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房地產(chǎn)新媒體營銷策略范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 市場營銷； 策略

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費品，其物業(yè)的不可移動性、價值的高額性、生產(chǎn)周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，越來越受到開發(fā)商們的重視。但是，由于中國的房地產(chǎn)營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場營銷還存在不少值得探索的問題。

一、 我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

1.市場調(diào)查缺乏真實性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產(chǎn)生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、房地產(chǎn)市場營銷對策

1．注重市場調(diào)研，實施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2.大力開展網(wǎng)絡營銷

房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購買欲望，必須在房地產(chǎn)營銷中強化信息溝通。過去，房地產(chǎn)營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導性質(zhì)和片面性，使得潛在購買者對之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營銷效果首先需要解決的問題。借助網(wǎng)絡手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購房的各種信息，并設置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關(guān)信息，并實現(xiàn)與開發(fā)商的互動。

3．注重人性化營銷

人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環(huán)境設計要盡量完備人性化設施，體現(xiàn)對消費者的關(guān)愛。例如在售樓處設置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設備、殘疾人專用通道等。

三、結(jié)語

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]劉艷；淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）.

[2]杜宇；試論房地產(chǎn)營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.

房地產(chǎn)新媒體營銷策略范文第2篇

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；整體利益；營銷模式

據(jù)統(tǒng)計，在省市制定“十二五”規(guī)劃當中，有27個省市把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者主導產(chǎn)業(yè)，旅游和房地產(chǎn)結(jié)合也是其中應有的形式之一。隨著政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)深入，區(qū)域旅游資源和政府對旅游業(yè)的扶持已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的契機。據(jù)2011年中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，60.87%的品牌房地產(chǎn)企業(yè)將業(yè)務延伸至旅游地產(chǎn)領域。

一、旅游地產(chǎn)的概念界定

旅游地產(chǎn)的概念如何界定，業(yè)界仍然沒有統(tǒng)一。最早是沈飛提出“旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能”。此后人們對旅游地產(chǎn)的認識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn)；從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。

鄒益民認為，“旅游地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為契機，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游（運動村、休閑）產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目”。

祝曄和黃震方則提出，“旅游地產(chǎn)是以旅游景觀為依托，以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營手段具有旅游、休閑、度假功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)”。

尹罡認為，“旅游地產(chǎn)是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項目提供物質(zhì)空間與相應服務的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。本文所討論的旅游地產(chǎn)概指廣義的旅游地產(chǎn)，即所有與旅游相結(jié)合的物業(yè)。

二、旅游地產(chǎn)整體營銷的必要性

消費者進行旅游地產(chǎn)消費，并不僅僅因為旅游地產(chǎn)項目本身的價值，消費者更注重的是旅游地產(chǎn)項目所在區(qū)域的旅游資源、居住環(huán)境等。旅游地產(chǎn)營銷是將旅游地產(chǎn)項目所在區(qū)域的旅游資源、居住環(huán)境及旅游地產(chǎn)項目作為一個整體產(chǎn)品向目標市場進行整合推廣和銷售，以滿足目標市場需求，從而促進該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)及其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展的活動過程。

過去，人們對旅游地產(chǎn)的研究集中在旅游地產(chǎn)的定義、分類、發(fā)展現(xiàn)狀與問題、開發(fā)模式、開發(fā)對策上，對旅游地產(chǎn)營銷的研究相對較少，而且大多基于微觀的視角，集中探討旅游地產(chǎn)項目的成功營運。所有這些對旅游地產(chǎn)的研究都很有價值，但如果想理解、貫通和掌握所有決定旅游地產(chǎn)成功營銷的要素，就必須采用整合性視角。因此，研究基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷，必須從整體性著眼來探討旅游地產(chǎn)營銷的特點及規(guī)律性。

第一，旅游地產(chǎn)營銷是一種整體性營銷。旅游地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品是旅游地產(chǎn)項目所在區(qū)域的旅游資源、居住環(huán)境和旅游地產(chǎn)項目組成的一個整體產(chǎn)品，這種整體性是不可分割的。如果旅游地產(chǎn)項目離開其所依附的旅游資源、居住環(huán)境，其對本地區(qū)外人群就不能構(gòu)成吸引，就不能很好的實現(xiàn)銷售。因此，旅游地產(chǎn)營銷不能將整體產(chǎn)品進行分割，必須以一個整體的形象進行營銷。

第二，旅游地產(chǎn)營銷是一種整合性營銷。從要素構(gòu)成而言，旅游地產(chǎn)營銷具有整合性。它是一個集旅游資源、旅游設施、居住環(huán)境、房地產(chǎn)項目于一體的綜合體，是旅游要素與居住要素的一個集群。旅游地產(chǎn)營銷必須將各種要素進行整合，形成一個完整的價值鏈整體，充分發(fā)揮各種要素在營銷中的積極作用，從而使旅游地產(chǎn)價值得到整體的提升。

第三，旅游地產(chǎn)營銷具有一定的公共營銷性質(zhì)。旅游地產(chǎn)不是一個單個的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品，它是一個整體。它包含旅游資源、旅游設施、居住環(huán)境、房地產(chǎn)項目等內(nèi)容，它涉及區(qū)域的社會、文化、生態(tài)、經(jīng)濟諸方面的因素。因此，旅游地產(chǎn)營銷不僅僅是營銷旅游地產(chǎn)項目本身，也是對其所在區(qū)域的整體形象、經(jīng)濟、文化、環(huán)境的營銷。旅游地產(chǎn)營銷涉及諸多利益相關(guān)者的利益，其最終能促進區(qū)域的整體發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟利益、社會利益、環(huán)境利益和公共利益的全面提升。

