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房地產(chǎn)抵押評估指導意見范文第1篇

為進一步規(guī)范*市房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場管理，進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，就有關(guān)事項通知如下：

一、規(guī)范商品房預(yù)售行為

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預(yù)售證前1個月申報項目概況。

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得商品房預(yù)售廣告，需要其他與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容必須真實。否則，有關(guān)部門有權(quán)責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行在相關(guān)媒體進行更正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關(guān)部門有權(quán)在相關(guān)媒體上公布真實情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證的，將根據(jù)有關(guān)規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預(yù)售許可證的，將撤銷該商品房預(yù)售許可證。

（三）未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將責令限期整改，并向社會公布有關(guān)情況。

對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關(guān)行政業(yè)務(wù)。

（四）對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結(jié)構(gòu)要求的項目，不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)全部公開銷售。

*市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有拒售行為的，將立即責令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（六）嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得將預(yù)購人購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有炒賣樓花行為者，將責令限期整改，并按現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（七）境外機構(gòu)和個人購買商品房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購房業(yè)主按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的規(guī)定，提供境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機構(gòu)、個人在境內(nèi)學習或工作時間超過一年、分支或代表機構(gòu)以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預(yù)（銷）售給不符合條件的境外機構(gòu)和個人。

（八）開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁不實價格。有最高銷售限價的，應(yīng)當按土地使用權(quán)出讓合同約定，在最高限價之內(nèi)進行銷售。否則，將責令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場配置電腦設(shè)備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預(yù)售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產(chǎn)行政管理部門同時在網(wǎng)上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強預(yù)售款監(jiān)管

（十）各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。否則，按《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第四十一條規(guī)定進行處罰。

（十一）根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)當加強對商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項的明細信息數(shù)據(jù)提交市國土房管局。凡在各行開立監(jiān)控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預(yù)購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內(nèi)。

劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項，應(yīng)憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設(shè)的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護購房業(yè)主利益

（十二）開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應(yīng)現(xiàn)場勘察有關(guān)樓棟工程建設(shè)進度。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售證后，應(yīng)于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設(shè)進度情況以及現(xiàn)場照片，市國土房管局結(jié)合實際每季度現(xiàn)場抽檢1-2次，并將抽檢結(jié)果在“陽光家緣”網(wǎng)上公布。

（十三）開發(fā)項目申請取消監(jiān)控賬戶，應(yīng)當繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)繳交的專項維修資金和相關(guān)稅費、完成規(guī)劃驗收和確權(quán)，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期應(yīng)完成出讓合同或國土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設(shè)。未繳清土地出讓金和相關(guān)稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設(shè)的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應(yīng)建設(shè)資金。

（十四）商品房預(yù)售或者銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調(diào)整或者變更的，應(yīng)當報原審批的城市規(guī)劃行政主管部門批準。

已經(jīng)在*市房屋管理系統(tǒng)建立樓盤明細表、網(wǎng)上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續(xù)

（十五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定及時申請確認產(chǎn)權(quán)。逾期不辦理的，按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第二十條規(guī)定進行處理。

（十六）房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記申請人應(yīng)持完稅憑證辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)不得挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的中介行為

（十七）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時，應(yīng)如實向當事人介紹所房屋的權(quán)屬情況；房屋銷售時，應(yīng)當向買受人介紹所的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應(yīng)如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部認購、預(yù)訂提供服務(wù)；提供服務(wù)時不得收取傭金以外的其他費用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產(chǎn)租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內(nèi)，應(yīng)當向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應(yīng)當按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理，規(guī)范估價行為

（二十一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)嚴格按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為的，有關(guān)部門將根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產(chǎn)估價機構(gòu)給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據(jù)情況將房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為及處理結(jié)果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托，進行房屋拆遷評估時，應(yīng)當按照建設(shè)部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關(guān)規(guī)則和技術(shù)規(guī)范以及*市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會制定的相關(guān)工作指引進行評估。

（二十三）房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受商業(yè)銀行委托，通過評估確定房地產(chǎn)抵押價值的。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行評估。

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，抵押權(quán)人應(yīng)當向市房地產(chǎn)交易登記中心提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應(yīng)當向市房地產(chǎn)交易登記中心提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

（二十四）房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)聯(lián)合市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會定期對房地產(chǎn)抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和所涉及的注冊房地產(chǎn)估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監(jiān)督檢查

