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房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：綠色建筑；房地產(chǎn)開發(fā)；盈利模式

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

綠色建筑開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達(dá)到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達(dá)到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬億元。與此同時，按投資額計算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運(yùn)行等方面的我國宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費(fèi)總量比重為39.5%，是我國最大的能源消費(fèi)部門。而在我國已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。

為了進(jìn)一步提高資源利用效率，應(yīng)對全球氣候變化，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動方案》。在該方案中，提出了我國在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況制定了相應(yīng)的實施方案。

與各級政府對發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對照，作為發(fā)展綠色建筑的實際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠(yuǎn)。尤其是作為商業(yè)開發(fā)類建筑的主要運(yùn)作者的廣大房地產(chǎn)開發(fā)商來講，絕大部分都只是被動的去適應(yīng)政府部門對綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會主動的選擇開發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設(shè)成本較普通建筑高，而全社會的環(huán)保消費(fèi)意識不足，消費(fèi)者對綠色建筑的需求彈性大；同時政府對綠色建筑開發(fā)的補(bǔ)貼或獎勵也無法完全覆蓋成本的增額，開發(fā)商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動力去進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)。因此，要實現(xiàn)綠色建筑建造的目標(biāo)，推動社會的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動以開發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。

二、當(dāng)前建筑開發(fā)盈利模式解構(gòu)

盈利模式是企業(yè)在市場競爭中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認(rèn)為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營中均有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當(dāng)企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。

圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖

由于我國的房地產(chǎn)業(yè)形成的時間尚短，絕大部分開發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務(wù)的，也就是說在對盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個盈利模式。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，根據(jù)其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長期持有并出租獲取租金收入。

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，采用第一類方式獲取收入的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：

以普通消費(fèi)者或物業(yè)投資者為主要交易對象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。

其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發(fā)資金，然后購買土地，委托設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計、施工單位進(jìn)行施工，再通過聘請中介機(jī)構(gòu)或自身的營銷部門進(jìn)行銷售。

對于采用第二類收入來源的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權(quán)為交易內(nèi)容，以長期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。

而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對物業(yè)的運(yùn)營管理部分。

綠色建筑開發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式框架之下進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，對于開發(fā)商來講將導(dǎo)致其成本結(jié)構(gòu)中的設(shè)計、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國內(nèi)消費(fèi)者的環(huán)保意識不足，對綠色建筑的消費(fèi)彈性大，因此開發(fā)綠色建筑所能帶來的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補(bǔ)貼或獎勵，以及在營銷中相對競爭項目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢。對于開發(fā)商來講，開發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會責(zé)任以外，并不能為企業(yè)帶來更多的盈利，甚至?xí)p害既有的盈利。因此為了使開發(fā)綠色建筑成為開發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動。

圖2 盈利模式分類圖

依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個區(qū)域中。對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對于綠色建筑的開發(fā)，則可以認(rèn)為政府的獎勵或補(bǔ)貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎勵或補(bǔ)貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發(fā)商來承擔(dān)。上述分析工具為綠色建筑開發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：

（一）尋求更合理的成本分擔(dān)機(jī)制。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項資金密集型的商業(yè)活動，其對融資的需求本身就非常強(qiáng)烈，要進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，完全讓開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)增加的成本及風(fēng)險，其開發(fā)意愿將會非常低。因此，可能的解決思路是開發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價能力，將增加的成本在綠色建筑開發(fā)的價值鏈上進(jìn)行重新分配，使價值鏈上的各參與主體都分別承擔(dān)與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發(fā)商的資金壓力及開發(fā)風(fēng)險。對于綠色建筑開發(fā)所增加的成本的分擔(dān)機(jī)制的設(shè)計，可以分別對圖3中的房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈中所涉及到的各參與主體進(jìn)行具體的分析。其中涉及到的對成本影響較大的參與主體包括：設(shè)計單位、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商等。

圖3. 房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈圖

另外，由于綠色建筑的一大特點是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對綠色建筑的成本進(jìn)行時間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個壽命周期，可以有效降低開發(fā)商的前期投入，使開發(fā)商的開發(fā)成本得到進(jìn)一步降低。

（二）創(chuàng)造更多收入來源。

如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的收入來源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發(fā)綠色建筑時，由于成本的上漲，開發(fā)商為了維持自身的利潤率，勢必提高產(chǎn)品的售價或租金。而如此一來，勢必使消費(fèi)者對綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創(chuàng)新方案、開發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權(quán)許可等方式拓寬開發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。

