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不動(dòng)產(chǎn)存在的問題及建議范文第1篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

1引言

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的最主要問題就是不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然身份屬性以及權(quán)利在登記簿當(dāng)中進(jìn)行記錄和公示。同時(shí)隨著現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)的覆蓋范圍變得越來(lái)越廣，所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作所面臨的問題及影響因素也變得越來(lái)越多，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行深入研究及探討是需要進(jìn)行長(zhǎng)期工作的，逐漸對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身的權(quán)利歸屬等進(jìn)行進(jìn)一步確定，然后對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確規(guī)定。

2不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1規(guī)章制度建設(shè)落后

基于我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展背景來(lái)看，和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的體制建設(shè)以及法律法規(guī)建設(shè)工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)價(jià)值的作用并沒有在實(shí)際工作中得到真正發(fā)揮。因?yàn)樵谶^去我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展的過程中，雖然面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在的一些問題，制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機(jī)制等在實(shí)際工作中并沒有真正落實(shí)，所以導(dǎo)致許多工作沒有得到很好的約束，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當(dāng)前新時(shí)期發(fā)展背景下，需要就不動(dòng)產(chǎn)登記工作執(zhí)行過程中所產(chǎn)生的一些問題進(jìn)行論述并且提出相關(guān)建議，使不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正向影響得到增加[1]。

2.2市場(chǎng)短期不利影響

對(duì)于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)講，雖然能夠覆蓋到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大多數(shù)企業(yè)，但也可能會(huì)導(dǎo)致自然人和一些以投資為目的的房產(chǎn)持有人在可能的條件下進(jìn)行拋售。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中產(chǎn)生不利影響因素的環(huán)節(jié)，大多數(shù)都集中在二手房交易環(huán)節(jié)中，所以如果想要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在的不利因素進(jìn)行全方位解決，需要真正從政府角度出發(fā)對(duì)這些問題進(jìn)行考慮，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的二手房交易規(guī)模非常大，所以只有在政府以及國(guó)家出頭的情況下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的調(diào)控。除此之外，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面覆蓋與普及過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的合規(guī)性以及宣傳工作是否實(shí)現(xiàn)全覆蓋這些問題，如果僅依靠個(gè)別部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，那么所取得的成效是比較微弱的，仍然需要由國(guó)家政府出面并且通過合理有效的措施進(jìn)行干預(yù)，這樣才能夠更好地使不動(dòng)產(chǎn)登記工作得到推廣。通過這樣的方式，從物權(quán)保護(hù)的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行深入探討及研究，更好地使房地產(chǎn)直接權(quán)益人的基本利益得到保障，并且將房地產(chǎn)在發(fā)展過程當(dāng)中存在的產(chǎn)權(quán)糾紛問題進(jìn)行解決，使整個(gè)二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序變得更加有序。

3不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平提升建議

3.1不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當(dāng)前房屋不動(dòng)產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動(dòng)性特征，所以這就對(duì)房屋的所有權(quán)以及歸屬權(quán)利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎(chǔ)所開展的分析過程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)本身同時(shí)還擁有明確的復(fù)雜性特征，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當(dāng)前的房產(chǎn)情況來(lái)看，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要目的是順應(yīng)國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控，針對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行有效的控制。對(duì)于二者來(lái)講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價(jià)格本身會(huì)受到房屋供求關(guān)系的直接影響。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)登記來(lái)講，主要目的也不僅僅是給房地產(chǎn)稅征收作準(zhǔn)備，同時(shí)還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動(dòng)產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點(diǎn)，那么不動(dòng)產(chǎn)合法登記過程中，產(chǎn)權(quán)人本身的合法權(quán)利會(huì)受到極大程度的保障。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，核心的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行解決，在解決的過程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎(chǔ)上使房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來(lái)，降低當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動(dòng)產(chǎn)登記可以使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎(chǔ)的保障[2]。

