購和持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)項目進行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段我國的信托產(chǎn)品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資,另一種是債權融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報。對于資金相對緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產(chǎn)的方式向其提供后續(xù)開發(fā)資金,并且在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售款回籠以后實施再購回。房地產(chǎn)信托投資主要針對一些自有資金已達到較高水平的企業(yè),這類企業(yè)往往是因政策、市場等原因?qū)е缕涿媾R短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補資金缺口,繼續(xù)進行項目開發(fā)。

從信托資金的使用情況來看,其已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)一項新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)投資信托對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要,但是目前國家對于信托產(chǎn)品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度和質(zhì)量,并且也在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他的融資渠道。

2.企業(yè)上市融資

通過上市來融資是房地產(chǎn)企業(yè)一個較為有效的融資渠道。企業(yè)上市之后不僅可以有效化解金融風險,還可以在很大程度上降低項目的融資成本。但是,國家處于對金融體系安全性的考慮,對房地產(chǎn)企業(yè)上市的審批十分嚴格。而從房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況來看,短期內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還不具備上市資格,因此利用上市進行融資的方式還難以在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛應用。

3.房地產(chǎn)基金融資

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施,當前很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產(chǎn)投資基金進入了中國市場,為房地產(chǎn)企業(yè)提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產(chǎn)基金等國際地產(chǎn)基金都已進入我國房地產(chǎn)市場。海外房地產(chǎn)基金的進駐對于我國房地產(chǎn)行業(yè)是具有一定好處的?；鹜顿Y主要有兩種基本形式:一類是股權投資形式,即基金直接注入房地產(chǎn)項目進行投資,待項目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權基金,即基金將資金借給房地產(chǎn)企業(yè)用于開發(fā),帶項目建成之后,如期向借方收回債權。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進行融資都對房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的好處。一方面,房地產(chǎn)基金可以有效緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風險。但是不可否認的是,目前海外房產(chǎn)基金在我國發(fā)展還存在一定的障礙,要使得充分發(fā)揮作用還有待時日。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

近年來,雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化,企業(yè)整體融資能力有所增強,但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。相關資料顯示,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監(jiān)管不利,很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張,長此以往,將對整個金融體系的穩(wěn)定性構成巨大的威脅。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要存在以下幾個方面的問題:第一,房地產(chǎn)企業(yè)對于風險缺乏預期。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)大多對經(jīng)營風險缺乏足夠的預期,很多企業(yè)依靠短期貸款來進行長期投資使企業(yè)資金鏈條薄弱,極易出現(xiàn)資金短缺問題。第二,我國房地產(chǎn)資金從來源上來說過于依賴商業(yè)銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴重加大了銀行方面需要承擔的風險。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產(chǎn)市場,而盲目房貸給房地產(chǎn)企業(yè),很多中小銀行一再降低貸款標準,這嚴重加大了銀行的貸款回收風險。

三、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策

1.完善房地產(chǎn)融資相關法律法規(guī)

近年來,隨著我國金融法規(guī)體系度不斷完善和住房市場不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)所處的金融制度環(huán)境已經(jīng)大為改觀。但是國家鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性,對于房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策還較為嚴格,對許多金融產(chǎn)品的引入都采取較為保守的態(tài)度,這就導致很多房地產(chǎn)融資相關的政策還沒有完善起來。如,對于房地產(chǎn)投資基金、債券融資的法律法規(guī)就很不完善,融資過程中的很多細節(jié)問題都沒有在法律法規(guī)中予以規(guī)定,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的拓寬和創(chuàng)新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產(chǎn)融資法律制度體系,以法律的形式規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動,在為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的項目開發(fā)資金的同時最大限度的降低金融風險,確保整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.靈活運用多種金融工具進行融資

上文我們已經(jīng)提過,融資渠道相對單一是影響我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構成的融資組合式我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)。但是國家處于對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的考慮,銀行貸款門檻相對較高,房地產(chǎn)企業(yè)很難順利從銀行獲得足量的資金用于項目開發(fā)。在這種大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點,采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業(yè)可以根據(jù)自身資金狀況和項目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結合、自有資金和機構投資相結合、自有資金與基金相結合等方式來進行融資,通過運用多種金融工具,能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢,利用好外部各類資金更好的為企業(yè)項目開發(fā)服務,在確保企業(yè)融資計劃順利進行的基礎上最大限度的降低企業(yè)自身的融資風險。

