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房地產(chǎn)會計核算辦法范文第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務(wù)會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務(wù)會計準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險,這些風(fēng)險包括政策風(fēng)險、企業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險、項目工程質(zhì)量風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險的企業(yè)財務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財務(wù)會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當(dāng)期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入,這就使得財務(wù)會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費用。此外,還應(yīng)加強企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會對企業(yè)當(dāng)期的財務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務(wù)會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務(wù)會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務(wù)會計核算機制來保障財務(wù)會計制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務(wù)會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會計準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會計核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻:

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1

房地產(chǎn)會計核算辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計核算

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會計系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會計科目設(shè)置問題

縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門設(shè)置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會計制度中涉及會計科目設(shè)置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的，即可在執(zhí)行相適用的會計制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會計科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算。這主要包括如下五個方面：

（一）增設(shè)“開發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關(guān)的稅費，也包括后期的開發(fā)結(jié)束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費、工程費、配套設(shè)備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的公共配套設(shè)施建設(shè)費、上交有關(guān)部門管理的維修費和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費用等。還包括工程實施過程中產(chǎn)生的各項成本費用。開發(fā)成本的會計核算對于“無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。

（二）增設(shè)“開發(fā)間接費用”科目

房地產(chǎn)開發(fā)的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費用以外的各項費用。這實際相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”。

（三）增設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗和驗收，其中也會產(chǎn)生相應(yīng)的費用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對這一點而設(shè)。

（四）增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

二、收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過戶等一系列環(huán)節(jié)?！耙燥L(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業(yè)會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務(wù)中運用這一標(biāo)準(zhǔn)，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認(rèn)收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風(fēng)險和報酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會計從業(yè)經(jīng)驗，筆者認(rèn)為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認(rèn)條件的。房屋在未經(jīng)買方驗收認(rèn)可之前，所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買方，這也是不符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，所以筆者認(rèn)為不能確認(rèn)收入。

三、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，會計信息風(fēng)險披露不足

在房地產(chǎn)會計核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準(zhǔn)，收入與支出無法匹配，不能及時而準(zhǔn)確的反映房地長企業(yè)當(dāng)期的收支情況，造成實際費用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，企業(yè)后期的財務(wù)報表不夠全面和準(zhǔn)確，不能及時正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風(fēng)險，政策風(fēng)險，項目開發(fā)風(fēng)險和工程質(zhì)量風(fēng)險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風(fēng)險信息就需要更加的充分，從而達到規(guī)避風(fēng)險的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會計信息風(fēng)險是遠遠不夠的。

四、小結(jié)

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對于地方和國家經(jīng)濟的發(fā)展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴(yán)于律己，使企業(yè)的運行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻:

房地產(chǎn)會計核算辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：營業(yè)稅 增值稅 營改增 房地產(chǎn)

營業(yè)稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發(fā)揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業(yè)稅重復(fù)征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經(jīng)濟特別是第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進行試點，并逐步推廣到其他地區(qū)和行業(yè)。2016年3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局向社會公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》等相關(guān)文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額。小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)“營改增”的推進，長期開看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、對改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)短期或上升

我國推行“營改增”的目標(biāo)是通過完善流轉(zhuǎn)稅體系，避免營業(yè)稅所帶來的重復(fù)征稅問題，從而實現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業(yè)所反饋的意見來看，大部分的企業(yè)的稅負(fù)水平有所下降，但也有一部分企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況，出現(xiàn)這一情況的原因主要是企業(yè)生產(chǎn)的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、金融業(yè)等，這些行業(yè)或因“營改增”稅負(fù)水平不同程度的上升，將成本轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平短期內(nèi)不降反升或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

