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摘要：在當(dāng)前稅收政策的背景下，有關(guān)營(yíng)改增的內(nèi)容獲得了有效地落實(shí)與應(yīng)用，且具有極高的應(yīng)用價(jià)值與意義，能夠有效促進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)與發(fā)展，對(duì)于行業(yè)稅負(fù)管控也會(huì)產(chǎn)生積極的影響。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)而言，在稅務(wù)管理的過(guò)程中，需要以營(yíng)改增為基礎(chǔ)，針對(duì)實(shí)際情況完成相應(yīng)的核算工作，進(jìn)而來(lái)滿足后續(xù)的建設(shè)需要。因此，本文就營(yíng)改增背景下，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)在會(huì)計(jì)核算中所面臨的影響加以分析，進(jìn)而來(lái)滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的各方面需求。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)；會(huì)計(jì)核算

當(dāng)前，我國(guó)常見的企業(yè)租賃在固定資產(chǎn)方面，共分為兩種，一種是以經(jīng)營(yíng)租賃形式為主，另一種則是以融資租賃為主要的使用方式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃模式來(lái)講，大多是為了滿足企業(yè)在周期性貿(mào)易活動(dòng)方面的需求，整個(gè)過(guò)程中，很容易受到各方面因素的影響，因而需要較長(zhǎng)的周期來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。因而，在探究營(yíng)改增對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)快捷核算影響的過(guò)程中，需要先明確會(huì)計(jì)核算對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃的影響，并結(jié)合實(shí)際情況選擇符合要求的計(jì)稅方法，從而來(lái)滿足企業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)需要。

1一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

通常情況下，一般納稅人大多是以經(jīng)營(yíng)租賃的手段，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的處理，形式上多樣性明顯，并圍繞著所有權(quán)完成后續(xù)的工作內(nèi)容，比如說(shuō)，直接進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的購(gòu)買、通過(guò)捐贈(zèng)的形式獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、以入股的形式完成所有權(quán)的合理分配，以及通過(guò)抵債償還的方式獲得不動(dòng)產(chǎn)[1]。

1.1納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法倘若納稅人在出租時(shí)，是在未落實(shí)營(yíng)改增政策時(shí)完成了不動(dòng)產(chǎn)的獲取，那么在進(jìn)行簡(jiǎn)易計(jì)稅的過(guò)程中，便要以此為基礎(chǔ)進(jìn)行應(yīng)納稅額的統(tǒng)計(jì)與分析，是以百分之五的征收率來(lái)完成相應(yīng)的計(jì)算，需要注意的是，該計(jì)算中并不涉及稅收收入額。在進(jìn)行應(yīng)納稅額的計(jì)算過(guò)程中，需要利用簡(jiǎn)易計(jì)稅的手段完成稅額的統(tǒng)計(jì)與分析，從而來(lái)判斷出，所涉及的應(yīng)納稅額并不能夠滿足常規(guī)狀態(tài)下的進(jìn)項(xiàng)稅額抵消需求，這就需要人員利用財(cái)務(wù)信息來(lái)完成相關(guān)賬戶的處理，進(jìn)而來(lái)為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)[2]。就目前來(lái)看，我國(guó)常見的核算方法可以集中為兩種形式：（1）倘若機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)所涉及的區(qū)域存在不同時(shí)，納稅人在開展稅款繳納的過(guò)程中，需要前往不動(dòng)產(chǎn)所在的地區(qū)，并在當(dāng)?shù)氐膰?guó)稅機(jī)關(guān)中完成繳稅工作，征收率為百分之五，等到完成稅款繳納后，再回到機(jī)構(gòu)所在地區(qū)，進(jìn)行第二次的申報(bào)納稅，從而來(lái)完成相應(yīng)的核算工作。（2）倘若不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)的所在地相同，那么納稅人只需要依照實(shí)際情況前往機(jī)構(gòu)完成申報(bào)納稅工作即可，整個(gè)過(guò)程同樣要以百分之五的征收率為基礎(chǔ)。在這一過(guò)程中，需要注意的是，當(dāng)納稅人在進(jìn)行核算過(guò)程中選用了簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法與手段，那么在這三年之內(nèi)便不可以進(jìn)行任何手段方面的更改。比如說(shuō)，甲企業(yè)滿足一般納稅人的條件，并在某一年的八月份，經(jīng)董事會(huì)集體協(xié)商，決定將前一年獲得所有權(quán)的辦公樓進(jìn)行出租，出租方為乙公司。在購(gòu)買辦公樓時(shí)，甲企業(yè)所花費(fèi)的價(jià)格為2000萬(wàn)元，倘若是以直線法來(lái)完成有關(guān)折舊金額的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算，那么有關(guān)折舊的時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在40年標(biāo)準(zhǔn)，且期末不會(huì)發(fā)生殘值的情況。甲公司與乙公司通過(guò)協(xié)商后，進(jìn)行了租賃合同的簽訂，且合同中明確指出，辦公樓的租賃時(shí)間為3年整，每一年的八月份，乙公司需要向甲公司進(jìn)行租金的支付，在合同中所提到的年租金共有101萬(wàn)元，其中將稅費(fèi)包含其中。由于辦公樓從購(gòu)買后到租賃過(guò)程中，沒有發(fā)生任何貶值的情況，因而甲企業(yè)在進(jìn)行計(jì)算中，可以通過(guò)成本模式的特性，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資性房產(chǎn)的管控，倘若是以簡(jiǎn)易計(jì)稅方法為主，那么企業(yè)在進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中，需要從預(yù)計(jì)繳稅額以及應(yīng)納稅額兩方面開展相關(guān)工作，同時(shí)在進(jìn)行合同簽署的當(dāng)天，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行轉(zhuǎn)變，將本來(lái)滿足固定資產(chǎn)的辦公樓加以轉(zhuǎn)變，使其符合投資性房地產(chǎn)的要求[3]。如果辦公樓和甲企業(yè)所在的地區(qū)不同時(shí)，那么需要前往辦公樓所在的區(qū)域，在機(jī)關(guān)內(nèi)完成預(yù)繳稅款的工作，在這一過(guò)程中，納稅人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的應(yīng)納稅款和預(yù)繳稅款需要通過(guò)完整的計(jì)算，且滿足相應(yīng)的規(guī)定要求，最終達(dá)到4.81萬(wàn)元。當(dāng)乙企業(yè)完成第一年租金遞交后，則要由甲企業(yè)依照實(shí)際情況完成納稅申報(bào)工作，并在相關(guān)機(jī)關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅期限下預(yù)繳稅款的核定內(nèi)容，并獲得具有法律效應(yīng)的納稅憑證。反之，當(dāng)辦公樓所在區(qū)域與甲企業(yè)相同時(shí)，那么需要以百分之五的征收率來(lái)完成納稅申報(bào)工作，進(jìn)而來(lái)避免雙方的利益受到不必要的影響。

