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1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

（1）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關(guān)心愛護及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當提高擁金率，嚴格規(guī)定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業(yè)機構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。

（2）加強法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴管理，保護正當經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標準，規(guī)定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業(yè)務。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機構(gòu)檢查他們的業(yè)務記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn)委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產(chǎn)中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構(gòu)網(wǎng)絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務網(wǎng)絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊盏臋C構(gòu)要形成網(wǎng)絡，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡。國外房地產(chǎn)中介服務業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡，充分運用網(wǎng)絡信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務機構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產(chǎn)中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務領(lǐng)域，提升服務水準。使服務領(lǐng)域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務的限定，將服務向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔保、電子商務、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業(yè)務的程式化。

（4）加強行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強對付員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規(guī)定服務時限和服務質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機構(gòu)法人責任制和業(yè)務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執(zhí)行國家財務和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務記錄，設(shè)立業(yè)務臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務業(yè)的水準，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務素質(zhì)。

一是要完善專業(yè)體系，具體應設(shè)立包含策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經(jīng)紀、估價執(zhí)業(yè)資格均應分高、中、初三個等級。

二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓。

（2）實行規(guī)范運作。目前我們的房地產(chǎn)中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業(yè)務范圍、相關(guān)當事人的權(quán)利義務、操作方法，尤其堅價格、合同、結(jié)算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經(jīng)營。我國的房地產(chǎn)中介服務業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國二十一世紀不動產(chǎn)”這樣的公司在國內(nèi)尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產(chǎn)中介服務業(yè)就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準入條款及其入世后的緩沖期，對房地產(chǎn)中介服務業(yè)進行調(diào)和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創(chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。如，房地產(chǎn)開發(fā)公司的中介機構(gòu)和人員從事自己開發(fā)建設(shè)項目的中介業(yè)務，在有些城市認為是合法的，但這樣做既分割了市場又攪亂了市場，最終將阻礙房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營銷中逐步退出，才有房地產(chǎn)中介服務業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營才有適宜的外部環(huán)境。

其次，政府和協(xié)會要制定政策，加快機關(guān)事業(yè)單位所屬房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的脫鉤改制工作。因為政府機關(guān)及其有行政職能事業(yè)單位所辦的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，在市場培育初期，曾對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了示范與推動作用，其規(guī)模相對較大，信譽較好。隨著建立現(xiàn)代企業(yè)制度的深入，將這些較大的“艦艇”推下海，讓他們成為獨立的投資主體和自主經(jīng)營的實體，并以其為骨干發(fā)展成為“航空母艦”。與此同時，針對房地產(chǎn)只是企業(yè)規(guī)模小、零量分散的狀況，還應采取一系列措施，對全社會的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)進行整合，對規(guī)模較大，信譽較好的企業(yè)進行扶持，并以其為骨干組建一批行業(yè)中的“大哥大”，引導其走資本營運和連鎖經(jīng)營的道路，促使其通過規(guī)模經(jīng)營，獲取規(guī)模效益，加速資本擴張。通過幾年努力，發(fā)展一批類似“美國二十一世紀”的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)集團。

再次，要改善經(jīng)營管理。在機構(gòu)上規(guī)模的基礎(chǔ)上，走規(guī)模經(jīng)的道路，如從事高級形態(tài)和高回報的銷售和，發(fā)展連鎖銷售和大項目的全方位策劃與營銷。通過角逐高難度、高附加值的中介業(yè)務，提高企業(yè)經(jīng)營效益，將企業(yè)做大做強。