綜上所述，基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷與單一房地產(chǎn)項目或旅游產(chǎn)品的營銷具有巨大的差異。因此，營銷旅游地產(chǎn)，必須從區(qū)域的整體利益出發(fā)，維護區(qū)域的整體利益，實現(xiàn)區(qū)域的全面和諧發(fā)展。

三、基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的企業(yè)營銷模式的特點是目的性強，機制靈活，注重成本，講求效益，但缺乏整體性，欠考慮整體利益與長遠利益，易患有營銷近視癥；政府營銷模式的特點是號召力強，權(quán)威性高，注重整體利益和長遠利益，但易忽視營銷成本，講面子工程，忽視效益，并受預算約束較大?；诼糜蔚禺a(chǎn)營銷的特點，旅游地產(chǎn)必須進行營銷模式的創(chuàng)新，并與傳統(tǒng)的企業(yè)營銷模式、政府營銷模式等區(qū)別開來?；趨^(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷模式吸收了上述營銷模式的優(yōu)點，并將其整合起來，建立了比較完善的旅游地產(chǎn)營銷組織體系。

（一）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷主體

基于旅游地產(chǎn)營銷的特點，其營銷的主體顯然不是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，也不應該是單一的政府部門或行業(yè)組織，而是一個利益相關(guān)者的組織體系，包括政府、行業(yè)組織、旅游地產(chǎn)企業(yè)、旅游企業(yè)、媒體和居民個體。

政府的主要職能是：制定相關(guān)法律法規(guī)，完善管理制度；建設成熟的區(qū)域交通網(wǎng)絡；改善社會治安條件、醫(yī)療教育水平和商業(yè)零售等社會服務配套體系；組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務機構(gòu)；制定旅游房地產(chǎn)營銷規(guī)劃和規(guī)范；推廣區(qū)域旅游形象和品牌；維護旅游房地產(chǎn)市場秩序；對其他營銷主體進行宏觀管理或協(xié)調(diào)；處理旅游地產(chǎn)營銷危機和突發(fā)事件等。

行業(yè)組織的職責是：制定行業(yè)規(guī)劃和規(guī)范；實施行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；協(xié)助政府進行管理；提供信息服務。

旅游地產(chǎn)企業(yè)的職責是：合理開發(fā)，避免環(huán)境污染和資源破壞；提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務；推廣和銷售旅游地產(chǎn)項目；提供高品質(zhì)的物業(yè)管理。

旅游企業(yè)的職責是：創(chuàng)建旅游品牌，提供高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品和服務；對游客進行管理，讓游客進行高品質(zhì)的旅游體驗。

媒體的職責是：搭建多渠道的宣傳推廣平臺、對外進行城市形象、旅游資源、宜居環(huán)境、具體旅游地產(chǎn)項目的宣傳推廣。

居民個人的職責是培養(yǎng)自己良好的言行舉止、熱情友好的態(tài)度，營造和諧融洽的居住氛圍。

（二）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷客體

與傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)營銷客體僅是旅游地產(chǎn)項目本身不同，基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷客體應該是旅游地產(chǎn)所在區(qū)域的旅游資源、居住環(huán)境和旅游地產(chǎn)項目。通過營銷旅游地產(chǎn)所在區(qū)域的旅游資源、居住環(huán)境和旅游地產(chǎn)項目這一整體產(chǎn)品從而吸引投資者前來投資，休閑度假者前來度假，養(yǎng)老者前來養(yǎng)老。在旅游地產(chǎn)這一整體產(chǎn)品體系中，旅游資源營銷是核心；旅游地產(chǎn)項目營銷是基礎；居住環(huán)境營銷是支撐。

旅游資源是旅游地產(chǎn)消費最重要的吸引要素。潛在消費者正是被旅游地產(chǎn)所在區(qū)域豐富的旅游資源吸引，然后做出消費決策的?；趨^(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷正是基于旅游資源的這一重要作用，從而對旅游資源與地產(chǎn)項目進行整合、包裝，并通過有效的方式向目標市場全面推廣和銷售的。

旅游地產(chǎn)項目是消費者購買到的現(xiàn)實產(chǎn)品，它包括房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)（部分只有使用權(quán)）、項目的綠化及物業(yè)管理等。居住環(huán)境包括自然環(huán)境和社會環(huán)境，如旅游房地產(chǎn)所在地的地理氣候狀況、生態(tài)狀況、社會安全狀況、基礎設施、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民好客態(tài)度、居住氛圍、法律政策等。

（三）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷對象

基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷對象不僅應當包括潛在目標市場的投資者、休閑度假者、異地養(yǎng)老需求者，還應該包括能夠給旅游房地產(chǎn)帶來價值的其他利益相關(guān)者，如房地產(chǎn)中介商、旅游經(jīng)營商、普通觀光旅游者、當?shù)匦袠I(yè)組織、媒體等在內(nèi)的相關(guān)潛在顧客。

目標消費者所在地的房地產(chǎn)中介商、旅游經(jīng)營商之所以成為了旅游地產(chǎn)營銷的對象，是因為它們可以為旅游地產(chǎn)在當?shù)剡M行宣傳推廣和銷售，同時它們具有成為旅游地產(chǎn)營銷合作伙伴的可能性。

觀光旅游者體驗了旅游房地產(chǎn)所在地的旅游資源、氣候環(huán)境、風土人情，具有口碑傳播的效應，可促使其周圍的人成為旅游地產(chǎn)的消費者。而當?shù)氐男袠I(yè)組織、媒體等對當?shù)鼐用窬哂袧撘颇挠绊懥?，會強化他們對旅游地產(chǎn)的認知，促使他們成為旅游房地產(chǎn)消費者，因而也在營銷對象范疇之內(nèi)。

