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房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：政府；房地產(chǎn)調(diào)控政策；調(diào)控

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-000-01

引言

從上個世紀(jì)末我國逐步放開了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)在中國如火如荼的發(fā)展起來，尤其是近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)火爆，國內(nèi)一些大城市的房價持續(xù)上揚(yáng)，創(chuàng)造了一個又一個的經(jīng)濟(jì)奇跡。房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起是多方面的，既有市場化改革的因素，也有城市化運(yùn)動的原因，不可否認(rèn)，通過房地產(chǎn)業(yè)的興盛，很多地區(qū)的落后面貌得以改變，很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展，在很多地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱力量，像溫州炒房團(tuán)可謂天下聞名。但是同樣不可否認(rèn)，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在很多的泡沫成分，繼續(xù)這樣下去的話會對國內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊，日本房地產(chǎn)泡沫的例子足夠我們警醒了。政府也已經(jīng)意識到了這個問題的存在，從2010年開始逐步加大了調(diào)控的力度，時至今日已經(jīng)初步發(fā)揮出了作用。那么究竟這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果如何，還需要我們進(jìn)行仔細(xì)分析。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧

回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，在始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府不但緊盯市場變化還持續(xù)加碼調(diào)控?！靶聡藯l”的出臺就定下了中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年1月26日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，并房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”。會議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房價控制目標(biāo)；增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開工要收回使用權(quán)；暫停省會城市居民購第三套房；未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國八條”出來的同一天，國務(wù)院通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2011年3月16日，國家進(jìn)一步加大調(diào)控力度。國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。按《規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房(包括二手房)進(jìn)行明碼標(biāo)價即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

伴隨著“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。2011年7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙刃劍效應(yīng)

政府之所以不斷的進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，一方面是源于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的思考，日本的房地產(chǎn)泡沫所帶來的危害一直是其他國家參考的素材，我國政府也逐漸意識到了這個問題的嚴(yán)重性，因此必須要給房地產(chǎn)市場降溫；另一方面，過高的房價已經(jīng)嚴(yán)重限制了國內(nèi)居民的消費(fèi)能力，老百姓對此怨聲載道，也可以說這是民意使然，綜合以上兩方面的考慮，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，之后又實(shí)行了“二次調(diào)控”，對投資性購房進(jìn)行了有效遏制，這些政策的出臺確實(shí)贏得了很多掌聲，但是也是一把雙刃劍。

1.關(guān)于限貸

限貸的目的是通過提高首付甚至?xí)和ＹJ款，降低房貸的杠桿效應(yīng)，從而抑制投機(jī)行為。但是，限貸在抑制了投資需求同時也抑制了自主需求。據(jù)世聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，年收入在50萬以上的人群中，超過七成人至少擁有一套房產(chǎn)，四成有兩套及以上房產(chǎn)。這些人群在置業(yè)中超過25%選擇高額首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置業(yè)人群，其正常的自住需求卻因限貸政策而受到不同程度的抑制。

2.關(guān)于限購

隨著限購政策在二三線城市的漸次鋪開，解決了之前僅對一線城市局部性的限購，導(dǎo)致資本從限購城市流出卻進(jìn)入二三線城市而產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)“。然而，無比嚴(yán)厲的限購政策卻難脫“排外”的嫌疑。因?yàn)橄拶徳谙拗屏水?dāng)?shù)刭彿康耐瑫r也限制了外來置業(yè)。限購令實(shí)際上抬高了外來者購房成本，甚至對于那些在戶籍地僅有一套自住房的外來者，只有將戶籍地的自住房轉(zhuǎn)賣，才能獲得在當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)資格。

3.關(guān)于限價

限價是限貸、限購政策的升級，是最直接的調(diào)控政策，人們曾對此寄以厚望。然而全國608個城市公布的房價控制目標(biāo)，絕大部分是參考今年經(jīng)濟(jì)增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標(biāo)，房價上漲增幅限制在10%左右。限價的空間同時成為漲價的目標(biāo)。如此大的上彈空間使得在某些地方限價目標(biāo)成了漲價目標(biāo)。