（二）賬務(wù)處理難度增加

“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發(fā)票管理、具體業(yè)務(wù)核算方法發(fā)生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業(yè)稅的計算簡便，需要設(shè)置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復(fù)雜，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于銷項稅額減去當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進項稅額，且需要設(shè)置的會計科目較多，會計核算更為復(fù)雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的稅金會計核算體系發(fā)生了改變，同時發(fā)票的開具、發(fā)票的認(rèn)證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發(fā)生了重大變化，財務(wù)人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規(guī)定正確處理，否則將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)將“營改增”相關(guān)政策研究透徹，并結(jié)合本企業(yè)的實際情況，科學(xué)測算和評估“營改增”對企業(yè)稅負(fù)水平、盈利水平、現(xiàn)金流等各個方面產(chǎn)生的影響，以便對企業(yè)的經(jīng)營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）加大財務(wù)人員培訓(xùn)

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、納稅申報等方面產(chǎn)生巨大的影響，企業(yè)財務(wù)人員將面臨業(yè)務(wù)會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員有必要通過自學(xué)和參加培訓(xùn)班等形式，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，充分掌握“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增稅稅核算、申報繳納、發(fā)票管理等業(yè)務(wù)處理。相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)人員的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)也應(yīng)當(dāng)予以必要的支持和配合。

（三）適時轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向了強調(diào)品質(zhì)和差異化的階段。精裝的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新都成為消費者考量產(chǎn)品的重要因素?！盃I改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業(yè)稅負(fù)抵扣。高檔住宅、商業(yè)、辦公樓等產(chǎn)品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮由簡單開發(fā)銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)會計核算辦法范文第4篇

摘 要 近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)通過快速發(fā)展，成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是我國房地產(chǎn)業(yè)在會計核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會計核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實際進行介紹、分析和探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)售收入 財稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對符合預(yù)售條件的在建開發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門申請并取得預(yù)售許可后，與買受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理規(guī)定

（一）會計核算規(guī)定

由于在房地產(chǎn)預(yù)售過程中取得的預(yù)售收入不能符合新《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售過程中所取得的價款，只能是預(yù)收性質(zhì)的款項，應(yīng)作為“預(yù)收賬款”進行核算；待開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房產(chǎn)移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后再確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

而對于預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費如何進行會計核算，現(xiàn)行會計制度還未及時進行規(guī)范。

（二）稅收征管規(guī)定

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的預(yù)售收入應(yīng)分別按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費：

1、營業(yè)稅：根據(jù)2009年1月1日實施的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】第048號）第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條及各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的土地增值稅預(yù)征辦法預(yù)繳土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

由此可見，國家對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按照“收付實現(xiàn)制”的原則來確認(rèn)應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時間的，通過提前征收相關(guān)稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時地、均衡地解繳入庫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀

（一）預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀

1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會計核算已在逐步規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的會計核算上不能嚴(yán)格區(qū)分預(yù)售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預(yù)售收入不入賬現(xiàn)象。

2、預(yù)售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預(yù)收賬款”的貸方發(fā)生額作為當(dāng)期應(yīng)納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計算依據(jù)。

（二）預(yù)售收入相關(guān)稅費財稅處理現(xiàn)狀

由于現(xiàn)行會計制度未能及時對預(yù)售收入相關(guān)稅費如何會計核算進行規(guī)范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費計提（或結(jié)轉(zhuǎn)）環(huán)節(jié)做法不一，導(dǎo)致會計信息不能正確反映。目前各房企關(guān)于預(yù)售收入相關(guān)稅費的會計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：

1、相關(guān)稅費直接損益類。該類方法的要點是先根據(jù)當(dāng)期預(yù)售收入對相關(guān)稅費（包含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅）進行計提，將稅費計入“營業(yè)稅金及附加”，月末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。計算當(dāng)期應(yīng)納所得稅時，不再單獨對當(dāng)期繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等進行納稅調(diào)整。該類方法的弊端在于：把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”以收入的形式結(jié)算了相關(guān)稅費，虛增了損益和負(fù)債，且人為地割斷了預(yù)售收入、營業(yè)收入與營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費之間的勾稽關(guān)系，也違背了會計的配比原則。

