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編者按：本論文主要從供給數(shù)量的影響；供給結構的影響；房產(chǎn)的需求等進行講述，包括了所以房產(chǎn)市場不能根據(jù)市場的需求信號自動調節(jié)數(shù)量、為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策、經(jīng)濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性等，具體資料請見：

摘要：以1998年住房改革以來，房價走勢及目前市場狀況為研究背景，討論了近些年國家為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，總結了調控失衡的原因，給出了四項建議措施，對實際的房價控制具有一定的指導意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；投資；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根據(jù)《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。

根據(jù)中國社科院《中國社會藍皮書》報告，1998年至2003年我國商品房的價格增加了343元/平方米，2004年后，全面實施“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”后，到2005年房價比2003年漲了740元/平方米，進入2006年，政府出臺了一系列調控房價的政策。到2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，房價走勢表現(xiàn)為一種非理性上漲。

（2）相關理論。

同其它商品一樣房產(chǎn)具有價格，適應供求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房價的形成。而我國的房價主要受到土地供應、房屋需求、利率、租金、城市化進程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點分析房產(chǎn)政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟發(fā)展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房價連續(xù)攀升，國家先后采取了一系列的政策，包括調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調整土地投放數(shù)量，進而影響調控房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)預期價格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購房需求，特別是投機性需求。但這些政策在實際實施中并沒有達到預期的效果，總結原因如下：

1供給數(shù)量的影響

由于土地供應數(shù)量受到嚴格控制，所以房產(chǎn)市場不能根據(jù)市場的需求信號自動調節(jié)數(shù)量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴格保護耕地，使產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間的嚴重不對稱。房產(chǎn)放開而土地不放開，是導致目前我國商品房價格居高不下的重要原因。

國家為控制房產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，先后實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》、《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》和《關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，這些政策在規(guī)范房產(chǎn)市場的同時，也有效地減少了房產(chǎn)的供給，無疑會導致房產(chǎn)供應不能滿足需求。另一方面，由于提高準入門檻，淘汰了大量的中小開發(fā)商，形成“寡頭壟斷”的現(xiàn)象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價格。

2供給結構的影響

由于土地成本的增加，開發(fā)商為了獲取更多的利潤空間，紛紛把資金投入了建設高檔住宅，導致房產(chǎn)供給結構不合理，大量住宅閑置，房屋供應緊張的局面。

為優(yōu)化供給結構，國家實行了經(jīng)濟適用房政策，初步建立了經(jīng)濟適用房供應體系，然而隨著經(jīng)濟適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。

經(jīng)濟適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無權購買經(jīng)濟適用房，這樣導致了經(jīng)濟適用房不能面向真正需要的人，不能達到緩解住房壓力的目的。經(jīng)濟適用房是國家對開發(fā)商進行補貼，由開發(fā)商按政府指導價格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預，缺乏監(jiān)控機制，很難保證各個環(huán)節(jié)的順利完成。

3房產(chǎn)的需求

由于房價連續(xù)攀升，帶動了房產(chǎn)市場的投資過熱，具有強勁的需求，導致價格一路上漲，嚴重偏離房產(chǎn)的實際價值。

為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結果對短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個人住房和長期投資購房的熱度，導致市場購買力下降。而房產(chǎn)長期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購房成本，加上租賃市場的不景氣，租金收益的下降，使許多房產(chǎn)長期投資者失去信心。對于短期投資者，決定房產(chǎn)市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機者往往將增加的利息成本轉移至下家，造成房價的進一步上升。

控制房價措施建議：

措施一：改變土地供給方式，增加土地供給。

將土地供給和開發(fā)商相脫離，土地由政府按區(qū)域評估劃價，出售給房產(chǎn)最終用戶，開發(fā)商只負責土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發(fā)商囤積土地、炒買妙賣。

根據(jù)市場需求及時調整土地供應總量。土地供應過量，宏觀經(jīng)濟疲軟時，減少土地供應總量，土地供不應求，宏觀經(jīng)濟堅挺時，增加土地供應總量。以市場配置土地資源，以計劃彌補市場不足，實現(xiàn)土地市場供求平衡，科學規(guī)劃房產(chǎn)用地布局和比例。

措施二：取消經(jīng)濟實用房，調整供應結構。

經(jīng)濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國有補貼流失，不能使真正需要的人收益，應從供應結構上進行調整，減少高檔住宅開發(fā)，增加普通商品房供應。對低收入群體可以根據(jù)措施一，劃分特定區(qū)域免除土地費，建設廉價房，由開發(fā)商出售給低收入者，減少了監(jiān)督成本。

措施三：采用多種經(jīng)濟手段調節(jié)。

銀行利率的調整對穩(wěn)定房價有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調整利息的經(jīng)濟手段來控制房價，應采取多種措施，特別是稅收調節(jié)，對房產(chǎn)投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產(chǎn)投機成本，減少投機性需求。

措施四:改變消費觀念，發(fā)展租賃市場。

發(fā)展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決當前房價居高不下和高空置率的矛盾。

4結論

討論了以1998年住房改革以來，為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，分析了調控失衡的原因，給出了調控房價四項建議，改變土地供給方式；采用多種經(jīng)濟手段調節(jié)；取消經(jīng)濟實用房政策，調整供應結構；改變消費觀念，發(fā)展租賃市場。