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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范文第1篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理必要性分析

從房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)角度分析,財務(wù)狀態(tài)是否健康,對于其行業(yè)發(fā)展具有重要影響意義。在這種情況下做好對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多方面的良好發(fā)展,具體益處表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.實(shí)現(xiàn)科學(xué)的財務(wù)管理。

財務(wù)預(yù)算管理是根據(jù)房地產(chǎn)自身經(jīng)營、生產(chǎn)、財務(wù)能力以及所承攬項目的實(shí)際需求的綜合分析而進(jìn)行的財務(wù)管理工作,其能夠通過科學(xué)的預(yù)算方法,來衡量和評價出承攬項目后,房地產(chǎn)企業(yè)所需要進(jìn)行的所有成本投入、資金回收模式、具體周期以及相應(yīng)的風(fēng)險等。該項工作不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為全面的了解自身實(shí)際能力,同時還能夠充分考量房地產(chǎn)項目的實(shí)際情況,并對其進(jìn)行評估,為房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策支持。

2.降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個經(jīng)營風(fēng)險相對較大的行業(yè),在實(shí)際經(jīng)營過程中,管理者的任何一個決策都能夠產(chǎn)生非常大的蝴蝶效應(yīng),如果決策正確你們企業(yè)能夠獲取效益,如果決策錯誤那么不僅會虧損,甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn),所以說房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險非常大。在這種情況下,財務(wù)預(yù)算管理工作能夠通過自身科學(xué)的管理模式,對房地產(chǎn)項目當(dāng)中任何產(chǎn)生資金流動的工作內(nèi)容進(jìn)行考核、評估,給予房地產(chǎn)企業(yè)決策最全面、科學(xué)的信息支持,讓房地產(chǎn)企業(yè)決策者掌握項目風(fēng)險,并依靠其來降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效建設(shè),獲取效益。

3.完善企業(yè)的管理模式。

良好的管理模式能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更為健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。對于財務(wù)管理行為決定‘成敗’的房地產(chǎn)企業(yè)來說,完善的企業(yè)管理模式具有重要意義。在實(shí)際工作當(dāng)中,財務(wù)預(yù)算管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供最科學(xué)的財務(wù)管理信息支持,并通過切實(shí)可行的管理方法來確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和其他管理工作能夠科學(xué)、有序的按照財務(wù)預(yù)算管理的計劃進(jìn)行,從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為健康的經(jīng)營模式,確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財務(wù)預(yù)算管理問題

從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的財務(wù)預(yù)算管理工作水平來看,絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在一定的問題,這些問題的存在不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理效果,更會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財務(wù)預(yù)算管理問題主要可以概括為以下幾個方面:

1.缺乏專業(yè)預(yù)算團(tuán)隊。

目前,許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作都由財務(wù)管理人員完成,雖然財務(wù)預(yù)算管理工作屬于財務(wù)管理工作內(nèi)容。但在實(shí)際工作行為上,財務(wù)預(yù)算管理的要求更高,這會在一定程度上出現(xiàn)財務(wù)管理人員無法勝任財務(wù)預(yù)算管理工作的情況,進(jìn)而為財務(wù)預(yù)算管理帶來更大的工作失誤幾率和風(fēng)險隱患。

2.預(yù)算編制不夠全面。

財務(wù)預(yù)算管理屬于財務(wù)管理當(dāng)中的工作,因此財務(wù)預(yù)算管理工作都是由財務(wù)管理人員來予以完成。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員有限,而其財務(wù)管理工作種類、工作量又相對較大,因此常常會出現(xiàn)財務(wù)人員工作負(fù)擔(dān)過重的情況。在這種情況下,財務(wù)人員難免>！

3.缺乏科學(xué)考核機(jī)制。

在企業(yè)經(jīng)營過程中,任何管理工作都需要一定的標(biāo)準(zhǔn)來予以評價,這種評價標(biāo)準(zhǔn)被稱之為‘考核機(jī)制’。財務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工作,其自然也需要考核機(jī)制來對財務(wù)預(yù)算管理工作效果予以評價。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作狀態(tài)來看,其‘考核機(jī)制’更多的是用于房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、質(zhì)量等方面當(dāng)中,財務(wù)管理預(yù)算工作并未歸納其中。這使得財務(wù)預(yù)算管理工作變得“虎頭蛇尾”,既失去了本質(zhì)意義,又浪費(fèi)了資源。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的具體對策

想要提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理效果,使財務(wù)預(yù)算管理工作真正的發(fā)揮出在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營當(dāng)中的積極作用,房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好以下幾方面工作:

1.提高預(yù)算重視程度。

提高財務(wù)預(yù)算管理工作的重視程度,是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須進(jìn)行的思想觀念轉(zhuǎn)變。財務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響前文已經(jīng)明確分析,為了使企業(yè)能夠更好的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)現(xiàn)觀念改變,將財務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)當(dāng)中的重要管理工作內(nèi)容,企業(yè)上下共同努力,積極開展和配合財務(wù)預(yù)算管理工作,使其能夠順利的進(jìn)行,為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來幫助。

2.健全預(yù)算管理體制。

健全財務(wù)預(yù)算管理體制是確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作能夠有效進(jìn)行的重要途徑,為此房地產(chǎn)企業(yè)必須要在提高對財務(wù)預(yù)算管理重視程度的基礎(chǔ)上,結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際規(guī)模、經(jīng)營能力和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,制定出健全的預(yù)算管理體制,為自身的發(fā)展提供支持。從財務(wù)預(yù)算管理工作的性質(zhì)及流程來看,其需要預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督以及后期審核等多個環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好各方面的融合,確保財務(wù)預(yù)算管理工作能夠盡快發(fā)揮出作用,為企業(yè)發(fā)展帶來支持。

3.提高預(yù)算人員素質(zhì)。

提高預(yù)算人員素質(zhì)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)預(yù)算管理工作水平的重要措施。實(shí)際上,在財務(wù)管理工作的快速發(fā)展背景下,絕大部分財務(wù)管理人員都能夠具備良好的專業(yè)素質(zhì)。但房地產(chǎn)企業(yè)一定要深刻認(rèn)識到財務(wù)預(yù)算管理與財務(wù)管理工作之間的不同點(diǎn),在財務(wù)管理人員當(dāng)中選擇一些具備更高潛力的財務(wù)管理人員進(jìn)行更為全面和專業(yè)的培訓(xùn),并成立財務(wù)預(yù)算管理團(tuán)隊