2、相關(guān)稅費配比損益類。該類方法的要點是通過使用過渡性科目或單獨使用“應(yīng)交稅費”科目將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步與營業(yè)收入配比確認(rèn)當(dāng)期損益。該類方法在計算當(dāng)月應(yīng)納所得稅時，需對預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費調(diào)減應(yīng)納稅所得額。在該類處理方法中，如果通過增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過渡性科目來將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步確認(rèn)為損益，會造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營業(yè)稅金及附加、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中能清楚地反映已預(yù)繳的相關(guān)稅費，損益表也體現(xiàn)了配比。如果不借助任何過渡科目而直接通過“應(yīng)交稅費”科目進行核算的話，可能容易讓人把企業(yè)按規(guī)定繳納的相關(guān)稅費誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費”，影響了會計的“明晰性原則”。

根據(jù)對以上兩類相關(guān)稅費處理方法的比較與分析，筆者個人認(rèn)為通過增設(shè)過渡科目來配比結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅費進損益的作法更為合理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理方法的相關(guān)建議

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會計核算

1、由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段進行稅收征管的主要依據(jù)為“是否取得預(yù)售收入”（即是否取得預(yù)收賬款）。因此，如何正確核算“預(yù)收賬款”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區(qū)分哪些屬于是建立在購銷合同基礎(chǔ)上取得的應(yīng)稅收入（如向購貨方預(yù)收的定金或部分房款），哪些不屬于應(yīng)稅收入而應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”來核算的其他暫收、應(yīng)付款項（如誠意金、公共維修基金等），才能正確計算各期應(yīng)納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險。

2、為了便于日后對預(yù)售收入納稅的管理與檢查，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營時期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）相關(guān)稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時，不管是在預(yù)售期還是在現(xiàn)房銷售期均一律從“預(yù)收賬款”科目過賬。這樣我們就很容易地從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期借方發(fā)生額得知企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入是多少、當(dāng)期應(yīng)計提多少稅費；從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期貸方發(fā)生額就能計算出當(dāng)期應(yīng)交多少稅費。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費的計算公式

根據(jù)稅法對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實踐情況與稅務(wù)征管要求，現(xiàn)對房地產(chǎn)預(yù)售階段應(yīng)繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計算公式作了相應(yīng)延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營時期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）：

當(dāng)前本年累計應(yīng)繳所得稅額=[當(dāng)前實際利潤總額-本年度"預(yù)收賬款"借方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率+本年度"預(yù)收賬款"貸方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率-本年預(yù)售收入繳納的稅費+本年確認(rèn)的"營業(yè)稅金及附加"]×稅率

通過以上對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的會計與稅務(wù)處理方法因各自確認(rèn)的時點不同而存在一定的差異，即取得預(yù)售收入時不得確認(rèn)會計上的收入，但應(yīng)作為應(yīng)納稅收入計算繳納相關(guān)稅費。因此，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入時，應(yīng)按照有關(guān)要求對會計處理與稅務(wù)處理區(qū)別對待，只有這樣我們才能在正確核算會計業(yè)務(wù)、準(zhǔn)確反映會計信息的同時有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險。

參考文獻：

房地產(chǎn)會計核算辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補償費用；會計；稅務(wù)處理

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協(xié)議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償?shù)姆懂?，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設(shè)安置及動遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價補償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設(shè)置和會計核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會計核算同“作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建O補償。如果所補償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應(yīng)按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價格進行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價格對評估該產(chǎn)品的價值，以此為依據(jù)對拆遷補償費確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，或者在獲得利益權(quán)利的時候都要對所獲得的收入進行確認(rèn)。確認(rèn)的順序為：按照房地產(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式、作價補償?shù)牟疬w補償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式和作價補償相結(jié)合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務(wù)處理上要進行區(qū)別化處理。

參考文獻：

[1]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

[2]李慧.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)臅嫼怂闩c稅務(wù)處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟，2013（01）：90-93.