該模型表明：（1）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷主體

不是單一的組織或個體，而是一個利益相關(guān)者群體或組織體系。（2）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷客體不是某一特定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，而是包括了旅游資源、居住環(huán)境和旅游地產(chǎn)項目在內(nèi)的客體系統(tǒng)。（3）基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷對象不是單一的目標消費者，而是包括了目標消費者、房地產(chǎn)中介商、旅游經(jīng)營商、普通旅游者、當?shù)匦袠I(yè)組織、媒體等在內(nèi)的利益相關(guān)者目標群體。（4）該模型的內(nèi)涵：旅游地產(chǎn)營銷存在目標市場；目標市場存在潛在需求；旅游地產(chǎn)根據(jù)目標市場需求提品，通過實施營銷策略滿足目標市場需求；并通過營銷對象的反饋，對營銷策略進行修正；并最終實現(xiàn)區(qū)域整體利益增進的目標。

四、基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷的實施方略

基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷是一個系統(tǒng)工程，涉及公共投入、公共規(guī)范、組織機構(gòu)設立、利益相關(guān)者參與、職責分配、社會責任等諸多事務，因此，必須實施合適的營銷方略。其基本思路是：建立基于區(qū)域整體利益的共同價值觀，建立有效的營銷組織體系，選擇適宜的營銷策略，來共同推進旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

第一，建立基于區(qū)域整體利益的共同價值觀。一個區(qū)域由于其文化的獨特性，會深刻影響其居民的價值觀和生活方式，并日積月累地形成獨特的區(qū)域價值觀。這種價值觀反過來會深刻地影響人們的行為方式。一個發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域，必須建立自己的價值觀體系。在政府主導下，開展廣泛社會營銷，通過各種渠道、方式影響其各利益相關(guān)者，使他們的意識和行為發(fā)生變革，逐步形成共識，并成為統(tǒng)一的價值觀。

第二，健全基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷組織體系。政府應明確旅游地產(chǎn)的營銷管理主體，由政府牽頭，并與旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等管理部門共同組成旅游地產(chǎn)管理委員會；該組織以政府為核心，以各部門、行業(yè)、企業(yè)、居民、媒體等為基礎，廣泛吸納相關(guān)利益者參與，組成一個能代表區(qū)域整體利益、各方利益的專門組織機構(gòu)。該委員會的職責是：組織制定旅游地產(chǎn)營銷規(guī)范和規(guī)則；整合旅游資源，確定旅游形象及發(fā)展戰(zhàn)略；開展對外宣傳推廣；監(jiān)督各利益主體的營銷行為，維護營銷秩序；協(xié)調(diào)利益矛盾；解決沖突；培訓企業(yè)人員和居民。

第三，選擇有效的營銷策略。基于旅游地產(chǎn)營銷的性質(zhì)與特點，基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷所應選擇的策略主要包括：（1）社會營銷策略。該策略非常注重社會因素對旅游地產(chǎn)的營銷和促進作用，例如社會觀念、社會組織等要素。該策略主要是針對旅游地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)部市場進行的營銷活動，目的在于影響和改變居民的傳統(tǒng)觀念，積極引導他們參與基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷活動，充分發(fā)揮他們作為東道主和利益相關(guān)者的作用，促進旅游地產(chǎn)的快速健康發(fā)展。（2）文化營銷策略。該策略注重文化因素對旅游地產(chǎn)營銷的影響和促進作用，例如文化產(chǎn)品、文化媒介、文化活動等要素。（3）會展策略。一方面要積極利用本地的會展；另一方面要組織或參加外地會展。該策略注重會展因素對旅游地產(chǎn)營銷的影響和促進作用，例如節(jié)慶活動、大型事件、會議、展覽等要素，通過舉辦會展或參加外地會展，制造轟動效應，吸引游客前來觀光游覽、參與體驗以及參加會議、展覽、考察商務等活動。（4）口碑營銷策略?？诒疇I銷是通過口口相傳的方式，將旅游地產(chǎn)的有關(guān)信息傳播出去，從而對潛在消費者產(chǎn)生一定影響的營銷宣傳方式。這種方式簡單，且有很強的直接性、可信度。旅游地產(chǎn)消費者和普通旅客都直接與區(qū)域旅游資源、環(huán)境等方面接觸，能產(chǎn)生直觀的感受和體驗。旅游地產(chǎn)營銷要充分利用這種直觀感受和體驗，讓他們將這種感受和體驗帶回去并向自己周圍的人傳播開來，形成口碑效應。此外，還可以借助廣告宣傳策略、網(wǎng)絡營銷策略等多種策略進行營銷。

隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和競爭的日趨激烈，提升區(qū)域旅游地產(chǎn)的競爭力非常關(guān)鍵，其核心路徑之一就是進行營銷模式的創(chuàng)新，建立特色鮮明的、更具效率的基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷新模式。它與單一的企業(yè)或政府營銷具有明顯的不同，它目的性強，注重成本，更注重整體利益、長遠利益和全民參與。它從利益相關(guān)者視角建立起了旅游地產(chǎn)營銷的價值鏈體系，更注重旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展、整體利益的增進。因此，基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)營銷模式在實踐上更具有現(xiàn)實意義。