3.2房屋買賣交易所受到的影響

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展過程中，工作目的不僅僅是使當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到更好的管控，同時(shí)也是為了能夠基于當(dāng)前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將各機(jī)構(gòu)以及各地區(qū)的房地產(chǎn)交易匯集到一起，形成一個(gè)統(tǒng)一性質(zhì)的信息管理登記平臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)交易以及登記和審批等各項(xiàng)流程進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而使工作能夠變得更加簡(jiǎn)單而且便捷，促使傳統(tǒng)低效率的申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)信息化以及網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作解讀的過程中，有很多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記工作只是單單針對(duì)當(dāng)前的存量房，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致許多在信息管理平臺(tái)上沒有進(jìn)行登記的購(gòu)房人員，在之后的購(gòu)房過程中不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的消費(fèi)行為。所以現(xiàn)如今社會(huì)大眾本身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作更多的是持一種觀望的態(tài)度，同時(shí)就是在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展的過程中，有很多擁有多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人會(huì)在工作開始之前將房產(chǎn)進(jìn)行大量的拋售，這種大量房產(chǎn)的拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)造成一定影響，所以在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例所發(fā)揮的市場(chǎng)規(guī)范化作用會(huì)變得更加明顯。除此之外就是不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例，并不是簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控作為基本目標(biāo)，所以在短期之內(nèi)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。自從管理?xiàng)l例實(shí)施以來(lái)，主要目的是對(duì)現(xiàn)有的各不同機(jī)構(gòu)之間的資源進(jìn)行全方位的整合，然后對(duì)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，構(gòu)建一個(gè)全國(guó)性質(zhì)的信息化管理平臺(tái)。對(duì)于該條例來(lái)講，在實(shí)際實(shí)施的過程中，對(duì)于二手房市場(chǎng)會(huì)或多或少地產(chǎn)生一些影響，條例當(dāng)中并沒有要求針對(duì)個(gè)人名下的房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但卻可以根據(jù)房屋的地址對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行確定。所以在這一背景下，過去傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作存在的問題以及弊端都能夠得到消除，但可能會(huì)導(dǎo)致的問題就是房屋的大量拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性造成影響。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)講，作用發(fā)揮更多的是體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃以及規(guī)范這2個(gè)方面。

3.3不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的積極影響

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施的過程中，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也受到了極大程度的影響，而且這種影響是正向的，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作也產(chǎn)生了一定程度的促進(jìn)作用。在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化背景下，通過不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)受到極大程度的影響，所以需要從不同的登記體系為出發(fā)點(diǎn)，使房地產(chǎn)管理工作水平及能力得到更好的提升，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠得到更好的推動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中，信息可以在平臺(tái)上進(jìn)行高效的運(yùn)行，從而使房地產(chǎn)的全方位控制得到真正實(shí)現(xiàn)。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作來(lái)講，最主要的就是做到精準(zhǔn)調(diào)控，所以在這種透明化以及高速的信息流轉(zhuǎn)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了透明化管理，使調(diào)控制度的發(fā)展得到了推進(jìn)。所以對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，在實(shí)施過程中可以使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作具有明顯的進(jìn)步及提升，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講可以讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中擁有更多的優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)也需要注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中需要考慮現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，并且就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展深入調(diào)查，這樣才能夠更好地找到符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)模式[3]。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)講，在實(shí)施過程中，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到直接影響，同時(shí)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成一定程度的影響。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的過程中，要深入分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施現(xiàn)狀，并總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)基本國(guó)情進(jìn)行結(jié)合，通過長(zhǎng)期發(fā)展的眼光，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善與創(chuàng)新。

【參考文獻(xiàn)】

【1】尹會(huì)生.不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究[J].中國(guó)高新區(qū),2018(12):271.

【2】吳沛晟.不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2017(30):68-69.

