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摘要：房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要一環(huán)。文章闡述了房地產(chǎn)投資風險的意義、特點及種類，對避免房地產(chǎn)投資風險，減少投資風險對投資效益的侵蝕，提高房地產(chǎn)投資者決策水平提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風險管控策略

一、房地產(chǎn)投資風險概念及種類

1.房地產(chǎn)投資風險的含義。

房地產(chǎn)投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項目投資的預期結(jié)果與未來實際結(jié)果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營者就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

2.房地產(chǎn)投資的特點及風險種類。

（1）房產(chǎn)投資的特點。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性。房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程，對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當漫長的。四是房地產(chǎn)投資具有高風險性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產(chǎn)投資的風險。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現(xiàn)性風險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對房地產(chǎn)債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務負擔。五是經(jīng)營性風險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經(jīng)營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務風險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財務狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。其二是投資者運用財務桿杠，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。

所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。

2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風險。

這在經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點轉(zhuǎn)移，不利于新開發(fā)的房地產(chǎn)項目?？偟膩碚f，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開發(fā)商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過分相信自身能力，而經(jīng)營實力不足，項目運作中難于實現(xiàn)預期的經(jīng)營業(yè)績等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風險的原因。

三、房地產(chǎn)投資風險管控的策略

房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風險，將房地產(chǎn)投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。

1.樹立風險價值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運行，及時應對。

樹立風險價值觀念，就是要投資者根據(jù)財務活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強對影響房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的研究，還應密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預見并采取靈活的措施應對政策變動的影響?，F(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢比較復雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗。

房地產(chǎn)項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調(diào)查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風險。目前我國房地產(chǎn)市場已進入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將會進入房地產(chǎn)市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時調(diào)整開發(fā)思路，對市場變動要有充分的預測。

3.合理分配資金，減少金融風險。

（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險策略。對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準確把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇入市時機。

房地產(chǎn)周期性波動時市場供求關(guān)系運動的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分。受宏觀經(jīng)濟運行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經(jīng)濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點和房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時機應當選在房地產(chǎn)周期復蘇階段的前期。選擇這個時間優(yōu)點在于，一是復蘇前期正是蕭條走向復蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預售期、竣工實售期正是從復蘇走向高峰時，房地產(chǎn)售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區(qū)的投資者針對不同時期的房地產(chǎn)周期應靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟周期變化，以認識房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產(chǎn)的政策并預測政策的變化，然后認真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預測其變化趨勢。總之，房地產(chǎn)投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻：

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資決策風險分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2000(6)

[2]雷榮軍.房地產(chǎn)投資風險分析研究[D].天津大學碩士學位論文，2005(10)

作者：項道銀 單位：寧波新都置業(yè)有限公司