,為財務(wù)預(yù)算管理工作提供專業(yè)技術(shù)上的支持。 4.確保預(yù)算執(zhí)行效果。

確保預(yù)算執(zhí)行效果是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的重要一環(huán),如果預(yù)算執(zhí)行效果不好,那么無論財務(wù)預(yù)算編制多么科學(xué),都無法發(fā)揮出實(shí)際作用。為此,房地產(chǎn)企業(yè)除了要在建設(shè)專職財務(wù)預(yù)算管理團(tuán)隊的基礎(chǔ)上,還要做好對企業(yè)當(dāng)中各部門工作者的引導(dǎo)教育,讓他們也能夠深刻認(rèn)識到財務(wù)預(yù)算執(zhí)行的作用,并能夠在工作當(dāng)中對財務(wù)預(yù)算執(zhí)行予以配合,最大限度發(fā)揮出財務(wù)預(yù)算管理工作效果,為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供最基礎(chǔ)的支持。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范文第2篇

一、預(yù)算管理概述

預(yù)算管理主要是指“企業(yè)對一定期間的經(jīng)營活動、投資活動、財務(wù)活動等做出的預(yù)算安排?！边@種預(yù)算管理是以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以貨幣形式來表現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)活動的一種方式，預(yù)算管理是企業(yè)運(yùn)用科學(xué)方式對未來運(yùn)營情況進(jìn)行的一種預(yù)測，在企業(yè)預(yù)算管理過程中很有可能會發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的問題，這時就可以對問題進(jìn)行演示分析，把不良影響消除在萌芽狀態(tài)。在房地產(chǎn)企業(yè)中開展預(yù)算管理工作也是為了消除資金管理中的危險因素，提高投資戰(zhàn)略的安全性。

預(yù)算管理相對于其他企業(yè)管理工作來說，具有自己的個性特征。第一，管理工作全方位性。預(yù)算管理工作能夠做到全面、全員以及全過程管理，在企業(yè)投資活動的任何時間段，對于任何一個人而言都可以進(jìn)行預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)中也需要進(jìn)行全方位管理，把自己的工作人員以及發(fā)展資金集中起來，統(tǒng)一進(jìn)行分析、控制和管理，這樣可以通過科學(xué)的方法合理配置發(fā)展資金，提高投資戰(zhàn)略的穩(wěn)定性和安全性。第二，以現(xiàn)金管理為基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)這種大資金流量的企業(yè)預(yù)算管理工作所普遍具有的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有“高負(fù)債、高利潤、高風(fēng)險”等特點(diǎn)，如果企業(yè)現(xiàn)金流中斷會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)工程的建設(shè)，所以，現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的基礎(chǔ)。第三，以房產(chǎn)開發(fā)工程成本管理為核心。在房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項目所占的資金比例最大，所包含的工作內(nèi)容也比較豐富，所以，進(jìn)行預(yù)算管理工作時的難度相對來說也較大，故而，在財務(wù)預(yù)算管理工作中就應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理為核心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀研究

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算管理工作的重要性已經(jīng)有所認(rèn)識，但是在實(shí)際開展過程中卻存在著很多的問題，這些問題的存在給我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高、投資安全性等都帶來了隱患，因此要針對其存在的問題，加大房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開展力度。

1、考核機(jī)制不健全

在房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理工作開展時沒有進(jìn)行相關(guān)責(zé)任書的簽訂，相關(guān)的獎懲機(jī)制自然也就不健全，這樣就給預(yù)算管理單位和工作人員以投機(jī)取巧的機(jī)會，如果沒有完成預(yù)算指標(biāo)相關(guān)責(zé)任就無法落到實(shí)處，預(yù)算管理人員總是以外部環(huán)境為借口進(jìn)行責(zé)任的推脫，并不從自身尋找原因，這種問題的存在是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作所遇到的普遍問題，已然成為了影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，這一問題在未來的財務(wù)預(yù)算管理工作中不可忽視。

2、執(zhí)行與監(jiān)控力度不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)預(yù)算管理工作之初都信心百倍，對前期的工作開展力度較強(qiáng)，專門成立預(yù)算管理職能部門進(jìn)行預(yù)算編制工作，但是當(dāng)相應(yīng)預(yù)算計劃編制完成之后，開展力度就嚴(yán)重不足，表現(xiàn)出來就是執(zhí)行與監(jiān)控力度不足。財務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)控力度不足就會嚴(yán)重影響預(yù)算管理實(shí)際效果，所以，我們會看到很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作開展的轟轟烈烈，結(jié)果卻不盡如人意。究其原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動步伐要快于企業(yè)的管理制度，預(yù)算工作的效果反饋不足，財務(wù)預(yù)算管理職能部門與會計核算部門的配合缺乏協(xié)調(diào)性。

3、管理機(jī)制不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行計劃編制科學(xué)合理，但是，在實(shí)際執(zhí)行時沒有一個專門的組織機(jī)構(gòu)，“沒有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和仲裁、執(zhí)行和監(jiān)督。”很多情況下都是把預(yù)算管理工作盲目的交給了財務(wù)管理部門，并沒有制定專門的管理機(jī)制對企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作進(jìn)行規(guī)定。這種問題的存在就導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算管理工作的開展欠缺長遠(yuǎn)性與協(xié)調(diào)性，管理行為缺少科學(xué)性。

