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土地制度改革范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地確權(quán)；土地制度改革；土地權(quán)利保障

改革開放以來，我國農(nóng)村各個方面發(fā)生了巨大的變化，但是我們也應(yīng)看到，由于農(nóng)村各項制度改革不到位，“三農(nóng)”問題仍沒有得到有效解決，其中，由于農(nóng)村土地上各種權(quán)利的權(quán)利主體不明確，導(dǎo)致各種侵害農(nóng)村土地權(quán)利的現(xiàn)象大量存在，嚴重侵害了農(nóng)民的利益，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。下載通過開展確權(quán)工作，使農(nóng)村集體經(jīng)濟所有權(quán)及各種衍生權(quán)利的主體得以明確，為權(quán)利的維護創(chuàng)造條件；同時，土地權(quán)利歸屬明確后，為各種權(quán)利主體行使權(quán)利，充分發(fā)揮土地的功能實現(xiàn)土地這一生產(chǎn)要素的合理配置提供了前提條件；更重要的是確權(quán)為農(nóng)村土地制度改革提供了鑒定的基礎(chǔ)。但是，如果我們把確權(quán)僅僅局限在各種土地權(quán)利的歸屬上，而不充實確權(quán)的內(nèi)容，那么確權(quán)就不能從根本上解決農(nóng)村土地制度的所有問題，更不能解決農(nóng)村土地權(quán)利被侵害的現(xiàn)狀。那么，在現(xiàn)階段，農(nóng)村土地確權(quán)的內(nèi)容應(yīng)該有哪些呢？

首先要確認國有土地所有權(quán)的平等性，從而實現(xiàn)黨的十七屆三中全會提出的“同地、同權(quán)、同價，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場”的改革目標。長期以來，有一種錯誤的觀念指導(dǎo)著我們的實踐。該觀念認為國家所有權(quán)高于農(nóng)村集體所有權(quán)。盡管我國憲法明確規(guī)定這兩種基于社會主義公有制基礎(chǔ)上的所有權(quán)都會得到法律的同等保護。但是憲法的這一原則在其他法律中并沒有得到切實的貫徹。其中最典型的是基于《土地管理法》設(shè)置的征地制度。在這種制度中，國有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)處于完全不平等的地位。農(nóng)村集體所有的土地無論屬性如何都不能進入土地市場進行交易。其結(jié)果就是大量的農(nóng)村土地以非常低廉的價格被收歸國有，然后由政府以高出征地價格許多倍的價格出售，這種行為嚴重的侵害了農(nóng)民的利益，進一步拉大了城鄉(xiāng)差距，引發(fā)了眾多的社會問題。在我國大力推進城鎮(zhèn)化的當下，如果我們不能從思想觀念到制度設(shè)計層面確認國家所有權(quán)與農(nóng)村集體所有權(quán)的平權(quán)問題，城鎮(zhèn)化就會變成一場更瘋狂的征地活動，所謂人的城鎮(zhèn)化目標根本不可能實現(xiàn)。所以，為保證當下確權(quán)工作具有實際意義，就必須勇于改革，在改變觀念的基礎(chǔ)上修改與我國憲法相悖的各種土地法律制度。從而使黨的十七屆三中全會設(shè)定的“同地、同權(quán)、同價，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場”的改革目標得到實現(xiàn)。

其次，確權(quán)應(yīng)當明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主題。長期以來，我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是不明確的。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。但是農(nóng)村改革以來，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織具有不確定性。這就使得權(quán)利主體也具有不確定性。農(nóng)村普遍存在的侵害農(nóng)村集體土地使用權(quán)的現(xiàn)象與土地使用權(quán)主體的不明確有著直接的聯(lián)系。所以，目前開展的確權(quán)工作的內(nèi)容之一就是從法律上明確農(nóng)村集體所有權(quán)的主體。只有主體明確，才能真正實現(xiàn)對權(quán)利的有力保障。

再其次，確權(quán)應(yīng)當明確土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)與權(quán)能。土地承包經(jīng)營權(quán)自設(shè)立以來，關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)屬性是一個沒有得到清晰解決的問題，從現(xiàn)行的各項關(guān)于承包經(jīng)營權(quán)的制度設(shè)計中觀察，土地承包經(jīng)營權(quán)更多的是指經(jīng)營者對土地的使用權(quán)，而土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)屬性沒有得到體現(xiàn)。這導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能極不完整。其結(jié)果是土地流轉(zhuǎn)不能實現(xiàn)，土地的功能不能充分發(fā)揮，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入無法實現(xiàn)。所以，確權(quán)就是要確認土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)屬性，明確土地承包經(jīng)營權(quán)是是經(jīng)營者的一項財產(chǎn)權(quán)利，在這種財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上能衍生出諸如流轉(zhuǎn)權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)等權(quán)利，這樣就使得承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能實現(xiàn)完整。在此基礎(chǔ)上，土地流轉(zhuǎn)才能順暢，土地這一生產(chǎn)要素的合理配置才能實現(xiàn)，農(nóng)民通過土地的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)財產(chǎn)性收入才能成為可能，同時，土地的各種功能才能充分發(fā)揮。另外，在明確土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)屬性和各項權(quán)能的基礎(chǔ)上，還必須明確各種土地流轉(zhuǎn)的途徑和程序。當我們確認土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)利后，能否構(gòu)建有效的土地流轉(zhuǎn)途徑和合理的流轉(zhuǎn)程序直接關(guān)系到這種財產(chǎn)權(quán)能否實現(xiàn)，也關(guān)系到農(nóng)民財產(chǎn)性收入能否實現(xiàn)。由于農(nóng)村土地的類型主要有農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)用地和農(nóng)民的宅基地。各類土地的用途不同，流轉(zhuǎn)的途徑和程序也應(yīng)不同。所以為保障各類土地順暢流轉(zhuǎn)，就應(yīng)當從制度設(shè)計上明確各類土地的流轉(zhuǎn)途徑和程序。這個問題在大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的背景下具有更為重大的現(xiàn)實意義。因為無論是城鎮(zhèn)化還是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)都會涉及到土地的大量流轉(zhuǎn)。如果不能明確推動流轉(zhuǎn)的途徑和程序不僅不能加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進程，農(nóng)民權(quán)益的維護也不能實現(xiàn)，人的城鎮(zhèn)化的目標就會落空。

