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摘要:近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越多，大量的案例表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理方式可以在很大程度上保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，提高住宅的安全性、實(shí)用性和可靠性，保障人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而如果房地產(chǎn)工程管理方面存在問題，則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量下降、工期延誤、投資浪費(fèi)等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理途徑實(shí)施方式

房地產(chǎn)工程管理一方面是房地產(chǎn)工程質(zhì)量的重要保障手段，另一方面也是房地產(chǎn)工程安全的可靠保障。近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)居住環(huán)境的實(shí)用性、安全性以及美觀性等方面的要求越來越高。通過提高房地產(chǎn)工程管理水平來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與安全，越來越受到人們的重視。

1房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

1．1成本管理

成本管理是對(duì)建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行事先的估算、概算、預(yù)算、控制、分析與核查，具體來說，成本管理主要包括計(jì)劃成本、預(yù)算成本、實(shí)際成本的管理。成本管理與建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益直接相關(guān)，在進(jìn)行成本管理時(shí)，工作人員需依據(jù)項(xiàng)目的具體分工，將項(xiàng)目的成本控制作為一項(xiàng)重要的工作來展開，必須健全以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本管理體系。

1．2質(zhì)量管理

質(zhì)量管理是房地產(chǎn)建筑工程管理的核心內(nèi)容，其管理水平的高低將會(huì)直接影響建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。在質(zhì)量管理工作中，建筑施工單位要深入貫徹落實(shí)科學(xué)高效的原則，科學(xué)管理，精心安排，在控制進(jìn)度目標(biāo)的前提下，保證每一道工序的質(zhì)量都符合要求，最終滿足項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)要求。1．3安全管理安全管理工作是項(xiàng)目施工管理上縫會(huì)必提的話題，安全出了問題，一切成果將付諸東流，管理者一定要堅(jiān)持預(yù)防為主、安全第一的原則，對(duì)管理與施工人員加強(qiáng)安全教育，嚴(yán)格進(jìn)行安全檢查，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施不安全狀態(tài)的及時(shí)排查和管控，強(qiáng)化管理人員及施工人員的安全意識(shí)，明確安全管理責(zé)任，加強(qiáng)安全管理監(jiān)督。建立嚴(yán)密的安全管理體系，是盡量避免安全責(zé)任事故發(fā)生的重要制度保障。

1．4進(jìn)度管理

進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理當(dāng)中一個(gè)非常重要的過程。通過分析進(jìn)度過程可以了解項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)和施工周期，從而為及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施提供保障。在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，要合理安排好各分部、分項(xiàng)及檢驗(yàn)批施工的銜接，在確保安全、質(zhì)量、合理成本的前提下，保證工程進(jìn)度按期完成。

2房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀問題

2．1前期工作的現(xiàn)狀

目前的很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施的過程中，會(huì)出現(xiàn)許多設(shè)計(jì)變更的情況，究其原因，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段由于受到一些主客觀因素的影響，設(shè)計(jì)單位往往會(huì)忽視了已建項(xiàng)目使用過程中出現(xiàn)的一些質(zhì)量通病，施工圖階段存在一些設(shè)計(jì)上的缺陷，這些缺陷在施工過程中未被施工管理者及時(shí)捕捉而及時(shí)做出變更，造成項(xiàng)目在質(zhì)量、觀感及使用功能上一些問題的出現(xiàn)。

2．2招投標(biāo)管理的現(xiàn)狀

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益或是因?yàn)槟承┨厥獾脑颍鶗?huì)在招標(biāo)的過程中采取一些不合適的方式來確定總包單位。比如部分建設(shè)單位在實(shí)際招標(biāo)過程中，往往對(duì)投標(biāo)企業(yè)存在一定程度上的傾向性或排斥性，最終真正中標(biāo)的施工單位其實(shí)許多都是掛靠具備房建資質(zhì)企業(yè)的“游擊隊(duì)”，他們的技術(shù)裝備、施工力量及技術(shù)水平很多時(shí)候并不一定能夠滿足建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)的要求，必然會(huì)影響了工程的質(zhì)量及工期。

2．3建筑材料選型現(xiàn)狀

目前很多建設(shè)項(xiàng)目的建筑材料在采購環(huán)節(jié)上也存在一些問題，如在選材時(shí)沒有通過招標(biāo)或是貨比三家的方式進(jìn)行材料選購，而是一次競(jìng)標(biāo)、多次跟標(biāo)持續(xù)使用一些問題建材及設(shè)施設(shè)備，甚至有的企業(yè)為圖省事，直接和供應(yīng)商建立長期的合作關(guān)系，而對(duì)其建材及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的好壞并不關(guān)心，致使建筑工程的質(zhì)量得不到基礎(chǔ)的保障。