4、預(yù)算管理工作缺乏科學(xué)性

預(yù)算管理工作應(yīng)該是具有全方位性的，在房地產(chǎn)企業(yè)開展的各個階段都應(yīng)該進(jìn)行，這樣其開展的實(shí)際效果才會好。但是，有些企業(yè)預(yù)算管理工作缺乏科學(xué)性，在實(shí)際執(zhí)行過程中，執(zhí)行者單純的依靠編制的預(yù)算管理計劃進(jìn)行，并沒有對企業(yè)發(fā)展過程中所發(fā)生的實(shí)際變化、市場環(huán)境等的變化進(jìn)行深入分析，預(yù)算管理工作并沒有與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際投資活動相聯(lián)系，往往是以過去的經(jīng)營狀況來簡單預(yù)判下一年度的預(yù)算指標(biāo)，這種預(yù)估的方式缺乏科學(xué)性，實(shí)際執(zhí)行起來會給企業(yè)的發(fā)展帶來很大的障礙。

三、房產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)預(yù)算管理效果的有效措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高財務(wù)預(yù)算管理工作的實(shí)際效果就需要適應(yīng)時代的發(fā)展積極改正所存在的問題，以實(shí)現(xiàn)全方位的財務(wù)預(yù)算管理，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

1、完善考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展實(shí)際的財務(wù)預(yù)算管理工作之前，就應(yīng)該把責(zé)任落實(shí)到不同的單位和個人，并制定完善的責(zé)任制度，規(guī)定好責(zé)任制度以及獎懲機(jī)制，對于預(yù)算管理工作執(zhí)行到位的要給予物質(zhì)和精神獎勵，對于沒有執(zhí)行到位的也要進(jìn)行相應(yīng)懲罰，這樣就能夠提高預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度和執(zhí)行效果。考核機(jī)制建立過程中要時刻以“公平公正”為基本理念，以科學(xué)的考核原則為基準(zhǔn)。考核機(jī)制完善后工作人員的工作靈活性和工作效率都會有所提高。

2、健全預(yù)算管理體制

管理體制的建立是以科學(xué)觀念為基礎(chǔ)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要時刻更新自己的管理觀念，樹立全面管理理念，即“財務(wù)預(yù)算理念、業(yè)務(wù)預(yù)算理念、資本預(yù)算理念以及籌資預(yù)算理念?！痹诶砟顦淞⒅缶托枰獙Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況進(jìn)行科學(xué)分析，以企業(yè)原有管理方式為基礎(chǔ)，建立新的適合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前以至于未來一段時間發(fā)展的預(yù)算管理體制。

3、完善實(shí)際預(yù)算管理工作

完善實(shí)際預(yù)算管理工作主要就是指要細(xì)化預(yù)算管理目標(biāo)，把總體目標(biāo)根據(jù)工作內(nèi)容不同劃分為多個小目標(biāo)，并把這些目標(biāo)歸結(jié)為責(zé)任單元并配合以監(jiān)督和獎懲機(jī)制。與此同時還要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制，盡量把企業(yè)所有活動都?xì)w入到預(yù)算管理工作中，這樣通過“自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度”，能夠讓財務(wù)預(yù)算管理部門分清職責(zé)。

完善工作還需要對預(yù)算管理組織體系進(jìn)行完善，也就是說管理體系的監(jiān)督、控制以及管理考評職能要充分發(fā)揮出來，設(shè)立專業(yè)化的管理部門，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的開展提供更有力的后盾支持，同時還要求會計核算部門、企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理部門等積極配合財務(wù)預(yù)算管理工作的開展，盡最大努力提高預(yù)算管理工作的實(shí)際效果。

4、積極應(yīng)用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

當(dāng)今是信息大爆炸的時代，任何企業(yè)的發(fā)展都需要足夠的信息量進(jìn)行支持，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的開展也不例外，因此，在預(yù)算管理工作開展時也需要用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)的分析和信息的整理。尤其是在會計核算工作中應(yīng)用會計電算化這一科技手段能大大提高工作效率，提高核算質(zhì)量。同時，通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還可以建立完善的預(yù)算管理網(wǎng)絡(luò)，把房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息錄入到專業(yè)化信息分享平臺上，各個部門對財務(wù)預(yù)算管理工作執(zhí)行的效果以及執(zhí)行過程中所遇到的問題都可以表達(dá)在這個平臺中，其他部門工作人員或者專業(yè)人士可以通過這樣一個網(wǎng)絡(luò)平臺給予解決，切實(shí)打破了預(yù)算工作時間與空間上的限制。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理模式 項目預(yù)算 成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，逐步形成了開發(fā)范圍廣、組織機(jī)構(gòu)集團(tuán)化的特點(diǎn)，帶來的管理難度日益增加。全面預(yù)算管理作為全員參與、全面覆蓋、全程監(jiān)控的內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，可以利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、控制、考核，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)（范勇梅，2007）。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的形勢，尤其應(yīng)充分運(yùn)用全面預(yù)算加快推動企業(yè)管理方式由粗放化向集約化、精細(xì)化的轉(zhuǎn)變，加快提升企業(yè)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施中的主要問題

1.年度預(yù)算與項目預(yù)算脫節(jié)。目前許多實(shí)施全面預(yù)算的房地產(chǎn)企業(yè)還在采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式，僅將企業(yè)年度經(jīng)營計劃逐級分解、匯總編制企業(yè)年度預(yù)算。殊不知，傳統(tǒng)的預(yù)算方式雖可按照會計周期（月、季、年）進(jìn)行成本效益預(yù)算，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個個獨(dú)立項目的建設(shè)周期較長，需在項目決算時才能最終確定其實(shí)際的成本、利潤，因此并不適合采用一般會計周期進(jìn)行成本效益預(yù)算。如人為地將年度預(yù)算與項目預(yù)算完全割裂，僅編制年度預(yù)算而忽視項目預(yù)算的方式，使得企業(yè)無法對項目整體的盈利狀況進(jìn)行總體和階段性的把控，從而無法確保企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃的落地。

2.業(yè)務(wù)經(jīng)營預(yù)算與財務(wù)預(yù)算脫節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是由財務(wù)部門牽頭組織全面預(yù)算工作，其他業(yè)務(wù)部門只是協(xié)助配合，提供財務(wù)部門所需要的數(shù)據(jù)而已，甚至有人認(rèn)為，全面預(yù)算就是財務(wù)預(yù)算，理應(yīng)由財務(wù)部門制定和控制。這種失去了真實(shí)完整業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持而編制的財務(wù)預(yù)算只能淪為一種數(shù)字游戲，預(yù)算編制后的執(zhí)行控制管理成為一種空談，企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)也無法保證實(shí)現(xiàn)。