4.關(guān)于保障房

作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的配套措施，保障房的大量投建促進(jìn)了社會的穩(wěn)定與公平，同時消化了一部分剛性需求。短期目標(biāo)明顯，長期還有很多事情要做。

三、短期調(diào)控效果與中長期的戰(zhàn)略考慮

從當(dāng)前調(diào)控效果看，最有效和最受民眾歡迎的是保障房工程。但確保第一期保障房工程的完滿和將短期調(diào)控過渡到中長期的戰(zhàn)略也應(yīng)提上當(dāng)前政府工作的議事日程。著眼于長遠(yuǎn)的促進(jìn)金融市場的完善和成熟、推動創(chuàng)業(yè)基金的規(guī)范運(yùn)作，從而有效吸收投資需求、解決流動性過剩問題也是不可缺少的政策配合。

中長期的戰(zhàn)略，可持續(xù)的宏觀調(diào)控框架不可能是一味地去市場化的，而有效的健康的策略將是“保障軌”與“市場軌”兩軌并行。當(dāng)然，這兩軌并非如平行線孤立運(yùn)行，否則可能重蹈某些國家的覆轍，制造出大量“貧民窟”及其衍生的社會問題。

要解決保障軌與市場軌的融合并行，首先要做到的就是政府對轄區(qū)的整體規(guī)劃及引導(dǎo)落實(shí)。采用城市經(jīng)營的方式，各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套，比如城市交通、城市管網(wǎng)、信息通信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綠地景觀的分布等進(jìn)行全盤規(guī)劃，然后，應(yīng)用市場杠桿，引導(dǎo)高層商品住宅區(qū)及保障房、高端住宅區(qū)等的布局和資金流入。此外，合理規(guī)劃工業(yè)地產(chǎn)，用人居市場環(huán)境吸引資金投入商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅。即用政府的規(guī)劃和公共設(shè)施建設(shè)的投入推動房地產(chǎn)各級市場的有序的共同繁榮。

關(guān)于房地產(chǎn)的話題早已經(jīng)不是什么新鮮的話題，但是確實(shí)一直在討論的話題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與百姓的安居樂業(yè)，與社會的穩(wěn)定都有很大的關(guān)系，所以從長遠(yuǎn)來看，國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是有利的，只是調(diào)控的度以及時間應(yīng)該要把握好，國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要有一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也離不開國家政策的指導(dǎo)，所以我們要理性的對待對待這個問題，爭取早日實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的真正崛起。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚彥博.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的效果分析與思考[J].財(cái)經(jīng)界,2011(02).

[2]楊永清,孫媛媛.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價格分析及趨勢預(yù)測[J].中國房地產(chǎn)金融,2005(11).

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第2篇

【關(guān)鍵詞】宏觀政策；房地產(chǎn)；行業(yè)

過去十幾年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格幾何式飆升，特別是一線城市和部分二線城市，土地價格與住宅價格呈現(xiàn)了量價齊增的發(fā)展態(tài)勢，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。與此同時，快速增長的住宅價格也給人民群眾居住帶來一定的限制，很大程度上拉大了人民群眾的貧富差距，帶來了一些民生問題。在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展，供給側(cè)改革不斷深入的轉(zhuǎn)型背景下，深入分析掌握國家發(fā)展現(xiàn)狀，不斷提升人民生活質(zhì)量，以宏觀政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，是我國需不斷提升和改進(jìn)的重要方面，也是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的重要意義

1.不斷促進(jìn)民生產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、出租、維修、物業(yè)等相關(guān)環(huán)節(jié)，與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展將使得人民群眾能夠住有所居。同時，房屋租賃業(yè)的不斷規(guī)范發(fā)展，也將拓寬人民群眾對房屋的選擇渠道，加之輔助業(yè)務(wù)的良性發(fā)展，人民群眾也將享受到良好的物業(yè)維修等房屋服務(wù)，加之房地產(chǎn)行業(yè)對就業(yè)形勢的不斷改進(jìn)，這些都將對民生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。