最后，確權(quán)的內(nèi)容還應(yīng)當明確各種土地的用途。在此基礎(chǔ)上設(shè)計各種土地的用途管制制度。我國是一個土地資源非常貧乏的國家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一個關(guān)系到經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展和我國糧食安全的戰(zhàn)略性問題。所以在我國要建立嚴格的土地使用的管制制度。而這種制度建立的前提是要明確各類土地的用途。在農(nóng)村土地確權(quán)工作中明確各類土地的用途就應(yīng)當是確權(quán)的內(nèi)容。

總之，農(nóng)村土地的確權(quán)既關(guān)系到農(nóng)民權(quán)益的維護，也關(guān)系到“三農(nóng)”問題的解決，更關(guān)系到我國經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，縮影我們應(yīng)當切實做好這項工作。而明確確權(quán)的內(nèi)容對于我們做好這項工作具有十分重要的意義。

【參考文獻】

[1]郭曉鳴.中國農(nóng)村土地制度改革：需求、困境與發(fā)展態(tài)勢[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟，2011（4）.

土地制度改革范文第2篇

目前我國實行城鄉(xiāng)隔離兩套土地管理制度，人為地把農(nóng)村土地排斥在城市化之外。如果農(nóng)村的土地要城市化，必須通過征地手續(xù)。

而每年國家為了確保土地紅線，每個地區(qū)都分配相應(yīng)的征地指標，這個指標對約束濫占農(nóng)民土地的行為有效，但同時也基本廢除了農(nóng)民手中土地的武功，使農(nóng)民手中的土地基本上除了種地別無他途。農(nóng)民宅基地不能抵押貸款，承包地更不能進行抵押，農(nóng)民在自己的土地上建房子屬于小商品房，不能流通。

目前城鄉(xiāng)同地不同權(quán)，大大限制了農(nóng)村資源的價格，使農(nóng)民一直沒有可交易或者抵押的東西。如果通過“同地、同權(quán)、同利”，在基本農(nóng)田范圍之外，允許農(nóng)民經(jīng)營自己的土地，并且讓農(nóng)民獲得經(jīng)營土地的收益，小城市與農(nóng)村的發(fā)展也都有希望了。

目前宅基地換房只給農(nóng)民提供住房及有限社保，其實農(nóng)民有沒有工作以及進入城市后的培訓(xùn)或者創(chuàng)業(yè)資本更重要。應(yīng)建立類似的土地交易機制，使農(nóng)民宅基地與承包地真實地反映出其應(yīng)有的價格，目前缺乏類似的交易機制，大多數(shù)農(nóng)民的宅基地與承包地被變相低價出售了。

如果土地制度不變，與土地相關(guān)的制度不改，僅僅是把農(nóng)民的戶籍制度變成中小城市與城鎮(zhèn)的戶籍了，基本上不會有太大作用。

農(nóng)民如果搬到城鎮(zhèn)居住，即使采取目前浙江嘉興的“兩分兩換”(宅基地換城鎮(zhèn)住房、承包地換社保)，農(nóng)民并沒有從置換中獲得足夠的資本。

當然如果有一個可交易的市場。農(nóng)民通過賣出宅基地與承包地，除了獲得城市戶籍、住房與社保外，還能夠有一筆資金從事小買賣，就比較可行了。

實際上我國臺灣過去的改革就是通過這條途徑，失去土地與住房的農(nóng)民，如果沒有其他的收入來源以及一定的創(chuàng)業(yè)資本，在城鎮(zhèn)是無法生存，大量集聚將會帶來嚴重社會問題。

尤其是目前存在“農(nóng)民上樓致貧”的現(xiàn)象。農(nóng)民來到城市，住進樓房后，居住成本與原來在農(nóng)村相比會大大增加，如果沒有穩(wěn)定工作，還要交物業(yè)費、水電費等，其生活質(zhì)量就下降了。

所以目前靠政府大力推動的農(nóng)民城鎮(zhèn)化，如浙江嘉興推動的盯著農(nóng)民宅基地與承包地為主要形式的小城鎮(zhèn)發(fā)展思路，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟波動，大批中小城鎮(zhèn)的新居民如果失去工作，被迫回返原來村莊卻回不去，因為沒有宅基地與承包地，這就會變得很危險。

僅給農(nóng)民住房與社保是不夠的，必須要解決他們的創(chuàng)業(yè)資本或者就業(yè)問題，才能穩(wěn)定。

目前我國各地已進行了花樣翻新的農(nóng)民城鎮(zhèn)化創(chuàng)新，做法都很類似，就是在一個城鎮(zhèn)，宣傳戶籍制度登記不再分農(nóng)村與城市戶口登記了，都按居民來統(tǒng)一登記。