3.預(yù)算管理與業(yè)績考核脫節(jié)。預(yù)算管理與業(yè)績考核應(yīng)緊密結(jié)合、相輔相成，考核不力將不能保證預(yù)算管理體系的全面有效實(shí)施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題包括：一是沒有清晰地劃分項目開發(fā)管理鏈中各個責(zé)任單元以及各責(zé)任單元職責(zé)不清；二是考核指標(biāo)的設(shè)置只注重了短期利益，沒有實(shí)現(xiàn)項目短期利益與企業(yè)長期發(fā)展之間的平衡；三是項目考核與組織考核之間未實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇

預(yù)算管理連接著企業(yè)外部市場競爭與企業(yè)內(nèi)部管理控制，不同的市場環(huán)境、不同的企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)產(chǎn)品生命周期的不同階段，預(yù)算管理的重點(diǎn)和模式也是不同的（張云亭，2003）。通常，全面預(yù)算管理主要分為以下四種：以銷售為核心的全面預(yù)算管理模式、以利潤為核心的全面預(yù)算管理模式、以成本費(fèi)用控制為核心的全面預(yù)算管理模式、以現(xiàn)金流量為核心的全面預(yù)算管理模式（張玉清，2007）。企業(yè)可以根據(jù)行業(yè)及自身組織特點(diǎn)選擇多種類型，形成綜合、系統(tǒng)的全面預(yù)算體系。

不同于傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)：（1）建設(shè)周期長，經(jīng)歷多個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成，在項目決算時才能最終確定其實(shí)際利潤；（2）銷售受國家政策和金融市場影響波動大，經(jīng)營風(fēng)險高，企業(yè)把控難度大；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，涵蓋了從征地拆遷、勘察設(shè)計、工程施工、銷售到售后服務(wù)全過程；（4）開發(fā)投資額大，資金密集，負(fù)債程度高?；谝陨咸攸c(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)不適用于以銷售和利潤為核心的全面預(yù)算管理模式，而應(yīng)采取“以項目成本控制為核心，現(xiàn)金流量管理為重點(diǎn)”的成本與現(xiàn)金流相結(jié)合的全面預(yù)算模式。在這種模式下應(yīng)以項目成本為起點(diǎn)編制預(yù)算，并對其進(jìn)行動態(tài)控制，項目成本應(yīng)作為主要考核指標(biāo)納入預(yù)算考核體系，同時運(yùn)用現(xiàn)金流量預(yù)算來監(jiān)督控制項目投資成本。以上項目成本是指貫穿整個開發(fā)周期的綜合成本，包括土地、設(shè)計、前期、建安工程、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及各類稅費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的改善方法

1.構(gòu)建預(yù)算管理基礎(chǔ)。一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基礎(chǔ)應(yīng)由三部分構(gòu)建而成：一是營造全員參與的管理氛圍和企業(yè)文化，使公司上下在預(yù)算管理上達(dá)成共識，這是決定全面預(yù)算管理能否取得實(shí)效的首要因素；二是建立預(yù)算管理的組織體系，該體系既要依托于企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，又需要保持相對獨(dú)立，這是決定全面預(yù)算管理能否有效推進(jìn)的關(guān)鍵主導(dǎo)因素；三是健全預(yù)算管理的配套管理制度，作為完善全面預(yù)算管理制度后的必要補(bǔ)充，這是決定全面預(yù)算管理能否持續(xù)改善的關(guān)鍵配套工具。該配套制度應(yīng)包括：明確企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃、成熟的成本管理體系、穩(wěn)定的組織架構(gòu)和清晰的崗位職責(zé)劃分、預(yù)算績效評估機(jī)制、完善的項目開發(fā)成本科目體系以及會計信息系統(tǒng)等。

2.建立二維預(yù)算體系。即通過項目預(yù)算和年度預(yù)算兩個維度實(shí)施全面預(yù)算。項目預(yù)算是對房地產(chǎn)開發(fā)項目整個開發(fā)周期成本效益的預(yù)算，強(qiáng)調(diào)的是目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的規(guī)劃，既擺脫了會計期的限制，也避免了年度預(yù)算管理中重短期利益、輕長期發(fā)展的缺點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算時應(yīng)首先以項目預(yù)算為龍頭，以項目開發(fā)進(jìn)度為依據(jù)，深化項目收入、成本費(fèi)用及現(xiàn)金流等各項預(yù)算，形成貫穿項目開發(fā)全周期的整體預(yù)算。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的基礎(chǔ)，將各個項目在每一個預(yù)算年度的相關(guān)預(yù)算數(shù)據(jù)匯總編制即形成對應(yīng)年度的公司全面預(yù)算。

3.把握項目預(yù)算管理核心。房地產(chǎn)項目在方案設(shè)計、施工圖等多個階段均需要編制項目整體預(yù)算目標(biāo)，包括目標(biāo)成本、目標(biāo)利潤等，尤其是施工圖階段的項目目標(biāo)一經(jīng)確定即不得隨意改變，它將作為項目后續(xù)預(yù)算分解、動態(tài)管理控制和分析的主要依據(jù)。根據(jù)確定的項目整體預(yù)算目標(biāo)，應(yīng)進(jìn)行橫向與縱向分解。橫向是將所有預(yù)算內(nèi)容分解至項目開發(fā)全周期內(nèi)的各月、季和年；縱向是各預(yù)算責(zé)任部門將其預(yù)算責(zé)任范圍內(nèi)的預(yù)算內(nèi)容分解至收入和成本費(fèi)用等各預(yù)算細(xì)項。以上項目預(yù)算內(nèi)容包括業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃（比如工程進(jìn)度、可售供應(yīng)計劃、預(yù)銷售進(jìn)度、合同付款計劃、融資方案等）和財務(wù)預(yù)算，以業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃為源頭，以財務(wù)預(yù)算為成果，方能形成落實(shí)到數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)和基于業(yè)務(wù)的預(yù)算。