參 考 文 獻

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房地產(chǎn)新媒體營銷策略范文第3篇

一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策略實施障礙分析

（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的運作理念問題

房地產(chǎn)營銷者缺乏虛擬化運作理念。虛擬化運作是網(wǎng)絡營銷的重要特征，缺乏虛擬化運作理念是制約房地產(chǎn)企業(yè)進入互聯(lián)網(wǎng)營銷市場的主要障礙。這是因為房地產(chǎn)銷售單價高，購房消費行為需耗費消費者大量個人財富，消費者希望通過眼見為實的方式來體驗到房地產(chǎn)商品的品質(zhì)與形式。在無法見證房地產(chǎn)商品實物情形下，消費者難以通過單調(diào)的網(wǎng)頁瀏覽來形成對房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)銷售業(yè)務的足夠信任感。再者，由于當前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展初級階段，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部亂象叢生，消費者對房地產(chǎn)商的信任度較差，故無法在未體驗房地產(chǎn)商品前提下即行作出購買決策。在虛擬交互技術(shù)未取得突破性前，消費者雖然可籍由網(wǎng)絡較全面地獲取房地產(chǎn)商品的相關(guān)參數(shù)，但卻無法為消費者提供親身體驗服務的能力?？紤]到購房者的決策兼具理性和感性特征，體驗感不足的網(wǎng)絡營銷方式難以刺激消費者獲得感性決策依據(jù)，從而影響購房者做出購買決策。

（二）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的市場細分問題

第一，與互聯(lián)網(wǎng)市場特征不契合。與傳統(tǒng)市場營銷環(huán)境相比，“互聯(lián)網(wǎng)+”運營環(huán)境下的房地產(chǎn)市場營銷具有信息傳播速度快、超越時空限制、形象生動等特點。但由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能深入理解互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)營銷的特征，又缺乏必要的市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持，僅靠決策者的個性化意志來做出房地產(chǎn)市場預測并制定相應房地產(chǎn)市場營銷策略，這勢必令其網(wǎng)絡營銷策略脫離真實的市場需求而難以獲得消費者高滿意度。部分房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡市場調(diào)查手段單一化，調(diào)查數(shù)據(jù)間缺乏相互支撐力，在罔顧樓盤規(guī)模和特征的基礎上制定調(diào)查取樣方案，從而導致其樓盤的網(wǎng)絡市場調(diào)查缺乏針對性，缺乏對房地產(chǎn)項目系統(tǒng)特征和項目間合作關(guān)系的必要把握，從而導致其調(diào)查結(jié)果與現(xiàn)實需求差距大，削弱其決策效益。第二，目標市場定位模糊。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對目標市場特征的精準把握，使得其房地產(chǎn)網(wǎng)絡市場定位模糊。在缺乏對網(wǎng)絡市場深入調(diào)研的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)偏好于使用諸如“中高收入者、成功人士、注重生活品質(zhì)、兼顧投資和自用”等特征來刻畫其目標客戶特征，這使得多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的目標市場定位雷同，缺乏針對互聯(lián)網(wǎng)受眾特征來有效定位特色化目標市場。部分房地產(chǎn)營銷者據(jù)此盲目向市場推出超大面積豪宅、高檔辦公樓和商住樓。雖然近年來居民收入增長較快刺激消費者的房地產(chǎn)消費能力，但偏離市場主題需求來制定目標市場營銷計劃，這不僅導致樓盤滯銷，而且影響房地產(chǎn)企業(yè)滿足廣大中低收入者購買普通住房的剛性需求的能力，影響企業(yè)聲譽。

（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的市場推廣問題

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對互聯(lián)網(wǎng)營銷思維理念的真切理解?；ヂ?lián)網(wǎng)思維要求營銷者密切契合于個性化、人性化的時代需求。但當前房地產(chǎn)營銷者缺乏用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段來對傳統(tǒng)房地產(chǎn)商品進行藝術(shù)化改造的能力，這令其產(chǎn)品缺乏必要的藝術(shù)氣質(zhì)，實用性和藝術(shù)性的融合度不足，從而難以滿足房地產(chǎn)消費者日益提升的審美需求。再者，房地產(chǎn)營銷者缺乏技術(shù)變革動力，未能用產(chǎn)品技術(shù)快速升級的方式創(chuàng)新房地產(chǎn)商品的內(nèi)涵與功能，從而難以令網(wǎng)絡平臺上房屋產(chǎn)品供給質(zhì)量及水平與顧客的需求保持一致。究其根源，在于房地產(chǎn)商的產(chǎn)品供給具有長周期特點，難以通過產(chǎn)品的快速升級方式來滿足人們對于房地產(chǎn)產(chǎn)品日益提升的需求，由此導致房地產(chǎn)企業(yè)的慢節(jié)奏產(chǎn)品更新能力與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快節(jié)奏運作模式的格格不入。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷過程中的信息過載問題。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)特征來把握其商品賣點的能力。網(wǎng)民在上網(wǎng)過程中普遍表現(xiàn)出焦慮特征，由此決定了網(wǎng)民關(guān)注于特定目標的注意力時間短的特點。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商總希冀在有限網(wǎng)絡傳播空間中盡可能多地展示房地產(chǎn)商品賣點以提升其產(chǎn)品廣告的可達性。房地產(chǎn)企業(yè)的迫切促銷心理背離了互聯(lián)網(wǎng)信息傳播特點，由此暴露出網(wǎng)民接受房地產(chǎn)信息過載問題，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷效果。再者，網(wǎng)絡營銷技術(shù)障礙亦影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場推廣效力。目前我國網(wǎng)絡支付多局限于面向日常生活消費型的小額支付業(yè)務，現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)金融支付系統(tǒng)對諸如房地產(chǎn)消費等超大額商品消費的支持力度尚不足。因此，多數(shù)房地產(chǎn)消費者通常采用現(xiàn)場結(jié)算方式來完成其支付行為，由此導致房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡營銷戰(zhàn)略缺少網(wǎng)絡金融模塊的有效支撐，這不僅妨礙其形成完整在線銷售產(chǎn)業(yè)鏈條，亦嚴重制約房地產(chǎn)營銷者通過落實網(wǎng)絡營銷策略來節(jié)約成本和轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷模式的努力。