在中小城市，戶籍制度背后的社會福利非常少，也非常容易做。只是大部分的地方政府，其發(fā)展的原動力基本上都是來源于工業(yè)發(fā)展的用地壓力，也就是通過“土地占補平衡”。

土地制度改革范文第3篇

一、 宅基地有償使用制度改革的重大意義

一是解決了急需批劃宅基地的群眾的需求。通過推行宅基地有償使用制度，從制度、經(jīng)濟上倒逼一戶多宅、超站面積的宅基地得以騰退并收歸集體，進而調(diào)整給急需分戶劃院的群眾，一方面提高了集體建設(shè)用地的集約高效利用水平，另一方面減少了對耕地的占用和違法占地的發(fā)生。

二是促進了美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。通過對廢棄、閑置、老舊宅基地使用權(quán)的收回、復(fù)耕、美化、改建等，一方面使破敗不堪、久無人居、廢棄閑置的宅基地得以綠化美化或重新利用或復(fù)耕，改善了鄉(xiāng)村的村容村貌；另一方面通過騰退出來的宅基地，使鄉(xiāng)村在編制村莊空間規(guī)劃的時候，有了更大的空間來安排村里的公共實施布局（諸如村雙委駐地、老年活動中心、健身場所、文化娛樂陣地、小型垃圾中轉(zhuǎn)站、生活用水處理站、綠化用地等等）。

二、 集體土地入市制度改革的重大意義

一是解決了鄉(xiāng)村小微企業(yè)用地難問題。雖然我們提倡工業(yè)集聚發(fā)展，但對于占地少至幾分、多至三兩畝的小微企業(yè)而言，無論是產(chǎn)值還是效益，都很難達到入住工業(yè)集聚區(qū)的標準。但農(nóng)民致富、農(nóng)村發(fā)展還離不開這些小微企業(yè)發(fā)揮主力軍和主戰(zhàn)場的作用。通過農(nóng)村土地制度改革，進一步激發(fā)農(nóng)村閑置、低效建設(shè)用地的內(nèi)生活力，一方面解決了小微企業(yè)的用地需求及周邊群眾就近就業(yè)問題，另一方面使得低效閑置的土地得以盤活利用，同時還相應(yīng)了國家“萬眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”的號召，可謂一舉多得，相得益彰。

二是縮短了企業(yè)用地的審批時間。以往我們的企業(yè)用地，從有意向用地到各級審批到公開招拍掛再到最后的開工建設(shè)，快則一年，倘若不符合規(guī)劃，更是遙遙無期。而如果利用村里盤活的現(xiàn)有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓的方式，企業(yè)用地在一個月時間就可以解決，極大縮減了審批環(huán)節(jié)和審批時間。

三是為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略注入了強大的經(jīng)濟支撐。無論是美麗鄉(xiāng)村建設(shè)還是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，沒有強大的財力支撐，無疑會步步維艱。通過推行集體建設(shè)用地入市改革，很多村莊能取得幾百甚至上千萬的土地收益，這些巨大的財力對下一步編制村莊空間規(guī)劃、鄉(xiāng)村道路建設(shè)、改廁及排污處理、村莊綠化美化等，將會為之注入新鮮的活力。

三、宅基地有償使用、集體土地入市兩者之間的辯證關(guān)系

個人認為，這兩項制度改革是相輔相成、互為因果和對立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。是一個系統(tǒng)性的改革，任何單一性的改革都很難收到明顯的成效。

（一）宅基地制度改革是集體土地入市改革的前提和基礎(chǔ)

集體建設(shè)土地入市，需要盤活村莊閑置、低效、廢棄的原建設(shè)用地，這些土地很大一部分來源于一戶多宅、超站宅基地以及廢棄老舊久無人居等等扎基地的收回，倘若不推行宅基地有償使用制度改革，就不能騰退這些土地，集體土地入市改革就成了無源之水無本之木。

（二）集體土地入市改革激發(fā)了宅基地制度改革的內(nèi)生動力

告訴我們，物質(zhì)基礎(chǔ)決定上層建筑。對中國最基層的村雙委而言，無論是鄉(xiāng)村振興還是美麗美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，都需要巨大的財力物力做后盾。而絕大多數(shù)村子的村集體經(jīng)濟幾乎都是一窮二白，村子里的各項建設(shè)沒有上級撥款扶持幾乎寸步難行。而集體土地入市改革可以為村里注入大量急需的資金支持，從這方面來說，無疑為推行宅基地制度改革注入了強大的動力支撐。

三、 當前我們急需要開展的工作

作為全國33個試點縣市，長垣縣無疑走在了前面，取得了成功經(jīng)驗。但對我們而言，在法律法規(guī)沒有授權(quán)以前，我們應(yīng)積極借鑒長垣縣的經(jīng)驗，探索開展宅基地有償使用制度改革和集體土地入市改革，超前謀劃，超前布置，為下一步開展土地利用制度改革奠定堅實的基礎(chǔ)。

一是利用第三次國土調(diào)查，徹底摸清全市鄉(xiāng)村閑置、低效建設(shè)用地現(xiàn)狀。尤其是對廢棄的學校、工礦、養(yǎng)殖用地、打谷場、晾曬場、磚瓦窯、坑塘等用地分門別類、逐一登記造冊。