在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)行以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的動態(tài)成本監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)對項目預(yù)算的控制。動態(tài)成本是指項目開發(fā)過程中已發(fā)生的合同成本、非合同成本，以及未來可預(yù)見的合理的待發(fā)生成本，通過實(shí)時監(jiān)控，將項目動態(tài)成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。同時根據(jù)構(gòu)成動態(tài)成本的各個合同、非合同的付款要求，項目進(jìn)度計劃以及銷售回籠計劃，融資方案等，定期編制現(xiàn)金流量表并實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏蜾N售回籠不能滿足付款內(nèi)容時，應(yīng)及時調(diào)整預(yù)算。

4.充分運(yùn)用業(yè)績考核手段。全面預(yù)算是企業(yè)實(shí)施績效管理的基礎(chǔ)，是進(jìn)行員工績效考核的主要依據(jù)，通過預(yù)算與績效管理相結(jié)合，使企業(yè)對員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”，形成全面預(yù)算的閉環(huán)管理（張玉清，2007；包春玲、班娜，2008）?？冃Э己藨?yīng)以經(jīng)審計的財務(wù)報表為依據(jù)，針對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)設(shè)定合理的考核機(jī)制，比如為實(shí)現(xiàn)長、短期利益的平衡，應(yīng)同時實(shí)施年度經(jīng)營考核與項目整體考核；為了對各責(zé)任單元做到獎懲分明，可根據(jù)各責(zé)任單元在項目管理中所承擔(dān)職責(zé)的程度，采用部門間、部門內(nèi)考核分權(quán)重的考核機(jī)制等。

5.實(shí)施預(yù)算管理信息系統(tǒng)。借助計算機(jī)技術(shù)， 實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算信息化，可將業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的流程、經(jīng)驗(yàn)及知識固化，是企業(yè)規(guī)范化、精細(xì)化管理的必然選擇。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都已使用了財務(wù)軟件、房地產(chǎn)成本軟件和CRM軟件，實(shí)施全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，可以將預(yù)算管理系統(tǒng)與各業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)，將各個獨(dú)立的信息島有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)信息的集成、協(xié)同和資源共享，為企業(yè)決策層提供更及時全面的管理信息。

全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)全員、全方位、全過程，是一項系統(tǒng)工程，它要求各業(yè)務(wù)部門長期高度協(xié)同合作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理模式，狠抓項目成本與現(xiàn)金流量管理，充分運(yùn)用全面預(yù)算管理手段落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略，強(qiáng)化經(jīng)營過程與控制，促進(jìn)資源整合與業(yè)務(wù)協(xié)同。

（作者為財務(wù)經(jīng)理、會計師、CPA）

參考文獻(xiàn)

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[3] 范勇梅.某通信企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的分析與設(shè)計[D].北京郵電大學(xué)碩士論文，2007-11-01.

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范文第4篇

關(guān)鍵語一：預(yù)算管理作為一個有效的運(yùn)營工具，應(yīng)該結(jié)合公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)計劃、現(xiàn)金流管理于一體，通過預(yù)算的執(zhí)行、修正、實(shí)施，最終使得公司的運(yùn)營朝著既定的戰(zhàn)略方向行進(jìn)。

關(guān)鍵語二：預(yù)算管理不僅是行為的管理，更是長、短期利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

關(guān)鍵語三：以現(xiàn)金流管理為主線的滾動預(yù)算。

預(yù)算管理作為一個有效的運(yùn)營工具，應(yīng)該結(jié)合公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)計劃、現(xiàn)金流管理于一體，通過預(yù)算的執(zhí)行、修正、實(shí)施，最終使得公司的運(yùn)營朝著既定的戰(zhàn)略方向行進(jìn)。作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，由于目前宏觀調(diào)控形勢多變，如何研究出適合本行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算管理工具顯得尤為重要。

1 房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理的難點(diǎn)

1.1 收入預(yù)算易受國家宏觀政策影響，波動幅度巨大，難以準(zhǔn)確預(yù)估

作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，在取得項目土地之后，其開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏是可以由企業(yè)自行控制的，但其產(chǎn)品的銷（預(yù)）售很容易受到國家宏觀政策的影響，這就使得企業(yè)制定的收入預(yù)算波動很大，預(yù)算執(zhí)行率降低。如，2008年底房地產(chǎn)企業(yè)在制定2009年預(yù)算時，基本會以當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)形勢來預(yù)估收入預(yù)算，這樣制定出來的收入預(yù)算在2009年的執(zhí)行過程中肯定偏差極大，最終實(shí)現(xiàn)的收入會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算金額。同時由于是按2008年形勢制定的來年收入預(yù)算，那么據(jù)此預(yù)算而做出的投資預(yù)算，肯定是偏保守的，而在2009年銷售形勢一片大好的情況下，企業(yè)為今后戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)所做出的投資預(yù)算就顯得準(zhǔn)備不足，在形勢產(chǎn)生巨大變化的情況下，迫于發(fā)展壓力所做出的投資決策就會隱含巨大的風(fēng)險。同樣的，這種截然相反的變化在2011年也出現(xiàn)了。2010年4季度，房地產(chǎn)行業(yè)余熱尚存，若在制定2011年預(yù)算的時候錯誤估計行業(yè)的發(fā)展方向，那么在2011年極可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的悲劇。

1.2 工程支出預(yù)算受業(yè)務(wù)計劃影響，存在很大的變動性

作為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的另一個重要組成部分的工程支出預(yù)算，其發(fā)生與否完全是受業(yè)務(wù)計劃的制約。由于房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性，工程支出預(yù)算是以項目建設(shè)的進(jìn)度為基礎(chǔ)的，項目建設(shè)的快，相應(yīng)的支出預(yù)算就可能提早發(fā)生，反之項目建設(shè)的慢，相應(yīng)的支出預(yù)算就一定會延后發(fā)生。同時，這些支出預(yù)算是具有一定程度的剛性的，當(dāng)項目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到某一節(jié)點(diǎn)的時候，這部分預(yù)算必然會發(fā)生。在這種情況下，業(yè)務(wù)計劃的有效和嚴(yán)肅就顯得很重要了。如果一個公司的業(yè)務(wù)計劃編制得隨心所欲或者經(jīng)常調(diào)整重大節(jié)點(diǎn)，那么基于業(yè)務(wù)計劃所制定的工程支出預(yù)算必然也是不可信任的。

