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1、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價分析

（1）方案設(shè)計階段：制定房地產(chǎn)項目設(shè)計的整體造價目標(biāo)；

（2）方案初步設(shè)計階段：結(jié)合具體方案的細(xì)則，進(jìn)行造價控制的設(shè)計概算文本制定；

（3）方案技術(shù)設(shè)計階段：從技術(shù)角度對方案細(xì)則進(jìn)行設(shè)計，這階段應(yīng)制定出對于設(shè)計概算的修正；

（4）施工圖設(shè)計階段：結(jié)合技術(shù)設(shè)計方案細(xì)則，對房地產(chǎn)項目的施工圖紙進(jìn)行確定。這階段應(yīng)以施工圖的角度對修正后的概算進(jìn)行分析，得出施工圖預(yù)算的詳細(xì)文本；

（5）設(shè)計交底、設(shè)計變更以及配合施工：這階段則應(yīng)綜合考慮各方情況，進(jìn)行工程價款的調(diào)整，使最終的成本能夠得到最大限度的控制，實現(xiàn)工程設(shè)計階段的造價目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價方案

2.1編制過程設(shè)計概算

在房地產(chǎn)項目的設(shè)計概算中，結(jié)合工程整體的投資估算，對比設(shè)計圖紙，將工程項目所設(shè)計的所有文件和費用進(jìn)行統(tǒng)籌分析，實現(xiàn)造價控制的目標(biāo)。因此應(yīng)該在設(shè)計階段對概算進(jìn)行良好的控制，應(yīng)該注重做好以下的工作：首先，應(yīng)對房地產(chǎn)項目的具體功能進(jìn)行詳盡的分析，在設(shè)計前期，應(yīng)通過調(diào)查的方式，結(jié)合價值工程理論和方法，對該房地產(chǎn)工程的實際功能進(jìn)行合理的評估，并作出相應(yīng)的決策。這種做法能夠使工程項目的設(shè)計者更加貼近該項目的實際特點及需求，從而在保證房地產(chǎn)項目功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，對其成本也進(jìn)行更加合理的控制。其次，應(yīng)在局個體的設(shè)計過程中遵循相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)律，從而使設(shè)計方案得到最大限度的優(yōu)化。只有遵循設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，才能在設(shè)計質(zhì)量的把控中掌握先機，從而為工程日后的施工創(chuàng)造一個更加有利的條件，達(dá)到提升進(jìn)度、節(jié)約成本和減少造價的目標(biāo)。第三，應(yīng)引入限額設(shè)計的理念。在房地產(chǎn)設(shè)計過程中，就誒和項目的實際情況制定嚴(yán)格的限額目標(biāo)，在此目標(biāo)之下選擇合理的設(shè)計方案。此外還應(yīng)評估限額方案本身的合理性和科學(xué)性。

2.2編制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算的編制是十分重要的環(huán)節(jié)，只有編制出具體的內(nèi)容，才能夠控制施工圖設(shè)計階段不超過概算上限。此外，只有編制合理的施工圖，才能制定出更加貼近實際情況的標(biāo)底，并為競爭者的投標(biāo)和業(yè)主的評標(biāo)提供合理的依據(jù)。而對于某些未經(jīng)過招投標(biāo)過程而確定的過程，則通過施工圖圖預(yù)算的編制，可以為其合同款的確定提供合理的依據(jù)。設(shè)計概算在造價控制中是十分重要的，在編制施工圖預(yù)算時，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)以下的內(nèi)容：①房地產(chǎn)工程所確定的施工圖紙；②房地產(chǎn)項目的預(yù)算定額；③房地產(chǎn)項目施工組織具體流程和方案；④房地產(chǎn)工程項目材料、人工等要素的市場價格；⑤安裝工程費用定額;⑥其他施工說明等。

3、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制案例分析

本文以某高層住宅建筑的設(shè)計階段造價控制為例，闡述具體的策略：該項目從論證階段，便提出了具體的造價控制目標(biāo)。進(jìn)入設(shè)計階段之后，便組織相關(guān)的設(shè)計方、項目方以及工程方組成了造價管理機構(gòu)。該機構(gòu)的具體職能是，結(jié)合具體的建筑功能以及所選取的工程材料等，前期首先對項目本身的投資額度進(jìn)行初步的評估。并對各類材料的用量進(jìn)行計算，對不合理的用料模式進(jìn)行優(yōu)化等等。該高層建筑的主要功能是居民住宅，而住宅的地基情況不夠完善，因此項目初期的方案中的地基項目必須進(jìn)行改動，由最初的人工挖孔樁基礎(chǔ)改為其他模式，理由是：基于人力的挖孔樁會有較長的施工周期，并且受到周邊氣候情況的影響。而由于地質(zhì)情況較為復(fù)雜，因此會對項目成本帶來許多不確定的影響。結(jié)合項目管理方法，應(yīng)對數(shù)種不同的挖孔樁基礎(chǔ)進(jìn)行比較和論證，選取的方法包括靜壓樁、鉆孔灌注樁以及人工挖孔樁。選取的比較指標(biāo)有：

（1）B1：質(zhì)量指標(biāo)：該方法是否可以滿足工程項目對于結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求，能否保證施工質(zhì)量達(dá)到預(yù)期水平；

（2）B2：環(huán)境指標(biāo)：該方法能是否對周邊的環(huán)境帶來了負(fù)面影響，是否會對地下水質(zhì)和水位等造成不利影響；

（3）B3：造價指標(biāo)：該方法在材料方面，使用的設(shè)備器材方面以及人力方面，對于造價的影響；

（4）B4：工期指標(biāo)：該方法是否能夠?qū)て谠斐赏涎拥炔焕绊?。結(jié)合層次分析AHP法，對所有指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行分析計算，最終鉆孔灌注作為最低成本方案入選。結(jié)合工程項目控制論，對該住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)以及鋼筋用量進(jìn)行評估。為了實現(xiàn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確性與客觀性，委托了專業(yè)的造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行評估，最終對設(shè)計方案中的施工圖預(yù)算進(jìn)行分析，并優(yōu)化了其中的不合理之處，實現(xiàn)了造價管理的科學(xué)化和客觀化。具體的做法，要求能夠及時評估出該工程所需的鋼筋材料總量，并且結(jié)合工程各個模塊的鋼筋用量與一些典范工程進(jìn)行比對，從而提出改進(jìn)的方案，尋找降低成本的空間。下圖所示為咨詢機構(gòu)最終得到的鋼筋指標(biāo)評估對比情況表：

作者：秦武單位：深圳市建安（集團）股份有限公司