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房地產(chǎn)檔案論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；問題；措施

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)檔案管理是一項十分重要的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，是房地產(chǎn)管理部門重要任務(wù)之一，是進行房地產(chǎn)行政管理和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的必備基礎(chǔ)資料，也是研究房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來不可缺少的依據(jù)。本文主要就如何加強房地產(chǎn)檔案管理中存在問題及加強措施進行論述。

一、房地產(chǎn)檔案管理的重要性

房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)審批、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)中，形成的具有一定價值的文件、圖紙、音像等不同載體形式的檔案資料。由于房地產(chǎn)檔案具有的動態(tài)性和廣泛性特征，使其成為今后城市規(guī)劃的決策依據(jù)，是我國實施財產(chǎn)清查的重要依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)糾紛化解產(chǎn)權(quán)爭議的主要參考資料。只有合理利用房地產(chǎn)檔案，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免房地產(chǎn)檔案資源的浪費。然而，從目前的房地產(chǎn)檔案管理實際來看，房地產(chǎn)檔案管理重資料管理，輕檔案利用；重檔案信息收集輕檔案信息服務(wù)；缺乏有效的檔案信息檢索體系，檔案管理人員的素質(zhì)有待提高等。因此，加強房地產(chǎn)檔案管理，合理利用檔案信息為決策機構(gòu)、人們生活等方面提供信息服務(wù)，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)檔案管理中存在問題分析

從目前的房地產(chǎn)檔案管理來看，我國房地產(chǎn)檔案管理取得了相應(yīng)的成效，基本上實現(xiàn)了信息化管理，檔案數(shù)字化也在進一步推進，檔案資料也日漸充實。然而，也不可否認，房地產(chǎn)檔案管理仍然有一些不盡人意的問題，主要有以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)檔案的利用率低。建立房地產(chǎn)檔案的目的，就是為了讓檔案用戶使用，最大限度提高其資源利用率。而從房地產(chǎn)檔案管理的實際來看，房地產(chǎn)檔案的開放度極低，即使檢察院要獲取相關(guān)的房產(chǎn)資料，也有相當(dāng)?shù)碾y度，對普通老百姓來說，想利用房地產(chǎn)檔案資料來化解糾紛，在當(dāng)前實施起來很困難。

（2）檔案信息服務(wù)形式單一。房地產(chǎn)檔案管理部門所提供的信息服務(wù)不僅有限，而且服務(wù)方式單一，僅僅是相關(guān)的房地產(chǎn)政策、動態(tài)等，缺乏對用戶的需求研究，難以提供深層次的信息編研服務(wù)。

（3）缺乏有效的檔案檢索體系。從目前來看，很多省市的房地產(chǎn)檔案管理都實施了信息化管理，但是由于缺乏有效的檢索體系，用戶對檔案信息的利用方式不熟悉，造成用戶很難搜索到需要的房地產(chǎn)檔案資料。

（4）房地產(chǎn)檔案管理人員的素質(zhì)差。隨著檔案數(shù)字化步伐的加快，提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)信息服務(wù)成為今后檔案管理人員的主要工作內(nèi)容，這就要求檔案管理人員不僅要具有房地產(chǎn)檔案知識，還要具有敏銳的信息洞察力，能夠根據(jù)用戶的需要，提供有價值的房地產(chǎn)檔案信息給用戶；同時還要具有相應(yīng)的信息技術(shù)，能夠創(chuàng)建動態(tài)的信息界面，這就使得僅僅具有檔案管理知識的檔案管理人員面臨著素質(zhì)與能力的提升問題。

三、加強房地產(chǎn)檔案管理的措施

綜上分析，面對以上房地產(chǎn)檔案管理中存在問題，應(yīng)采取以下幾個方面的加強措施：

3.1 樹立全員管理檔案理念

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的真實記錄，是城市面貌和發(fā)展的歷史見證，是研究城市的發(fā)展歷史、研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項一般意義的工作，乃是現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)中應(yīng)有內(nèi)容在檔案管理工作中，不僅要真實地記錄和留取材料，保證檔案的真實性和可靠性，還要積極地開發(fā)和利用檔案資源，為改革、發(fā)展和穩(wěn)定提供必要且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要通過學(xué)習(xí)檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識，認識檔案的功能和作用，樹產(chǎn)全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各項管理工作中強化檔案意識，以對歷史負責(zé)的責(zé)任感奉獻我們的聰明和才智。