2.不斷促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍廣，特別是房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，國家財(cái)稅政策中涉及財(cái)產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、交易行為稅等多項(xiàng)稅金，可以有效擴(kuò)大國家稅源，提高國家財(cái)政收入，促進(jìn)國力的不斷增強(qiáng)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及的行I廣泛，如建筑業(yè)、裝修業(yè)、材料銷售業(yè)、制造業(yè)、銷售業(yè)等，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，將直接影響和推進(jìn)上下游行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大國家財(cái)政收入，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

3.不斷促進(jìn)資源優(yōu)化配置

房地產(chǎn)行業(yè)涉及國家土地、人口等重要資源配置，良性發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)將促進(jìn)我國資源的有效配置，如通過不同政策的引導(dǎo)，土地資源將獲得更高的配置效率。同時，在人才的流動中，極具優(yōu)勢的人才也會流入更需要的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)資源與人才的良性互動，不斷促進(jìn)資源有效利用與國家的持續(xù)發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要宏觀政策

1.財(cái)稅政策影響

財(cái)稅政策主要涉及財(cái)政補(bǔ)貼和國家稅收政策。目前來看，我國在稅制改革過程中，影響房地產(chǎn)行業(yè)較大的稅種主要包括流轉(zhuǎn)稅和所得稅。流轉(zhuǎn)稅主要是“營改增”的全面擴(kuò)圍，使得房地產(chǎn)行業(yè)從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，需要行業(yè)不斷調(diào)整整合上下游行業(yè)發(fā)展。同時，當(dāng)前正在醞釀的房屋貸款遞減個人所得稅應(yīng)納稅所得額和房產(chǎn)稅等相關(guān)政策，也將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)與調(diào)節(jié)作用。

2.貨幣政策影響

貨幣政策方面，我國長期以來實(shí)施的適度寬松的貨幣政策，但在近年來的發(fā)展中，貨幣資金的流動性往往出現(xiàn)難以預(yù)料的情況，往往由于銀根縮緊，在一定程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時，貸款利率、首付款比例、住房公積金使用等政策都會通過影響房屋購買的成本，而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.投資政策影響

投資政策是2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要政策之一，在這一方面，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會在2月份已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)文件，限制一些城市設(shè)立基金的投向，特別對投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金不予以備案。這一政策在投資資金方面減少了房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生控制作用。

4.土地政策影響

土地政策方面，我國一直在不斷優(yōu)化政策制定與實(shí)施，在不同區(qū)域不同行業(yè)給予不同的土地政策，在單行下發(fā)政策的同時，我國也在計(jì)劃從不同層面加強(qiáng)立法，以規(guī)范實(shí)施土地政策，增強(qiáng)宏觀政策對微觀經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)作用。與此同時，一些地區(qū)也頒布了相關(guān)限購政策，明確了不同人群在相應(yīng)區(qū)域的可購房數(shù)量，也對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)或制約的作用。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的宏觀政策建議

1.深入體察民情，有的放矢制定政策。

宏觀政策發(fā)揮有效促進(jìn)作用關(guān)鍵在于符合國家及區(qū)域發(fā)展的實(shí)際情況，并深挖細(xì)找現(xiàn)象背后的本質(zhì)原因。基于此，宏觀政策的制定與實(shí)施，如要發(fā)揮促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的作用，需要政府相關(guān)部門對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有真實(shí)的了解，對不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡的原因查找清楚，如在對不同區(qū)域制定不同配額政策時，要深入了解實(shí)情，適當(dāng)時應(yīng)適度將權(quán)力下放，讓懂民情的部門和人去定政策，以發(fā)揮宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用。

2.發(fā)揮市場作用，有形無形互補(bǔ)發(fā)展。

宏觀政策是一支有形的手，每一項(xiàng)政策都是公開的，在制定政策的同時，需要高度重視無形的手的作用，也就是市場的作用。我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，宏觀政策需要發(fā)揮的是引導(dǎo)作用，更需突出的是市場的作用，激發(fā)微觀主體的主觀能動性，尊重市場的選擇。以此為出發(fā)點(diǎn)，在宏觀政策制定中，應(yīng)對市場有充分的認(rèn)識，掌握市場對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，以宏觀政策助推市場作用的發(fā)揮，以市場印證宏觀政策的有效性，兩者相輔相成，互為補(bǔ)充。