不動(dòng)產(chǎn)存在的問題及建議范文第2篇

不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無(wú)論是對(duì)國(guó)家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來(lái)是各國(guó)民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國(guó)即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國(guó)有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國(guó)、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國(guó)多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國(guó)外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國(guó)、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語(yǔ)國(guó)家均采此制。

故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案的研究。對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問題作了分別的分析及對(duì)這些問題的解決方法作了個(gè)人的見解，第三部分共有五個(gè)問題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決；二是登記中公權(quán)國(guó)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問題?；诒疚纳鲜觯_立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國(guó)長(zhǎng)期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來(lái)“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國(guó)不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語(yǔ)，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無(wú)區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語(yǔ)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例

當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國(guó)登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國(guó)登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國(guó)法主義。德國(guó)登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無(wú)效，不得以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來(lái)地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。

3.法國(guó)法主義。法國(guó)法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無(wú)實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無(wú)公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。

但我們認(rèn)為，我國(guó)目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國(guó)登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國(guó)家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國(guó)學(xué)者們比較贊同德國(guó)法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國(guó)實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問題。

80年代我國(guó)重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國(guó)家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)。現(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質(zhì)

對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說(shuō)：1.公法上行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。”2.證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?！备腥苏J(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！?3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說(shuō)均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說(shuō)回避這一問題，不甚確切，必然說(shuō)不清證明與登記行為的關(guān)系如何。

首先，從登記行為過程來(lái)看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng).

再次，自羅馬法以來(lái)，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷?，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問題

登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國(guó)立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)。”而我國(guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)。可見物權(quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定。《土地登記規(guī)則》亦采開放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開放性及開放性弊端防止問題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。登記權(quán)利的開放性必然會(huì)帶來(lái)物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對(duì)、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無(wú)爭(zhēng)議的事先確定，進(jìn)而使契約無(wú)以自由，同時(shí)也會(huì)造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。

中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。

（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。

參考文獻(xiàn)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；

6、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。

7、《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，182頁(yè)，中國(guó)法制出版社，

8、著：《中國(guó)民法總論》，162頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年。

不動(dòng)產(chǎn)存在的問題及建議范文第3篇

有權(quán)制度下的一種制度，不是獨(dú)立的物權(quán)，與地役權(quán)屬于兩種不同的法律制度。盡管相鄰關(guān)系法律規(guī)范在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)范，但仍應(yīng)留有當(dāng)事人意思自治的余地，從而使相鄰關(guān)系與地役權(quán)制度以及合同制度有效銜接。

一、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系概述

不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，簡(jiǎn)稱相鄰關(guān)系，是民法上的一項(xiàng)重要制度，是處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或利用人之間因不動(dòng)產(chǎn)之使用而生之糾紛的法律制度，對(duì)于協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益關(guān)系，維護(hù)和諧的相鄰關(guān)系，發(fā)揮著不可或缺的作用。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系制度實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和擴(kuò)張。其機(jī)能在于擴(kuò)張一方的所有權(quán)或利用權(quán)，而限制他方的排除請(qǐng)求權(quán)，課以作為或不作為的義務(wù)并設(shè)補(bǔ)償制度，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙方利益的平衡。因不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間在利用各自不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，往往可能不得不牽涉到對(duì)鄰人不動(dòng)產(chǎn)的使用，從而容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益沖突，故實(shí)有必要以法律的形式明文規(guī)定處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)利益沖突的制度?？季渴澜绺鲊?guó)的法律，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)大陸法系國(guó)家都有相應(yīng)的法律制度對(duì)因相鄰關(guān)系所生的沖突進(jìn)行調(diào)整。我國(guó)受德國(guó)、日本等國(guó)家的影響，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系亦作了規(guī)定，我國(guó)民法上有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定包括：《民法通則》第83條、《最高人民法院關(guān)于貫徹若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《民通意見》）第97-103條、《物權(quán)法》第84-92條。但是，我國(guó)民法上有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定過于原則，缺乏適用性，沒能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。

二、我國(guó)法律及司法解釋對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定及存在的問題

（一）我國(guó)法律及司法解釋就相鄰關(guān)系的規(guī)定

我國(guó)《民法通則》第83條、《民通意見》第97-103條、《物權(quán)法》第84-92條對(duì)相鄰關(guān)系做出了規(guī)定。這些法律就相鄰關(guān)系規(guī)定所涉及的內(nèi)容包括：處理相鄰關(guān)系的原則、自然流水利用及相鄰排水關(guān)系、鄰地及相鄰建筑物的使用關(guān)系、相鄰必要通行權(quán)、屋檐滴水關(guān)系、固體廢棄物、水污染物及氣響侵入、以及通風(fēng)、日照妨害關(guān)系、以及相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。筆者將對(duì)這些內(nèi)容分述之。

