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房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)行模式主要是在組織不同、信托不同、資金籌集形式不同的情況下，有著不同的發(fā)行模式，為房地產(chǎn)行業(yè)、投資者提供了很好的雙向服務(wù)，但是目前也有很多困境，需系統(tǒng)性、深入性的研究分析，調(diào)查實(shí)際情況，提升服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行模式

組織層面分類(lèi)從組織層面進(jìn)行發(fā)行模式的分類(lèi)，主要涉及到公司類(lèi)型、契約類(lèi)型，首先，對(duì)于公司類(lèi)型的發(fā)行模式，就是發(fā)起人需要根據(jù)公司法的相關(guān)法律法規(guī)，在法律方面享受獨(dú)立性法人資格的基金公司，向著社會(huì)公開(kāi)性的發(fā)行股票，投資的一方可以利用購(gòu)買(mǎi)股份的形式實(shí)現(xiàn)投資的目的，股東所選舉出來(lái)的董事會(huì)，負(fù)責(zé)管理基金投資的事宜，最終將投資所獲得的利益，利用股息的形式、紅利的形式等為投資者分配。公司類(lèi)型的發(fā)行模式，其中主要的法人治理結(jié)構(gòu)主要就是股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)、管理隊(duì)伍，互相具有制約性的特點(diǎn)、監(jiān)督性的特點(diǎn)，使得投資者能夠獲得更大的利益、更多的效益。其次，契約類(lèi)型的發(fā)行模式，就是將信托契約所設(shè)立的基金當(dāng)做是基礎(chǔ)部分，沒(méi)有獨(dú)立性法人的資格，屬于單純的金融產(chǎn)品。此類(lèi)發(fā)行模式中的契約，是由投資一方、資產(chǎn)管理一方、資產(chǎn)托管一方所組成，其中的投資一方、資產(chǎn)管理一方利用契約的形式設(shè)立信托關(guān)系，資產(chǎn)管理的一方需要結(jié)合契約要求，為投資一方發(fā)放受益憑證，并且還要接受委托針對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理，資產(chǎn)托管的一方，需要接受委托，對(duì)信托資產(chǎn)進(jìn)行報(bào)關(guān)，在名義方面屬于資產(chǎn)的所有人，三方之間利用契約的形式，可以預(yù)防資產(chǎn)管理一方或者是托管一方侵吞資金，最大程度上達(dá)到投資一方利益的保障目的。信托類(lèi)型分類(lèi)按照我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)的具體投資方向來(lái)講，可以將其劃分成權(quán)益類(lèi)型、抵押類(lèi)型。首先，從權(quán)益類(lèi)型的情況而言，就是直接投資經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)收入屬于主要的資金來(lái)源，涉及到租金收益、本身升值方面的收益。其次，抵押類(lèi)型的(REITs)發(fā)行模式，是為房地產(chǎn)所有者，提供相應(yīng)的抵押貸款，獲取到利息方面的收益，也可以是投資到資金證券化的產(chǎn)品中，獲得到一定的效益。另外還有混合類(lèi)型的(REITs)發(fā)行模式，就是將上面兩種模式相互混合。資金籌集方面的分類(lèi)從資金籌集的角度來(lái)講，主要?jiǎng)澐殖伤侥碱?lèi)型、公募類(lèi)型的(REITs)，首先，對(duì)于私募類(lèi)型而言，就是不公開(kāi)的向著某些個(gè)人或是機(jī)構(gòu)投資一方籌集資金，不可以進(jìn)行上市公開(kāi)性的交易。其次，從公募類(lèi)型的情況而言，就是利用公開(kāi)發(fā)行的形式，面向群眾、機(jī)構(gòu)等投資一方籌集資金。當(dāng)前從國(guó)際領(lǐng)域的發(fā)展情況來(lái)看，主要使用公募類(lèi)型的(REITs)發(fā)行模式，但是，我國(guó)目前還沒(méi)有制定完善的房地產(chǎn)投資信托基金的法律制度、規(guī)定內(nèi)容，缺乏監(jiān)管工作力度，難以確保公募類(lèi)型發(fā)行模式的良好應(yīng)用，所以局限在私募類(lèi)型的模式，相信在未來(lái)的階段，房地產(chǎn)信托基金會(huì)逐漸向著成熟化、現(xiàn)代化的方向進(jìn)步，公募類(lèi)型的發(fā)行模式會(huì)成為投資信托基金市場(chǎng)中最為良好的應(yīng)用模式。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展困境

