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摘要:房地產行業(yè)作為我國重要的經濟支柱，無論是抵御經濟危機還是預防通貨膨脹上都發(fā)揮了重要作用，但是隨著政府對房地產行業(yè)調控的不斷深入，在很大程度上增加了企業(yè)間的競爭壓力。與其他行業(yè)相比，房地產和行業(yè)對于資金的需求量大，并且使用周期長，因此企業(yè)在發(fā)展的過程中需要不斷的根據市場的變化，增強企業(yè)財務管控力度。文章針對房地產企業(yè)財務管理中存在的問題進行了詳細的分析，并提出相應的解決方案，旨在幫助房地產企業(yè)提高財務管理的效率，實現(xiàn)公司更好更快的發(fā)展。

關鍵詞:房地產;財務管理;問題及對策探析

房子作為日常生活作息中的必需品，對社會經濟發(fā)展起到了重要的推動作用，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產開發(fā)商的規(guī)模在不斷地擴大，在發(fā)展的過程中不可避免的存在著許多的問題。其中財務管理工作貫穿了房地產企業(yè)運作的全部過程，從項目立項開始，逐漸到資金的籌集、分配、房屋預售、利潤計算及分配等方方面面都屬于企業(yè)財務管理的范疇，這是一項瑣碎且重要的工作，與企業(yè)的發(fā)展息息相關。但是由于房地產行業(yè)業(yè)務發(fā)展的特殊性，資金需求量大且項目跨度時間長，支出與收入種類繁多，加之我國大多數房地產企業(yè)財務管理制度的不健全，在日常經營過程中存在著許多的財務漏洞。

一、房地產財務管理過程中存在的問題

(一)房地產企業(yè)項目投資成本高，且資金來源渠道單一。房地產行業(yè)開發(fā)周期相對較長，每一項項目經營活動都需要大量的資金支持，大多數企業(yè)都是在拿到地后快速辦理施工許可證、土地使用證等證書，隨后向銀行進行開發(fā)貸款以維持項目的正常經營。但是在前期的經營過程中，企業(yè)需要向銀行支付大量的利息，在沒有得到投資回報的情況下，企業(yè)便已背負了巨大的利息，對后續(xù)經營活動產生了巨大的壓力。與前幾年迅速發(fā)展相比，如今房地產行業(yè)正處于成熟穩(wěn)定階段，隨著國家限購政策的出臺，城市內商品房出現(xiàn)了一定程度的積壓，使得部分企業(yè)依靠預售回籠資金出現(xiàn)困難，導致經營出現(xiàn)風險［1］。如在2020年10月四川省簡陽市大地生態(tài)發(fā)展有限公司發(fā)表聲明稱近年來由于受市場環(huán)境的影響，該公司商業(yè)庫存擠壓嚴重，導致后續(xù)資金回籠出現(xiàn)問題，無法給購買該公司房子的業(yè)主辦理房產證。此前該公司將土地使用證抵押給銀行進行貸款，由于市場因素及個人素質等原因，導致公司財務出現(xiàn)問題，不能及時歸還銀行貸款，因此簽署了購房買賣合同的業(yè)主不能如期得到房產證。該行為嚴重的影響到了購房人群的利益，同時也破壞了企業(yè)聲譽，給管理者帶來了嚴重的社會影響。而且部分房地產公司在同一段時間投資的項目不止一個，往往同時進行多個項目的開發(fā)，對財務管理工作提出了更高的要求，管理不當則容易導致公司財務出現(xiàn)混亂，誘發(fā)財務危機。

(二)財務管理重視程度不夠。部分房地產公司對于內部財務管理重視程度不夠，前期時由于項目開發(fā)的保密性等因素，在拿地階段僅通知財務方進行付款，卻并未告知付的是什么款項，因此財務人員并不知道資金的流向。同時部分企業(yè)的高層思想觀念還停留在財務是后勤崗位，僅需要將賬目及稅務等基本業(yè)務做好即可的階段，因此對于財務部門的投入相對較少［2］。與不重視相對應的則是財務人員職業(yè)素養(yǎng)的參差不齊，部分工作人員對于財務管理工作認知不足，在財務活動中不能滿足房地產企業(yè)財務管理的需求。