2．4施工安全管理現(xiàn)狀

建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工過程中，施工安全管理是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是企業(yè)開展安全生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)。目前，部分企業(yè)還是缺乏足夠的安全管理意識(shí)，并未配備相應(yīng)的安全設(shè)備及安全管理人員，現(xiàn)場(chǎng)施工人員缺少必要的安全培訓(xùn)工作，施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患，甚至導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。

2．5施工人員素質(zhì)現(xiàn)狀

近些年，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民的生活質(zhì)量也有所提升，對(duì)物質(zhì)、精神層面的要求發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變，人們對(duì)房屋建設(shè)不在只限于遮風(fēng)避雨，對(duì)建筑房屋的舒適度、美觀性提出更高要求，這就要求房建工程施工人員必須掌握更新、更多的施工技術(shù)和方法。但是，目前建筑施工人員大多數(shù)都是一些文化水平不高的農(nóng)民工，多數(shù)人員并沒有接受正規(guī)的培訓(xùn)后就匆匆上崗，對(duì)施工的一些工藝流程、技術(shù)要求并不了解，甚至有些無法根據(jù)施工圖紙展開施工，這也成為影響建筑工程質(zhì)量的重要原因。

3完善房地產(chǎn)工程管理的途徑與具體方式

3．1物業(yè)前期介入施工管理

項(xiàng)目實(shí)施期間，建設(shè)單位如能夠提前引進(jìn)物業(yè)管理公司，參與施工進(jìn)度的過程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些以前管理項(xiàng)目中存在的一些設(shè)計(jì)缺陷上的共性問題，及時(shí)向建設(shè)方提出設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，避免造成投資浪費(fèi)。

(1)建設(shè)單位要提前通過招投標(biāo)或直接委托的方式確定項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施單位，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

(2)物業(yè)公司設(shè)立項(xiàng)目前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，組建一批物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，根據(jù)不同專業(yè)要求安排相關(guān)人員配合監(jiān)理介入施工過程管理，明確各類管理人員的崗位職責(zé)，根據(jù)施工的不同階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)以往管理項(xiàng)目中存在的一些設(shè)計(jì)缺陷的問題，及時(shí)向建設(shè)單位提出設(shè)計(jì)變更建議。

3．2選定施工實(shí)力較強(qiáng)的總包單位

建設(shè)單位要切實(shí)依照招投標(biāo)法的相關(guān)要求，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)總體要求出發(fā)，依法依規(guī)確定具有較強(qiáng)施工實(shí)力、能夠真正滿足項(xiàng)目建設(shè)需求的總包施工單位，為項(xiàng)目在后期實(shí)施過程中的成本、質(zhì)量、安全、進(jìn)度等環(huán)節(jié)的管理奠定了基礎(chǔ)。

3．3完善施工過程中的成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好，才能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中的成本。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，對(duì)費(fèi)用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制和管理是非常重要的。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，為了更好的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本進(jìn)行有效的控制和管理，必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，即在策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目施工過程中的成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3．4加強(qiáng)施工過程的質(zhì)量管理

提高施工人員的工作積極性和責(zé)任心，強(qiáng)化施工人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高施工人員的技能水平和質(zhì)量意識(shí)，做好重點(diǎn)工序和上下道工序交接的銜接工作，確保每道工序質(zhì)量都能確保合格，不將質(zhì)量問題帶入到下面的工序中，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的工序要及時(shí)返工。另外，還要加強(qiáng)材料管理，要選用質(zhì)量符合要求的施工材料進(jìn)行施工，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的材料要果斷拒絕使用。采購環(huán)節(jié)必須選購符合質(zhì)量要求的施工材料，這樣才能真正保證工程的質(zhì)量。

3．5加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理

(1)建立完善的安全管理制度，將各個(gè)環(huán)節(jié)的安全管理工作落到實(shí)處，讓每個(gè)員工均認(rèn)識(shí)到安全管理的重要性，提升自身責(zé)任感。同時(shí)，施工企業(yè)要制定針對(duì)性的獎(jiǎng)懲制度，確保工程安全管理責(zé)任到人。做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查工作，一旦發(fā)生施工安全事故，及時(shí)追究相關(guān)人員的責(zé)任。

(2)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)督檢查力度，有效消除建筑工程施工安全隱患，做好安全事故的預(yù)防工作，將事故隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。做好建筑工程施工安全檢查工作，定期或不定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施安全檢查，從根本上加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理。