（二十五）市國土房管局依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理及執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查。有關(guān)單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當予以協(xié)助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內(nèi)未整改或整改不合格的項目，對于開發(fā)企業(yè)，將依法根據(jù)有關(guān)規(guī)定延長其項目的預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)限制時間，直至完成整改；對于中介機構(gòu)，也將根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。

房地產(chǎn)抵押評估指導意見范文第2篇

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構(gòu)完善房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀學會的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價報告進行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對其估價技術(shù)報告進行技術(shù)鑒定，估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產(chǎn)估價報告，估價技術(shù)報告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構(gòu)和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報告的缺陷而不求改進。

本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價機構(gòu)所完成估價報告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗和相關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價技術(shù)報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術(shù)路線和估價方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術(shù)報告的要求是應(yīng)詳細說明估價技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調(diào)查各估價機構(gòu)所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術(shù)思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機構(gòu)所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應(yīng)選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構(gòu)對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關(guān)當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們評審報告就應(yīng)就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價機構(gòu)時經(jīng)常會問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應(yīng)市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構(gòu)完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術(shù)路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質(zhì)是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價人員應(yīng)嚴格按照要求進行操作，在能使估價結(jié)果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應(yīng)與評估對象的特點結(jié)合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整，也可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價格可比基礎(chǔ)時，價格內(nèi)涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進行修正，而導致結(jié)果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應(yīng)該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經(jīng)常會遇到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況?？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計算時不能重復(fù)計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估，租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構(gòu)在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結(jié)果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊確定上）。

（2）費用構(gòu)成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應(yīng)計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內(nèi)涵（采用當?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的一半。計算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值求取。

（6）銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結(jié)合當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負擔各自應(yīng)負擔的稅費進行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價機構(gòu)最常用的一種方法，運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計算的項目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費，不能遺漏應(yīng)扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費。

（3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價機構(gòu)都不能保證自己的估價報告不會存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關(guān)鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報告中估價技術(shù)思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計算是否正確，估價結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質(zhì)量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。

房地產(chǎn)抵押評估指導意見范文第3篇

一、并購貸款發(fā)展現(xiàn)狀

并購貸款，即商業(yè)銀行向并購方企業(yè)或并購方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購股權(quán)對價款項的本外幣貸款，是針對境內(nèi)優(yōu)勢客戶在改制、改組過程中，有償兼并、收購國內(nèi)其他企事業(yè)法人、已建成項目及進行資產(chǎn)、債務(wù)重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款。

在《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》中涉及到的包括受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)、收購資產(chǎn)以及承接債務(wù)等四種并購方式中，目前除收購資產(chǎn)外，其他三種方式的并購交易均有發(fā)生。在并購貸款幣種和利率方面也取得了突破，2010年3月，工行上海市分行完成了上海地區(qū)首筆以美金為標的、以Libor進行標價的并購貸款。同時，2010年6月，上海地區(qū)外資銀行首試并購貸款成功，匯豐（中國）上海分行完成了2.8億元人民幣的并購貸款業(yè)務(wù)。據(jù)上海銀監(jiān)局披露，截至2010年6月末，上海銀行業(yè)共完成33筆并購貸款業(yè)務(wù)，貸款總額超過100億元。

目前，銀行提供的并購貸款種類漸趨豐富，企業(yè)在并購交易中對并購貸款的需求潛力很大，大部分并購貸款都用足了50%的上限，貸款期限達到了5年的上限。數(shù)據(jù)表明企業(yè)在并購業(yè)務(wù)中使用并購貸款的意愿較強，并且對于并購貸款的使用有著較為長期的計劃和打算。

隨著我國企業(yè)的國內(nèi)外并購業(yè)務(wù)逐步成為企業(yè)的一項常規(guī)行為，并購需要金融業(yè)的支持也日益擴大，由此帶來的并購貸款的需求也會成倍的增長。

二、并購貸款業(yè)務(wù)中資產(chǎn)評估的作用

目前資產(chǎn)評估在銀行不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的作用已經(jīng)實現(xiàn)了程式化和常規(guī)化，各銀行也早已將該項業(yè)務(wù)視為常規(guī)業(yè)務(wù)開展。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會已經(jīng)出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，其中詳盡地規(guī)范了房地產(chǎn)抵押評估中的評估技術(shù)路線、評估價值定義及評估方法等。