(三)預算管理不到位。房地產企業(yè)屬于高風險高收益的行業(yè)，因此對于項目預算管理意義重大，但是在企業(yè)的經營活動中，大多數企業(yè)的預算管理并未與公司的發(fā)展規(guī)劃相結合，不能把預算工作落實到公司經營部的全過程中，未能實現(xiàn)人人參與。并且部分房地產企業(yè)沒有完善的預算考核體系，導致了大多數企業(yè)僅對資金的支出及成本等進行簡單的統(tǒng)計，并不能對企業(yè)業(yè)務經營起到評估與指導的作用。同時部分企業(yè)由于預算工作的不到位，在經營過程中對成本的控制效果不好，造成了資金的損失。并且市場的發(fā)展是靈活的，國家在每一年對房地產市場也會有相應的政策管控，部分企業(yè)在預算的過程中未能將此風險考慮在內，對于其帶來的影響不能及時進行轉移，容易導致企業(yè)經營不善。

(四)信息化管理程度低。由于我國房地產企業(yè)的屬地管理性質，房地產開發(fā)大多以本地的小開發(fā)公司，雖然隨著政策的發(fā)展，小部分大型房地產公司可以在全國范圍內進行開發(fā)建設，但中小企業(yè)數量依然龐大。受限于公司規(guī)模和現(xiàn)金流，部分房地產企業(yè)公司內部財務管理的軟件僅用來出具財務報表，或者收付轉憑證的制作，但是在企業(yè)發(fā)展過程中，財務管理涉及的信息是方方面面的，低信息化和集約化的財務管理無法幫助企業(yè)對項目建設進行全面的預算。

二、加強房地產企業(yè)財務管理的對策分析

基于財務管理不善給公司及購房人群帶來的負面影響，房地產公司應該積極采取措施對公司的財務管理工作進行改革，以改善在企業(yè)經營活動中出現(xiàn)的金融危機。

(一)增加企業(yè)資金來源渠道。房地產企業(yè)在經營活動中資金需求量大，僅依靠企業(yè)自身流動資金很難滿足企業(yè)經營需求，因此絕大部分的企業(yè)處于負債經營的狀態(tài)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷接的情況，將會嚴重的影響到企業(yè)的生產經營活動，沒有產出，負債繼續(xù)滾動，惡性循環(huán)將會導致經營者債臺高筑。因此企業(yè)在經營過程中不能僅依靠銀行貸款、自身流動資金或者后期預售回籠資金等融資方式，為了抵抗財務風險，還需增加企業(yè)資金來源渠道。一方面銀行經營貸款外，小企業(yè)可與資金雄厚的大型企業(yè)進行合作，聯(lián)合開發(fā)項目，讓出一部分的經營利潤，借助大型企業(yè)的資金幫助以發(fā)展本公司的經營項目，降低財務風險，同時還可以利用公司的固定資產或者不動產進行貸款。隨著互聯(lián)網時代的到來，可利用新型互聯(lián)網金融方式—眾籌來解決企業(yè)資金短缺的問題。還可以讓企業(yè)團體或者員工以合作方的方式提前參與到項目經營的過程中，以合法眾籌或者證券化的模式與其進行合作，根據需求打造出合作者滿意的建設項目，進而批量化生產以達到獲利。并且還可以通過債務融資、股權融資等方式獲取資金，將還款期限錯開，從而將公司資金鏈斷裂的風險分散，也可避免由于資金鏈斷裂無法進行還款的現(xiàn)象［2］。

