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一、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。

1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配

現(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面

目前，我國房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。

3.房地產(chǎn)立法相對滯后

立法部門往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場的經(jīng)營需要和經(jīng)驗總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達不嚴謹，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國家政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力。

（二）英美國家、我國香港地區(qū)

房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方英美國家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規(guī)的國家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發(fā)的土地許可制度，土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無效。美國憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補償。美國房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比較系統(tǒng)、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。

1.要有可持續(xù)發(fā)展思想

房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護，注重國家利益和個人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護之間的配合。

2.改變立法思維模式

房地產(chǎn)法律體系要以保護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門為主的管理模式。

3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合

房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。

二、加快我國房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門應(yīng)該重視的一項重要工作，只有通過制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。

（一）相關(guān)制度的建設(shè)

1.基本制度

公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護；公民購買住房應(yīng)享有消費者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。

2.公示制度

出臺公務(wù)員(包括其他公職人員)財產(chǎn)申報和公示制度。

3.稅制制度

健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務(wù)的能力。

（二）相關(guān)法律的建設(shè)

1.加強對公民居住權(quán)的保護力度

我國現(xiàn)行《憲法》沒有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實生活中人們的居住權(quán)無法得到公平的保護。應(yīng)在憲法層面明確保護公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法規(guī)

近些年我國市場經(jīng)濟發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細化、專業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的針對性和可操作性，顯得十分迫切。

3．健全房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個完整的行業(yè)體系，理應(yīng)擁有健全完善的房地產(chǎn)法律體系。而目前房地產(chǎn)行業(yè)遠未建立起完善的法律體系，長期以來一直依賴《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等僅有的幾部法規(guī)發(fā)揮作用。而《中華人民共和國物權(quán)法》和相關(guān)稅法等有關(guān)法律在我國法治環(huán)境中屬于綜合性的法律規(guī)范，因而對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)制作用相對較弱。就目前狀況而言，可先行制定一部專門的《中華人民共和國房地產(chǎn)監(jiān)管法》，該法規(guī)不僅要監(jiān)管市場違規(guī)行為，還要監(jiān)管監(jiān)管部門及監(jiān)管人的監(jiān)管行為。

作者：郁鴻元單位：上海市發(fā)展改革委員會