二是利用農(nóng)房一體化確權(quán)登記，對全市鄉(xiāng)村的宅基地現(xiàn)狀進行摸底調(diào)查。尤其是對一戶多宅、超標準占用、空閑、廢棄、殘破、久無人居的宅基地，要深入調(diào)查，詳細登記造冊，為下一步開展宅基地制度改革奠定基礎(chǔ)。

三是盡快啟動實用性村莊規(guī)劃編制工作。借助全省村莊規(guī)劃“千村試點”的時機，一方面選好典型，另一方面全面鋪開，力爭年底前完成一半以上行政村的規(guī)劃編制工作。

土地制度改革范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)制度整治儲備制度

據(jù)重慶市國土局披露，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標是5萬公頃，但目前已用去了4.5萬公頃。重慶市都市圈內(nèi)用地已經(jīng)非常緊張。然而，重慶市都市圈內(nèi)土地使用卻極不合理，其根本原因在于現(xiàn)行土地供應(yīng)制度存在缺陷。

重慶市土地供應(yīng)制度改革中的問題

在市場經(jīng)濟中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權(quán)必須通過市場，實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。土地使用制度改革的最終目標，就是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的城市土地有償使用制度，充分發(fā)揮市場機制對土地資源的配置作用，促進城市總體規(guī)劃有效實施，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

重慶市從上世紀90年代開始的土地供應(yīng)制度改革經(jīng)歷了三個階段：由全面行政劃撥、無償無期使用土地到部分有償使用土地使用權(quán)的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權(quán)有償有期的土地批租；土地的資產(chǎn)化運作。與這三個階段所對應(yīng)的市場化進程表現(xiàn)為：土地市場開放；土地市場的培育與完善；土地市場化改革的深化。重慶市土地供應(yīng)制度改革取得了一定的成績，主要體現(xiàn)在：變革土地無償無限期使用為有償有限期使用，使土地資產(chǎn)屬性真正得以實現(xiàn)；促進了土地市場的形成和發(fā)育；增加了政府財政收入；加快了城鎮(zhèn)化進程；調(diào)整了城市空間布局。

由于傳統(tǒng)體制的慣性作用，市場機制的引入對傳統(tǒng)體制下的一些政策和體制設(shè)置不能馬上徹底改變，導(dǎo)致現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度存在許多缺陷，主要表現(xiàn)在：

政府壟斷和調(diào)控土地力度不夠

因城市土地大部分在土地使用者手中，導(dǎo)致存量土地多頭供應(yīng)的局面；城市用地規(guī)模過度膨脹、開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置，造成局部供地過量，用地結(jié)構(gòu)不合理。

城市規(guī)劃制約著土地市場化配置

規(guī)劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環(huán)境編制土地空間的發(fā)展方向，再用市場機制選擇最佳的投資者，才能確保土地價值的最佳體現(xiàn)。但由于規(guī)劃滯后，難以實現(xiàn)土地按市場方式進行供應(yīng)。

土地市場行為不規(guī)范

主要表現(xiàn)在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過低，土地的價值未真正得到體現(xiàn)；遠郊區(qū)縣土地供應(yīng)中因短期政績的驅(qū)動，急于招商引資發(fā)展經(jīng)濟，招標拍賣出讓比重偏低，零地價出讓土地時有發(fā)生。

土地資源優(yōu)化配置和利用必須建立在有效的土地供應(yīng)制度上。土地供應(yīng)制度改革要顯化土地生產(chǎn)力級差，并創(chuàng)造出合理利用的條件。

重慶市都市圈土地供應(yīng)制度選擇分析

土地供應(yīng)機制的選擇

在特定經(jīng)濟制度下，土地供應(yīng)要素相互作用而建立起來的內(nèi)在關(guān)系總和叫做土地供應(yīng)機制，它包括土地供應(yīng)主體、計劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應(yīng)機制主要有：

計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中的土地供應(yīng)機制這一供地流程簡單概括為“先立項、規(guī)劃，后得地”，用地者只要有計劃立項，就可以申請規(guī)劃選址、用地申請，無需競爭或有少量競爭，其供地程序如圖1。

社會主義市場經(jīng)濟條件下的土地供應(yīng)機制這一供地模式是依靠以價格機制為核心的市場機制作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供求均衡來決定，如圖2。

這一流程包括“規(guī)劃、儲備、整治、出讓”四個環(huán)節(jié)，其核心是依賴土地儲備制度。當土地使用者在取得市場準入許可后方可在市場上選擇已儲備的土地。土地儲備制度是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進行土地開發(fā)，根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。

通過上述兩種供應(yīng)機制探討，筆者認為城市土地一級市場供應(yīng)處于“源頭”地位，政府如果要優(yōu)化城市土地使用制度，就必須變需求拉動供給為供給引導(dǎo)需求的城市建設(shè)用地供給新機制。

都市圈土地整治儲備運作模式的選擇

許多發(fā)達國家在城市發(fā)展過程中不考慮土地資源問題，出現(xiàn)了土地資源消耗過多等一系列突出問題，在解決城市發(fā)展過程中的用地問題上，政府和學術(shù)界都提出了一些新的對策和理論，其中以“理性發(fā)展”最為突出?！袄硇园l(fā)展”理念就是通過加強對土地利用的規(guī)劃，確定城市發(fā)展邊界，提高城區(qū)建筑密度，實現(xiàn)現(xiàn)有城區(qū)土地利用效率最大化，復(fù)興現(xiàn)有城區(qū)，保護自然和重要農(nóng)田，這一措施即為土地整治儲備。目前國內(nèi)正在實施的土地整治儲備制度的運作模式有三類：市場主導(dǎo)型運作模式；政府主導(dǎo)型運行模式；政府市場混合型運作模式。結(jié)合重慶市實際，筆者認為選擇政府主導(dǎo)型的土地整治儲備制度運作模式較為恰當。其理由如下：