法律法規(guī)、政策制度不完善目前在我國(guó)的(REITs)發(fā)展過(guò)程中，還存有法律法規(guī)不完善、政策制度不健全的問(wèn)題，究其原因就是缺少一定的重視度，不能按照行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)健全法律法規(guī)的內(nèi)容、政策保障制度。近年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒作的情況下，價(jià)格快速提升，導(dǎo)致商品的售價(jià)已經(jīng)超出本身具有的價(jià)值，在市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的情況下，會(huì)導(dǎo)致多數(shù)有購(gòu)房需求的人缺少購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)能力，導(dǎo)致房屋的控制率開(kāi)始變得越來(lái)越高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的效益產(chǎn)生一定影響。而房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)金融資金的需求量高，(REITs)方面的需求也在不斷增加，如果我國(guó)不能健全有關(guān)的法規(guī)、政策，將會(huì)導(dǎo)致(REITs)的發(fā)展受到不利影響。缺乏健全的監(jiān)督機(jī)制我國(guó)(REITs)發(fā)展的過(guò)程中，監(jiān)督體系的構(gòu)建、完善屬于重要基礎(chǔ)保障，只有合理執(zhí)行監(jiān)督工作，才能促使行業(yè)的良好發(fā)展。但是，當(dāng)前相關(guān)行業(yè)缺少完善監(jiān)督機(jī)制、監(jiān)督模式，難以通過(guò)有效性的監(jiān)督措施來(lái)規(guī)范行業(yè)的行為、增強(qiáng)行業(yè)的發(fā)展水平，長(zhǎng)此以往會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展水平難以提升。缺乏高素質(zhì)的管理隊(duì)伍管理人員、隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)性直接影響我國(guó)(REITs)的發(fā)展水平，但是目前在相關(guān)的(REITs)領(lǐng)域中，存有管理人員、隊(duì)伍不專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，所聘用的管理人員缺少一定專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，工作的過(guò)程中不能通過(guò)科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)性的措施來(lái)執(zhí)行工作，長(zhǎng)此以往會(huì)導(dǎo)致管理效果降低、管理質(zhì)量難以提升。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的困境應(yīng)對(duì)措施完善法律法規(guī)、政策制度我國(guó)在時(shí)展的進(jìn)程中，銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要措施，在過(guò)于依賴(lài)貸款的情況下，很容易導(dǎo)致銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)、壓力，并且在(REITs)方面也會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。因此在我國(guó)(REITs)發(fā)展期間應(yīng)該重點(diǎn)健全法律法規(guī)、政策制度，明確以公募為核心的不同發(fā)行模式法律要求、規(guī)定，提出不同主體的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、行為的要求，在規(guī)范人員行為的同時(shí)預(yù)防出現(xiàn)市場(chǎng)混亂、盲目投資等各類(lèi)可能發(fā)生的問(wèn)題，提升相關(guān)投資信托基金(REITs)市場(chǎng)管理效果的同時(shí)，使得各種發(fā)行模式的應(yīng)用都能夠得到保護(hù)。其次，應(yīng)完善政策制度，為(REITs)提供優(yōu)惠政策、指導(dǎo)政策與扶持政策，爭(zhēng)取在新時(shí)期的環(huán)境下促使(REITs)各種發(fā)行模式的良好實(shí)施。健全監(jiān)督機(jī)制(REITs)的發(fā)展過(guò)程中監(jiān)督工作十分重要，應(yīng)完善其中的監(jiān)督模式和機(jī)制，首先，統(tǒng)一監(jiān)督工作標(biāo)準(zhǔn)、要求，整合市場(chǎng)中的各類(lèi)監(jiān)管資源，預(yù)防出現(xiàn)監(jiān)督成本過(guò)高的現(xiàn)象，利用靈活性的形式進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的監(jiān)督、貨幣金融調(diào)控的監(jiān)督，嚴(yán)格落實(shí)信息披露的制度和要求，階段性利用日?qǐng)?bào)形式、年報(bào)形式、月報(bào)形式等將財(cái)務(wù)信息狀況披露出來(lái)。其次，應(yīng)保證監(jiān)督機(jī)制具有與時(shí)俱進(jìn)的特點(diǎn)，在全面、系統(tǒng)監(jiān)督(REITs)發(fā)行模式的同時(shí)增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性水平。提升管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)化程度對(duì)于(REITs)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)講，工作的專(zhuān)業(yè)性、規(guī)范性直接影響我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展水平。因此，應(yīng)該重視管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)性，定期開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)、教育活動(dòng)，利用教育培訓(xùn)的方式增強(qiáng)其工作的專(zhuān)業(yè)化程度，使其可以掌握各種管理工作的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能。同時(shí)還需建設(shè)人才庫(kù)系統(tǒng)，在其中存儲(chǔ)與整合各類(lèi)管理人員的信息、資料，便于統(tǒng)一性、規(guī)范性的實(shí)現(xiàn)人才管理目的。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行模式較為豐富，發(fā)展效果較好，但是目前在發(fā)展過(guò)程中存有法律政策制度不健全、管理隊(duì)伍不專(zhuān)業(yè)等問(wèn)題，不能保證發(fā)展水平。因此在未來(lái)發(fā)展期間應(yīng)重點(diǎn)完善法律法規(guī)、政策制度，健全監(jiān)督管理的體系和機(jī)制，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性、專(zhuān)業(yè)化程度。

作者：張洋