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摘要：在房地產(chǎn)公司內(nèi)部開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，主要是通過(guò)履行房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部受托責(zé)任，實(shí)現(xiàn)提高房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)價(jià)值，達(dá)到改進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司運(yùn)營(yíng)的作用。文章針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理和內(nèi)部審計(jì)有關(guān)問(wèn)題，首先簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理審計(jì)的概念，并深入分析了在內(nèi)部審計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，最后就公司治理完善內(nèi)部審計(jì)，提出了相應(yīng)的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);公司治理;內(nèi)部審計(jì)

引言

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)等大中型企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及多元化，對(duì)于集團(tuán)公司的內(nèi)部治理提出了非常高的要求。現(xiàn)階段，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)重視到了通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，對(duì)企業(yè)集團(tuán)的整體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)督評(píng)價(jià)，但是在集團(tuán)公司治理方面仍然存在著不少的問(wèn)題，甚至造成了集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，這就要求必須深入研究分析如何在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)管理中發(fā)揮集團(tuán)公司的治理功能，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、集團(tuán)公司治理審計(jì)相關(guān)概念介紹

對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，公司治理審計(jì)主要是針對(duì)性地改進(jìn)房地產(chǎn)公司治理而開(kāi)展的一系列的審計(jì)監(jiān)督以及評(píng)價(jià)咨詢活動(dòng)。一方面，進(jìn)行房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理過(guò)程審計(jì)，重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)決策流程、管理活動(dòng)過(guò)程以及管理控制手段等進(jìn)行相應(yīng)的檢查和評(píng)價(jià)，并促進(jìn)在企業(yè)內(nèi)部形成一種互相約束平衡的內(nèi)部治理體系，及時(shí)識(shí)別評(píng)價(jià)和分析控制風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層決策的科學(xué)，促進(jìn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。另一方面，進(jìn)行房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理結(jié)果審計(jì)，重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司董事會(huì)以及管理層的具體職責(zé)履行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，并對(duì)內(nèi)部的決策權(quán)以及執(zhí)行權(quán)的使用情況進(jìn)行分析。加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理審計(jì)，可以通過(guò)內(nèi)部審計(jì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中可能出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，進(jìn)而全面強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展思路的調(diào)整優(yōu)化，促進(jìn)提高房地產(chǎn)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)效益水平。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計(jì)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題分析

雖然現(xiàn)階段，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)集團(tuán)公司已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了完善公司治理內(nèi)部審計(jì)的重要作用，但是在內(nèi)部審計(jì)的具體開(kāi)展實(shí)施過(guò)程中，仍然存在著不少的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：1.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)權(quán)威性不足。在當(dāng)前的房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，由于行業(yè)政策以及外部市場(chǎng)的迅速變化，因此房地產(chǎn)內(nèi)部的主要業(yè)務(wù)重點(diǎn)多集中在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目營(yíng)銷以及工程建設(shè)等方面，而內(nèi)部審計(jì)往往主要是承擔(dān)著差錯(cuò)防范的職能，不少房地產(chǎn)集團(tuán)公司對(duì)于內(nèi)部審計(jì)作用認(rèn)識(shí)還不夠全面，造成了房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的職能地位不夠高，內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性不夠強(qiáng)，自然對(duì)于內(nèi)部審計(jì)的效果也帶來(lái)了較大的影響。2.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)流程規(guī)范性不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域具有特殊性，在業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中，項(xiàng)目管理占據(jù)著非常重要的地位。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計(jì)的開(kāi)展實(shí)施過(guò)程中，沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)公司的實(shí)際特點(diǎn)來(lái)制定內(nèi)部審計(jì)工作流程，在內(nèi)部審計(jì)方面出現(xiàn)了不少的問(wèn)題。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)實(shí)施過(guò)程中，財(cái)務(wù)審計(jì)與集團(tuán)公司的工程審計(jì)出現(xiàn)了銜接不夠的問(wèn)題，既沒(méi)有從房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)分析賬面數(shù)據(jù)，也缺乏賬面數(shù)據(jù)對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的分析；有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)的整體實(shí)施與項(xiàng)目之間在進(jìn)度上出現(xiàn)了脫節(jié)，尤其是在整個(gè)審計(jì)工作的開(kāi)展實(shí)施過(guò)程中缺乏跟蹤審計(jì)，影響了內(nèi)部審計(jì)工作的效果。3.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)監(jiān)管與整改力度不足。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計(jì)實(shí)施中具有隨意性，因而難以保證內(nèi)部審計(jì)工作的質(zhì)量，自然對(duì)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督力度也造成了削弱。還有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計(jì)過(guò)程中，不夠重視內(nèi)部審計(jì)整改，在房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題，沒(méi)有及時(shí)的進(jìn)行后續(xù)跟蹤，結(jié)果在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題未能得到及時(shí)的糾正和解決，致使造成了內(nèi)部審計(jì)工作流于形式的問(wèn)題出現(xiàn)。