政府主導(dǎo)型有利于確保土地儲備制度建立建立土地整治儲備制度的主要目標是規(guī)范土地市場，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實城市規(guī)劃等諸多社會經(jīng)濟目標。要實現(xiàn)這些目標，必須有一定的政府強制性權(quán)力，否則就無法實現(xiàn)這些目標，建立城市土地收購儲備的意義和作用也無從說起。

政府主導(dǎo)型是確保土地資產(chǎn)保值增值的必然要求在市場經(jīng)濟條件下，土地所有權(quán)理應(yīng)在經(jīng)濟上得以體現(xiàn)，為確保國家土地所有權(quán)收益的不流失，作為城市土地所有權(quán)代表的城市政府就必然要參與土地市場，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲備全過程，另一方面又要以社會管理者的身份維護市場秩序。從而實現(xiàn)土地規(guī)劃權(quán)、土地儲備權(quán)和土地批發(fā)權(quán)的三個統(tǒng)一。進入加速城市化發(fā)展進程的重慶市，迫切需要通過新的土地供應(yīng)制度，來發(fā)揮都市圈土地應(yīng)有的功能，實現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而促進城市功能升級。

重慶推行都市圈土地整治儲備制度的對策

隨著土地整治儲備實踐的不斷深入，會遇到許多問題，需要深入研究和探討。

土地收購價格的確定

合理分配土地收益，這是土地收購儲備成功的基本條件，也是實施土地收購儲備的核心問題，因此，需要合規(guī)、合理地確定土地收購儲備價格。

實施土地收購儲備涉及的價格或費用主要包括土地價格、地上附著物補償費、職工或住戶拆遷安置費、企業(yè)遷移經(jīng)營建設(shè)費以及企業(yè)債務(wù)等。其中土地價格分兩種：土地原用途價格；土地規(guī)劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發(fā)展權(quán)價格。土地收購儲備價格應(yīng)是介于二者之間的價格。有的人認為土地的增值收益應(yīng)由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經(jīng)濟發(fā)展、人口增加、基礎(chǔ)設(shè)施、城市規(guī)劃、原土地使用者對土地進行投入等綜合因素來決定的，這里面相當部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當部分應(yīng)該歸政府。借鑒經(jīng)驗，筆者認為土地收購儲備價格應(yīng)由具有資格的中介評估機構(gòu)評估，并經(jīng)土地估價委員會確認評估價格，將土地原用途的價格加上發(fā)展權(quán)價格與原用途價格差的35%作為土地使用權(quán)收購價格。

協(xié)調(diào)土地整治與行政管理部門的關(guān)系

為了切實貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，政府必須高度壟斷土地一級市場。市政府按法令規(guī)定的儲備范圍，應(yīng)將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)一納入市政府土地儲備，實行“紅線儲備或信息儲備”。

主城各區(qū)政府土地行政主管部門會同相關(guān)部門，按照經(jīng)濟社會發(fā)展計劃以及城（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃實施時序要求，提出土地整治計劃，報經(jīng)市土地行政主管部門批準后，交由土地整治機構(gòu)執(zhí)行。土地整治機構(gòu)根據(jù)整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購、收回、征地情況、土地取得費情況、規(guī)劃預(yù)案、資金投入計劃、經(jīng)濟技術(shù)和可行性分析等在內(nèi)的方案，并上報市土地行政主管部門，經(jīng)審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗收標準、土地整治成本等條款，以及約定雙方權(quán)利與義務(wù)在內(nèi)的整治方案，編制土地整治成本預(yù)算報告。房地產(chǎn)-[飛諾網(wǎng)]

新增建設(shè)用地整治，土地整治機構(gòu)持當年整治計劃、地塊詳細規(guī)劃等資料，依據(jù)程序，向土地行政主管部門申請依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用手續(xù)，依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。

土地行政主管部門與土地整治機構(gòu)應(yīng)該是委托與被委托的關(guān)系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機構(gòu)是企業(yè)行為，必須是依法取得土地整治權(quán)。土地使用權(quán)的收回、收購、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實施后，將收回、收購、征用取得的土地使用權(quán)交由土地整治機構(gòu)按合同約定期限實施工程行為，且達到驗收標準后，交回土地行政主管部門定期招標拍賣掛牌出讓。

防范土地整治儲備中的投資風險

實施土地整治儲備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產(chǎn)，而且可能對金融機構(gòu)和政府財政產(chǎn)生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風險。