二、基于“互聯(lián)網(wǎng)＋”的房地產(chǎn)營銷策略

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷的運作理念

第一，房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者應創(chuàng)新時尚化運作理念。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者要緊扣網(wǎng)絡技術(shù)進步潮流，力推智能型樓宇促銷。當前我國住宅型房地產(chǎn)若依靠傳統(tǒng)的憑借區(qū)位優(yōu)勢打造其產(chǎn)品核心賣點的方式，將難以贏得市場青睞，故部分房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者開始向智能型、環(huán)保型等新概念型住宅的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應當打造提供醫(yī)療、保健、教育等增值服務的健康時尚人居環(huán)境。房地產(chǎn)網(wǎng)絡運營商可開發(fā)5A型智能樓宇，運用互聯(lián)網(wǎng)信息網(wǎng)絡將上述各系統(tǒng)整合為一體，從而實現(xiàn)樓宇硬件結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和軟件服務系統(tǒng)間的優(yōu)化組合，提升欲購房者的購買欲望。第二，房地產(chǎn)營銷者應創(chuàng)新環(huán)?；\營理念。隨著生態(tài)環(huán)保理念日益深入人心，房地產(chǎn)企業(yè)目標客戶群希冀提升其所購房產(chǎn)的生態(tài)屬性的愿望應當獲得滿足。網(wǎng)民的年齡普遍較小，對于諸如生態(tài)環(huán)保等新理念的接受度和認同度都較高。房地產(chǎn)營銷者需把握消費者生態(tài)環(huán)保需求特點，借助網(wǎng)絡營銷渠道強化生態(tài)型樓宇的市場推廣力度。多數(shù)房地產(chǎn)消費者偏好于人與自然和諧相處的樓盤，故房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷商應當結(jié)合生態(tài)環(huán)境學理念，在樓盤設計、建造和營銷過程中貫徹人與自然環(huán)境和諧相處的理念，優(yōu)化人居環(huán)境，協(xié)調(diào)居住區(qū)內(nèi)生態(tài)功能與社會功能，為消費者創(chuàng)設綠色低碳、生態(tài)環(huán)保的人居環(huán)境，著力打造面山臨水、綠色生態(tài)的居住示范區(qū)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的市場細分策略

第一，結(jié)合網(wǎng)絡營銷市場特征來劃定目標市場。房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡營銷運營者應當精準把握網(wǎng)絡信息傳播特征，積極創(chuàng)新網(wǎng)絡營銷技術(shù)工具，大力推進微平臺網(wǎng)絡營銷。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者可搭建微平臺來實施其房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷計劃，通過微平臺來強化企業(yè)與“粉絲”間的溝通交流，并通過與“粉絲”交流的方式來獲取關(guān)于潛在消費者的消費特征。房地產(chǎn)營銷者需在明確特定消費者群體心理特征的基礎上深入分析其購房動機及需求，并制定有針對性的營銷策略。在精準定位客戶需求的基礎上，房地產(chǎn)商應準確定位其產(chǎn)品類型及功能，突出諸如“田園風格、歐美風尚”等特點，并在微營銷平臺上將其房地產(chǎn)商品特征用圖文并茂的方式呈現(xiàn)出來。第二，結(jié)合目標市場特征來融合線上線下細分市場。影響房地產(chǎn)銷售的主要因素是房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)營銷者應在精準定位產(chǎn)品的基礎上，結(jié)合客戶消費水平來制定合理價格。房地產(chǎn)營銷者可在微信公眾平臺上發(fā)起問卷調(diào)查，向消費者詢價，并從詢價信息中分析潛在用戶群的心理可接受定價水平。在營銷策略制定上，房地產(chǎn)網(wǎng)銷運營者可采取線下運作的方式來推介該商品，通過傳單、戶外廣告、參展等方式來推介樓盤，由此形成線上詢價和線下定價、線上溝通和線下成交的房地產(chǎn)線上線下交互式營銷策略。與此同時，房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者應在考慮消費者客戶群體特征差異性的基礎上，制定適合本企業(yè)的線上線下差異化融合式營銷策略，以確保本企業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品之間保持顯著的差異性。房地產(chǎn)屬于大規(guī)模投資品，需耗費消費者巨額財富，在制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策略時，房地產(chǎn)商應當在線上強化與消費者的溝通交流力度，并在消費者的決策猶豫期內(nèi)及時引導消費者現(xiàn)場看房，以遏制因超過消費者決策猶豫期而產(chǎn)生的丟單率高企問題。