3.2 實現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《檔案法》對檔案實行集中統(tǒng)一管理的原則，使之適應(yīng)經(jīng)營管理的據(jù)要，在直管公房檔案管理上實行三級管理制。具體應(yīng)采取集中和分級管理相結(jié)合的方法，建立檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由其負資統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作，中層科室應(yīng)有分管檔案工作負責(zé)人，并配備專職檔案員，由其負責(zé)所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移文等工作。同時，要建立綜合檔案室，作為本企業(yè)檔案工作的專業(yè)管理部門，以實現(xiàn)其輸入 (收集、接交) 和輸出 (利用) 的雙重功能，把檔案管理工作與全面的整體管理工作結(jié)合起來，提高檔案的利用率及其利用價值。

3.3 加強房地產(chǎn)檔案基礎(chǔ)性工作力度

房地產(chǎn)是人民群眾生活四大要素之一，其自然屬性日益顯現(xiàn)。原來房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)的多元化；原來房屋的結(jié)構(gòu)分為鋼混沛?；?、石專木、簡易四種并以磚混為主，而現(xiàn)在混合、鋼混、鋼結(jié)構(gòu)己成為主流；房屋的設(shè)計用途由原來的以住宅為主，逐步發(fā)展為商業(yè)、教育、科研、辦公等多種用途并存。因此，要加強對房地產(chǎn)檔案信息的管理，必須加強房地產(chǎn)檔案信息分類的基礎(chǔ)性工作，使其更加襯合房屋的自然屬性，更加便于檔案的利用。要結(jié)合各地房地產(chǎn)檔案管理工作的實際，采取多種方式：一是要建立房地產(chǎn)檔案信息檢索體系。對于不發(fā)達地區(qū)，要建立手工形式的檔案信息檢索體系，既要建立案卷級的，又要建立文件級的，以提高檢索效率對于發(fā)達地區(qū)，要建立電子計算機檔案信息檢索體系，以滿足利用者的計算機檢索和 網(wǎng)絡(luò)檢索，實現(xiàn)檔案信息資源的社會共享。二是要開發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源，深化房地產(chǎn)檔案信息的編撰研究工作，為城市建設(shè)決策、活躍房地產(chǎn)市場、服務(wù)廣大群眾提供系統(tǒng)的檔案史料。三是房地產(chǎn)管理部門要解放思想，更新觀念，變被動為主動，積極地為利用者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3.4 加速房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理

房地產(chǎn)檔案信息處理技術(shù)現(xiàn)代化實際上是一項系統(tǒng)工程，不能一蹦而就，必須分階段有步驟實施。近期的主要任務(wù)是：編制完善的檢索工具和提高系統(tǒng)的完全防范。計算機檢索途徑應(yīng)有盡有，數(shù)據(jù)中的每一個產(chǎn)權(quán)要素都可以作為檢索點包括產(chǎn)權(quán)更新信息、房地坐落自然信息、產(chǎn)權(quán)證管理信息以及模糊條件檢索等等，為提權(quán)檔案的查詢、利用帶來極大的方便。利用計算機處理信息的功能，編制各種檢索工具，形成計算機檢索與手工 互補的檔案信息檢索體系，以提供高效、便捷的查詢服務(wù)。計算機應(yīng)用保護了檔案原件，又高效地滿足利用者的需要。同時要提高系統(tǒng)的安全性。系統(tǒng)的安全性指的是保護系統(tǒng)硬件和軟件免受 自然災(zāi)害和人為的破壞，做好防病毒工作 抓好用戶權(quán)限管理只有保證系統(tǒng)的安全順利運行，房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的目標才能得以實現(xiàn)，否則一切都無從談起，因此做好系統(tǒng)的安全防范工作是重中之重。

3.5 提高房地產(chǎn)檔案管理者的素質(zhì)