綠色建筑開發(fā)企業(yè)盈利模式建議

在成本分擔(dān)機(jī)制設(shè)計中，對于設(shè)計單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應(yīng)用于住宅、商場及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過利用保險等金融產(chǎn)品，使其共同分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險。對于材料、設(shè)備供應(yīng)商，可以通過設(shè)備租賃或以購買功能代替購買實際產(chǎn)品的模式，使供應(yīng)商承擔(dān)綠色建筑開發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了

而在創(chuàng)造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項目中的能源供應(yīng)系統(tǒng)單獨(dú)打包建立服務(wù)公司，通過提供能源服務(wù)代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長期收益，同時將該收益權(quán)作為公司資產(chǎn)進(jìn)行證券化，從金融市場獲取流動資金進(jìn)行新的投資。同時，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術(shù)含量，開發(fā)商可以考慮成立專門針對綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開發(fā)商可以與設(shè)計單位合作，建立各種綠色建筑技術(shù)在建筑中應(yīng)用的接口標(biāo)準(zhǔn)，通過向綠色建筑技術(shù)供應(yīng)商收取授權(quán)費(fèi)的方式獲取收入。

不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢。因此，在開發(fā)綠色建筑時，不同的開發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個適合于所有開發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發(fā)企業(yè)在開發(fā)綠色建筑時參考。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局. 中國統(tǒng)計年鑒[J]. 2012

[2] 蔡偉光. 中國建筑能耗影響因素分析模型與實證研究[D]. 重慶大學(xué)博士學(xué)位論文:2011

[3] 國家發(fā)展與改革委員會.住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部. 綠色建筑行動方案[Z]. 2013

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第2篇

計劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來看，居家養(yǎng)老在未來仍是主流。

國務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險公司，也開始憑借自身優(yōu)勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因為并不是老人住進(jìn)來就行，項目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產(chǎn)開發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來說的，過去地產(chǎn)商抓住一個機(jī)會就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒有這種可能的?！北本┨柍羌瘓F(tuán)（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個服務(wù)提供商或者運(yùn)營商?！?/p>

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗上并沒有優(yōu)勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿?！敝禅P泊認(rèn)為，很多開發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營，或者在這個領(lǐng)域沒有經(jīng)驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮?？磥?，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險公司，其實更適合經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)：“開發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實也要依托這些機(jī)構(gòu)來完成經(jīng)營?！?/p>

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因為除和地產(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項目資金則通過引入投資方來解決。”

像太陽城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的利潤本來就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購買別人的服務(wù)，利潤空間就更小了。”朱鳳泊表示。

此外，險資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過險種的設(shè)計與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國保監(jiān)會于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動產(chǎn)開發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經(jīng)驗豐富與否，單純依靠服務(wù)來盈利，在當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項目資金的大水池，開發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。

在如何平衡項目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通常是通過銷售和服務(wù)配比的方式，來實現(xiàn)項目資金的平衡。盡管各個養(yǎng)老項目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來實現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開發(fā)商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過配套服務(wù)來實現(xiàn)最終的盈利。”

除了進(jìn)行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項目開發(fā)商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會籍費(fèi)通常會按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對此模式也存在爭議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 資金募集管理 策略

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)項目投資的資金募集管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在我國進(jìn)入快速發(fā)展的階段已經(jīng)有將近20年的時間，目前全國排名較為領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也基本上經(jīng)歷了15年以上的發(fā)展歷史，這些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?？焖贁U(kuò)張階段基本是在2000年至2010年這10年間，這10年正是中國經(jīng)濟(jì)快速增長、中國城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的10年，這些房地產(chǎn)企業(yè)正是把握住了這一階段的歷史性機(jī)遇，從而實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模和資金規(guī)模的快速膨脹。在進(jìn)入2010-2015年這一個5年階段后，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，城市化速度的減慢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也從快速的粗放式增長進(jìn)入了穩(wěn)定的精細(xì)化發(fā)展階段。在之前的10年中，不論大規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是僅有一兩個項目的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金的募集基本上是通過銀行融資和銷售回款來完成的，而且其操作模式極為簡單，只要在建設(shè)期通過銀行融資拿到充足的建設(shè)資金支持，項目開始銷售以后基本上可以很快實現(xiàn)貸款的歸還和投資回收，這種模式在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這一特定階段中被證明是高度有效的資金募集方式。