1.3 收入預(yù)算與工程預(yù)算之間相互影響

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，經(jīng)常會發(fā)生一些似乎互為因果的事情。比如：當(dāng)銷售形勢不好的時候，工程預(yù)算受到影響，工程部門會說因?yàn)楣こ讨С鲱A(yù)算得不到保障，影響了工程進(jìn)度，影響了業(yè)務(wù)計劃；而這時營銷部門會說，就是因?yàn)槟愎こ踢M(jìn)度太慢，達(dá)不到預(yù)售的要求，使得營銷的業(yè)務(wù)計劃不能按時實(shí)施，影響了銷售和收入預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。這時如果沒有一個科學(xué)有效的預(yù)算工具，企業(yè)極有可能進(jìn)入惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致資金鏈的斷裂，走向滅亡。

1.4 長期和短期利益在預(yù)算工具上的沖突

房地產(chǎn)行業(yè)有一個與眾不同的特殊性，企業(yè)的當(dāng)年度會計收入往往是2-3年前項目預(yù)售時通過預(yù)售的形式鎖定的，只要項目能在當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)交付入伙，那么通過預(yù)售鎖定的預(yù)收款就能轉(zhuǎn)化為交付當(dāng)年的會計收入，會計利潤也就自然結(jié)轉(zhuǎn)出來了。而當(dāng)年編制的收入預(yù)算，基本上是為以后年度的會計收入、利潤所作的準(zhǔn)備，因此，收入預(yù)算更貼切的說是銷售現(xiàn)金流入預(yù)算。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃，要實(shí)現(xiàn)3年后甚至5年后的會計收入、會計利潤，受房地產(chǎn)開發(fā)周期的因素影響，必須在現(xiàn)時進(jìn)行項目儲備，如果現(xiàn)時不儲備項目，那么想實(shí)現(xiàn)若干年后的戰(zhàn)略規(guī)劃無疑是一句空話。但現(xiàn)實(shí)的情況又是，要儲備項目，就必須有足夠的現(xiàn)金流入量，在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，企業(yè)若按原價銷售，平穩(wěn)渡過調(diào)控沒有問題，但可能需在二年后才能有足夠的現(xiàn)金量去儲備土地，這種策略能保證目前項目的會計利潤但會使得戰(zhàn)略延后實(shí)現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)；如果采取折扣銷售的策略，則能大量迅速回流現(xiàn)金以保證獲取新的土地儲備，這種策略雖然能保障遠(yuǎn)期的會計收入和會計利潤，但會消耗近期項目的會計收入、利潤。正是基于這種長期利益與短期利益之間的矛盾，需要企業(yè)在編制預(yù)算時要充分考慮均衡這種取舍，做出對企業(yè)價值最有利的選擇。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制思路

2.1 以戰(zhàn)略目標(biāo)為綱領(lǐng)，分解階段目標(biāo)至預(yù)算工具

一個企業(yè)要做到基業(yè)長青，必需得制定一個符合自身情況的發(fā)展戰(zhàn)略，一旦發(fā)展戰(zhàn)略制定清晰了，那么這個戰(zhàn)略就應(yīng)該成為企業(yè)在這一期間的最高行動綱領(lǐng)，其一切的業(yè)務(wù)活動都應(yīng)該緊緊圍繞戰(zhàn)略進(jìn)行。因此，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的項目特殊性，要達(dá)到既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，必需在現(xiàn)時進(jìn)行項目儲備，要儲備項目，就應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的投資預(yù)算，而進(jìn)行投資又是短期內(nèi)不產(chǎn)生現(xiàn)金流入量的一項業(yè)務(wù)活動，這項活動會極大的占用企業(yè)的現(xiàn)金量，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，就應(yīng)當(dāng)將收入預(yù)算、工程支出預(yù)算等其他預(yù)算項目圍繞著投資預(yù)算來進(jìn)行，只有當(dāng)戰(zhàn)略目標(biāo)能分解到每年度的投資預(yù)算并得以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)才有可能實(shí)現(xiàn)已制定的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.2 根據(jù)業(yè)務(wù)計劃編制項目滾動預(yù)算

由于房地產(chǎn)項目的周期性長，企業(yè)如果僅僅編制了年度預(yù)算是不夠的，房地產(chǎn)企業(yè)兩個年度之間的預(yù)算通常不具有可比性，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了編制年度的預(yù)算之外，一般都應(yīng)該針對項目編制全項目開發(fā)的滾動預(yù)算。當(dāng)然，這種滾動預(yù)算的編制可以在不同的時間區(qū)間內(nèi)區(qū)分預(yù)算的跨度。只有編制了全項目的滾動預(yù)算，才能判斷長期現(xiàn)金流是否穩(wěn)定。

2.3 預(yù)算調(diào)整以確?，F(xiàn)金流安全

在預(yù)算編制之后，由于受國家宏觀政策的影響，收入預(yù)算的執(zhí)行往往會發(fā)生很大的偏差，這就需要企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)形勢的變化做出及時的調(diào)整。這種調(diào)整會涉及正反兩個方向，若是銷售陷入僵局勢必會導(dǎo)致投資預(yù)算無法實(shí)施，這時企業(yè)就必須采取有效的措施來促進(jìn)銷售預(yù)算的實(shí)現(xiàn)，如果為了現(xiàn)時銷售項目的利潤考慮而放棄現(xiàn)金的流入量就會使得投資預(yù)算無法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致戰(zhàn)略規(guī)劃最終的失敗。反之依然。這是宏觀層面對企業(yè)的影響。同時企業(yè)出于利潤最大化的考慮，有時也會調(diào)整銷售的進(jìn)度，這就會對短期資金產(chǎn)生影響。比如，在編制年度預(yù)算的時候，計劃5月開盤預(yù)售，但執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)9月開盤會對企業(yè)更有利，這時是否需要調(diào)整開盤計劃，就必須考慮短期的現(xiàn)金流是否會出現(xiàn)問題。畢竟對于房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流絕對就是企業(yè)里的血液，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，再優(yōu)秀的企業(yè)也會瞬間的轟然倒塌。