（三）改進房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的市場推廣策略

第一，以病毒式營銷擴大房地產(chǎn)商品市場影響力。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者可采取病毒式營銷策略，通過病毒營銷手段，房地產(chǎn)營銷者可首先令消費者對其商品產(chǎn)生一定的認知度，隨后再為欲購房者提供有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務，從而促使消費者對房地產(chǎn)營銷者的商品與服務的內(nèi)在認同感。為增強消費者對房地產(chǎn)營銷商的產(chǎn)品與服務的認同感，應對消費者進行廣泛咨詢，然后從傳統(tǒng)的偏重廣告型市場推廣模式向突出咨詢、服務消費者的市場推廣模式上轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)商可通過病毒式營銷來擴大其產(chǎn)品的市場推廣信息的受眾，并輔以強大的信息咨詢服務系統(tǒng)來為部分信息受眾提品咨詢服務，向目標客戶們詳細陳述房地產(chǎn)樓盤的結(jié)構(gòu)、形式、材質(zhì)、功能、品位、環(huán)境、布局和居家個性等信息，并在傳遞上述信息中暗中傳遞房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化，令消費者真切認同其產(chǎn)品與服務，從而提升其購買欲。第二，以互動式促銷策略來強化目標客戶的決策意愿。通過網(wǎng)絡接觸房地產(chǎn)商品的目標客戶們對房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者的網(wǎng)絡營銷內(nèi)容有諸多顧慮。為消除消費者的信任危機，房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者應開辟在線信息交互渠道，通過與消費者展開互動式交流的方式來及時掌握目標客戶們的需求內(nèi)容變動趨勢，并從其需求變動趨勢中發(fā)現(xiàn)市場拓展新機會。房地產(chǎn)企業(yè)可鼓勵消費者在購置房地產(chǎn)過程中與房地產(chǎn)企業(yè)的設計部門進行信息交互，通過交流方式來促使目標客戶們提出自主性設計思路，房地產(chǎn)企業(yè)的設計師們可以將目標客戶們的房屋設計方案融入到房屋定型方案中，從而確保房地產(chǎn)項目與目標客戶們的個性化住房訴求更加吻合。為增強房地產(chǎn)在線銷售的互動氣氛，網(wǎng)絡營銷運營商可為目標客戶們提供在線房源性價比比較服務，并為消費者提供協(xié)商價格平臺，以滿足消費者的在線議價需求。為增強房地產(chǎn)在線互動傳播信息的渲染力，房地產(chǎn)營銷者可以運用聲光電等多媒體傳播方式，制作圖文并茂和生動有趣視頻，強化目標客戶們對房地產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品形象的感知度和認同度。第三，房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷運營者需制定網(wǎng)絡營銷品牌策略?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的盈利能力取決于網(wǎng)商博取消費者眼球的能力，故房地產(chǎn)網(wǎng)商應著力打造房地產(chǎn)網(wǎng)商品牌，運用其品牌優(yōu)勢來提升消費者對房地產(chǎn)網(wǎng)商的信任度，進而促其形成購買決策。房地產(chǎn)營銷者應重視開發(fā)其網(wǎng)絡品牌價值，通過及時搶注互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)名并使得網(wǎng)絡注冊信息與實體店面注冊商標相一致的方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的線下商譽價值可以順利轉(zhuǎn)換為線上銷售渠道的品牌無形資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷者還應當運用搜索引擎優(yōu)化技術(shù)（SEO）來提升房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡品牌價值。房地產(chǎn)網(wǎng)商應與SEO運營商展開深度合作，通過向搜索引擎購買與本企業(yè)業(yè)務關(guān)聯(lián)度高的關(guān)鍵詞的方式來提高客戶或潛在客戶介入房地產(chǎn)網(wǎng)站的概率，并通過增加顧客或潛在顧客點擊率的方式來提升房地產(chǎn)網(wǎng)站的營銷力。

作者:吳強 單位:重慶人文科技學院

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房地產(chǎn)新媒體營銷策略范文第4篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設置的他項權(quán)利，如抵押權(quán)、典當權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營銷概述。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。

房地產(chǎn)市場營銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產(chǎn)公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經(jīng)濟知識，還應具有關(guān)于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標市場帶來的不同需求。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道，從這四點出發(fā)，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發(fā)價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業(yè)設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業(yè)要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業(yè)觀察并應變于市場營銷環(huán)境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個階段。

1.建設觀念階段——標準規(guī)劃。計劃經(jīng)濟時代，只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經(jīng)濟時代，策劃往往依賴于企業(yè)領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調(diào)研、消費者需求調(diào)查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調(diào)和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結(jié)合、相互補充所構(gòu)成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。

三、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風險，通過商的服務性質(zhì)，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡銷售策略。網(wǎng)絡營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢

當前，我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關(guān)注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權(quán)；

分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現(xiàn)階段性銷售目標；

以質(zhì)論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二，強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的?？梢姡v會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發(fā)建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應當注意商品房產(chǎn)品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

房地產(chǎn)新媒體營銷策略范文第5篇

關(guān)鍵詞：顧客資產(chǎn) 顧客滿意度 房地產(chǎn) 營銷策略

以顧客資產(chǎn)為核心的房地產(chǎn)營銷策略就是以顧客資產(chǎn)最大化為導向來了解和關(guān)心顧客行為，維系和改善顧客關(guān)系，培養(yǎng)和發(fā)掘更多的顧客價值，這種營銷策略值得房地產(chǎn)界重視和探討。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷策略的弊端

以產(chǎn)品為核心的營銷策略是企業(yè)將產(chǎn)品作為競爭優(yōu)勢的來源，將產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品市場份額等作為企業(yè)盈利的驅(qū)動力，以產(chǎn)品資產(chǎn)為導向，配置各種營銷資源，在有限資源中實現(xiàn)最佳產(chǎn)品組合，使企業(yè)的盈利達到最大值，以此來獲得企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。它的主要弊端是：

不能保證產(chǎn)品本身一定能滿足市場需求。隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)為了使產(chǎn)品與顧客需求達到一致，不得不在二者之間找到一個平衡點，這就要耗去大量的人力、物力、財力。而且實施該營銷策略，對一個項目做出的市場調(diào)查不能適用于其他項目，無法實現(xiàn)資源共享。

關(guān)注產(chǎn)品營銷過程。以產(chǎn)品為核心的房地產(chǎn)營銷策略是以產(chǎn)品來引導顧客，把顧客購房行為理解為永久性的和不可傳導的。因此，較少主動考慮顧客的選房傾向和購房心理。事實上，企業(yè)的核心競爭力歸根到底是擁有大量的忠誠顧客，忽視了這一點，就無從給企業(yè)提供持久的發(fā)展動力。