(二)加強財務從業(yè)人員及公司管理人員對財務管理的重視，完善財務信息管理的建設。首先，房地產公司的管理層應改變傳統(tǒng)觀念，意識到財務管理作為公司經營活動的重要組成部分，需要引起高度的重視，在日常項目經營活動中，讓財務管理人員充分參與到其中，不能僅當一個后勤部門來使用，房地產項目開發(fā)過程中，資金的使用涉及方方面面，財務管理人員需要與各方進行協(xié)調，進而及時進行資金的管理與分配。財務管理人員的質量決定了公司財務管理工作的有效性，因此需要做好財務管理人員職業(yè)素養(yǎng)培訓工作，提升自身的財務管理能力。房地產企業(yè)必須要增強財務管理的規(guī)范性與透明性，設立獨立的財務管理部門和監(jiān)督部門，對財務管理人員進行監(jiān)督。企業(yè)需要建立健全人力資源體系，將財務管理能力作為企業(yè)財務管理工作用人的標準之一，通過對員工能力及職業(yè)素養(yǎng)的考察，了解員工的能力和發(fā)展?jié)摿?，將其放置到合適的崗位上，從而發(fā)揮出員工的最大價值，也可減少企業(yè)不必要的經濟損失，帶動工作人員工作的積極性。對于項目財務管理的主要負責人員，在選任的過程中需要仔細的甄別，一旦選中，無特別原因盡量不進行更換，保證財務與管理人員從始至終參與到項目的開發(fā)工作中。隨著信息化時代的到來，企業(yè)需要緊跟時代的發(fā)展，建立適應企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的信息化管理系統(tǒng)，可為企業(yè)購進合適的ERP管理系統(tǒng)，將企業(yè)物流、人工及財務等信息緊密的聯(lián)系起來，使得項目發(fā)展的各個階段都可在信息系統(tǒng)上進行管理，方便領導層及時發(fā)現(xiàn)經營活動中存在的問題，及時進行解決，避免不必要的物資及人力浪費，降低工作的管理成本。

(三)完善企業(yè)預算管理制度。房地產投資項目在經營的過程中涉及了較大數額的資金使用，做好工程的預算工作在很大程度能夠幫助企業(yè)規(guī)劃資金的使用。房地產企業(yè)在制定預算時需要根據自身的實際情況進行制定，使得預算的指標與市場環(huán)境相適應，分批次的對預算進行管理，同時制定合理的預算實施管理指標，對未來公司發(fā)展的規(guī)劃、內部資源的控制和績效的考核進行統(tǒng)籌管理［3］。在預算的基礎上合理安排公司項目的施工進程，將預算的考核與施工項目各部門績效考核工作掛鉤，使得各部門間相互配合，協(xié)助財務管理人員開展預算管理工作，保證項目的順利開展。在施工過程中嚴格對工程質量進行控制，對于遇到的問題需要充分分析發(fā)生的原因，確保工程進度按照規(guī)劃進行，避免由于返工等因素帶來的材料、人工的浪費。(四)加強房地產市場風險預估與分析由于國家政策調控及經濟發(fā)展因素等多種原因，房地產市場的發(fā)展瞬息萬變，企業(yè)隨時有可能發(fā)生財務危機的風險。因此在經營過程中需要及時對市場的發(fā)展進行調查，對國家政策的變動進行有效的分析，及時作出合理的項目發(fā)展規(guī)劃，可成立專門的市場調研部門，專門的對市場信息進行收集，做好市場的動態(tài)把握工作，以提高企業(yè)在經營過程中的靈活性，樹立良好的社會形象［4］。

三、結語

中國人民對“安居”有著美好的追求，同時房子也凝聚了我國普通群眾大半輩子的心血，房子應該是用來幫助每一位需要居住的人群安居樂業(yè)的，不能作為炒作、牟取暴利的手段，因此房地產開發(fā)公司應時刻明確自己所背負的責任，在房地產政策的引導下，根據市場及項目的需求不斷地對財務管理工作進行管控，提高財務人員的職業(yè)素養(yǎng)，進而增強公司資金的使用效率，降低企業(yè)經營風險，增強公司的社會競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保證人民群眾的利益。

參考文獻:

［1］王艷芳．競爭力環(huán)境下的房地產財務的戰(zhàn)略管理研究［J］．財經界，2020(28):121－122．

［2］段文舉．淺談房地產財務管理風險防范與控制［J］．財會學習，2020(22):30－31．

［3］王璐璐．房地產財務管理風險防范與控制分析［J］．時代金融，2020(22):34－35．

［4］高志博．房地產財務管理風險防范與控制［J］．財經界，2020(28):148－149．

作者:關錕旋 單位:江門市新會區(qū)駿景灣譽峰房地產有限公司