2.4 應(yīng)用信息化系統(tǒng)提高預(yù)算執(zhí)行效率

當(dāng)然，一個預(yù)算工具是否是適用于企業(yè)，其效率也是很重要的。即使一個設(shè)計的很完美的預(yù)算工具，如果在實(shí)務(wù)的應(yīng)用中相當(dāng)復(fù)雜繁瑣，不僅不能發(fā)揮原有的功能，相反會阻礙企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)陷入一種因預(yù)算而預(yù)算的困境。舉個很簡單的例子，假如企業(yè)在月度預(yù)算的控制執(zhí)行中約定，所有的支出需逐筆核對預(yù)算后方能開支，那么在這種情況之下就需要有一套完善的信息系統(tǒng)來做支撐，讓系統(tǒng)來分辨預(yù)算的授權(quán)問題，不然會造成大量的人力資源的浪費(fèi)。另外一方面，企業(yè)在編制滾動預(yù)算的時候，如果沒有強(qiáng)大的信息系統(tǒng)做支撐，現(xiàn)在看來簡直是無法想象的。即使能編制出滾動預(yù)算，其時效性也會大打折扣的。

3 預(yù)算的監(jiān)督檢查

3.1 預(yù)算工具必須與績效考核工具結(jié)合使用

好的預(yù)算工具還需要行之有效的考核工具加以配套，預(yù)算作為一個目標(biāo)，是需要有鞭策的，同時考核工具的應(yīng)用還應(yīng)與預(yù)算目標(biāo)緊密結(jié)合，預(yù)算工具應(yīng)用失敗往往是因?yàn)榭冃Э己斯ぞ吆皖A(yù)算工具形成了兩張皮。

3.2 預(yù)算的檢查回顧

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國新興的國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其快速成長不但為房地產(chǎn)企業(yè)自身創(chuàng)造巨大利潤，還挖掘了周邊產(chǎn)業(yè)的潛在商機(jī)，拉動了以房地產(chǎn)交易為中心的相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時為國家稅收也做出了相當(dāng)貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)地位的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭也在不斷加劇，如何在這樣一個信息爆炸的時代和高速發(fā)展的行業(yè)中立足乃至領(lǐng)跑，我認(rèn)為關(guān)鍵在于提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金、成本、銷售、稅收等多個環(huán)節(jié)，內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜、體系龐大，單靠陳舊的經(jīng)驗(yàn)來實(shí)施管理已難以維系企業(yè)生存，更難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)價值的提升和實(shí)現(xiàn)必須要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向、企業(yè)經(jīng)營策略為抓手全面、系統(tǒng)地開展，而全面預(yù)算管理正是符合上述要求的現(xiàn)代化管理方式。

所謂全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)的管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性主要體現(xiàn)在四個方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)周期較長，項目開發(fā)周期一般需要3年以上，對一個中長期項目而言，沒有長遠(yuǎn)、有序的規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)。全面預(yù)算管理正是站在長期規(guī)劃的角度綜合考慮，致力于謀求企業(yè)長期發(fā)展與短期利益的平衡。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資額大，往往需要巨額銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)融資的大量資金支持，嚴(yán)重的資金斷裂將會威脅企業(yè)生存，巨額資金吞吐若不加以籌劃也將大大增加企業(yè)成本，減少企業(yè)利潤，降低企業(yè)價值。全面預(yù)算管理從企業(yè)整體角度進(jìn)行資金規(guī)劃，能避免資金鏈斷裂、降低資金成本，保證資金安全和高效使用，有利于資金管理。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部是通過各個部門協(xié)調(diào)、全體員工合作而運(yùn)作的，環(huán)環(huán)相扣，層層相依。全面預(yù)算在綜合考慮企業(yè)價值的前提下，明確了部門、員工職責(zé)，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，不僅提高了整體工作效率，還促進(jìn)了員工積極性，是企業(yè)長期發(fā)展的重要保證。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，企業(yè)風(fēng)險識別和風(fēng)險管控能力的強(qiáng)弱是影響生存的重要因素，全面預(yù)算管理從提高企業(yè)綜合管理水平和加強(qiáng)精細(xì)化管理角度，大大提高了風(fēng)險預(yù)判能力，提升了風(fēng)險應(yīng)對能力，為企業(yè)保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容一般包括業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、專門預(yù)算三大部分。

（一）業(yè)務(wù)預(yù)算

業(yè)務(wù)預(yù)算是各項預(yù)算工作的基礎(chǔ)，主要由各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行編制，反映房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行期內(nèi)日常發(fā)生的各種具有實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)經(jīng)營活動的預(yù)算，包括主要業(yè)務(wù)預(yù)算、項目進(jìn)度預(yù)算、銷售預(yù)算、庫存預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等方面。

（二）財務(wù)預(yù)算

財務(wù)預(yù)算是在預(yù)測和決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對一定時期內(nèi)企業(yè)資金取得和投放、各項收入和支出、其經(jīng)營成果及其分配等資金運(yùn)作所做的具體安排。一般由財務(wù)部門以業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，根據(jù)用款安排融資，并根據(jù)各項業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行稅金預(yù)算，最后根據(jù)管理的需要以及各項預(yù)算編制財務(wù)和管理報表，包括融資預(yù)算、稅金預(yù)算、資金預(yù)算、財務(wù)報表和管理報表五部分。

（三）專門預(yù)算

專門預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)非正常經(jīng)營活動的預(yù)算，主要涉及長期投資，又稱資本預(yù)算，一般是不經(jīng)常發(fā)生的一次性預(yù)算，如固定資產(chǎn)購置預(yù)算、對外投資預(yù)算等。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算存在的問題分析

從目前國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的現(xiàn)狀來看并不樂觀，雖然企業(yè)普遍按國資委的要求進(jìn)行編制預(yù)算并進(jìn)行了上報，在一定程度上提高了國有房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算水平，強(qiáng)化了預(yù)算意識。但從實(shí)際操作效果看，國有房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)算機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)設(shè)置到預(yù)算工作的推行、落實(shí)都存在一些不足，導(dǎo)致預(yù)算難以發(fā)揮其效用，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）全面預(yù)算管理的組織機(jī)構(gòu)不完善