3.住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標的資產(chǎn),并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為擔保,通過發(fā)行證券的方式將資產(chǎn)出售給機構投資者的融資活動。實施住房抵押貸款證券化對于房地產(chǎn)項目開發(fā)各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價證券來實現(xiàn)對房地產(chǎn)的保值。根據(jù)經(jīng)濟學原理,實行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產(chǎn),提高資產(chǎn)的流動性,進一步為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業(yè)銀行的風險分散到多家機構和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風險,提高金融體系的穩(wěn)定性。從目前的情況來看,我國政府對于個人及機構投資者介入抵押貸款二級市場還有諸多限制,但是隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟,國家必然會根據(jù)市場情況適當放寬政策,到那時房地產(chǎn)企業(yè)進行融資將更為便捷和安全。

4.在房地產(chǎn)行業(yè)引入瑞茨模式

實踐證明,單純靠財政和銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實的,房地產(chǎn)業(yè)所需的大量資金應更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經(jīng)驗,引入瑞茨的辦法來收購和經(jīng)營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個人出資購買房產(chǎn)來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會公眾集結起來的,通常購買的是個人無力購買的大型住宅區(qū),然后通過出租在實現(xiàn)住宅在社會上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產(chǎn)行業(yè)引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因為政府考慮到該種方式會在一定程度上影響樓市的價格,對房價產(chǎn)生進一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說還是十分可行的。

參考文獻:

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[2]陳永栓.經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)市場中的利益衡平[J].法治與社會,2007(04)

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第5篇

行業(yè)風險與融資創(chuàng)新

地產(chǎn)行業(yè)風險主要體現(xiàn)在五個方面：一是高度周期性，購房需求易受經(jīng)濟環(huán)境波動性影響，行業(yè)的很多方面不在企業(yè)管理的可控范圍之內(nèi)；二是市場透明度較低，缺少對供給需求、空置率等市場動態(tài)信息的協(xié)調(diào)披露；三是較高的政治風險，特別是住宅市場受到嚴格市場監(jiān)管且缺乏可預見性；四是營運資本密集度較高，而中國房地產(chǎn)商通常以股權和海外借款等方式為購買土地儲備籌資；五是行業(yè)分散，各公司市場份額有限，導致易受行業(yè)風險重創(chuàng)。五種風險并存造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

在過去很長時間以來，中國金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新，國外金融業(yè)經(jīng)歷了去杠桿化的過程之后，中國金融模式依舊處于初級階段，杠桿化尚未被充分利用。地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要大量的資金支持，地產(chǎn)企業(yè)可以利用金融工具，用合法的資金渠道支持地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并通過設立更長的投資回報期輔助支持?！俺藗鹘y(tǒng)的銀行貸款、IPO上市、發(fā)行債券等途徑，企業(yè)可以通過比如ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）、ABS（資產(chǎn)支持證券）等新的金融工具實現(xiàn)再融資，對金融產(chǎn)品設定二級金融衍生，相比銀行貸款和買殼上市，多元化的融資渠道可以提高融資質(zhì)量、大幅降低風險，避免致地產(chǎn)資金鏈斷裂的情境。”和訊網(wǎng)總編王煒這樣概括。

然而，每個企業(yè)都有其自身發(fā)展的特殊性，轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新具體如何有效地實施需要綜合其企業(yè)本身的價值取向和生存條件考慮。面對不容樂觀的行業(yè)形勢，企業(yè)應首先保證生存。在此基礎上，找到適合自身企業(yè)的發(fā)展模式，為員工及社會提供有價值的服務和產(chǎn)品。

正視監(jiān)管與泡沫

王煒指出，從整體來說，中國現(xiàn)有的發(fā)展水平尚不夠支撐商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)的發(fā)展，缺乏政策及環(huán)境的配合，時機尚不成熟。如今的旅游地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商通過旅游資源的壟斷實現(xiàn)二次開發(fā)，向金融企業(yè)實現(xiàn)進一步融資以實現(xiàn)源源不斷的資金鏈；另一方面，產(chǎn)品形態(tài)上存在問題，很多旅游地產(chǎn)項目與消費者的需求存在偏差，開發(fā)模式與規(guī)模也不合理。