（1）處理相鄰關(guān)系的原則。《民法通則》第83條和《物權(quán)法》第84條對(duì)處理相鄰關(guān)系的原則做出了規(guī)定，強(qiáng)調(diào)處理相鄰關(guān)系應(yīng)按照“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。該原則反映出了相鄰關(guān)系的立法目的，對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的糾紛具有指導(dǎo)意義。

（2）自然流水利用及相鄰排水關(guān)系。學(xué)說(shuō)上亦稱其為水的相鄰關(guān)系?！睹裢ㄒ庖姟返?8條規(guī)定相鄰一方不得堵截或獨(dú)占自然流水，《物權(quán)法》第86條則規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)合理的分配自然流水。此兩條于目的上都意在規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間對(duì)自然流水的利用關(guān)系?！睹裢ㄒ庖姟返?9條對(duì)相鄰排水關(guān)系做出了規(guī)范，明確相鄰一方的承水義務(wù)及因另一方不合理排水而受有損失時(shí)所享有的停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失請(qǐng)求權(quán)，《物權(quán)法》第86條對(duì)相鄰排水關(guān)系亦做了原則性的規(guī)定，規(guī)定了相鄰人一方為他方排水提供必要便利的義務(wù)。另外，《物權(quán)法》第92條還規(guī)定了因用水、排水利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成土地被利用一方損害的，利用一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。

（3）鄰地及相鄰建筑物的使用關(guān)系?！段餀?quán)法》第88條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人基于建造、修繕建筑物以及安設(shè)管線等原因，于必要時(shí)享有利用鄰地、建筑物的權(quán)利?！睹裢ㄒ庖姟返?7條則規(guī)定了占用土地一方未于約定的范圍、用途和期限使用土地的，被占用土地一方享有請(qǐng)求及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失的權(quán)利?！段餀?quán)法》第92條還規(guī)定了，相鄰一方在使用鄰地或相鄰建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；對(duì)于已經(jīng)造成損害的，還應(yīng)當(dāng)給予另一方損害賠償。這些規(guī)定表明了土地、建筑物所有人或使用人負(fù)有容忍不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人使用其土地的義務(wù)，及使用他人土地一方不按約定使用土地應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。對(duì)于妥善處理鄰地及相鄰建筑物使用關(guān)系，促進(jìn)生產(chǎn)和建設(shè)的順利進(jìn)行具有積極的意義。

（4）相鄰必要通行權(quán)。學(xué)說(shuō)及其他國(guó)家或地區(qū)的立法稱為袋地通行權(quán)。即土地因與公路無(wú)適宜的聯(lián)絡(luò)，致不能為通常使用時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以通行周圍土地以至公路的權(quán)利?！段餀?quán)法》第87條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”。該法第92條規(guī)定了因通行造成他方損害的，享有通行權(quán)一方應(yīng)當(dāng)賠償損失?！睹裢ㄒ庖姟返?00條亦有類似規(guī)定?！睹裢ㄒ庖姟返?01條還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)歷史通道的使用權(quán)，并享有對(duì)堵塞必經(jīng)歷史通道一方的排除妨礙、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。最后，對(duì)于通行權(quán)須說(shuō)明的一點(diǎn)是，通行權(quán)具有物盡其用之社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體利益的目的，享有人不得預(yù)先拋棄。

（5）屋檐滴水關(guān)系。關(guān)于屋檐滴水問題，《物權(quán)法》未做規(guī)定?！睹裢ㄒ庖姟返?02條對(duì)處理屋檐滴水糾紛做了規(guī)定。該條規(guī)定，有過錯(cuò)一方造成他方損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除妨礙、賠償損失。從該條可以看出，處理屋檐滴水關(guān)系糾紛適用的是過錯(cuò)責(zé)任原則。