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：國家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)以來，我國為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長，出臺了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場快速升溫，主要表現(xiàn)為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產(chǎn)生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國政府為了保證我國經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級政府，對房地產(chǎn)市場連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認(rèn)可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時，國家宏觀政策給房地產(chǎn)的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費(fèi)者在銀行的貸款下降，購房消費(fèi)者大多對購房持觀望態(tài)度，希望房價進(jìn)一步下降，在房地產(chǎn)市場上，資金的投資和組合結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤的獲取。

過高的房價本來就增加了房地產(chǎn)營銷的困難，加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降，消費(fèi)者對房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無法拓寬，資本的運(yùn)行能力也相應(yīng)減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運(yùn)作困難，導(dǎo)致在政策出臺之前捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且一定程度上會影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運(yùn)作。而房產(chǎn)的營銷推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價格，加大房產(chǎn)促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的房價回落。消費(fèi)者作為市場的主動力，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價格高低是影響購房消費(fèi)者的首要因素，其次才會考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費(fèi)者購買房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質(zhì)量和品牌也是影響購房消費(fèi)者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價值，也能夠吸引更多的消費(fèi)者。我國房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領(lǐng)域的建設(shè)重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項(xiàng)目之后，沒有及時對房產(chǎn)品牌進(jìn)行連鎖的打造和完善，導(dǎo)致在房產(chǎn)企業(yè)低端領(lǐng)域進(jìn)行競爭，沒有找到新的房產(chǎn)營銷突破口，房產(chǎn)最終會影響房產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉(zhuǎn)變在房地產(chǎn)市場的營銷推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初步建立，房地產(chǎn)市場日益變化，尤其是在金融風(fēng)暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營銷推廣只有順應(yīng)潮流、積極的面對挑戰(zhàn)并學(xué)習(xí)和吸收現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營銷推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會的效益，在房產(chǎn)營銷推廣中，要結(jié)合市場營銷學(xué)的基本理論知識和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場營銷推廣的特點(diǎn)，著重對房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設(shè)。

（二）國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場上的品牌打造，一定要以質(zhì)量為保證，注意在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的后期和營銷階段，要對客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶滿意?，F(xiàn)實(shí)中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費(fèi)者的消費(fèi)心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設(shè)。在社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的同時，我國國民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產(chǎn)的功能性和需求也越來越多，越來越關(guān)注房產(chǎn)的文化價值，開始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質(zhì)的品牌，才能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風(fēng)。在物業(yè)管理的建設(shè)上，一定要向購房消費(fèi)者提供優(yōu)秀的服務(wù)和公共設(shè)施，現(xiàn)如今，服務(wù)業(yè)的比重在整個國家經(jīng)濟(jì)中的分量不斷增加，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的營銷推廣起到極大的促進(jìn)作用。

三、國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣瓶頸的總結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，影響經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來受到金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的情況時有發(fā)生。國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對于房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟(jì)和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦光旭 《當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第4篇

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)；企業(yè)績效；房地產(chǎn)上市公司

一、文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會中占據(jù)著十分重要的地位，尤其是在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人員就業(yè)，改善人民居住環(huán)境，滿足人們住房的剛性需求方面。對上下游的帶動作用十分明顯。因此關(guān)于房地產(chǎn)上市公司績效研究在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力、促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化整合方面的研究為提高行業(yè)的整體實(shí)力而具有重要的積極意義。本文從房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，以滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司為樣本，分析我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，通過建立時間序列模型對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。