但對于并購貸款業(yè)務(wù)，目前各銀行在發(fā)放時，仍將其作為個案審批，一般銀行是否發(fā)放貸款，主要是依據(jù)并購主體的背景和經(jīng)濟實力等，這種狀況的存在，使得目前我國并購貸款業(yè)務(wù)的發(fā)放對象基本集中于大型國企和聲譽良好的大型民企，而對于在并購中有迫切資金需求的中小型企業(yè)則往往很少開閘，并購貸款實質(zhì)上變成了一種給予大型企業(yè)的信用貸款或擔保貸款。究其原因，主要是由于缺乏科學的評估手段，銀行未能真正對并購行為給企業(yè)帶來的影響進行判別，同時也無法真正了解被并購標的的股權(quán)價值。

如果在并購貸款業(yè)務(wù)中合理引入資產(chǎn)評估服務(wù)，將給并購貸款逐步走向常規(guī)化和規(guī)?；瘞磔^多益處。首先，通過對被并購標的企業(yè)的評估，可以使得銀行了解到被并購標的企業(yè)股權(quán)的價值，以此來判斷放貸金額給予多少合適；其次，通過對被并購標的企業(yè)各項資產(chǎn)的評估，可以使得銀行了解到被并購企業(yè)在經(jīng)營不善時，若變賣資產(chǎn)，可以獲得的資金回收程度，以此來控制貸款風險；最后，通過對被評估企業(yè)的評估，可以使得銀行了解到企業(yè)在并購中所花費的金額是否符合其真實的投資價值和市場價值，以此來判斷并購行為未來給并購方帶來的回報是否能實現(xiàn)。

三、并購貸款中資產(chǎn)評估的工作思路

根據(jù)上述分析，筆者認為在并購貸款中，資產(chǎn)評估應(yīng)特別關(guān)注以下特點：

1. 評估價值類型的選擇。由于并購行為的發(fā)生，一般是并購方認為其能夠從并購行為中獲得良好的協(xié)同效應(yīng)，故對于以并購貸款為目的的評估，首選的價值類型應(yīng)該是投資價值。該種定義下的評估結(jié)果應(yīng)該是并購方支付給被并購方的最高對價，若實際并購對價超過了該評估值，銀行應(yīng)警惕其并購后無法實現(xiàn)既定回報率情況的發(fā)生，亦即該種情況下，并購方往往可能無法獲得足夠的并購后企業(yè)現(xiàn)金流來償付融資款項。

2. 評估方法的選擇。由于價值類型定義為投資價值，故評估方法的首選應(yīng)為收益現(xiàn)值法，且盈利預(yù)測需要充分考慮并購后的協(xié)同效應(yīng)。但在評估方法上，筆者認為資產(chǎn)基礎(chǔ)法仍是一個不可或缺的方法，因為該種方法下評估出的各項資產(chǎn)價值，將是銀行考慮一旦并購企業(yè)經(jīng)營不善，需要將企業(yè)清算時能獲得的各項資產(chǎn)變賣后的回收價值。

3. 評估對象的選擇。評估對象應(yīng)選擇被并購企業(yè)全部權(quán)益價值或企業(yè)的部分股權(quán)價值，值得注意的是，如果企業(yè)收購股權(quán)比例較小，未達到控股權(quán)的時候，由于其并購后難以對企業(yè)施加重大影響，協(xié)同效應(yīng)較難實現(xiàn)，評估機構(gòu)應(yīng)充分考慮其非控股股權(quán)折價因素。

4. 評估機構(gòu)的選擇。由于并購貸款所涉及的評估對象為被并購企業(yè)全部權(quán)益價值或收購企業(yè)的股權(quán)價值，對于企業(yè)價值評估，資產(chǎn)評估機構(gòu)具備較豐富的評估經(jīng)驗，故選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)會比選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)更為合適。

5. 評估基準日的選擇。一般而言，并購行為從開始策劃到真正實現(xiàn)會是一個漫長的過程，故評估過程中，從預(yù)估到正式出具評估報告期間，可能會涉及多次基準日調(diào)整的情況，但考慮到時效性問題，最后提交給銀行的估值報告應(yīng)選擇離并購雙方簽訂并購協(xié)議最近的日期作為基準日。

