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【摘要】房地產投資信托在近年來得到了快速的發(fā)展，但其潛藏的風險卻一直被有關投資者所忽視。筆者在分析了我國房地產信托所面臨的宏觀行業(yè)風險、實際運營風險和法律監(jiān)管缺失風險之后，從政府部門及信托機構的角度就如何應對風險展開了探討。

【關鍵詞】房地產信托風險防范

一、引言

隨著近些年國家宏觀調控政策對房地產信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產開發(fā)者不斷探尋新型融資路徑。房地產投資信托作為發(fā)達國家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創(chuàng)新和政策規(guī)避優(yōu)勢受到許多開發(fā)商的青睞。目前，國內信托公司發(fā)行的集合資金信托產品已經逾千個，其中大部分資金都投向了房地產開發(fā)領域。房地產投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產開發(fā)公司的資金壓力，但部分信托產品暴露出的風險也使得我們不得不予以特殊關注。

二、房地產投資信托產品的風險因素分析

1、宏觀行業(yè)風險

一般來說，信托產品的風險首先來源于其作為標的的資產，具體到房地產投資信托產品而言，房地產行業(yè)的宏觀性風險是其風險的首要來源。國內目前的房地產信托產品，無論是借貸型亦或是股權型，其本質都是資金型信托產品，都同房地產市場本身的波動密切相關。房地產開發(fā)鏈條中政策、資金、土地供求市場等因素中的任一因素發(fā)生變化都可能導致房地產產業(yè)形勢的轉變；一旦某個關鍵環(huán)節(jié)發(fā)生問題，便很容易發(fā)生資金鏈繃斷；房地產企業(yè)很容易因此陷入困境，由此導致信托產品發(fā)生行業(yè)風險，難以兌付。從房地產投資信托產品本身的發(fā)展而言，其也面臨著很大的風險。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產投資信托產品有了一個井噴式的增長。雖然許多條款的規(guī)定有所不同，所接受的監(jiān)管也不一樣，但從本質上來說，其只是銀行貸款的一個變種。不過同銀行相比，信托公司在貸款使用監(jiān)控、風險管理、實際經營方面都嚴重缺乏經驗，其自有資本金也不足以抵抗很大的風險。事實上，相當一部分房地產投資信托產品的發(fā)行正是因為公司沒有達到銀行信貸的要求，因此信托產品面臨的風險不言而喻。

2、實際運營風險

（1）信托公司尚缺乏成熟的項目選擇和評估制度。信托公司對于房地產投資項目的選擇及評估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風險，信托公司有必要肩負起評估項目收益性及風險性的責任。目前國內與房地產信托公司配套的專業(yè)評估機構尚未出現(xiàn)，信托公司本身也不具有這方面的豐富經驗。因此，在房地產投資信托市場走向規(guī)?；统墒熘?，項目選擇和評估能力的高低也始終是信托產品多潛藏的巨大風險。

（2）信托產品的條款設計還尚未成熟，許多房地產信托資金更多的是作為一種“過橋貸款”的性質而存在。雖然目前出現(xiàn)了諸如股權信托方式和財產信托方式等，但由于國內一直缺乏具有穩(wěn)定收租收益的房地產項目，所以國內主要的房地產投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運作模式上，仍然遵照的是傳統(tǒng)的貸款形式，形式比較固定。信托產品轉讓形式也僅局限于信托憑證的轉讓，信托產品轉讓市場還尚未構建起來。

（3）信托投資公司本身素質參差不齊。有相當一部分信托公司自身治理結構就存在問題，從業(yè)人員的素質也參差不一。信托公司和信托產品的快速擴張也導致相當多的信托公司鋌而走險，違規(guī)經營。根據有關監(jiān)管部門的數(shù)據顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問題，主要集中在違規(guī)操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規(guī)定操作或不注重風險控制，導致原定的信托目的難以實現(xiàn)，使不少的投資者蒙受經濟損失。

3、法律監(jiān)管缺失風險

信托產品作為國內金融業(yè)的新興產品，在法律建設方面存在著嚴重滯后的問題，主要的表現(xiàn)則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導致后續(xù)發(fā)生法律糾紛甚至難以依法律履約?？梢灶A計的是，相關法律法規(guī)的建設之路還非常漫長，而房地產投資信托產品市場則快速發(fā)展，這為房地產投資信托的健康發(fā)展蒙上了陰影。投資者對于信托產品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯誤認識也是潛在的風險之一。許多投資者尚不清楚信托產品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產品開始進行運作之后，如果實際的可獲得收益率達不到信托公司宣稱的水平，購買者也無權要求信托公司以宣稱的收益率兌現(xiàn)收益信托產品的擔保效力僅存在于信托公司與被投資項目之間。因此可以說，如果被投資方（房產開發(fā)公司）出現(xiàn)破產現(xiàn)象，信托公司是優(yōu)先被償付的對象，信托產品受益者則無權獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔其中的風險。

三、風險防范措施探討與研究

監(jiān)管方（政府）、信托公司、投資者在房地產投資信托發(fā)展中有著不同的利益和訴求，各利益相關方要達到某種平衡，才能保證信托產品的健康發(fā)展和保證投資者的利益。房地產投資信托的風險防范是一個系統(tǒng)性的工程，有賴于各方特別是政府監(jiān)管部門及信托公司的共同努力。當然，信托投資者也要增加對信托產品和信托風險的了解，最好能夠通過成本估算、預估收益等辦法確定所承擔風險的大小，正確對房地產投資信托產品進行投資。要從根本層面上防范房地產投資信托風險，還是要依賴政府部門和信托公司共同發(fā)揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產信托有關的法律法規(guī)制度。