使用的產(chǎn)品指標對未來預期性不足。一些重要的產(chǎn)品指標是市場份額、產(chǎn)品生命周期，但統(tǒng)計意義上的市場份額只能說明企業(yè)過去的發(fā)展狀況，產(chǎn)品生命周期也是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預測出來的，與之相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品組合管理及其波士頓矩陣法也無法從長遠的角度為營銷計劃提供可靠的依據(jù)。

產(chǎn)品投資組合管理方法使業(yè)務績效評價結(jié)果具有片面性。房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他產(chǎn)品一樣在產(chǎn)生經(jīng)濟效益的同時也會帶來社會效益。而社會效益是單純的經(jīng)濟變量無法衡量的。

以顧客資產(chǎn)為核心的房地產(chǎn)營銷策略

顧客資產(chǎn)是企業(yè)在一定時期內(nèi)擁有或控制的、能以貨幣計量的、可為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的具體的顧客資源。以顧客資產(chǎn)為核心的房地產(chǎn)營銷策略就是指企業(yè)將顧客作為競爭優(yōu)勢的來源，將構(gòu)成顧客資產(chǎn)的價值資產(chǎn)、品牌資產(chǎn)、維系資產(chǎn)作為企業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力，以顧客資產(chǎn)為導向，配置各種營銷資源，在資源的價值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移過程中力圖使顧客資產(chǎn)價值最大化，并通過其優(yōu)質(zhì)的顧客資產(chǎn)對企業(yè)外部環(huán)境的變化做出迅速有力的反應，最終建立并鞏固持久的競爭優(yōu)勢。

（一）必要性

1.能夠保證產(chǎn)品是顧客需要的。盡管市場導向型的策略能夠使產(chǎn)品滿足顧客一定的需求，但它是針對某一項目進行的市場調(diào)查與開發(fā)。而以顧客資產(chǎn)為導向的策略，是對顧客實施跟進服務，能更好的了解顧客的需求及其變化情況。

2.有利于提高顧客的滿意度。高的顧客滿意度有利于降低現(xiàn)有房價的價格彈性，讓顧客更多的從房屋的質(zhì)量、品質(zhì)、房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度等方面考慮是否購房，并通過示范效應、口碑效應降低未來的交易成本以及吸引顧客的成本。

3.有利于更有效的反映出企業(yè)的發(fā)展狀況。在競爭優(yōu)勢的過程模型中，現(xiàn)有的產(chǎn)出指標有局限。如投資利潤率和市場份額是可預測的，但它們卻只能反映歷史狀況；顧客忠誠和顧客滿意度是面向未來的，卻是難以量化的變量。競爭優(yōu)勢的產(chǎn)出指標應被更有彈性的指標既能被測量又能反映未來趨勢的顧客資產(chǎn)所取代。

4.有利于更好的把握顧客這一企業(yè)的競爭優(yōu)勢來源。企業(yè)不可能只靠內(nèi)部員工的力量就能發(fā)展壯大，企業(yè)搞研發(fā)、搶占市場份額歸根結(jié)底是為了獲取更多的優(yōu)質(zhì)顧客資產(chǎn)。

5.更能體現(xiàn)有限資源最佳配置的原則。既然顧客資產(chǎn)是企業(yè)的核心競爭力，就應該把更多的資源合理、有效的分配在顧客資產(chǎn)上，以最低的投入獲得最高的產(chǎn)出。

（二）可行性

1.適合于關(guān)系型市場而非交易型市場。即更適合于一些交易比較穩(wěn)定和持續(xù)的行業(yè)，尤其是服務市場和組織市場。作為資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，其項目一定不會局限于一兩個小樓盤，這些企業(yè)以滾動開發(fā)、銷售為主，因此特別注重品牌、顧客價值以及顧客關(guān)系的維系。

2.適合于市場增長潛力相對有限的企業(yè)。如果市場增長潛力大，企業(yè)更適合采取以產(chǎn)品為核心的策略。如果市場增長潛力有限，企業(yè)則更需要考慮的是如何在現(xiàn)有顧客上獲得更多的價值。目前，在一些大城市，房地產(chǎn)市場增長潛力十分有限，在這種情況下就更適合以顧客資產(chǎn)為核心的營銷策略。

3.適合于一些信息化程度高的企業(yè)。企業(yè)一定要建立高效快捷的信息系統(tǒng)，尤其是客戶信息系統(tǒng)。對于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，這樣的策略勢在必行。

4.不排除在制造行業(yè)的適用性。房地產(chǎn)企業(yè)融制造、服務于一身，屬于產(chǎn)品和服務的混合型企業(yè)。只要協(xié)調(diào)好資源在產(chǎn)品和服務方面的投入，就能使總成本降至最低。

實施房地產(chǎn)營銷策略的關(guān)鍵是把握顧客滿意度

顧客滿意度有兩種含義：某種特定交易的顧客滿意度與累積的顧客滿意度。某種特定交易的顧客滿意度可以提供關(guān)于某種產(chǎn)品或服務的評價信息，而累積的顧客滿意度是關(guān)于企業(yè)過去、現(xiàn)在和將來業(yè)績的一個更基礎性的指標。本文所指的顧客滿意度均為累積的顧客滿意度。雖然房地產(chǎn)營銷策略并不是一味的追求顧客滿意度最大化，而是以獲得顧客資產(chǎn)和持續(xù)盈利為最終目的。因此，實施以顧客資產(chǎn)為核心的房地產(chǎn)營銷策略就是以顧客資產(chǎn)為導向，處理好顧客滿意度與成本、市場份額、生產(chǎn)率三者之間的相互關(guān)系，合理配置各種營銷資源。