6. 對變現(xiàn)能力的分析。評估報告中應(yīng)當包括對估價對象變現(xiàn)能力的分析，這種分析包含兩層含義，一是對并購后所持有股權(quán)的變現(xiàn)能力進行分析，二是對并購標的企業(yè)各項資產(chǎn)的變現(xiàn)能力進行分析，以使得銀行能充分了解在并購標的經(jīng)營不善的情況下，銀行可獲得的變現(xiàn)收入。

7. 對抵押事項的分析。評估報告中應(yīng)充分披露被并購標的企業(yè)資產(chǎn)中已抵押的資產(chǎn)及抵押金額，因企業(yè)在清算時，其債權(quán)人是優(yōu)先于股東清償?shù)?，故銀行應(yīng)在發(fā)放并購貸款時，在對可變現(xiàn)回收資產(chǎn)測算時扣除該部分已抵押資產(chǎn)的抵押金額。

房地產(chǎn)抵押評估指導意見范文第4篇

（一）中美資產(chǎn)評估準則制定的背景與環(huán)境比較 按照一般學科的發(fā)展規(guī)律，資產(chǎn)評估的準則來自資產(chǎn)評估的實踐，同時隨著資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展不斷進行修訂和完善。1987年，美國制定了《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）， 從1980年以后，資產(chǎn)評估行業(yè)在美國已經(jīng)有了很大的發(fā)展，隨著經(jīng)濟的繁榮形成了美國評估師協(xié)會（ASA）、評估學會（AI）等眾多評估專業(yè)協(xié)會，作為民間自律性機構(gòu)，評估協(xié)會在其各自領(lǐng)域內(nèi)對美國評估業(yè)進行行業(yè)自律性管理，并制定本協(xié)會的執(zhí)業(yè)準則和從業(yè)人員的資格標準，《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》，出現(xiàn)于美國評估促進會成立1年之后，由其制定和。20世紀80年代，美國奉行自由主義經(jīng)濟政策，撤消了對金融業(yè)內(nèi)金融機構(gòu)嚴厲的行業(yè)管制，在這期間，美聯(lián)邦特許存款、貸款銀行迅速將業(yè)務(wù)范圍擴大到提供私人或商業(yè)貸款。但與此相背離的是，當時的美國金融行業(yè)監(jiān)管部門并未做好足夠的準備應(yīng)對突然增加的市場供給，這樣的改革直接導致了大批金融機構(gòu)在對貸款進行審批之前，并未相應(yīng)的對抵押的標的物進行合理的資產(chǎn)評估，有些資產(chǎn)雖進行了評估但由于評估師的資質(zhì)問題造成了資產(chǎn)價值評估的不合理。20世紀初期，美國的不動產(chǎn)評估領(lǐng)域尚未形成統(tǒng)一的評估師資格標準和執(zhí)業(yè)準則。特別是在金融機構(gòu)進行資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)方面，需要進行抵押物的評估，缺乏統(tǒng)一的評估師資質(zhì)標準，在執(zhí)業(yè)過程中也缺乏統(tǒng)一的準則體系指導實踐，造成了資產(chǎn)評估師對作為抵押物的資產(chǎn)故意或不故意的做出不恰當?shù)脑u估，由于評估準則的缺失直接導致了大批的銀行金融機構(gòu)紛紛破產(chǎn)倒閉。因此，當時在美國，經(jīng)濟界、金融界亟需對資產(chǎn)評估行業(yè)這一傳統(tǒng)的自由職業(yè)領(lǐng)域進行規(guī)范性的管理，為適應(yīng)資產(chǎn)評估界的內(nèi)在要求和經(jīng)濟界、金融界的外在需求，美國評估界自發(fā)地組織起來制定了《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）。