1.2納稅人適用于一般計(jì)稅方法通常情況下，一般納稅人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)審核與計(jì)算的過(guò)程中，會(huì)選擇一般計(jì)稅方法，同時(shí)還要遵循“營(yíng)改增”的政策要求，這就需要注意兩方面內(nèi)容，詳細(xì)情況如下所示：（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)不滿足一般納稅人機(jī)構(gòu)所在地時(shí)，納稅人應(yīng)當(dāng)前往不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)，在當(dāng)?shù)氐闹鞴車?guó)稅機(jī)關(guān)中，以百分之三的預(yù)征率，完成相應(yīng)的稅款繳納工作，而后再回到企業(yè)所在的地區(qū)，在主管國(guó)稅機(jī)關(guān)中，開展相應(yīng)的納稅申報(bào)，以此來(lái)達(dá)到預(yù)期的效果。（2）如果不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)滿足機(jī)構(gòu)所在地要求，二者相同，那么納稅人員則可以直接前往當(dāng)?shù)刂鞴車?guó)稅機(jī)關(guān)完成納稅申報(bào)工作，并不需要花費(fèi)時(shí)間進(jìn)行預(yù)征率的處理。

2“營(yíng)改增”后不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)存在的不足

2.1跨地域納稅申報(bào)“營(yíng)改增”政策本身所代指的便是，營(yíng)業(yè)稅發(fā)生變動(dòng)，轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?，這就使得不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行租賃行為的活動(dòng)中，所涉及的增值稅會(huì)以其所在地為基礎(chǔ)，所在地不同，所涉及的內(nèi)容也會(huì)發(fā)生一定程度的改變，不然便會(huì)使得增值稅的繳納工作無(wú)法順利開展[4]。仍然以上述所提到的甲企業(yè)與乙企業(yè)為例，倘若在進(jìn)行辦公樓的租賃過(guò)程中，有關(guān)地理位置存在著較為明顯的差異性，企業(yè)與寫字樓所在的區(qū)域并不相同，這就會(huì)使得企業(yè)所要承擔(dān)的繳納稅款數(shù)值呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，需要跨地域完成納稅申報(bào)工作，以至于企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益受到一定程度的影響。