土地整治儲備風險從理論上分析，市場風險一般主要來源于客觀條件下的不確定性、決定信息的不充分性和決策者決策水平的局限性三方面。對于土地整治儲備過程中的風險，最大的莫過于非理性因素導(dǎo)致的資金運作風險。其表現(xiàn)在于：對收購價格、再開發(fā)成本及土地的收益缺乏正確估算，導(dǎo)致資金無法有效管理，土地整治儲備和出讓無法實施以及還貸計劃無法完成；貸款投資的風險，目前，城市土地整治資金來源主要是商業(yè)銀行貸款，而在貸款利率高低、期限長短和投資回收等方面都存在著風險問題；土地整治過程的風險，整治的土地需要拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套，在這個過程中涉及到許多政府職能部門，時間周期無法控制，加之規(guī)劃的變更，從而導(dǎo)致整治土地的變現(xiàn)及土地再開發(fā)無法順利實現(xiàn)的風險；社會義務(wù)的風險，土地整治不恰當?shù)爻袚诉^多的社會義務(wù)，大大增加了整治過程的成本和貸款規(guī)模，給整治過程的資金運作產(chǎn)生了巨大壓力和風險；市場的風險。由于市場供求關(guān)系的變化，可能產(chǎn)生土地整治規(guī)模、貸款規(guī)模和還貸周期與土地市場需求不一致，造成整治土地重新閑置和無力還貸。

土地整治儲備風險的防范建立一支高水平、多學科的整治隊伍。要引進懂經(jīng)濟、善管理、會經(jīng)營的高級人才；建立投資風險預(yù)警機制，定期進行市場情況分析。合理確定整治機構(gòu)儲備土地的范圍。加強對整治土地過程中成本的控制。貫徹執(zhí)行風險管理責任制度。對土地整治儲備過程加強宏觀管理和監(jiān)督。明確規(guī)定出讓供應(yīng)的土地必須是經(jīng)過整治后的儲備土地，同時對整治儲備機構(gòu)進行嚴格監(jiān)督。

參考文獻：

土地制度改革范文第5篇

在大環(huán)境的影響下，“土地”成為新近以及未來相當長一段時間的“關(guān)鍵詞”，中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀所所長黨國英也空前忙碌起來。境內(nèi)外媒體的頻繁約訪讓他應(yīng)接不暇，偶有抱怨之余，他還是盡其所能認真、嚴謹?shù)貫閬碚呓庾x國家新一輪農(nóng)村改革方案對土地、農(nóng)村、農(nóng)民可能產(chǎn)生的影響。因為這種關(guān)注，是他作為一名長期研究農(nóng)村問題的學者所希望看到的。

土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村改革潮流相符

“土地流轉(zhuǎn)”并非新詞，但其真正引人注意還是在最近幾年。按照專業(yè)解釋，土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。但是作為土地制度改革中一項關(guān)鍵內(nèi)容，土地流轉(zhuǎn)在實際操作中的應(yīng)用范圍與限制成為各方關(guān)注的焦點。

那么，現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)改革的時機成熟么?現(xiàn)有環(huán)境下，放開產(chǎn)權(quán)，會不會出現(xiàn)很大的問題?

作為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學研究學者，黨國英主要業(yè)務(wù)專長就在于農(nóng)村制度變遷問題研究。自1997年開始，他先后發(fā)表《中國農(nóng)村社會權(quán)威結(jié)構(gòu)變遷與農(nóng)村穩(wěn)定》等一系列論文，對農(nóng)村改革方面的一些問題進行論述。對關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的一些擔心，黨國英首先從土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村改革的經(jīng)濟發(fā)展大背景講起，予以解釋。

在我國，農(nóng)村改革從開始，或者說，從搞承包制開始，這是毋庸置疑的。在這個過程中，解決了農(nóng)村的溫飽問題。但是，解決溫飽之后，單單依靠土地承包制度已經(jīng)無法進一步提高農(nóng)民收入，也不能促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?！斑@就需要與農(nóng)村改革和其他的配套措施。使得城市化步伐有所加快，使農(nóng)村的規(guī)模經(jīng)營的水平有一定的提升。使得農(nóng)民的生產(chǎn)方式發(fā)展根本的變化，使得他們實際有效工作日延長，這樣才可能提高他們的收入，才可以縮小農(nóng)民和城市居民的收入差距?！?/p>

黨國英講到，農(nóng)村改革開放30年，解決了中國人的吃飯問題，還大大豐富了人們的生活，這是一個奇跡。但是，這個奇跡發(fā)生的過程，也可以分為兩個階段。以上世紀90年代初期為界，此前中國農(nóng)業(yè)獲得快速發(fā)展；之后，我國農(nóng)業(yè)領(lǐng)域資本投入在增長，勞動投入和土地投入?yún)s在下降。第二個奇跡之所以引人關(guān)注，是因為這一奇跡的產(chǎn)生不僅是勞動力投入的結(jié)果。制度在其中發(fā)揮了重要的作用。因此，在改革開放進入第30個年頭，更應(yīng)根據(jù)新形勢，調(diào)整農(nóng)村土地制度等相關(guān)制度，以確保改革的輪子持續(xù)滾滾向前。

2006年，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)》提出了堅守18億畝耕地紅線的目標。隨著“十一五規(guī)劃”的制定，18億畝耕地紅線正式成為土地管理與宏觀調(diào)控的國策?！?8億畝”，成為一條底線，也是一條分水嶺。各界對土地流轉(zhuǎn)與耕地面積的擔憂，也隨之增加。

在黨國英研究的過程中，“傾聽”也是他獲取信息的重要方式。上網(wǎng)傾聽百姓對的困惑和期待，通過調(diào)研知曉廣大農(nóng)民對政策的需求，都讓黨國英的研究更加有的放矢。通過不同渠道，他發(fā)現(xiàn)，社會各階層對土地流轉(zhuǎn)規(guī)范性問題多有不解，也是他特意在不同場合，對“土地流轉(zhuǎn)”的必要性和作用加以闡釋。