相對于美國資產(chǎn)評估行業(yè)的成熟發(fā)展，我國資產(chǎn)評估行業(yè)從實踐到理論都發(fā)展較晚，產(chǎn)生于20世紀80年代末，在這期間，資產(chǎn)評估從無到有，一經(jīng)產(chǎn)生便呈現(xiàn)出較強的生命力，為改革開放、國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革、市場經(jīng)濟的發(fā)展做出了重要貢獻。資產(chǎn)評估的發(fā)展當時我國還不存在一套完整系統(tǒng)的資產(chǎn)評估準則，不能從理論的高度對資產(chǎn)評估的概念、資產(chǎn)評估的評估原則、評估假設(shè)以及評估要素等進行的規(guī)范總結(jié)，1993年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，成立大會上首次提出了創(chuàng)立資產(chǎn)評估準則的任務(wù)，這期間，召開了多次國際性的研討會，并提出了準則制定的設(shè)想和框架。20世紀90年代初期，在評估準則準備制定的過程中及資產(chǎn)評估實踐中，由于無形資產(chǎn)的形態(tài)的特殊性，在國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的過程中，接連出現(xiàn)了無形資產(chǎn)價值虛假評估的事件，造成了國有資產(chǎn)價值嚴重流失，引起了社會各界對無形資產(chǎn)評估的強烈重視，同時隨著科學技術(shù)的發(fā)展，無形資產(chǎn)價值在企業(yè)中所占的份額有所增加，企業(yè)涉及無形資產(chǎn)評估的情況也隨之增加，于是在我國資產(chǎn)評估的基本準則尚未出臺前，便首先于2001年7月出臺了《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》，規(guī)范了注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為，提高了評估質(zhì)量，維持了微觀企業(yè)和宏觀市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。由此看來，中國資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估實踐與理論的產(chǎn)生背景及發(fā)展，具有明顯的國有資產(chǎn)管理的特色，評估業(yè)務(wù)所遵循的操作規(guī)范也主要是政府的文件。我國的資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展時間較短，但發(fā)展速度較快，再加上20世紀80年代末期我國國情的特殊性，無形資產(chǎn)評估準則在整個資產(chǎn)評估準則體系尚未建立，缺乏基本準則指導的情況下通過行政立法強制推行出來，這便形成了資產(chǎn)評估準則落后于資產(chǎn)評估實踐，評估準則被評估實踐推著走的局面。

（二）中美資產(chǎn)評估準則制定的目的差異美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）的制定，與20世紀80年代美國的泡沫經(jīng)濟有著密切的關(guān)系。正是由速發(fā)展的經(jīng)濟，為了規(guī)范資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)評估行為、防止金融危機的發(fā)生，應(yīng)評估實踐的需要，美國各大民間資產(chǎn)評估協(xié)會聯(lián)合起來制定了《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》，同時得到了美國立法的認可，由此可見，美國制定的資產(chǎn)評估準則具有較強的針對性、目的性和可操作性，對以融資為目的的資產(chǎn)抵押貸款評估給予著重的論述，有具體的適用對象和范圍。相對于美國資產(chǎn)評估準則，我國第一部資產(chǎn)評估準則《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》是為解決我國自2000年以來證券市場所發(fā)生的因國有企業(yè)改制，關(guān)聯(lián)方交易引發(fā)的有關(guān)無形資產(chǎn)評估爭議而制定的。后來財政部于2004年的《資產(chǎn)評估準則――基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則――基本準則》主要是為了規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為和提高注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德素質(zhì)，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人的合法權(quán)益而制定的。由此看來，我國的資產(chǎn)評估準則的制定滯后于資產(chǎn)評估的理論研究，應(yīng)實踐的發(fā)展而被動和強制制定和實施的，在這種情況下，資產(chǎn)評估準則的建設(shè)缺乏整體性思路。