3．6進(jìn)度控制管理

加強(qiáng)工程進(jìn)度跟蹤管理，對(duì)照施工進(jìn)度圖的安排跟蹤各個(gè)階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，落實(shí)好分工制度，所謂的分工制度也就是說把每一項(xiàng)具體的建筑工程施工責(zé)任和任務(wù)明確到每一個(gè)施工人員身上，促使施工人員意識(shí)到自身的任務(wù)和責(zé)任，進(jìn)而提升其施工的效率，還可以結(jié)合相應(yīng)的激勵(lì)制度來給予表現(xiàn)優(yōu)秀的施工人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而調(diào)動(dòng)施工人員工作的積極性。

3．7強(qiáng)化裝飾裝修階段的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)都是交付精裝房，目前大多數(shù)的新建項(xiàng)目交付標(biāo)的都是精裝房，精裝房的一個(gè)重要過程就是裝飾裝修，此階段管理的重點(diǎn)主要在于現(xiàn)場(chǎng)的人、材、機(jī)、技術(shù)、管理等資源的全面應(yīng)用，要求現(xiàn)場(chǎng)管理者憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮超強(qiáng)的施工管理能力，嚴(yán)格履行質(zhì)量監(jiān)督職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全員、全方位、全過程的有效控制。主要做法有:

(1)項(xiàng)目開工前必須實(shí)行嚴(yán)格的圖紙會(huì)審制度，項(xiàng)目管理者要組織建設(shè)方、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位的項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人以及各施工班組的施工班組長參會(huì)，參會(huì)前需熟悉圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，根據(jù)實(shí)際情況提出施工意見，盡量減少錯(cuò)、缺、矛盾等問題的出現(xiàn)，圖紙會(huì)審結(jié)果出具會(huì)議紀(jì)要，到場(chǎng)人員簽字確認(rèn);

(2)各工序要有明確的質(zhì)量責(zé)任負(fù)責(zé)人，簽定質(zhì)量責(zé)任狀，從工人選用、材料選擇、施工完成、維護(hù)保養(yǎng)等多方面明確其責(zé)任，加上項(xiàng)目管理者的質(zhì)量監(jiān)督和控制，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)及人性化管理方式保證施工質(zhì)量。與此同時(shí)，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)新技術(shù)、新工藝、新工人的技術(shù)指導(dǎo)，確保裝修施工目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn);

(3)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，采用PDCA管理方法，及時(shí)改進(jìn)關(guān)鍵工序工藝，調(diào)整并確定合理、有效的施工進(jìn)度并跟蹤落實(shí);

(4)實(shí)行樣板制度，以利于大面積裝修項(xiàng)目有統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照，并按作業(yè)指導(dǎo)書和質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求，預(yù)防質(zhì)量通病在施工項(xiàng)目上發(fā)生。

3．8成品保護(hù)的管理

施工單位針對(duì)各道工序必須采取有效的成品保護(hù)措施，在竣工驗(yàn)收、交付使用之前，均要認(rèn)真做好終端產(chǎn)品的成品保護(hù)，措施主要包括:保護(hù)、包裹、覆蓋、封閉、貯存等幾種方式，具體采用何種保護(hù)措施需要根據(jù)被保護(hù)對(duì)象和施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況確定:

(1)保護(hù)。提前采取保護(hù)措施，以防止成品可能發(fā)生的損傷或污染;

(2)包裹。就是將被保護(hù)物包裹起來，以防損傷或污染;

(3)覆蓋。就是使用表面覆蓋的辦法防止堵塞或損傷;

(4)封閉。就是采取局部封閉的辦法進(jìn)行保護(hù);

(5)貯存。對(duì)有環(huán)境(如溫度、濕度、通風(fēng)、清潔、采光、避光、防鼠、防蟲等)要求的物資，采取倉庫保存的方式進(jìn)行保護(hù)。

4結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作來說，當(dāng)前存在的問題和缺陷還是比較多的，這些問題和缺陷的存在必須要在后續(xù)的相關(guān)管理工作中予以高度的關(guān)注，才能夠不斷提升房地產(chǎn)管理項(xiàng)目的水平和價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

［1］車永紅．淺論建筑工程施工質(zhì)量的全過程控制［J］．中國高新技術(shù)企業(yè)，2008(02)．

［2］周承榮．房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究［D］．華南理工大學(xué)，2010．

作者：陳國洪 單位：廈門海投物業(yè)有限公司