從銀行方面來說，在這10年間全國各地的土地價值均出現(xiàn)了快速增值，開發(fā)商不論大小只要成功拿地，手中的土地就會快速增值，當(dāng)開發(fā)商用快速增值的土地作為抵押到各個商業(yè)銀行申請貸款時，便實現(xiàn)了抵押物對融資額度的高比例覆蓋，同時各商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售以后的快速資金回流和房屋銷售價格的高溢價，也更愿意發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。

從銷售回款方面來說，消費(fèi)者在看到了土地快速增值和不斷上漲的房價后，也對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了強(qiáng)烈的漲價預(yù)期，全國各地出現(xiàn)了剛性需求提前釋放的恐慌性購買和投資性購買，日光盤、月光盤頻現(xiàn)，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)了巨大的資金回流和快速的資金周轉(zhuǎn)。

因此，在這一階段內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金募集和資金來源管理的成敗其實并不取決于資金募集管理手段是否成功，而是取決于是否拿到了溢價潛力的土地和能否快速實現(xiàn)銷售。

但是，自2010年以來，尤其是在2011年以后，政府部門陸續(xù)出臺了限制各個城市房地產(chǎn)市場價格過快上漲的多項措施，包括限購、限貸、銷售資金監(jiān)管等制度。這些制度的出臺一方面放緩了開發(fā)企業(yè)的銷售量和銷售速度，影響了資金回收速度；另一方面房地產(chǎn)市場的觀望情緒逐漸升高，影響了土地增值的速度，在2010-2015年這五年間，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式已經(jīng)從主要依靠土地增值的方式，開始向樓盤品質(zhì)、品牌附加值等更注重于產(chǎn)品本身的溢價能力因素發(fā)展。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金募集也不可能再繼續(xù)依靠之前簡單的方式去解決，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多元的融資渠道、合理的融資節(jié)點安排、高效的資金使用效率來完成房地產(chǎn)開發(fā)項目籌資工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金募集的主要來源分析

（一）股權(quán)融資

股權(quán)融資的資金主要分為兩類資金。

1.股東自有資金的投入

這部分資金屬于投資者或公司所有者投入的項目啟動資金，由于房地產(chǎn)項目投資的資金需求量巨大，一般很少有項目能夠依靠股東自有資金投入作為項目資金募集的主要來源。

2.上市融資

上市融資即通過資本市場進(jìn)行融資，主要方式就是公司上市，在資本市場上募集資金。此類融資的金額和規(guī)模較大，而且成本較低，但是有可能稀釋所有者對公司的控制權(quán)，而且目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市存在較多的限制，H股上市的條件也較為苛刻，因此這種方式不適合規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。

（二）負(fù)債融資

1.債券融資

（1）公司債。這類債券是上市公司通過資本市場發(fā)行的長期債券，此類融資期限較長，但融資成本較高，還本付息壓力較大。這類債券首先要求發(fā)行企業(yè)是上市公司，因此同樣不適用于規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。

（2）企業(yè)債券。這類債券主要是由政府部門或者國有控股企業(yè)經(jīng)過審批部門核準(zhǔn)發(fā)放的債券，對發(fā)行主體和審批程序有著嚴(yán)格的要求。

2.銀行貸款融資

銀行貸款融資是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用的最為普遍的融資方式，企業(yè)通過將土地或者在建工程抵押給商業(yè)銀行，然后在取得“四證”后即可得到開發(fā)貸款。此類融資成本相對較低、期限較長、對債務(wù)人主體沒有過于嚴(yán)苛的限制，但是根據(jù)目前我國各大商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條款，普遍對授信貸款采取受托支付的方式進(jìn)行管理，開發(fā)商無法將此部分融資用于新項目拿地，另外對還款條件等有著較為嚴(yán)格的限制。

（三）房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由有資格的基金發(fā)行商或相關(guān)的商業(yè)銀行定向發(fā)行的專門用于項目建設(shè)的基金，此類融資的資金可以用于項目開發(fā)前期拿地，對于資金使用的限制很少、融資額巨大，但相應(yīng)的融資成本也較高年融資成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向發(fā)行融資，融資期限固定，及時企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金流時也不能提前還款，因此對于項目整體的投資效果有較大影響。