2.2行業(yè)的相對(duì)復(fù)雜性因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)租賃行為本身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行日常工作中，往往會(huì)面對(duì)“營(yíng)改增”政策下所產(chǎn)生的問(wèn)題。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃而言，在業(yè)務(wù)內(nèi)容上共分為長(zhǎng)期與短期兩種，對(duì)于短期租賃業(yè)務(wù)來(lái)講，承租方為了滿足較短時(shí)間的生活或是工作需求，簽署了相應(yīng)的入住合同，整個(gè)業(yè)務(wù)辦理流程較為簡(jiǎn)單，先是雙方進(jìn)行聯(lián)系，而后前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋質(zhì)量與空間分布的判斷，確認(rèn)無(wú)誤后再進(jìn)行住房手續(xù)的辦理工作，整個(gè)過(guò)程并不麻煩。對(duì)于長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)而言，則要在各方面都呈現(xiàn)出復(fù)雜的狀態(tài)，人們常見的長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)是正常租賃與回租兩種，在進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理時(shí)，不但需要對(duì)出租人的資料與信息進(jìn)行比對(duì)，同時(shí)還要在承租人的經(jīng)濟(jì)能力以及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)方面加以分析，雙方敲定后才能夠完成手續(xù)的辦理工作[5]。就目前來(lái)看，由于不動(dòng)產(chǎn)租賃過(guò)程中，所涉及的內(nèi)容過(guò)于復(fù)雜，甚至還存在著租賃房想要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置，或者是出租方想要自行進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的情況，這些都會(huì)使得企業(yè)在進(jìn)行租金收取的過(guò)程中存在著較為巨大的風(fēng)險(xiǎn)影響，有關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅的界定內(nèi)容也會(huì)存在不同程度的問(wèn)題，使得不動(dòng)產(chǎn)租賃效益無(wú)法得到有效保障。在“營(yíng)改增”政策的背景下，倘若企業(yè)無(wú)法針對(duì)當(dāng)前所存在的租賃問(wèn)題進(jìn)行有效控制與管理，不但會(huì)使得自身所承擔(dān)的稅收壓力過(guò)于巨大，同時(shí)在財(cái)政以及資金彈性方面也會(huì)受到較為嚴(yán)重的影響，這樣不但會(huì)導(dǎo)致租賃行業(yè)發(fā)展受阻，后續(xù)的工作內(nèi)容也會(huì)受到一定程度的阻礙。不僅如此，為了滿足新老稅制的要求，相關(guān)企業(yè)在開展不動(dòng)產(chǎn)租賃的過(guò)程中，還要針對(duì)實(shí)際情況完成新項(xiàng)目和老項(xiàng)目的有效分化，前者需要遵循新推出的增值稅率要求，這就使得營(yíng)業(yè)稅額呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，倘若企業(yè)無(wú)法對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅開展合理的抵扣處理，便會(huì)使得新項(xiàng)目所產(chǎn)生的租賃收益受到較為嚴(yán)重的影響。

2.3納稅過(guò)渡時(shí)間較短與其他行業(yè)相比，不動(dòng)產(chǎn)租賃具有較為明顯的特殊性，主要的花銷與費(fèi)用支出集中在前期以及人工工作中。隨著我國(guó)政策發(fā)生變動(dòng)，營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?，這就使得傳統(tǒng)的租賃模式無(wú)法滿足預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)很容易會(huì)受到納稅過(guò)渡時(shí)間的影響，整個(gè)周期相對(duì)較短，加上投入資金無(wú)法進(jìn)行發(fā)票抵扣，這樣不但會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)面臨資金緊缺的情況，同時(shí)也會(huì)加大企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，使得后續(xù)的發(fā)展受到較為嚴(yán)重的影響。就目前來(lái)看，我國(guó)有關(guān)納稅的過(guò)渡時(shí)間定格在3年，整體周期相對(duì)較低，倘若企業(yè)本身存在著稅負(fù)管理方面的問(wèn)題，很容易會(huì)發(fā)生稅負(fù)數(shù)值大幅度提升，或者是資金鏈斷裂的情況，若是以宏觀角度來(lái)進(jìn)行分析，這種狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)租賃模式顯然不滿足可持續(xù)發(fā)展需求，對(duì)于企業(yè)后續(xù)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生較為不利的影響。

3“營(yíng)改增”后不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)采取相關(guān)問(wèn)題解決方法