學(xué)者們對資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)績效之間的關(guān)系觀點(diǎn)不一。張星文、鐘金萍（2011）認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)收益率存在長期穩(wěn)定關(guān)系和短期均衡關(guān)系，并且短期均衡具有一定的滯后性。賀晉、張曉峰（2012）則認(rèn)為股東權(quán)益報(bào)酬率同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，而Tobin’Q同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。沈倩、許敏（2015）則表示房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司績效呈“倒U型”關(guān)系，流動負(fù)債率與公司績效正相關(guān)，股本比例與和資本公積比例與企業(yè)績效負(fù)相關(guān)，留存收益比例與公司績效的相關(guān)性不顯著，國有股比例與公司績效負(fù)相關(guān)，流通股比例與公司績效正相關(guān)。楊坪、楊迪斐（2015）研究發(fā)現(xiàn)流動資產(chǎn)比率與績效正相關(guān)、流動比率與績效負(fù)相關(guān)、而長期負(fù)債率和前十大股東持股比例與企業(yè)績效無顯著相關(guān)性。賀晉、張曉峰（2012）則認(rèn)為股東權(quán)益報(bào)酬率同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，而Tobin’Q同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、提出假設(shè)

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，本文主要想從長期負(fù)債與短期負(fù)債兩個角度來進(jìn)行分析。

長期資本負(fù)債率主要是指非流動負(fù)債占長期資本的比率。公司的長期資本負(fù)債率越高，就會對企業(yè)績效有正向的作用。但是，一旦資產(chǎn)負(fù)債率超過臨界值就會帶來公司績效的負(fù)增長。一方面，所用于其他方面的投資額便越少，其相應(yīng)的獲利能力便會受到限制。另一方面，長期負(fù)債的利率相對較高，相應(yīng)的會減少企業(yè)的利潤，綜合而言，公司的績效水平也會降低?；谝陨媳疚奶岢鲆幌氯齻€假設(shè)：

H1：長期資本負(fù)債率與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系

H2：流動負(fù)債權(quán)益比率與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效呈顯著的正相關(guān)關(guān)系

H3：在給定相同水平的流動資產(chǎn)比率、長期資本負(fù)債率和流動負(fù)債權(quán)益比率時，在2011年以前的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效高于2011年之后

三、研究設(shè)計(jì)

（一） 樣本選取和數(shù)據(jù)來源。根據(jù)中國證監(jiān)會2014年的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，本文以A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本，用Wind數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，剔除數(shù)據(jù)不全、ST類的上市公司，最終得到基于2007-2014年的86家上市公司的季度數(shù)據(jù)，本文認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中各企業(yè)平權(quán)，故構(gòu)建了一個指數(shù)，即將這86家樣本公司的各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平均后得到的值作為房地產(chǎn)行業(yè)2007-2014年的時間序列樣本數(shù)據(jù)。

（二） 變量設(shè)計(jì)。對變量的定義如下：被解釋變量： 企業(yè)績效，ROE，用總資產(chǎn)報(bào)酬率計(jì)算；解釋變量，長期資本負(fù)債率， CQZB， 計(jì)算公式為：非流動負(fù)債合計(jì)/（非流動負(fù)債合計(jì)+歸屬母公司股東的權(quán)益）*100%；流動負(fù)債權(quán)益比率，QYBL，計(jì)算公式為：（流動負(fù)債合計(jì)/歸屬母公司股東的權(quán)益）*100%；虛擬變量，宏觀政策，EN，2011年以前政策值取0，2011年以后則取1。

（三）模型設(shè)計(jì)。本文采用如下多元線性模型來研究長期資本負(fù)債率（CQZB）、流動負(fù)債權(quán)益比率（QYBL）、宏觀政策（EN）與企業(yè)績效（ROE）之間的關(guān)系：

P=β0+β1CQZB+β2QYBL+δ0EN+μ

我們用δ0表示虛擬變量EN的參數(shù)，以強(qiáng)調(diào)虛擬變量參數(shù)的含義。δ0表示在給定相同水平的長期資本負(fù)債率（CQZB）、流動負(fù)債權(quán)益比率（QYBL）時，2011年以前和2011年以后房地產(chǎn)行業(yè)在績效上的平均差距。μ表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