（6）固體廢棄物、水污染物及氣響侵入的關(guān)系。氣響侵入又稱不可量物侵害。不可量物侵害是德國(guó)民法典和瑞士民法典中的重要概念，指噪音、煤煙、震動(dòng)、臭氣、塵埃、放射性等不可量物質(zhì)侵入鄰地造成的干擾性妨害或損害，性質(zhì)上屬于物權(quán)法相鄰關(guān)系的一種類型。《物權(quán)法》第90條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)”。該條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間固體廢棄物、水污染物及氣響侵入鄰地之禁止。當(dāng)然，如果行為比較輕微沒有違反國(guó)家規(guī)定，則自然不在禁止的范圍之列。

（7）通風(fēng)、日照妨害關(guān)系。“日照妨害”系由日本立法、判例與學(xué)說(shuō)所創(chuàng)。是指對(duì)于日照權(quán)（采光權(quán)）的侵害，是由于過度利用城市土地的結(jié)果而產(chǎn)生的城市土地問題之一,我國(guó)《物權(quán)法》第89條規(guī)定建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，是對(duì)建筑物相鄰關(guān)系的規(guī)范。在當(dāng)前高層建筑物聳立的社會(huì)，規(guī)定建筑物之間應(yīng)當(dāng)保持一定的間距，使得建筑物間相互不妨礙日照、通風(fēng)條件，對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人的健康實(shí)有必要。

（8）相鄰防險(xiǎn)關(guān)系?！睹裢ㄒ庖姟返?03條確定在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窯等或種植竹木不得危機(jī)相鄰一方建筑物的安全和正常使用?！段餀?quán)法》第91條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。不動(dòng)產(chǎn)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系的規(guī)定，表明在自己不動(dòng)產(chǎn)上從事相關(guān)的活動(dòng)，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全，對(duì)于維系相鄰人之間和平的秩序有重要的意義。須注意的是，相鄰防險(xiǎn)關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人僅可請(qǐng)求從事活動(dòng)一方注意防免危險(xiǎn)，而不能請(qǐng)求防止，因此，區(qū)別于屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)之一種的排除妨害請(qǐng)求權(quán)。

（二）我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定存在的問題

通過對(duì)我國(guó)法律及司法解釋對(duì)相鄰關(guān)系規(guī)定的內(nèi)容的解析，可以看出，我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定所涉及的內(nèi)容是比較廣泛的，包括了土地相鄰關(guān)系和建筑物相鄰關(guān)系。對(duì)于平衡不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益，維持和平的相鄰秩序，促進(jìn)物盡其用之整體利益具有重要的作用。但是，通過對(duì)我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定的分析，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的規(guī)定仍存在不足之處。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，規(guī)定的過于原則、概括，可操作性不強(qiáng)?！睹穹ㄍ▌t》僅用了一條規(guī)定相鄰關(guān)系，即處理相鄰關(guān)系的原則及給相鄰方造成妨礙或者損失時(shí)的責(zé)任承擔(dān)方式，內(nèi)容過于原則，基本上不具有可操作性。因此，《民通意見》對(duì)相鄰關(guān)系予以了補(bǔ)充，內(nèi)容相對(duì)《民法通則》更為具體，但是有些規(guī)定不合理，使用了一些行政性的詞語(yǔ)，如《民通意見》第97條、第103條都使用了“應(yīng)當(dāng)責(zé)令”的概念，很明顯具有行政管理的性質(zhì)，與《民通意見》私法的性質(zhì)不相符合。另外，《民通意見》就相鄰關(guān)系的規(guī)定中多處使用“必須”、“必要限度”等詞語(yǔ)，過于概括。此外，《民通意見》第102條在處理屋檐滴水關(guān)系時(shí)，適用的是過錯(cuò)責(zé)任原則，難道在屋檐所屬權(quán)利人一方?jīng)]有過錯(cuò)，但對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之財(cái)產(chǎn)造成損害的情況下，受損害一方就不能請(qǐng)求救濟(jì)了嗎？這與相鄰關(guān)系制度平衡雙方利益關(guān)系的目的不相符合。這些都影響了《民通意見》就相鄰關(guān)系規(guī)定的可操作性?！段餀?quán)法》就相鄰關(guān)系的規(guī)定除了一原則性條款和一法律適用條款外，規(guī)定相鄰關(guān)系內(nèi)容的條款就僅僅只有七條，且條款本身亦規(guī)定的比較簡(jiǎn)單、概括，這很明顯的不能滿足復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的現(xiàn)實(shí)情況。另外，《物權(quán)法》相鄰關(guān)系規(guī)定中，多個(gè)條款規(guī)定“提供必要的便利”（第86、87、88條），但究竟什么程度的便利才是“必要的”？《物權(quán)法》本身無(wú)法給出答案，這就容易因此當(dāng)事人因理解不一而發(fā)生糾紛，也會(huì)給司法實(shí)踐留下很大的自由裁量的空間，容易造成法律適用的不統(tǒng)一。這樣就會(huì)影響法律規(guī)范本身的實(shí)踐性。