三、基于公司治理的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)改進(jìn)研究

基于公司治理改進(jìn)完善房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部審計(jì)，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)公司的實(shí)際特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)性的改進(jìn)完善，具體應(yīng)該從以下幾方面采取相應(yīng)措施：1.增強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)的權(quán)威性和獨(dú)立性。確保房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)工作水平以及實(shí)際效果，必須優(yōu)化房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在房地產(chǎn)集團(tuán)公司董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)，依照房地產(chǎn)集團(tuán)公司章程指導(dǎo)和監(jiān)督內(nèi)部審計(jì)工作。同時(shí)成立內(nèi)部審計(jì)工作機(jī)構(gòu)，獨(dú)立行使審計(jì)職權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的適當(dāng)性有效性進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)。為了確保房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立正常有序開(kāi)展，還應(yīng)該明確房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)的主要職責(zé)，重點(diǎn)包括以下幾方面：制定內(nèi)部審計(jì)工作計(jì)劃；對(duì)公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，揭露經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，提出審計(jì)整改措施；對(duì)資金使用、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)外擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資、購(gòu)買(mǎi)和出售資產(chǎn)、對(duì)外投資等進(jìn)行審計(jì)；對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目有關(guān)預(yù)算、決算情況，工程合同執(zhí)行情況，資金使用情況等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。2.優(yōu)化房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)工作流程。為了進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理水平，在內(nèi)部審計(jì)開(kāi)展過(guò)程中，還應(yīng)該注意對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作流程的改進(jìn)。應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)的計(jì)劃性管理，按照房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的組織風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，以及具體項(xiàng)目的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、面臨風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部審計(jì)范圍、內(nèi)部審計(jì)時(shí)間以及內(nèi)部審計(jì)方向等進(jìn)行明確。在內(nèi)部審計(jì)的具體組織實(shí)施方面，應(yīng)該采取事前審計(jì)、事中審計(jì)與事后審計(jì)相結(jié)合的方式，依托全過(guò)程審計(jì)促進(jìn)內(nèi)部審計(jì)價(jià)值的提升。同時(shí)，在內(nèi)部審計(jì)過(guò)程中還應(yīng)該注重進(jìn)一步解決審計(jì)工作碎片化的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)工作的具體內(nèi)容進(jìn)行完善，強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理功能，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)該在以下幾方面完善措施：強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略審計(jì)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略信息的全面性等方面進(jìn)行審計(jì)分析；強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)事項(xiàng)的事前風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算編制的風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，增強(qiáng)集團(tuán)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)劃性；強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)事項(xiàng)的事中風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)，尤其是突出房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控，保證公司內(nèi)部治理活動(dòng)可以有條不紊的實(shí)施；強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)重大事項(xiàng)控制活動(dòng)的審計(jì)，尤其是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)，強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)目公司的內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)具有特殊性，在內(nèi)部審計(jì)的開(kāi)展實(shí)施過(guò)程中，同樣應(yīng)該把對(duì)下屬項(xiàng)目公司的審計(jì)作為重點(diǎn)。審計(jì)內(nèi)容上，重點(diǎn)突出以下幾方面：投資立項(xiàng)審計(jì)，對(duì)立項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策程序和可行性研究報(bào)告的合法性、真實(shí)性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià)。設(shè)計(jì)勘察管理審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中勘察、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行審計(jì)和評(píng)價(jià)。招投標(biāo)審計(jì)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各方面的招投標(biāo)工作和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)。合同管理審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各專項(xiàng)合同內(nèi)容及各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)。設(shè)備、材料采購(gòu)與付款審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中設(shè)備、材料采購(gòu)與付款環(huán)節(jié)各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行審計(jì)和評(píng)價(jià)。銷售與收款環(huán)節(jié)審計(jì)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和收款過(guò)程中各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行審計(jì)和評(píng)價(jià)。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)下屬項(xiàng)目公司的治理水平以及有效控制。4.改進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)形式和審計(jì)整改。在房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計(jì)的組織實(shí)施方面，應(yīng)該注意加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的溝通，尤其是強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和項(xiàng)目部門(mén)、銷售部門(mén)、行政部門(mén)以及財(cái)務(wù)部門(mén)之間的聯(lián)系溝通，準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性和全面性。同時(shí)，還應(yīng)該全面加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)整改力度，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和提出的建議，對(duì)被審計(jì)對(duì)象應(yīng)當(dāng)要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)整改，房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)跟蹤檢查審計(jì)意見(jiàn)的執(zhí)行情況，對(duì)于集團(tuán)公司內(nèi)部的一系列的重大審計(jì)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行后續(xù)審計(jì)，以進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)的實(shí)效性。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，優(yōu)化集團(tuán)公司治理，提升房地產(chǎn)集團(tuán)公司的管理水平，應(yīng)該注重進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，豐富完善內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容，提高內(nèi)部審計(jì)結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者:王桂琪 單位:青島城投地產(chǎn)投資控股(集團(tuán))有限公司