四、實(shí)證分析

（一） ADF單位根檢驗(yàn)。由于時間序列通常是非平穩(wěn)的單整序列，當(dāng)變量均為非平穩(wěn)時間序列時，對變量間進(jìn)行的回歸可能導(dǎo)致偽回歸現(xiàn)象，為避免偽回歸現(xiàn)象的出現(xiàn)，在采用時間序列數(shù)據(jù)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行分析之前，第一步就要對模型中所包含的時間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，因此，本文首先要檢驗(yàn)ROE（總資產(chǎn)報(bào)酬率）、CQZB（長期資本負(fù)債率）、QYBL（流動負(fù)債權(quán)益比率）和EN（宏觀政策）各變量的平穩(wěn)性。為檢驗(yàn)數(shù)據(jù)平穩(wěn)性，本文采用ADF單位根檢驗(yàn)法。并結(jié)合AIC、SC值擇優(yōu)選擇滯后項(xiàng)。由ADF單位根結(jié)果可知，序列ROE、CQZB、QYBL、EN均為一階單整序列，序列CQZB、QYBL一階差分后通過了1%的顯著性檢驗(yàn)，序列ROE一階差分后通過了5%的顯著性檢驗(yàn)。因此，各變量一階差分后均為平穩(wěn)序列。

（二）相關(guān)性分析。當(dāng)各變量一階差分后都為平穩(wěn)序列時，則可將此一階差分后的序列視為截面數(shù)據(jù)，再進(jìn)行回歸分析，由此，首先對一階差分后的各變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，由結(jié)果可知，各變量之間相關(guān)系數(shù)較小，不存在多重共線性。

（三）多元回歸分析結(jié)果。運(yùn)用模型2對各變量的一階差分后的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸， 得回歸方程為：

P=2.561-3.096CQZB+0.001QYBL-3.137EN

（2.326） （-6.124） （1.913） （-2.085）

（四） t檢驗(yàn)。t檢驗(yàn)是對各參數(shù)估計(jì)值的顯著檢驗(yàn)，由回歸結(jié)果可知CQZB的t值為-3.096，絕對值大于1%的顯著性水平下的t值2.771，這就說明在99%的置信區(qū)間內(nèi)，自變量CQZB對因變量房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績效有顯著影響。QLBL的t值為1.913，絕對值大于10%的顯著性水平下的t值1.703，這就說明在90%的置信區(qū)間內(nèi)，自變量QLBL對因變量房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績效有顯著影響。EN的t值為-2.085，絕對值大于5%顯著性水平的t值1.96，這就說明在95%的置信區(qū)間內(nèi)，虛擬變量EN對因變量企業(yè)績效有顯著影響。

五、 結(jié)論

本文研究了長期資本負(fù)債率和流動負(fù)債權(quán)益比率對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績效的影響，并以宏觀政策為解釋變量，研究結(jié)果表明：

（1）長期資本負(fù)債率與企業(yè)績效呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。假設(shè)1得以支持。

（2）流動負(fù)債權(quán)益比率與企業(yè)績效呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。假設(shè)2得以支持。

（3）在給定相同水平的流動資產(chǎn)比率、長期資本負(fù)債率和流動負(fù)債權(quán)益比率時，在2011年以前的企業(yè)績效高于2011年之后。假設(shè)3得以支持。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張星文，鐘金萍，郭玫.房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的實(shí)證研究――基于時間序列分析[J].會計(jì)之友，2011，25：83-85.

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第5篇

國際金融危機(jī)爆發(fā)后，中國經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的制約，增速有所放緩，但是，從周期的角度來看，當(dāng)前中國的GDP正處于上行的波動區(qū)間。在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升期，如果宏觀政策操作適當(dāng)，則經(jīng)濟(jì)增長是有保障的。

我們認(rèn)為，可以利用這一契機(jī)加大改革力度，通過宏觀政策配合，力爭使經(jīng)濟(jì)增長趨勢能利用周期上行的帶動力，走向平穩(wěn)可持續(xù)的增長。

我們對2016年中國宏觀經(jīng)濟(jì)的總體判斷是走勢平穩(wěn)。2016年是“十三五”規(guī)劃的開局之年，也是中央確定的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革正式實(shí)施的一年，從宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行看，大的要素變化基本不存在，惟有政策的變化可能對經(jīng)濟(jì)增長有較大影響。