第二，相鄰關(guān)系的主體規(guī)定不明。關(guān)于相鄰關(guān)系的主體的規(guī)定，不同的法律文件用詞不一。《民法通則》使用的是“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方”的表述，《民通意見》則使用了“相鄰一方”“另一方”以及“所有權(quán)人或使用人”的概念，《物權(quán)法》則規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人”即為相鄰關(guān)系的主體。雖然各法律就相鄰關(guān)系的主體的規(guī)定基本上是一致的，但是究竟“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方”、“相鄰一方”“另一方”、“所有權(quán)人或使用人”以及“不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人”等概念所包含的主體范圍具體包括哪些？對(duì)此，上述法律并未做出明確規(guī)定，因此也就會(huì)影響到法律規(guī)范的適用。

第三，很多重要的、應(yīng)當(dāng)規(guī)定的內(nèi)容沒有規(guī)定。在就我國(guó)相鄰關(guān)系法律規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行分析的過程中，可以看出我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定涉及到八個(gè)方面的內(nèi)容，關(guān)系到的內(nèi)容比較廣泛。但是，不可否認(rèn)的是，由于我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定過于原則、概括，以及有些內(nèi)容規(guī)定的不全面，相鄰關(guān)系中很多重要的內(nèi)容，我國(guó)法律并沒有涉及。從比較法的角度看，我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定沒有涉及的重要的內(nèi)容有：（1）水流地所有人之自由用水權(quán)，及自由用水權(quán)受到污染或其他損害后的損害賠償與恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。（2）沒有規(guī)定土地所有人或使用人使用鄰地余水權(quán)。（3）對(duì)變更水流權(quán)之限制亦未涉及。（4）沒有就禁止侵入之原則與例外，以及尋回取回物侵入之容忍義務(wù)做出規(guī)定。（5）沒有確定對(duì)電信妨害的改善請(qǐng)求權(quán)。（6）對(duì)越界建筑有關(guān)的問題沒有涉及。（7）對(duì)自落于鄰地的果實(shí)的歸屬問題沒有提及等。以上的內(nèi)容往往于當(dāng)事人的利益甚切，容易引起糾紛，且現(xiàn)實(shí)中因上述事由所生之沖突亦實(shí)屬常見，故以法律的形式明文加以規(guī)定，以調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益確有必要。

三、完善我國(guó)相鄰關(guān)系制度的建議

上文已經(jīng)論及我國(guó)法律就相鄰關(guān)系規(guī)定存在的不足之處，針對(duì)這些不足，提出相應(yīng)的完善措施確有必要，以便更好的發(fā)揮相鄰關(guān)系法律制度在解決鄰里之間因不動(dòng)產(chǎn)使用所生之糾紛的作用，為營(yíng)造和平的鄰里關(guān)系創(chuàng)造條件。對(duì)此，筆者提出如下幾點(diǎn)完善建議。