（一）與最佳成本相關(guān)的最佳顧客滿意度

1.較高的顧客滿意度能夠降低現(xiàn)有的價格彈性。滿意的顧客更愿意為他們得到的產(chǎn)品或服務支付成本，而且他們更有可能承受價格的上漲，這意味著為企業(yè)帶來了高利潤和顧客忠誠。

2.較高的顧客滿意度能降低未來交易成本。如企業(yè)的顧客保持率較高，就不需要每個時期都花費很多資源去獲得新顧客。滿意的顧客不僅可能更頻繁的重復購買，而且還可能購買企業(yè)的其他產(chǎn)品和服務。

3.可降低失敗成本并提高利潤率。顧客滿意度高的企業(yè)將投入更少的資源處理退貨、進行不合格品的返工和處理顧客抱怨等問題。

4.顧客滿意度高的企業(yè)能降低吸引顧客的成本。而不僅滿意的顧客傳播正面口碑的可能性高，而且媒體也愿意把這種正面的信息傳遞給潛在的消費者，顧客滿意能使廣告效果更好。

盡管有很多因素可推斷出較高的顧客滿意度能帶來較高的利潤率，但它并不總是成立的。當顧客滿意度達到某一點時，繼續(xù)提高顧客滿意度反而會使收益逐步減少。

企業(yè)在追求高的顧客滿意度的同時，還要相應的考慮成本因素，以確保所獲利潤相對較大。

（二） 與最佳市場份額相關(guān)的最佳顧客滿意度

高的顧客滿意度和高的市場份額不能總是保持一致。顧客滿意度和市場份額之間的關(guān)系需要從兩個角度考慮：其一，將市場份額不斷提高，升至某一點時就能產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟；若規(guī)模經(jīng)濟能夠使企業(yè)擁有較低的價格，就能提高企業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務的價值，進而提高顧客滿意度。其二，顧客數(shù)量或群體的增加，可能導致服務質(zhì)量的下降，尤其是在那些顧客偏好不同又很注重個人服務的行業(yè)里，顧客滿意度和市場份額之間可能存在負相關(guān)性。而在那些顧客偏好無差別的行業(yè)里，從長期來看，二者之間可能存在正相關(guān)性。

此外，房地產(chǎn)業(yè)處于生產(chǎn)領域和服務領域之間，在評價該策略的有效性時，不能單以生產(chǎn)或服務行業(yè)的標準來衡量，而應結(jié)合二者的特性，采用一種折中的評價指標。

（三）與最佳生產(chǎn)率相關(guān)的最佳顧客滿意度

企業(yè)要達到顧客滿意度和生產(chǎn)率的雙贏是比較困難的。如果一個企業(yè)精簡人員，生產(chǎn)率可能會在短期內(nèi)有所增長，但如果顧客滿意度取決于由員工提供的個性化服務，那么未來的利潤率就會受到威脅。同理，增加工作量的做法也可能會降低顧客滿意度。簡言之，生產(chǎn)率和顧客滿意度之間存在著某種均衡。

在生產(chǎn)運作和管理領域中，普遍認為二者之間是正相關(guān)的，但另一種同樣有說服力的觀點是追求顧客滿意會增加成本、降低生產(chǎn)率。例如在經(jīng)濟學中，生產(chǎn)率和顧客滿意度的關(guān)系通常被認為是負相關(guān)的，將顧客滿意度（效用）作為因變量構(gòu)造產(chǎn)品質(zhì)量函數(shù)，可得效用水平的提高需要提高產(chǎn)品的質(zhì)量，也就意味著成本的增加，而且這些投入的最終結(jié)果通常是收益遞減的。

有一種定義質(zhì)量的方法，對于分析上述兩種不同觀點的本質(zhì)具有借鑒作用。該方法指出雖然質(zhì)量具有多元性，但是可歸結(jié)為兩種不同類型：符合顧客需求的質(zhì)量即定制化質(zhì)量\沒有缺陷的質(zhì)量即標準化質(zhì)量。一般認為，成本會隨著標準化質(zhì)量的提高而下降，但隨著投入的不斷增加會使收益遞減，成本最終呈上升趨勢；而定制化質(zhì)量的成本在任何情況下都是以遞減的速度增加，因為定制化的不斷增加需要產(chǎn)品具有更多和更好的特性，而且需要多種特性的不同組合，或者需要員工為顧客提供更周到的服務。為了達到利潤最大化，企業(yè)會設法通過增加標準化質(zhì)量投入、提高顧客滿意度來獲得更高的生產(chǎn)率和更高的利潤，或者會設法增加對標準化質(zhì)量的投入，在顧客滿意度較低的情況下獲得較高的生產(chǎn)率和較高的利潤。

由此可見，由于顧客滿意度與質(zhì)量有關(guān)，而質(zhì)量又分為標準化質(zhì)量和定制化質(zhì)量，本文從該點出發(fā)，進行市場調(diào)查，尋找顧客滿意度和生產(chǎn)率的最佳結(jié)合點。其相關(guān)推導如圖1所示。

由圖1可以看出，在曲線Ⅰ和曲線Ⅱ相交的E點處總成本達到最低，相應的生產(chǎn)率達到較高值，而顧客滿意度也相應的達到較高值。而在A點處，雖然生產(chǎn)率和顧客滿意度能夠達到極大值，但它一般只適用于生產(chǎn)領域，而且相對應的質(zhì)量控制成本較高，以致于不能使企業(yè)的相關(guān)效益達到最大化。