實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，離不開高素質(zhì)的管理人才。人才資源是實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的前提，是開發(fā)利用房地產(chǎn)檔案的基本條件。因此，房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化，要依賴于檔案人員素質(zhì)的提高。加強房地產(chǎn)檔案管理人員的培養(yǎng)，要著重抓好以下二個方面工作。一要提高思想政治素質(zhì)。檔案工作人員要牢固樹立為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)、為房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展服務(wù)、為人發(fā)群眾服務(wù)的思想，需要既要懂專業(yè)知識，又要掌握計算機應(yīng)用技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技能，具有熟練駕馭計算機技術(shù)、靈活利用網(wǎng)絡(luò)檔案信息的能力；二要提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)檔案工作者必須具備扎實的業(yè)務(wù)基本功，熟悉和掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域中的專業(yè)知識，努力成為行家能手。尤其要注重對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理，對己接收與保存的檔案進行二次加工。同時還要熟悉本單位房地產(chǎn)檔案所藏的數(shù)量、內(nèi)容、價值、存放位置 ，做到得心應(yīng)手，迅速調(diào)出案卷，準確回答查詢者提出的各種問題。

參考文獻：

房地產(chǎn)檔案論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內(nèi)容；途徑

中圖分類號：G271文獻標識碼： A

一、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)

科學(xué)發(fā)展觀是新時期我國社會主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時期對檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環(huán)節(jié)。對于房地產(chǎn)管理部門來說，為了加強預(yù)售商品房產(chǎn)市場監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強對預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識，同時還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設(shè)理論與實踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現(xiàn)其“三個體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)

以往在房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務(wù)情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術(shù)。隨著電子計算機信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實現(xiàn)了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)

房地產(chǎn)管理部門在進行商品房備案檔案建設(shè)管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現(xiàn)被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機制與對應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現(xiàn)對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實際工作經(jīng)驗提出建設(shè)商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：

（一）快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型

首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門員工及房地產(chǎn)企業(yè)對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學(xué)術(shù)等活動，通過多種形式實現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加快推進的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對檔案自動檢索等技術(shù)進行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發(fā)，實現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開展。加強檔案利用服務(wù)工作的展開，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實現(xiàn)遠程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。

（三）推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)

過去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個平臺，為房地產(chǎn)管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)。首先，按照國家的標準制定房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標準化接口，為檔案數(shù)字化平臺建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門標準化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對現(xiàn)有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質(zhì)保管。

（四）重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)

檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標，當(dāng)然為實現(xiàn)這一目標，專業(yè)的人才隊伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業(yè)性，同時要注重對房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對檔案管理人員進行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會發(fā)展動態(tài)同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產(chǎn)管理部門各個專業(yè)知識的入門培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹?shù)墓ぷ?，但其重要性不言而喻，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實現(xiàn) 商品房備案檔案“三個體系”建設(shè)，從而實現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳敏.檔案資源體系建設(shè)存在“六不到位”及對策[J].蘭臺世界，2013，29：111-112.

[2]曹靜.淺談檔案文化與“三個體系”建設(shè)的相互關(guān)系[A].國家檔案局.檔案與文化建設(shè)：2012年全國檔案工作者年會論文集（下）[C].國家檔案局：，2012：5.

房地產(chǎn)檔案論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞:企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具,是生產(chǎn)力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè),其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長期投資,特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn),必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu),減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點

目前,在學(xué)術(shù)界并沒有對固定資產(chǎn)管理做一個具體明確的定義。有些只對固定資產(chǎn)管理的范圍進行了定義,也有從固定資產(chǎn)的對象出發(fā)對固定資產(chǎn)管理進行定義,例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對象,面向資產(chǎn)增加、變動、減少全壽命周期,以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認為,固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程,因此在本文中,固定資產(chǎn)管理指的是通過對固定資產(chǎn)的管理活動以提高資產(chǎn)利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,最終使固定資產(chǎn)的效用達到最大化的一種活動。

其具有以下特點:長期性。固定資產(chǎn)管理活動貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動的始終,從固定資產(chǎn)的購置、使用到報廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容,牽涉到的管理部門也較為廣泛,包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會計等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動的方法較多,如日常監(jiān)督、定期維護、評估等。