（1）在我國(guó)法律就相鄰關(guān)系已有的規(guī)定的基礎(chǔ)上，在修改相關(guān)的法律或出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋時(shí)，對(duì)規(guī)定的過于原則的條款予以具體化，對(duì)法律沒有規(guī)定的內(nèi)容，則增加相應(yīng)的條款。首先，就何謂“必要的便利”予以具體化。將“必要的便利”解為：非從相鄰方得到這種便利，就不能正常行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，[16]同時(shí)，以對(duì)鄰地?fù)p害最少之處所及方法為限。在此種解釋下，如果當(dāng)事人就鄰地?fù)p害最少之處所及方法有異議時(shí)，得允許當(dāng)事人訴請(qǐng)法院判決之。其次，對(duì)已規(guī)定的相鄰關(guān)系的條款，可對(duì)其條件予以限制，以增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性。以《物權(quán)法》第87條（必要通行權(quán)）為例，在法律完善時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人行使必要通行權(quán)的積極條件與消極條件予以明確。對(duì)此，可參照臺(tái)灣“民法”第787條第一款“土地因與公路無(wú)適宜之聯(lián)絡(luò)，致不能為通常使用時(shí)，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路”。最后，對(duì)于法律對(duì)相鄰關(guān)系沒有規(guī)定而確有明文之必要的內(nèi)容，可于修改相關(guān)法律或于司法解釋中，增加相關(guān)的條款。上文已指出的未規(guī)定的內(nèi)容即有增加的必要。

（2）明確相鄰關(guān)系的主體范圍。關(guān)于相鄰關(guān)系的主體問題，除了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人外，可增加一條明確相鄰關(guān)系的其他主體，這些主體具體包括：宅基地使用人、農(nóng)地使用權(quán)人、鄰地利用人、典權(quán)人、承租人、以及其他土地、建筑物或其他工作物的利用人。

（3）對(duì)相鄰關(guān)系中的責(zé)任承擔(dān)方式予以多樣化，并且在每一條的規(guī)定中予以明確?！段餀?quán)法》第92條采取的是概括式的單一的責(zé)任承擔(dān)方式，這對(duì)于當(dāng)事人權(quán)利的救濟(jì)是不充足的，無(wú)法保障當(dāng)事人利益的平衡。因此，在除了損害賠償?shù)呢?zé)任承擔(dān)方式外，排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀等通常的責(zé)任承擔(dān)方式也是必要的。而對(duì)于賠償金，則除了補(bǔ)償性的賠償金外，可以增加對(duì)價(jià)性的償金。另外，可參照臺(tái)灣立法例，設(shè)置畸零地購(gòu)買請(qǐng)求權(quán)。至于每一種具體類型的相鄰關(guān)系應(yīng)設(shè)置怎樣的責(zé)任承擔(dān)方式，則依具體的情形結(jié)合實(shí)踐調(diào)查及他國(guó)的立法例予以確定。

參考文獻(xiàn)：

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[15]梁慧星主編.《中國(guó)民法典草案建議稿附理由•物權(quán)編》，法律出版社，2004年.第128頁(yè).

不動(dòng)產(chǎn)存在的問題及建議范文第4篇

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國(guó)法律制度沒有對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。

我國(guó)在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。我國(guó)對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問題簡(jiǎn)單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國(guó)目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來(lái)，只有在商品房預(yù)售問題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的涵義及價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指，當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)民法所創(chuàng)立，隨后的瑞士、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法均采納了該項(xiàng)制度。即使在某些英美法系國(guó)家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國(guó)家和地區(qū)民事立法采納了預(yù)告登記制度，不過，由于各國(guó)規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使這一概念在語(yǔ)詞表述上也有所不同。例如，在德國(guó)民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。[2]在臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對(duì)于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請(qǐng)求權(quán)所為之登記。[3]在日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中，與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而登記申請(qǐng)所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規(guī)定，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。預(yù)告登記與本登記、異議登記是有區(qū)別的。預(yù)告登記與本登記不同。通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或順位而進(jìn)行的一種登記。實(shí)際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，只是請(qǐng)求權(quán)人的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障?？梢姡A(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請(qǐng)本登記。否則，預(yù)告登記將會(huì)失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[4]預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是保護(hù)登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時(shí)登記人的權(quán)利，是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。

