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住房抵押貸款是房屋購買者以所購買的住房為抵押擔(dān)保品向銀行申請貸款，然后以所貸的款額作為房費(fèi)付給建筑開發(fā)商，再以年金的形式按月向銀行支付款項(xiàng)以還清貸款。抵押貸款的目的是為了減輕購房者的支付壓力，讓更多的中低收入者可以購買住房，因此其借貸期限較長，一般為20－30年。但是住房抵押貸款對商業(yè)銀行的利潤較為可觀。美國商業(yè)銀行住房抵押貸款的利潤率一般為10％左右，我國銀行的實(shí)際利潤率也在相當(dāng)水平。尤其隨著金融市場的不斷完善，許多原先是銀行重要利潤來源的大企業(yè)客戶紛紛離開銀行，通過證券市場直接融資；在這種情況下，住房抵押貸款成為商業(yè)銀行主要的利潤來源，各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國的個(gè)人住房抵押貸款余額已突破1.7萬億美元，約占銀行總資產(chǎn)的1/3。我國的住房抵押貸款余額雖然存量不大，但增長迅速。

我國住房抵押貸款余額的增長速度十分驚人，在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例已接近10％。其快速增長的原因一方面是因?yàn)槠淠芙o銀行帶來豐厚的利潤；另一方面是因?yàn)槠浔徽J(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)。許多銀行都把個(gè)人住房貸款當(dāng)作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn)。這主要是因?yàn)槊恳还P住房抵押貸款都有相應(yīng)的房產(chǎn)作為抵押，而房產(chǎn)對于個(gè)人來說是具有非一般意義的資產(chǎn)，通常情況下購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)很小，據(jù)統(tǒng)計(jì)不到1％；其次，即使購房者違約，銀行也可以將房屋拍賣，將貸款收回，因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看房價(jià)呈上升的趨勢。但果真是這樣嗎？我們來看一下的事例。

二十世紀(jì)八十年代初期，一向穩(wěn)健的美國銀行業(yè)發(fā)生了大規(guī)模的銀行倒閉事件，數(shù)年間幾百家銀行宣布破產(chǎn)，對美國經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重打擊。倒閉的銀行中主要是存款儲蓄銀行（S&L），這種銀行的主要業(yè)務(wù)就是發(fā)放被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較低的個(gè)人住房抵押貸款。據(jù)美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，銀行倒閉的概率與其住房貸款余額在總資產(chǎn)中的比例成正相關(guān)關(guān)系（參見圖一）。二十世紀(jì)九十年代，被認(rèn)為是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡的日本發(fā)生了嚴(yán)重的金融危機(jī)，以房地產(chǎn)為抵押的巨額貸款使日本金融界背上了沉重的不良債權(quán)包袱，造成日本的金融機(jī)構(gòu)頻頻破產(chǎn)，影響了整個(gè)金融界的生存。其中尤以專門從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的日本住宅金融專門公司（簡稱“住?！保┑牡归]最為突出，該公司1995年的不良債權(quán)高達(dá)81300億日元，占總資產(chǎn)的比率為76％。

顯然，我們無法用無效或松懈的銀行管理和銀行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問題來解釋這種整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生壞帳的現(xiàn)象，雖然它們也可以被認(rèn)為是產(chǎn)生壞帳的原因。由此可見，巨額住房抵押貸款本身對整個(gè)銀行體系醞釀著無法估量的風(fēng)險(xiǎn)，而且如果我們不對此進(jìn)行認(rèn)真分析和妥善處理的話，這種風(fēng)險(xiǎn)對整個(gè)銀行系統(tǒng)來說幾乎是無法避免的。

住房抵押貸款對銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)兩種。住房貸款期限較長的特點(diǎn)決定著這兩種風(fēng)險(xiǎn)都和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期有密切的關(guān)系。首先分析利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指的是由于利率的變動而給銀行帶來的收益損失。利率的變動同經(jīng)濟(jì)形式有密切的關(guān)系，一般說來經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期利率會上升，隨后在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期利率到達(dá)最高點(diǎn)，接著在經(jīng)濟(jì)蕭條期利率會下降，到最小后又會在復(fù)蘇階段開始上升，如圖二所示。在到期，經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為；在到期，經(jīng)濟(jì)處于蕭條期，此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為。顯然，且。根據(jù)配比原則，銀行在到期發(fā)生的成本應(yīng)由在同一時(shí)期得到的收益進(jìn)行補(bǔ)償，這樣才能保證銀行正常的盈利水平。但是由于銀行借短貸長的經(jīng)營特點(diǎn)，如果購房者的還款期限跨越兩個(gè)時(shí)期，那么出于套利的考慮，購房者必然會在到期借入利率較低的貸款來歸還其在到期借入的貸款，這樣銀行就會因?yàn)槌杀臼找娴牟慌浔仁艿嚼p失。而且由于并不能保證，因此銀行此筆業(yè)務(wù)很有可能不僅沒有利潤反而會出現(xiàn)虧損。如果所有購房者都這樣做的話，那么整個(gè)銀行系統(tǒng)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。另外還有一種利率風(fēng)險(xiǎn)狀況。這種狀況類似于上述情況的相反情形。我們以美國為例來說明這種狀況。二十世紀(jì)八十年代初期，美國金融市場上短期利率巨幅上升。由于許多儲蓄存款銀行的住房貸款利率較低，而銀行本身又是短存長貸，因此為了維持正常的經(jīng)營活動，儲蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款，結(jié)果造成經(jīng)營虧損，導(dǎo)致了后來大量的儲蓄存款銀行破產(chǎn)倒閉。