（三）中美評估準則框架體系的差異美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）制定于20世紀80年代特定的歷史時期，汲取了當時美國金融行業(yè)不規(guī)范的資產(chǎn)抵押貸款評估中的經(jīng)驗教訓，有大量的實踐基礎(chǔ)和針對目標，是以資產(chǎn)評估理論研究和評估實踐為基礎(chǔ)，因此USPAP具有較強的針對性和可操作性。 在準則制定的初期就形成較為完善的理論框架體系，結(jié)構(gòu)嚴密，專業(yè)水準高，在國際評估界是一部水平較高的評估準則。USPAP的理論框架體系涉及了職業(yè)道德、與法律關(guān)系、評估能力、各種形式的動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估，企業(yè)價值評估以及程式評估等幾大部分，并以細則的形式對現(xiàn)金流量分析、保密原則、允許偏差、客戶評估目的的確定性等問題進行了詳細規(guī)范，用于指導評估實踐，準則框架結(jié)構(gòu)清晰，總體分為三個層次：前言（基本準則）、準則條文、評估準則說明、外加一個非準則性的咨詢意見。評估準則的說明十分靈活，因時代需求和經(jīng)濟發(fā)展而制定和修改完善，既保證了USPAP的穩(wěn)定性，同時也適應(yīng)了不斷發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境和日新月異的評估實踐。我國資產(chǎn)評估準則體系從總體建設(shè)的歷程來看，無形資產(chǎn)準則先于基本準則而制定，這樣的發(fā)展順序從一開始便顯示出準則建設(shè)缺乏整體性思路。2004年財政部的兩項基本準則《資產(chǎn)評估準則―――基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則―――基本準則》，標志著我國資產(chǎn)評估準則體系初步建立。到2010年底，我國已經(jīng)建立了包括：《資產(chǎn)評估準則――基本準則》（2004年）、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則――基本準則》（2004年）、《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》（2001年）、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》（2003年）、《珠寶首飾評估指導意見》（2003年）、《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》（2005年）、《金融不良資產(chǎn)評估指導意見》（2005年）、《森林資源評估管理暫行規(guī)定》（2006年），《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》（2010年）和《資產(chǎn)評估準則――珠寶首飾》（2010年）等2項基本準則、8項具體準則、2項資產(chǎn)評估指南和6項資產(chǎn)評估指導意見在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的較完整的評估準則體系。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，中國資產(chǎn)評估協(xié)會從理論到實踐都做了大量的工作，取得了長足的發(fā)展，我國資產(chǎn)評估準則也積極地邁出了向國際準則靠攏的步伐，但相對于USPAP完備的理論框架體系，我國的評估準則建設(shè)尚存在不足。從目前的發(fā)展來看，一些單項指導意見尚未出臺，已經(jīng)制定的準則還不十分成熟，概念的界定、專業(yè)術(shù)語的解釋模糊，可理解性有待提高，具體條文需要細化用于指導評估實踐，由此可見，我國的評估準則框架離經(jīng)濟的快速發(fā)展和國際準則的趨同還有一段距離。

二、我國資產(chǎn)評估準則的完善建議

（一）在準則導向上，向美國評估準則靠攏資產(chǎn)評估實踐越發(fā)展對評估準則的要求越高，同時，資產(chǎn)評估的準則體系越完善，資產(chǎn)評估實踐也就越規(guī)范。衡量一個國家評估業(yè)務(wù)實踐水平的標志之一就是其準則體系的完善程度，美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）在目前世界各國現(xiàn)有的評估準則中可以稱其為典范。USPAP最寶貴之處在于是在美國長期的資產(chǎn)評估實踐的基礎(chǔ)上，總結(jié)了評估實踐發(fā)展的經(jīng)驗和教訓，眾多的評估協(xié)會在幾十年間對評估基本理論的研究成果，其評估準則的制定基于實踐，因此具有較強的實踐操作性和可行性，從一制定開始，便迅速受到了評估界人士的廣泛認可，很快成為美國及北美地區(qū)各評估專業(yè)團體和評估師廣為接受和公認的評估準則。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的資產(chǎn)評估事業(yè)從理論到實踐也得到了長足的進步，新經(jīng)濟形式的出現(xiàn)和評估實踐的發(fā)展迫切需要一套統(tǒng)一的、高質(zhì)量、易于指導實踐的、包含各類評估專業(yè)的評估準則，在準則的制定方面，中國應(yīng)該借鑒美國評估準則，在評估理論研究和實踐的基礎(chǔ)上對評估準則進行修訂和完善。

（二）評估準則由資產(chǎn)評估協(xié)會牽頭，聯(lián)合多家管理機構(gòu)制定美國是世界上經(jīng)濟水平最高的國家之一，經(jīng)濟的發(fā)展促使資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展，有著美國評估師協(xié)會、估價師國際聯(lián)合會等多家評估職業(yè)團體，共同組建了專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則特別委員會，于1987年制定了統(tǒng)一的評估準則――《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）。USPAP經(jīng)過20多年的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會在多頭管理，多師并存的情況下，一直都致力于與公眾、評估師監(jiān)管機構(gòu)、評估服務(wù)的提供方以及評估信息的使用者保持步調(diào)一致，滿足相關(guān)利益方對評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標準的需求。我國應(yīng)借鑒美國的經(jīng)驗，由資產(chǎn)評估協(xié)會牽頭，聯(lián)合相關(guān)管理結(jié)構(gòu)制定出一部能夠規(guī)范整個資產(chǎn)評估行業(yè)的，切實可行的，完善的資產(chǎn)評估準則。