黨國英解釋道，現(xiàn)有法律也允許農(nóng)民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的土地可以承包地，在農(nóng)民之間可以出租、轉(zhuǎn)讓，甚至可以無償由別人使用、轉(zhuǎn)包，也就是說現(xiàn)有的政策并非不可以流轉(zhuǎn)，而是要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強土地流轉(zhuǎn)工作，進一步促進流轉(zhuǎn)。黨國英將之歸結(jié)為兩個方面的問題，其中之一，就是農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，的確是現(xiàn)有法律給予它很多限制，這種限制不利于盤活土地的存量，不利于有效利用耕地，所以要在農(nóng)村集體擁有建設(shè)用地上要做一些改革，使流轉(zhuǎn)的范圍和方式有一個積極的變化，讓集體擁有的建設(shè)用地成為真正的一種市場化的要素。建設(shè)用地起來已經(jīng)被一些企業(yè)，乃至被一些個人在使用，這不存在兩極分化的問題。

“土地流轉(zhuǎn)的方向是確保農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)?！边@是黨國英涉及這一問題時一直強調(diào)的。土地流轉(zhuǎn)放活之后，一個城里人可以租幾千畝，甚至上萬畝的地，他自己不耕作，雇傭原地居民在耕作，這樣就出現(xiàn)住在城里人是“大地主”，如果政府不去強制規(guī)定，這種情況是不容易發(fā)生的，有一些地方政府為了推進所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各種政府的權(quán)力資源，因為農(nóng)民懵懵懂懂，他們很有可能把這塊地轉(zhuǎn)別人手中，出現(xiàn)“大地主”。我們國家的確很大，的確有一些地方政府會搞這樣的事，恐怕要有一個提前的考慮。

黨國英說：“只要管住規(guī)劃，流轉(zhuǎn)將有利于保護耕地，不會對耕地構(gòu)成威脅?！蓖瑫r，黨的十七屆三中全會中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策，主要側(cè)重于非建筑用地方面。在建筑用地方面土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)政策不斷成熟的農(nóng)村改革過程中，這樣的探索不啻為對農(nóng)村改革三十年來的一種肯定。

在這個過程中，既不能冒進，也不能等到把所有的配套措施都搞成熟了再施行。黨國英講到：“很有可能在放開產(chǎn)權(quán)時做一些工作，使得法治環(huán)境可能會暴露出自身的問題，再反過來去改變法治環(huán)境，可能在某一問題上，這個方面走得快了，另外一個方面問題就出現(xiàn)了，但是社會的進步就是這樣一個，多種因素反復(fù)交錯，反復(fù)影響的過程，現(xiàn)在在農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)方面，我們進行一定程度的推進，但是有一些問題突出了，再去解決其他的問題?！?/p>

不要把私有產(chǎn)權(quán)看成是“為非作歹”的一件事

2008年9月30日，在即將召開黨的十七屆三中全會之際，深入土地承包制的“發(fā)源地”安徽鳳陽小崗村考察時，指示土地承包將“長久不變”。從“長期不變”到“長久不變”，反映的是國家對土地承包制的鼓勵和農(nóng)村土地制度改革的推進。在這一環(huán)境下，土地“永包制”再引熱議，“永包制”與土地私有的論爭也不斷。

黨國英，正是土地“永包制”提出第一人。

早在1997年，黨國英曾論述“永包制”問題，其時曾一石擊水。時至今日，十年之后，“土地制度改革”已成為流行詞匯，全社會都在關(guān)心這一問題，過去一直急迫呼吁農(nóng)村土地制度改革的黨國英，卻在熱潮中冷靜下來。

黨的十七屆三中全會之后，黨國英撰文《推進農(nóng)村改革的12個挑戰(zhàn)》，其中很大篇幅落墨于此。在文中，他將自己的擔憂和呼吁歸結(jié)為幾個要點：“改革要搞，勢在必行，但要守住幾個

原則，第一，要講公正，不要把改革變成少數(shù)人侵害農(nóng)民長遠利益的機會；第二，要講效率，不要在微觀機制上降低土地資源的配置效率；第三，要講國家糧食安全，要守住18億畝耕地的紅線?！?/p>

在研究土地制度的過程中，黨國英不但關(guān)注、研究中國歷史上的，同時著重研究了外國的土地制度和。他發(fā)現(xiàn)，即使在外國，對農(nóng)民的私有土地也有很多制約。因此，在這一問題上，不能把私有權(quán)看成絕對私有，而公與私的界限也在模糊。

在經(jīng)濟學中，將物品分為將公共品和私人物品，公共品需要搞共有財產(chǎn)，私人物品則為搞私人產(chǎn)權(quán)，黨國英用經(jīng)濟學角度對這一問題進行分析時指出，“這當然只是一個總的說法。其實公共品當中有一些我們也未必就一定需要公共所有。”