其次分析信用風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款對銀行體系的主要風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)指的是違約風(fēng)險(xiǎn)，即銀行不能按時(shí)或足額的收到本息。信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性，所有各種其它風(fēng)險(xiǎn)最終都會這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出來，表現(xiàn)為金融交易中的違約行為；其次，信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性和擴(kuò)散性，金融交易中一方的風(fēng)險(xiǎn)會通過另一方傳遞給第三方，形成一個(gè)“信用風(fēng)險(xiǎn)鏈”；其三，信用風(fēng)險(xiǎn)具有積累性，由于信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性，就會引起加總的風(fēng)險(xiǎn)迅速增大，從小的方面來說會造成“三角債”，從大的方面看會引起“金融危機(jī)”；其四，信用風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性和突發(fā)性；最后，信用風(fēng)險(xiǎn)是一種不可測量的風(fēng)險(xiǎn)，其不確定性更難于把握。住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因?yàn)橘彿空邆€(gè)人的收入是還款的保證，而居民收入又同一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期狀況有密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮階段時(shí)，不論銀行還是個(gè)人都對未來充滿著樂觀的預(yù)期，。在這個(gè)階段，銀行的住房抵押貸款余額大量增加，但由于購房者有者較好的收入，同時(shí)房價(jià)較高使房屋的變現(xiàn)不成問題，因此銀行對住房抵押貸款余額增加不以為然反而認(rèn)為給銀行帶來了大量可觀的利潤。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退期時(shí)，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購房者的收入下降，還款能力得不到保證。于是借款人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮房價(jià)急速下跌，房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債券或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí)，巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，如果僅僅是某幾家銀行除了問題，再擔(dān)保機(jī)構(gòu)、再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或中央銀行還是能夠化解這種風(fēng)險(xiǎn)。但是如果整個(gè)銀行體系都面臨相同的問題，任何金融機(jī)構(gòu)都解救乏術(shù)。在這種情況下，如果銀行的壞帳損失超過了其自有資本金，銀行只能宣布倒閉。我們知道，現(xiàn)在的金融機(jī)構(gòu)都處在信用風(fēng)險(xiǎn)鏈上，彼此間的關(guān)系錯綜復(fù)雜，一家銀行的倒閉往往會引起連鎖反應(yīng)造成別的銀行也倒閉；更為重要的是這會使公眾對銀行的信用產(chǎn)生動搖，如果擠兌一旦發(fā)生的話，整個(gè)銀行體系將面臨滅頂之災(zāi)，于是金融危機(jī)就不可避免了。二十世紀(jì)九十年代日本發(fā)生的金融危機(jī)就是這樣的典型案例。

利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)同經(jīng)濟(jì)周期都有著密切的聯(lián)系，而且經(jīng)常會同時(shí)發(fā)生。在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入衰退時(shí)，有還款能力的人會借低利率還高利率，增加銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)，而沒有還款能力的人會增加銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這兩種風(fēng)險(xiǎn)形成合力并積累到可以爆發(fā)時(shí)，單靠銀行體系自身的力量是難以應(yīng)付的。因此，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)對銀行體系來說是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)而言，銀行是難以通過自身體系予以化解的。在必須開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的情況下，銀行只能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散。住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上是由于貸款的期限過長以至于缺乏流動性和不能滿足期限的配比原則而引起的。因此解決這種風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是解決其流動性問題。就此而言，抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。

抵押貸款證券化，是以一級市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的融資行為。正如美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利亞尼指出的：“資產(chǎn)證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身，而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道?！钡盅嘿J款證券化是以銀行住房抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，將不可流動的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，從而降低了銀行自身的諸多風(fēng)險(xiǎn)，提高了資產(chǎn)的流動性并且完善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。住房抵押貸款證券化是將住房抵押貸款按其特點(diǎn)分解、細(xì)分，再重新組合、重新定價(jià)和重新分配風(fēng)險(xiǎn)與收益，通過對初級產(chǎn)品的一種深加工，以實(shí)現(xiàn)提高金融產(chǎn)品質(zhì)量、信用等級和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。這在對銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時(shí)，也將由銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移，即將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動，將傳統(tǒng)的由“借款人－金融中介機(jī)構(gòu)－儲蓄者”形成的信用鏈條，延長為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的更長的信用鏈，從而將體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為體系外，即證券市場上的風(fēng)險(xiǎn)。在證券市場上存在者大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí)，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià)，并且由接受定價(jià)的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過度集中的可能性；而由過度投機(jī)、市場操縱等導(dǎo)致的金融資產(chǎn)價(jià)格的非正常波動只是一種派生風(fēng)險(xiǎn)，可以通過完善證券市場的制度和有效監(jiān)管將這種風(fēng)險(xiǎn)降低到證券市場能自行化解的程度。因此在證券市場上，住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的，演化為體系性的風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

毋庸置疑，面對我國商業(yè)銀行愈來愈大的住房抵押貸款余額，我國銀行體系面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積聚中。在這種情況下，只要我們能夠根據(jù)我國的具體國情設(shè)計(jì)出符合我國實(shí)際的住房抵押貸款證券化模式，我們是可以有效處理這種風(fēng)險(xiǎn)的。

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