（三）在準則的制定過程中體現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范與分別規(guī)范相結(jié)合原則統(tǒng)一規(guī)范是指首先對資產(chǎn)評估人員的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量、職業(yè)道德有統(tǒng)一的規(guī)定。分別規(guī)范是指評估準則對各種單項資產(chǎn)評估行為的規(guī)范（既包括單項資產(chǎn)也包括整體資產(chǎn)）。美國資產(chǎn)評估事業(yè)初期的發(fā)展是以不動產(chǎn)評估為主，與美國發(fā)達的經(jīng)濟形勢不同的是，我國的資產(chǎn)評估事業(yè)是在20世紀80年代的國有經(jīng)濟體制改革的大背景下發(fā)展起來的，因此，我國資產(chǎn)評估業(yè)比較重視企業(yè)整體資產(chǎn)的評估， 資產(chǎn)評估準則覆蓋面相對廣泛，既涉及無形資產(chǎn)和各種不動產(chǎn)等單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，又涉及企業(yè)價值的評估業(yè)務(wù)，因而我國的資產(chǎn)評估準則要體現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范和分別規(guī)范相結(jié)合的原則。

（四）強化資產(chǎn)評估理論研究，為評估準則的制定提供理論基礎(chǔ)評估準則的制定首先要有理論基礎(chǔ)作為指引，我國資產(chǎn)評估事業(yè)起步較晚但發(fā)展迅速，影響我國資產(chǎn)評估準則體系建設(shè)的重要原因是關(guān)于我國資產(chǎn)評估定位上的認識分歧，而資產(chǎn)評估定位的不同觀點是由于對評估理論研究的不透徹。因此，我國應(yīng)該對資產(chǎn)評估的理論進行深入的研究，目前我國的很多學者也對資產(chǎn)評估理論進行了一些探討和研究，例如有對資產(chǎn)評估的對象、評估的前提假設(shè)、價值類型選擇，評估范圍、評估程序以及評估報告的類型等的理論研究，主要散見于一些學術(shù)論文或碩士、博士的學位論文中，但并未形成成熟的理論體系，我國應(yīng)該借鑒美國評估理論先進成果及準則制定的實務(wù)經(jīng)驗，深入進行理論研究，為準則制定打好理論基礎(chǔ)。

（五）加強評估界與會計界的合作，加快以“為會計計量提供支持”為目的的資產(chǎn)評估準則的建設(shè)作為共同服務(wù)于經(jīng)濟領(lǐng)域的兩個行業(yè)，會計和評估在國際層面的合作日益密切。2005年1月1日開始，90多個國家要求或被允許使用國際會計準則委員會制定的《國際財務(wù)報告準則》（IFRS），我國財政部也于2006年2月15號頒布了新的企業(yè)會計準則，新準則的制定實現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則的趨同，新會計準則體系再次引入了公允價值計量屬性，在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換以及股份支付等多種業(yè)務(wù)均采用了公允價值。與傳統(tǒng)的歷史成本計量不同的是，公允價值模式對資產(chǎn)進行計量具有一定的估計性，這便涉及了對資產(chǎn)的公允價值進行評估。計量屬性在會計準則中的運用需要資產(chǎn)評估的有力支持。高效的資產(chǎn)評估有利于提高企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量。 越來越多的跡象表明，由于資產(chǎn)評估所具有的獨立性和專業(yè)性，將在公允價值的應(yīng)用過程中發(fā)揮越來越重要的作用。 因此， 必須加快資產(chǎn)評估準則的制定工作，以積極應(yīng)對新企業(yè)會計準則體系給資產(chǎn)評估行業(yè)帶來的機遇和挑戰(zhàn)。

［本文系河北省科技廳課題《河北省農(nóng)民專業(yè)合作社資金互助管理及風險控制研究》（項目批準號：10457204D-7）階段性研究成果］

參考文獻：

［1］劉萍：《走向成熟的中國資產(chǎn)評估》，《中國資產(chǎn)評估》2006年第11期。

房地產(chǎn)抵押評估指導意見范文第5篇

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》