三、規(guī)模不同的房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的籌資管理策略分析

（一）具有上市條件且公司股東較為集中的公司

這類公司往往屬于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名較為領(lǐng)先的公司，在總資產(chǎn)和項目數(shù)量上都十分巨大，這種類型的公司在全國都有幾十甚至上百個項目在同時開發(fā)，其資金需求的規(guī)模無疑是巨大的。因此，此類公司集團(tuán)層面較為適合采用資本市場中的權(quán)益類融資或者債券融資，因為這些公司一般都符合在資本市場上市或者是發(fā)行債券的條件，而且這種渠道的融資量巨大，可以滿足整個集團(tuán)公司進(jìn)行項目投資的長期結(jié)構(gòu)性自有資金需求。

另外，結(jié)合公司旗下各項目的融資渠道，合理利用開發(fā)貸款、信托基金等方式，以資本市場的權(quán)益融資為建設(shè)投資資金來源，以開發(fā)貸款、信托基金作為項目建設(shè)資金來源，合理地搭配融資渠道、保持穩(wěn)健的資金結(jié)構(gòu)。

籌資策略的核心：這種規(guī)模的集團(tuán)公司籌資策略往往屬于戰(zhàn)略級別，而且資本市場融資工作具有長期性，一旦實施短期內(nèi)不可能進(jìn)行大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，因此必須根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展定位來制定，為公司的可持續(xù)發(fā)展做出長遠(yuǎn)規(guī)劃。

（二）不具有上市條件中等規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)公司

這種類型的公司一般短期內(nèi)不具備上市條件，項目分布基本上在本省市或者兩三個省市范圍內(nèi)，項目數(shù)量一般在20個以內(nèi)，股東數(shù)量較少，資金結(jié)構(gòu)基本是采取股東自有資金加負(fù)債融資的模式。由于整體資金規(guī)模的限制，這類集團(tuán)公司一般在新投資項目時主要考慮采取以已有項目進(jìn)行信托基金融資，信托基金對于資金用途的限制較少，公司可以將信托資金在滿足本項目開發(fā)建設(shè)的前提下，將其余資金用于新土地的摘取和投資，這樣以實現(xiàn)滾動開發(fā)。

籌資策略的核心：此類型的公司一般資產(chǎn)規(guī)模中等，資金鏈穩(wěn)健程度較弱，各個項目滾動開發(fā)之間的資金需求連接十分緊密，因此在選擇融資渠道及規(guī)模時一定要考慮后期整個公司的還款壓力和資金平衡能力，否則一旦出現(xiàn)某一個項目的銷售回款情況未達(dá)到預(yù)期，便很有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，致使整個企業(yè)的資金鏈斷裂，甚至產(chǎn)生破產(chǎn)風(fēng)險。

（三）小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

這類企業(yè)股東的主業(yè)往往不是房地產(chǎn)行業(yè)，而是在其他行業(yè)積累了一定的資金量以后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。這種企業(yè)的自有資金規(guī)模一般都極其有限，所能開發(fā)的規(guī)模一般也就1-2個項目。其自有資金的來源比較復(fù)雜，甚至還有采用民間借貸的資金進(jìn)行摘地的，所以這類企業(yè)的資金鏈非常緊張，單一項目的銷售回款速度直接影響了其投資成敗。因此，這類企業(yè)一般采取成本較低的開發(fā)貸款來滿足開發(fā)資金需求。

籌資策略核心：這種小規(guī)模公司在進(jìn)行融資時的首要因素是融資速度和融資規(guī)模，即如果不能在一定時間內(nèi)獲得足夠量的資金，其投資風(fēng)險就會大幅增加，因此這類企業(yè)應(yīng)在成本可接受的范圍內(nèi)盡可能地提高融資速度和規(guī)模。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第4篇

關(guān)鍵詞： 中小型房地產(chǎn)企業(yè)； 企業(yè)轉(zhuǎn)型

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢分析

政策趨勢決定房地產(chǎn)市場走勢，這是“中國式房地產(chǎn)”的顯著特征。自2008年開展大規(guī)模救市以來，過去的8年時間里，房產(chǎn)政策先后經(jīng)歷了救市-調(diào)控-救市-再調(diào)控-去庫存的復(fù)雜過程。