信托作為新型金融業(yè)態(tài)，沒有專門的法律予以規(guī)范，因此有必要進行專項立法。信托立法首先是要完善對信托業(yè)務的監(jiān)管范圍，對動產信托、不動產信托、股權、債權信托等產品的業(yè)務操作都作出明確的規(guī)定。因為信托合同可能導致房地產權屬發(fā)生改變，且這種改變是無償?shù)?；這在物權法中也是一個監(jiān)管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產信托權屬登記制度。另外與信托相關的稅收規(guī)定、財會制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進這些專門監(jiān)管制度和配套設施的完善，才可以確保信托產品在法律的實時監(jiān)管下運行。

（2）可以嘗試對房地產投資信托實行行業(yè)準入制度

以準入制度來保證房地產投資信托行業(yè)的規(guī)范化。第一，對信托機構資質的準入制度，未經資質認定的機構不得從事房地產信托業(yè)務和交易；第二，對具體的信托投資項目建立批準制度，具體來說就是對信托的具體投資項目在信托發(fā)行和審批上進行把關，防止信托機構盲目把信托投資項目推向投資者，抑制行業(yè)可能產生的巨大風險；第三，建立行業(yè)從業(yè)人員的資格準入制度，確保從業(yè)人員的業(yè)務素質能夠達到風險防控的要求。

（3）可以嘗試對信托機構施行差異化的管理措施。

對于規(guī)模較大、資信條件較好、依法合規(guī)經營的信托機構，在通用的政策規(guī)定上予以突破，比如突破信托份數(shù)限制、準許異地經營等；通過特殊性的政策規(guī)定，扶持優(yōu)質信托機構的快速成長和發(fā)展。對于那些經營管理能力較差、風險防控能力弱的信托機構則應當進行重點化監(jiān)管，確保其遵守相關制度規(guī)定，依法合規(guī)經營。通過對信托機構實施差異化監(jiān)管措施，保證信托行業(yè)既能快速健康發(fā)展，又能避免系統(tǒng)性風險的過高過大。

（4）要健全信托產品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對信托機構的不合規(guī)經營及操作予以監(jiān)管，還能使信托發(fā)行方脫離目前信托產品發(fā)行、營銷渠道狹窄的困境。對信托機構和信托產品的信息披露規(guī)定原則上應做到以下三點：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監(jiān)督部門要求的格式、語言進行規(guī)范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內容僅限于信托業(yè)務文件、使用情況報告、重大例外事項等，要遵守重要性規(guī)定。

2、從信托機構角度

（1）找準市場定位，做專業(yè)化信托服務。

目前國內的信托機構還沒有做專業(yè)化信托的概念。專業(yè)化信托公司在專業(yè)積累、提供服務方面都要比通用型信托機構更有優(yōu)勢，其風險控制水平也更為優(yōu)異。因為風險控制涉及到對投資項目的風險評估、管理能力、擔保規(guī)定等諸多方面，本質上還是與信托機構的運營經驗和風險抵抗能力有關。因此，現(xiàn)有信托機構要嘗試向專門化信托的業(yè)務方向發(fā)展，找準資金的優(yōu)勢，進行準確定位，從而實現(xiàn)更有效的規(guī)避風險、為客戶提供專業(yè)化服務的初衷。

（2）建立強有力的內部控制制度。

信托機構作為資金運作型機構，內控完善對其發(fā)展有著至關重要的作用。第一，要嚴格遵守法人治理這一規(guī)定。目前來說，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機構的法人地位和公司治理在一定程度上都出現(xiàn)了虛化的現(xiàn)象。因此，后續(xù)監(jiān)管方面，政府部門要同信托機構一起就如何建立透明、規(guī)范的法人治理制度展開嘗試。第二，要全面完善內部控制框架和規(guī)范，規(guī)范應當涵蓋信托機構的一切職能業(yè)務活動，包括其執(zhí)行程序和具體規(guī)定；其中，對具體業(yè)務，應建立業(yè)務操作手冊并滿足職務的牽制規(guī)定。

（3）信托機構應當加快業(yè)務創(chuàng)新的步伐。

房地產投資信托產品目前的形式還比較單一，難以滿足市場上一部分投資者的投資需求。房地產市場的迅猛發(fā)展要求信托公司加快創(chuàng)新，通過創(chuàng)新手段設計出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產品。信托機構必須通過創(chuàng)新設計出具有不同收益形式、來源和風險水平的新型信托產品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來源也是信托機構應當考慮的問題?，F(xiàn)行規(guī)定中的信托份數(shù)不得超過200份的規(guī)定，無疑嚴重制約了信托的資金規(guī)模。信托機構既然無法擺脫200份的限制，則可以從資金來源的方面進行創(chuàng)新。200份的限制只是針對于資金信托業(yè)務而言，如果委托人的資產不是資金的形式，而是股權或債權形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強投資決策能力和風險控制能力建設。

信托機構必須明晰其經營業(yè)務風險的性質、來源及風險水平高低，通過對風險的梳理來制定相應對策予以應對。信托機構有必要成立專業(yè)化風險控制管理部門，對本機構的宏觀風險和業(yè)務操作風險進行定性和定量的雙重分析，在風險分析的基礎上制定具有操作性的應對之策。在風險控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領導層承擔風險控制、決策的責任，保證風險控制活動能夠落實到位。信托機構應當通過自律性、技術性措施等的結合，最大限度地降低信托風險。

【參考文獻】

[1]周星：淺析房地產信托業(yè)務的風險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（14）.

[2]扈凌霄：淺析我國房地產信托的風險管理[J].中國商貿，2014（5）.

作者：武功治 單位：天津市建設工程質量安全監(jiān)督管理總隊