前言：本站為你精心整理了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展思考范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

1、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場評估

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資持續(xù)快速增長。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經(jīng)濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營業(yè)用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結構進一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動作用增強。

（2）商品房銷售供給兩旺。房地產(chǎn)市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002年全區(qū)房屋開發(fā)面積210.81萬m2，占全市總開發(fā)量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發(fā)面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開發(fā)面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強勁。

（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計，空置房得到了進一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

2、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的成因

為什么青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經(jīng)濟、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面來分析其成因。

（1）經(jīng)濟因素。社會經(jīng)濟良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發(fā)區(qū)國內生產(chǎn)總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長46.3%.全區(qū)國民經(jīng)濟快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎。

（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發(fā)展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設和重要基礎設施的建設，舊區(qū)重點進行棚戶區(qū)改造和用地調整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團的雛形，為實現(xiàn)遠期規(guī)劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟為主的特色經(jīng)濟，將青島的經(jīng)濟發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經(jīng)濟發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟發(fā)展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。

（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經(jīng)出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟中民營經(jīng)濟成份快速增長，激活了整個房地產(chǎn)市場的運行機制。房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質比較強。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.

③房地產(chǎn)企業(yè)實施“注重品質、追求品牌”戰(zhàn)略。建設一批現(xiàn)代化、規(guī)模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

（6）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業(yè)務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

3、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

目前，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項有利政策分析

一是國家將實行繼續(xù)擴大國內需求、實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進行現(xiàn)代化建設，國民經(jīng)濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團開發(fā)”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區(qū)。2003年重點啟動建設5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少100萬m2.

3.2全區(qū)住宅需求總量預測

2002年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續(xù)增長。預計全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年前青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟環(huán)境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產(chǎn)市場的需求。2003年區(qū)內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.

3.3房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：

（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續(xù)增長。房價的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。

（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99家，其中，四級以上資質企業(yè)僅為41家，年開發(fā)量在1萬m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。

總之，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場發(fā)展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強法制建設，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻：

[1]謝文惠，鄧衛(wèi)。城市經(jīng)濟學[M].北京：清華大學出版社，1996.

[2]呂華。房地產(chǎn)估價[M].上海：同濟大學出版社，1990.