本文重點對企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進行研究,探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,使其在企業(yè)的各項生產(chǎn)過程中達到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營活動是在不斷變化著的,這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動的變化,保證使企業(yè)的經(jīng)營活動能正常進行,同時使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價格、面積用途、利用率、購入價或租賃費、更新改造投資、租約更新日期、運營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價格和出租價格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案,并隨時予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報和房地產(chǎn)財產(chǎn)報告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn),接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對現(xiàn)有的房地產(chǎn)進行合理分配、使用,控制房地產(chǎn)稅收及其運營開支、修理、維護控制,辨明沒有充分利用的房地產(chǎn),以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè),可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個利潤中心,即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要,以市場價格或以略低于市場價格向中心租用房地產(chǎn),這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細算,充分利用空間,減少不必要的開支,有利于企業(yè)加強成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣,企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時,則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個成本中心,由它對企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢,按企業(yè)生產(chǎn)、運營的需要提供房地產(chǎn),并對其進行維護、控制。它的工作與企業(yè)的財務(wù)業(yè)務(wù)運營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關(guān),所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運營或分管財務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項業(yè)務(wù)或是其他原因,致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認定是多余的,則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時對其進行處置即再開發(fā),以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言,經(jīng)過更新,改造后的房地產(chǎn)可以增值,可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時,則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn),這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時間因素,要保證所選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計、選用什么樣的設(shè)備,對投產(chǎn)后運行的經(jīng)濟效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面,合理設(shè)計、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計選型時既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素,又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化,只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運行、維護的經(jīng)濟性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面,設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中,由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界,前期管理與運行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象,有時候設(shè)備剛投運。就出現(xiàn)改善、改造情況,既影響生產(chǎn)又增加了投資,因此推行運行維護與前期設(shè)計、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾,不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資,從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟這個角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度,維護設(shè)備資產(chǎn)的使用價值

設(shè)備是物化了的資本金,同時存在著價值和使用價值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值,就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價值形態(tài)的管理,主要體現(xiàn)在兩個方面:一是設(shè)備價值管理,就是對設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進行管理:二是設(shè)備使用價值管理,設(shè)備使用價值是價值的載體,通過管理手段和措施,減少設(shè)備的功能損失,保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價值的保值在生產(chǎn)活動中主要靠正常的維護和保養(yǎng)等手段來實現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強約束機制,就是對設(shè)備使用價值情況進行評審考核,為此,建立了設(shè)備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度,以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產(chǎn)設(shè)備進行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價各單位設(shè)備的管理成效,提高了經(jīng)濟效益。

(三)控制設(shè)備運行風(fēng)險,增加經(jīng)濟效益

設(shè)備風(fēng)險控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風(fēng)險規(guī)避。風(fēng)險規(guī)避是指為了免除風(fēng)險的威脅,采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設(shè)備或備用計劃的準備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時,這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險分散。風(fēng)險分散的目的是降低設(shè)備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個部分。

房地產(chǎn)檔案論文范文第4篇

論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風(fēng)險 防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風(fēng)險的防范意識不強。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險的主要表現(xiàn)

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險防范意識的風(fēng)險。許多房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人及管理者沒有法律風(fēng)險防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請律師擔(dān)任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險等。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險較多。首先，合同簽訂中對方預(yù)埋對房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因為礙于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因為疏忽而沒有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，又是再精明的高手也很難將對方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對外能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準的合法項目，如果項目不合法可能導(dǎo)致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導(dǎo)致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真核實，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險。實踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實的法律風(fēng)險。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉藴省?/p>

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運營帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風(fēng)險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風(fēng)險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險

我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟處罰責(zé)任，負責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房廣告宣傳時，公告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確，即使為了吸引購房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認無效的法律風(fēng)險。實踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認購協(xié)議書》，此時收取費用法律風(fēng)險巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險，這需要必要的風(fēng)險防范手段和措施。

（一） 加強內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范意識

樹立企業(yè)法律風(fēng)險防范理念，加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險比處理風(fēng)險所花代價要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風(fēng)險防范理念是企業(yè)風(fēng)險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險評估機制和風(fēng)險防控機制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險的內(nèi)控防火墻。加強對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險知識培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實行嚴格的風(fēng)險管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時要學(xué)會從風(fēng)險分析與風(fēng)險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風(fēng)險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹?shù)姆晌臅瑧?yīng)當(dāng)注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風(fēng)險。

房地產(chǎn)檔案論文范文第5篇

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護建設(shè)稅、教育費附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當(dāng)項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。因此稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。