3.1對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的業(yè)務(wù)稅收處理能力進(jìn)行加強(qiáng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅額的變動(dòng)，使得其會(huì)計(jì)核算工作難以正常進(jìn)行，有關(guān)不同業(yè)務(wù)的稅收管理工作，也會(huì)受到外界因素的干擾，使得管理工作量無(wú)法得到保障，后續(xù)的工作內(nèi)容也難以順利進(jìn)行。為了避免類似的情況發(fā)生，企業(yè)在進(jìn)行日常工作中，應(yīng)當(dāng)提高對(duì)會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng)，提高人員本身所具備的稅收處理能力，實(shí)現(xiàn)綜合水平的強(qiáng)化，確保在處理涉稅業(yè)務(wù)的過(guò)程中，工作人員能夠有效地完成相關(guān)工作內(nèi)容。在這一過(guò)程中，企業(yè)可以利用業(yè)務(wù)宣傳大會(huì)的方式，或者是專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，來(lái)提高人員的綜合素養(yǎng)，強(qiáng)化核算處理能力，提高數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性與可靠性，以此來(lái)為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)，對(duì)于企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

3.2實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是有效提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算精度的重要措施與手段，上述提到，在面對(duì)跨地域納稅業(yè)務(wù)時(shí)，企業(yè)所要承擔(dān)的繳費(fèi)款項(xiàng)更多，相關(guān)的資金支出也會(huì)隨之提升，進(jìn)而導(dǎo)致自身的經(jīng)濟(jì)效益受到較為不利的影響。因此，為了有效降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的問(wèn)題，企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理的過(guò)程中，可以將其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處理，將不動(dòng)產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)或者是個(gè)人進(jìn)行綁定，使其能夠避免發(fā)生跨地域納稅的情況，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)不必要費(fèi)用的減免。與其他方式相比，這種手段在處理效率上更高，且辦理手續(xù)較為簡(jiǎn)單，既不需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行地域的轉(zhuǎn)移，在經(jīng)濟(jì)管控質(zhì)量上也能夠得到有效保障，這樣不但能夠滿足會(huì)計(jì)人員的核算需求，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生積極有效的促進(jìn)作用。同時(shí)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理過(guò)程中，既能夠縮短了整個(gè)業(yè)務(wù)處理周期，減少金錢投入與支出，同時(shí)也能夠降低納稅申報(bào)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從而來(lái)滿足企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要。

3.3縮小納稅過(guò)渡時(shí)間如何縮小納稅過(guò)渡時(shí)間是當(dāng)前企業(yè)在進(jìn)行租賃過(guò)程中所存在的一大問(wèn)題，并與會(huì)計(jì)核算工作有著極為密切的聯(lián)系。在營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變的背景下，為了滿足新時(shí)代增值稅的要求，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)在日常工作中，很容易會(huì)受到前期資金大量投入的影響，自身所承擔(dān)的稅負(fù)發(fā)生過(guò)重的情況，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)上漲，后續(xù)的工作內(nèi)容也會(huì)面臨較為嚴(yán)重的影響。因而，相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行日常工作中，可以選用增長(zhǎng)資金儲(chǔ)備的方式，從保險(xiǎn)、基金或者是國(guó)債的方面來(lái)完成金融模式的調(diào)整，擴(kuò)展金融處理手段，這樣不但能夠有效提高成本費(fèi)用的管控力度，同時(shí)還能夠增強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額的管控工作，在面對(duì)債務(wù)問(wèn)題的過(guò)程中，能夠與其他公司合作，一同完成追繳作業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金的回流發(fā)展，并為后續(xù)的工作奠定良好的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都有著極為重要的作用，在“營(yíng)改增”政策背景下，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)需要從合理的角度出發(fā)，增強(qiáng)對(duì)合理投資理財(cái)?shù)墓芸亓Χ龋訌?qiáng)資金回流的處理工作，加速進(jìn)度的同時(shí)，降低稅負(fù)過(guò)重所產(chǎn)生的不利影響，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行。

4結(jié)論

綜上所述，為了滿足租賃行業(yè)的發(fā)展需要，同時(shí)也是順應(yīng)“營(yíng)改增”政策需求，相關(guān)企業(yè)需要依照自身的實(shí)際情況，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而來(lái)完成政策內(nèi)容的規(guī)劃與處理，這樣不但能夠滿足經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)需要，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶來(lái)積極的影響。倘若從社會(huì)角度來(lái)講，良好的管理手段與風(fēng)險(xiǎn)處理模式，能夠有效提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，降低風(fēng)險(xiǎn)影響，反之，如果企業(yè)本身不具備足夠的計(jì)算與財(cái)務(wù)管理水平，很容易會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，使得效益受損，人員的利益也很難得到保障。

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作者:丁卓