對于2016年房地產(chǎn)市場的走勢，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完成，調(diào)整仍需一段周期。但從政府調(diào)控的角度來看，如果單純依靠市場力量實現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清，完成“去庫存”進(jìn)程所需要的時間相對較長，其社會成本也十分巨大，并將影響到國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。在這一背景下，政府會出臺相應(yīng)的政策措施來加快房地產(chǎn)“去庫存”的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的增長速度。

展望2016年，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預(yù)計穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策仍將會在2016年繼續(xù)出臺，但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松，進(jìn)一步放松的空間有限，預(yù)計明年將會在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行更多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場將迎來政策最為寬松的時期。隨著這些措施的出臺，預(yù)計2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢相對較好，去庫存步伐有所加快，這有助于房地產(chǎn)市場早日實現(xiàn)出清，市場將重新尋求新的平衡。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)與問題

（一）缺乏核心競爭力

中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力，沒有明確的發(fā)展目標(biāo)，大型的房地產(chǎn)企業(yè)資金實力較為雄厚而且管理技術(shù)較為先進(jìn)，在當(dāng)今競爭日趨激烈的社會形勢下，盲目跟從大企業(yè)的發(fā)展途徑已經(jīng)不再適用中小企業(yè)的發(fā)展需要。

（二）融資能力薄弱，資本結(jié)構(gòu)單一

作為一種典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本競爭力對企業(yè)的土地儲備能力、抗風(fēng)險能力和企業(yè)的項目運(yùn)作能力有很大影響。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們的資金主要來自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時項目的建設(shè)成本也在不斷的增加，這對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來嚴(yán)格，這樣使得開發(fā)商不能及時取得按揭款項，資金的流動和利用變得困難，針對此種情況，中小型企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須要改變現(xiàn)有的盈利模式。

（三）管理手段較為落后，員工整體素質(zhì)不高

中小型企業(yè)的項目管理人員素質(zhì)不均衡，沒有建立健全相應(yīng)的管理機(jī)制，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展缺少必要的規(guī)劃。在人員組織上，領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力較為集中，做不到合理適當(dāng)?shù)姆謾?quán)和授權(quán)，不能很好的將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本。

（四）后期物業(yè)服務(wù)不到位

作為房地產(chǎn)企業(yè)面對業(yè)主的主要服務(wù)平臺，物業(yè)管理的質(zhì)量體現(xiàn)著企業(yè)的服務(wù)管理水平，并且承載著企業(yè)的信譽(yù)和口碑，又間接影響了企業(yè)后期項目的銷售業(yè)績，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，因此把主要精力都放在了項目的開發(fā)和銷售的管理方面，對后期物業(yè)的服務(wù)水平不能保障，這對于企業(yè)的后期發(fā)展很不利。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

（一）中小型房地產(chǎn)企業(yè)及其轉(zhuǎn)型的含義

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的定義

對中小企業(yè)的定義一般分為兩個方面，一個是質(zhì)的表現(xiàn)，比如企業(yè)的組織形式、當(dāng)前所處的行業(yè)地位以及融資方式等；另一個方面則主要是量的體現(xiàn)，主要包括企業(yè)內(nèi)部雇員的人數(shù)多少、企業(yè)實收資本和資產(chǎn)總值等。我國的房地產(chǎn)業(yè)較國外來說起步較晚，2003年國家國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了不同類型的分類標(biāo)準(zhǔn)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指從業(yè)人數(shù)在200人以下或者銷售額在15，000萬元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足從業(yè)人數(shù)在100人及以上且銷售額在1，000萬元以上，其余的則統(tǒng)統(tǒng)成為小型房地產(chǎn)企業(yè)。

2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的含義

轉(zhuǎn)型是事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)模式和觀念的根本性轉(zhuǎn)變過程。轉(zhuǎn)型是一個創(chuàng)新性的過程，是主動求新求變的過程，轉(zhuǎn)型主體的狀態(tài)不同以及它對環(huán)境的適應(yīng)程度是影響主體轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向多樣性的重要因素。對于一個企業(yè)來說，要想獲得成功轉(zhuǎn)型，就必須根據(jù)外部環(huán)境的實際情況，對企業(yè)的運(yùn)行模式和發(fā)展前景以及戰(zhàn)略規(guī)劃、體制機(jī)制等進(jìn)行調(diào)整與創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變?yōu)榉闲聲r展的新的運(yùn)行模式。當(dāng)企業(yè)所屬行業(yè)的整體環(huán)境發(fā)生較大變化或者企業(yè)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，而當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營理念和管理模式已經(jīng)不再適用時，就需要企業(yè)及時轉(zhuǎn)型，尋找一種新的生存與成長模式，推動企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型措施