首先來看要素的可能變化。

第一是國際市場大宗商品價格走勢。我們認(rèn)為，國際市場大宗商品價格相對處于低位，如果沒有外部因素的干擾，2016年的價格波動應(yīng)該相對平穩(wěn)，要大幅回升可能性不是很大。因?yàn)橹袊且粋€資源凈進(jìn)口國，低價資源有利于企業(yè)，因此，這對中國經(jīng)濟(jì)增長而言應(yīng)是一個相對利好的因素。

第二是外貿(mào)。我們認(rèn)為，外貿(mào)雖然可能有較大幅度的波動，順差可能會繼續(xù)收窄，出口還可能是負(fù)增長狀態(tài)，但不會大幅度下滑。具體來說，與2015年相比，進(jìn)口很難進(jìn)一步擴(kuò)大，出口有可能會有小幅回升。所以總的來看，外貿(mào)因素不會進(jìn)一步變壞，可能偏向樂觀，而這種形勢在上半年已有體現(xiàn)。 杭州跨貿(mào)小鎮(zhèn)融互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、跨境電商及旅游購物于一體，有20多個國家和地區(qū)的主題館，猶如一個全球商品的展示柜。圖為2016年9月3日，中外媒體記者在杭州跨貿(mào)小鎮(zhèn)進(jìn)行采訪

第三是投資。2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)降至1%，住宅投資增速接近零增長。房地產(chǎn)新開工增速下降14%，住宅新開工增速下降14.6%?？紤]到全國房地產(chǎn)行業(yè)巨大的庫存，2016年新開工增速可能繼續(xù)下滑。再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對于上下游經(jīng)濟(jì)的影響，包括建筑、建材、家電等相關(guān)行業(yè)的需求都不會很好。2016年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的第一年，去庫存是重要工作之一，這對投資也是一個壓抑。我們認(rèn)為，由于前半年民間投資增速下滑快，2016年的投資增長將慢于2015年。

四是消費(fèi)。消費(fèi)還有很大的上升空間，但現(xiàn)在受制于工資增長速度減緩、就業(yè)壓力較大，以及適銷對路產(chǎn)品的缺乏，消費(fèi)潛力并沒有得到完全發(fā)揮。中國的消費(fèi)市場處在一個比較明顯的轉(zhuǎn)型期，老百姓的消費(fèi)需求正在不斷與國際市場接軌，過去的那種滿足消費(fèi)者基本需求的消費(fèi)品不會再有大的上升空間，未來更多的是與人力資本提升相關(guān)的消費(fèi)，而國內(nèi)目前這部分的供給還不足，未來開拓這一塊消費(fèi)空間，有利于中國經(jīng)濟(jì)的長期增長。就2016年而言，要達(dá)到消費(fèi)者的要求還不現(xiàn)實(shí)，如果在這方面有所改進(jìn)，消費(fèi)空間的拓展不是問題。所以2016年的消費(fèi)總體偏向樂觀，但不會有大的改進(jìn)。

從上面的分析可以看到，真實(shí)的經(jīng)濟(jì)要素在2016年相對比較穩(wěn)定。

再看政策的可能變化。

2016年的政策變化就在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

總體來看，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大重點(diǎn)任務(wù)，使過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存減少，企業(yè)成本上漲和工業(yè)品價格下跌勢頭得到遏制，有效供給能力有所提高，財(cái)政金融風(fēng)險有所釋放。

從長期看，上述工作都有利于增強(qiáng)發(fā)展動力;從短期看，不同工作對經(jīng)濟(jì)增長的作用有加有減。如，化解房地產(chǎn)庫存對增長是明顯的“加法”，去產(chǎn)能是“減法”;調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有加有減，不適合需求的產(chǎn)業(yè)可能會不斷萎縮，新興產(chǎn)業(yè)可能不斷涌現(xiàn)。就2016年而言，去產(chǎn)能是當(dāng)務(wù)之急，也可以利用行政手段馬上實(shí)施;做加法不易，它需要通過市場來實(shí)現(xiàn)，難度較大，效果可能也來得更慢些。