全面預(yù)算是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期目標(biāo)實(shí)施的管理活動，它的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求相關(guān)人員對公司長期戰(zhàn)略有較高的認(rèn)知度，具備良好的全局觀，以及對公司各部門之間的有良好協(xié)同能力。目前，國有房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制部門通常是財務(wù)部，編制過程則是由該部門牽頭何組織、其他各個部門配合來完成。在這樣的架構(gòu)下，通常會出現(xiàn)部門之間預(yù)算分工不明、協(xié)調(diào)不順，預(yù)算反復(fù)調(diào)整，缺乏嚴(yán)肅性。這樣的結(jié)果與全面預(yù)算的預(yù)期要求顯然有差距，原因是財務(wù)部在管理層次和管理幅度、以及信息容量上存在一定限制，沒有充足的資源來支持和保證全面預(yù)算管理工作的實(shí)施和推行，不具備預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的職能，而且還會帶來預(yù)算僅僅是部分財務(wù)工作的誤解，不能達(dá)到全面預(yù)算的作用。同時，這也反映出大多數(shù)國有房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算工作的認(rèn)識和重視程度不足的情況。

（二）全面預(yù)算管理執(zhí)行形同虛設(shè)

全面預(yù)算管理是一項長期而細(xì)致的工作，它深入到每個部門甚至每個員工，完成每一步都是更接近企業(yè)目標(biāo)的上升階梯。目前，許多國有房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算則停留在紙面上，盡管預(yù)算指標(biāo)已經(jīng)細(xì)致地分解到每季甚至每月，預(yù)算執(zhí)行情況的對比分析也在定期上報，但對于預(yù)算與實(shí)際的較大差異沒有采取具體有效的干預(yù)和管理，并存在重視年底預(yù)算執(zhí)行輕日常預(yù)算執(zhí)行的情況，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行力度較弱，形式上的執(zhí)行并沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用，預(yù)算沒有達(dá)到預(yù)期實(shí)時監(jiān)控作用。

（三）預(yù)算調(diào)整滯后，缺乏靈活性

全面預(yù)算既有剛性的一面，也有柔性的一面，由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、市場環(huán)境影響較大，預(yù)算編制的假設(shè)及適用條件也常會發(fā)生脫節(jié)。在外部市場發(fā)生重大變化時，預(yù)算也應(yīng)及時有步驟地更新。在實(shí)際工作中，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常每年有固定的預(yù)算調(diào)整期，但調(diào)整期固定也有弊病，就是會與實(shí)際變化不符，導(dǎo)致預(yù)算調(diào)整滯后，缺乏時效；很多企業(yè)在實(shí)際工作中，由于對預(yù)算重視程度不夠，即使外部環(huán)境變化也不做預(yù)算調(diào)整，最后導(dǎo)致實(shí)際完成情況與預(yù)算偏離較大，使預(yù)算失去意義。

四、加強(qiáng)國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策建議

針對上述國有房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算制定和執(zhí)行中所呈現(xiàn)的問題，可以從以下三個方面著手解決：

（一）提高對預(yù)算重要性的認(rèn)識，完善預(yù)算組織管理機(jī)構(gòu)

無論哪一個部門都難以代行預(yù)算組織管理機(jī)構(gòu)的職能，應(yīng)在董事會下設(shè)直屬機(jī)構(gòu)――預(yù)算管理機(jī)構(gòu)對全面預(yù)算進(jìn)行管理。在該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一組織和管理下，明確業(yè)務(wù)部門預(yù)算職責(zé)范圍，共同參與銷售、成本、費(fèi)用等預(yù)算的編制、說明和執(zhí)行，財務(wù)部則參與資金、稅收等預(yù)算的編制，并對歸集數(shù)據(jù)的處理和報表編制，各部門分工明確、各行其是，從而也避免形成預(yù)算只是一部分財務(wù)工作的錯誤觀點(diǎn)。

（二）定期檢查預(yù)算執(zhí)行情況，并將預(yù)算與業(yè)績考核掛鉤

解決預(yù)算執(zhí)行流于形式的一個有效方式，就是由預(yù)算管理機(jī)構(gòu)明確執(zhí)行過程中各責(zé)任部門和責(zé)任人的權(quán)、責(zé)、利，對預(yù)算執(zhí)行中產(chǎn)生的偏差進(jìn)行定量、定性分析，對人為和非人為的因素加以明晰，并將預(yù)算執(zhí)行情況融入績效考核內(nèi)容里，責(zé)任到人，獎懲分明，提升全員參與預(yù)算的積極性，加強(qiáng)全員執(zhí)行預(yù)算的力度，提高預(yù)算的執(zhí)行效果。同時，還要將平時的預(yù)算執(zhí)行和年度預(yù)算相結(jié)合進(jìn)行考核，建立常態(tài)有效的預(yù)算管理制度。

（三）深化市場觀念，提高預(yù)算靈活性，制定預(yù)算調(diào)整機(jī)制

針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及政策面廣、環(huán)境影響強(qiáng)烈的情況，對銷售、資金等受外部環(huán)境影響較大的因素，相關(guān)執(zhí)行部門和人員應(yīng)提高市場敏感度，通過市場分析做出專業(yè)判斷，在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的前提下，對預(yù)算假設(shè)偏離較大的應(yīng)及時履行預(yù)算調(diào)整程序，經(jīng)過董事會同意后調(diào)整為新的預(yù)算，而不是要等到固定的調(diào)整期才進(jìn)行預(yù)算的更新，這樣一方面提高預(yù)算的時效性、可行性和靈活性，另一方面也提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力。

五、結(jié)束語

國有房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)、完善的全面預(yù)算管理工具，能有計劃、有步驟地將企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略與短期策略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)各項資源合理配置，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理，提高對外風(fēng)險防范能力，全面預(yù)算管理是國有房地產(chǎn)企業(yè)在市場中立于不敗之地的保障體系。

參考文獻(xiàn)：

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