1.推行差異化發(fā)展戰(zhàn)略

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速發(fā)展，目前正是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的重要時期，人們的需求越來越多樣化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要注意對市場進(jìn)行細(xì)分，抓住市場的空白和盲點，選擇競爭力較小的二三線城市作為自己的發(fā)展區(qū)域，在產(chǎn)品的定位上盡量選擇那些中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或者平價商品房等中低檔的商業(yè)房地產(chǎn)作為自己的主要產(chǎn)品；再者，開發(fā)商要對自己所做的項目做出清晰明確的定位，不斷了解消費(fèi)者的需求，這樣才能設(shè)計出更好的符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時有效利用項目所在地的地理位置和人文特色等特點，提高項目的文化品位，采用文化差異化的手段來吸引消費(fèi)者，通過差異化的營銷方式進(jìn)行創(chuàng)新性營銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以關(guān)注政府保障房的項目的開發(fā)工作，一方面與政府可以建立較為良好的關(guān)系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔(dān)的風(fēng)險也較低。

2.多元化發(fā)展戰(zhàn)略

物業(yè)管理行業(yè)的門檻不高，運(yùn)營管理所需的成本也不高，可以作為企業(yè)多元化發(fā)展的一個行業(yè)。很多物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)樓盤大都是由企業(yè)本身開發(fā)的，這樣就保障了產(chǎn)品服務(wù)的連續(xù)性和統(tǒng)一性，同時物業(yè)管理行業(yè)屬于一個發(fā)展較為平穩(wěn)的行業(yè)，在經(jīng)營和盈利上相對穩(wěn)定，可以作為企業(yè)的避風(fēng)港；另外，可以有效利用房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店業(yè)，更便于降低投資減少成本，與企業(yè)共享品牌資源。

3.開展戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)發(fā)展的其中一個目標(biāo)就是要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，作為實現(xiàn)這個目標(biāo)的有利手段，戰(zhàn)略聯(lián)盟也是提升企業(yè)競爭力的有效辦法。一種是企業(yè)之間僅僅有生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系或者在分工上較為專業(yè)化，但是不涉及資金和技術(shù)的往來，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系以外，在資金、技術(shù)和銷售上也進(jìn)行聯(lián)合，實現(xiàn)兩個企業(yè)的共存。另外與大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟也不失為一種發(fā)展戰(zhàn)略，中小企業(yè)可以負(fù)責(zé)大企業(yè)的技術(shù)開發(fā)、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)，超越自身的價值鏈，尋求更為廣闊的競爭優(yōu)勢。

4.加強(qiáng)自身的戰(zhàn)略融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一項資本密集型行業(yè)，企業(yè)自身的資本競爭力對企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想得到發(fā)展，首先要提升自身的融資能力，企業(yè)可以通過股票上市、海外私募基金、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等多種方式和渠道進(jìn)行多元化的融資。

5.轉(zhuǎn)變單一的盈利模式

市場環(huán)境的不斷變化，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)越來越多，如果繼續(xù)保持之前單一的盈利模式對企業(yè)的發(fā)展會有所阻礙，企業(yè)可以有針對性和選擇性的對一些出租類的項目進(jìn)行開發(fā)，比如商場、高檔公寓以及寫字樓等。企業(yè)在做選擇時，一定要依據(jù)自身的實際情況，結(jié)合企業(yè)所具備的優(yōu)勢和有利條件來確定開發(fā)的類型。

四、結(jié)語

面對新的戰(zhàn)略調(diào)整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要積極的讓自身由被動變?yōu)橹鲃?，對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)的過程和方法重新進(jìn)行思考，找尋出適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并不斷開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品，走出企業(yè)在原有經(jīng)營模式下所遇到的困境，從而獲得企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展并獲得新的競爭優(yōu)勢。在企業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，對企業(yè)面臨的未來的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析和研究，對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)作出改革和修正，只有這樣，企業(yè)才能獲得可持續(xù)的發(fā)展。

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房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第5篇

 

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂”占主導(dǎo)地位?！稗r(nóng)家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農(nóng)家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。 　三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對策