就土地問題而言，黨國英一直主張總體要實行多元化的土地制度：“該國有的可以國有，該集體所有的就集體所有。在一定歷史時期，該私有的又可以私有?！秉h國英注意到，北京2008年建設(shè)用地招拍的時候，就有一個人以住房開發(fā)的名義拍到一塊地，他就相應(yīng)地享有這塊地70年的使用權(quán)。而現(xiàn)有法律規(guī)定，70年后，合同繼續(xù)延續(xù)，如果這個人蓋了房子以后，轉(zhuǎn)給新的房屋主人，這些業(yè)主對土地的使用權(quán)也是永久性的。黨國英認為，“其實，按照我們自己的理解，我們現(xiàn)在的城市土地已經(jīng)有私人所有的某種性質(zhì)，所以，這個時候，你將城市土地是國有地，其實這個國有產(chǎn)權(quán)是被名義化的，真正使用權(quán)是長期由私人所有，按照馬克思的說法，這樣的使用權(quán)在經(jīng)濟意義上看的話，其實具有私人的性質(zhì)，看一個所有權(quán)，不僅僅要看它法律上的意義，還要看經(jīng)濟上的意義。”

中國農(nóng)村土地制度改革是一個漸進的過程

時隔三十年，農(nóng)村又一次走到改革舞臺的中心。農(nóng)村改革關(guān)乎改革全局，無論是土地、勞動力等要素時常的改革，還是建立全國統(tǒng)一市場。保障糧食安全的改革，離開農(nóng)村，離開城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)，改革不可能進行下去。當下正值全球性金融危機此起彼伏、全球經(jīng)濟增速放緩的關(guān)鍵是期，啟動和刺激內(nèi)需是我國應(yīng)對危局、轉(zhuǎn)危為機的關(guān)鍵所在，而農(nóng)村正是內(nèi)需有待開墾的處女地，通過改革使農(nóng)村土地、宅基地等資源貨幣化，可以有效地增加農(nóng)民收入，促使農(nóng)民從土地上走出來，促使資本向農(nóng)村流動，從而提高7億農(nóng)民的收入。

在這樣的大環(huán)境的影響和相關(guān)政策帶動下，經(jīng)歷了30年風雨歷程的農(nóng)村改革進程，將以怎樣的姿態(tài)繼續(xù)向前發(fā)展?根據(jù)黨的十七屆三中全會的精神，黨國英就這一方面的有關(guān)問題進行了分析。

中華兒女：現(xiàn)階段深化農(nóng)村土地制度改革，跟過去相比有哪些有利因素?

黨國英：我們和過去相比有幾個有利的因素。一，國家規(guī)劃的能力比較強，比如說基本農(nóng)田和農(nóng)地政府有規(guī)劃，這樣的農(nóng)地的價值，如果要交易市場價格會很低，不至于成為投機的對象，當然我只說法律如果落實得好，不容易成為投機的對象。二、農(nóng)民的幾項社保工作搞得比較成功，一個是農(nóng)村新型合作醫(yī)療，第二，是農(nóng)村醫(yī)療保障。這些措施造成，農(nóng)民不至于因為天災(zāi)人禍，特別是因為家里人得病而賣地，我說的“不至于”是相對而言，我們現(xiàn)在這個保障程度還不是很高這是事實。我們進一步進新型合作醫(yī)療的發(fā)展，推進農(nóng)民社會化養(yǎng)老，更好地去做農(nóng)村的最低生產(chǎn)保障這項工作，基本上可以防止農(nóng)民因為日子沒有辦法過，而把地賣掉。

中華兒女：大家都知道，雖然30年來我們農(nóng)村改革開放取得了很大成績，但是同時我們也深知未來深化改革的艱難。您在《推進農(nóng)村改革的12個挑戰(zhàn)》一文中列出了未來一個時期農(nóng)村改革方面需要重視的12個問題，那么歸納起來，我們將會面臨的風險主要有什么?

黨國英：我認為三種情況可能會造成風險。第一，如果我們的城市開放程度還不夠，二元體制還不能打破，會給土地流轉(zhuǎn)帶來問題。第二，害怕地方政府強制去搞規(guī)?；?jīng)營。第三，農(nóng)村社會保障沒有進步。這三種情況下，就會帶來土地新一輪改革的風險。當然，這三個條件也不是一蹴而就的。我自己希望，隨著這三個條件的改進，土地流轉(zhuǎn)市場可以隨著這三個條件的變化而去深入改進。

前不久有網(wǎng)友向我提問時，用的人稱是“你們”“我們”，我則跟他講，不是“你們”、“我們”，而是“咱們”。

中華兒女：在繼續(xù)推進的道路上，我們將怎樣保證土地流轉(zhuǎn)的公平公正?

黨國英：概括地說，限行關(guān)于農(nóng)村土地的法規(guī)有這樣的特點：在法規(guī)的抽象意義上看，農(nóng)民擁有強度很高的土地財產(chǎn)權(quán)，但是從實際經(jīng)濟關(guān)系看，地方政府和村集體的掌控者卻有強度很高的土地控制權(quán)。正是由于這個特點，地方政府的實際權(quán)力被放大了。

如果從制度上解決這個問題，不論是城市土地還是農(nóng)村土地，我認為總的思路應(yīng)該是“放開產(chǎn)權(quán)，關(guān)注規(guī)劃”。

同時，幾大措施要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)跟上，一個是城市要向農(nóng)民開放，解決農(nóng)民戶籍問題；農(nóng)村的社會保障水平要提高，譬如新型合作醫(yī)療、最低生活保障、社會化養(yǎng)老等問題。我一直強調(diào)一句話：土地流轉(zhuǎn)是一個漸進的過程，不要浪漫，不要過激，不要為政績?nèi)ジ銖娭啤?/p>

中華兒女：新的對農(nóng)村經(jīng)濟的長期發(fā)展將起到怎樣的作用?