設(shè)立預(yù)告登記制度的原因在于，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間常常會(huì)由于各種各樣的原因而有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在采登記要件主義的國(guó)家，雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但是債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)在登記之前并沒有真正移轉(zhuǎn)。即使在采登記對(duì)抗主義的國(guó)家，也可能會(huì)產(chǎn)生因登記所必須的手續(xù)不完全而無(wú)法登記的情況，此時(shí)權(quán)利的移轉(zhuǎn)沒有對(duì)抗第三人的效力，不產(chǎn)生公信力。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一旦將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第三人并履行了登記手續(xù)，就會(huì)導(dǎo)致物權(quán)優(yōu)先原則的適用，善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，盡管請(qǐng)求權(quán)人可以通過追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任來(lái)在一定程度上補(bǔ)償自己的損失，但其設(shè)立債權(quán)并取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的畢竟還是落空了。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可約定為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動(dòng)產(chǎn)不能現(xiàn)實(shí)地馬上發(fā)生移轉(zhuǎn)，這就使得權(quán)利取得人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中登記為該物權(quán)的權(quán)利人，并且這種設(shè)定和轉(zhuǎn)讓物權(quán)的原因行為（如合同的簽訂）與物權(quán)的實(shí)質(zhì)變動(dòng)即登記行為之間往往會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在此情況下，物權(quán)的取得人除了享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，其權(quán)利往往會(huì)受到損害。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)及在我國(guó)創(chuàng)設(shè)這一制度的意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟為一種物權(quán)變動(dòng)方式或僅為一種債權(quán)保全的手段呢？學(xué)者們有著不同的觀點(diǎn)。例如，在德國(guó)民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認(rèn)為，預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。[5]還有人認(rèn)為，預(yù)告登記惟有對(duì)將來(lái)權(quán)利取得予以保護(hù)，而對(duì)所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對(duì)該土地猶未有支配權(quán)，故登記前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。[6]在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。[8]其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。[9]其三認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記使請(qǐng)求權(quán)這樣一種債權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，因此也有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”。[10]

從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來(lái)預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。這種無(wú)效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力。可見，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。

（二）在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的意義

首先，能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益。雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上特別是使用價(jià)值上的不可替代性，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡機(jī)制的法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，并以法律予以保障”。預(yù)告登記制度通過將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)特定債權(quán)人的合法利益。

其次，符合現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經(jīng)?，F(xiàn)象，但消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的房屋時(shí)，只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)信原則的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。如果通過預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買的房屋?？梢哉f(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值取向。

再次，有利于實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本。為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾易秩序。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無(wú)效，從而減少了交易費(fèi)用，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。

最后，有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。我國(guó)《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

三、國(guó)外預(yù)告登記的成功立法例

（一）德國(guó)、瑞士

德國(guó)、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定?！兜聡?guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。根據(jù)第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害?？梢姡聡?guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。[11]

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條規(guī)定，先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?？梢?，這種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。

（二）日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取特別法式立法例，即在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。不論是德國(guó)法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力，也有學(xué)者將其簡(jiǎn)單歸納為擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。擔(dān)保作用類似于保全權(quán)利的效力，而完善作用則體現(xiàn)為預(yù)告登記所表現(xiàn)出的接近將來(lái)權(quán)利的效力，并且得到近似于物權(quán)中完整權(quán)的保護(hù)的方面。

我國(guó)臺(tái)灣的民法受德日民法影響甚深，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力上的規(guī)定也非常相似，但需要注意的是，在預(yù)告登記保全權(quán)力的效力中，中間處分行為為法律行為時(shí)，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，在抵觸本登記權(quán)利的范圍內(nèi)，中間處分行為失其效力。另外，根據(jù)王澤鑒先生的觀點(diǎn)，在中間處分行為非法律行為時(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的處理方法與德國(guó)和日本不同，明確確認(rèn)預(yù)告登記對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為的新登記，沒有排除效力。[12]

四、我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)

（一）預(yù)告登記之發(fā)生

預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。[13]筆者認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書。

我國(guó)《物權(quán)法草案建議稿》均未對(duì)預(yù)告登記的申請(qǐng)權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。筆者認(rèn)為，在未來(lái)民法立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對(duì)列明申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)需要提交的文書。

借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國(guó)民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記制度之適用范圍

在德國(guó)民法中，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附期限或附條件的請(qǐng)求權(quán)兩種。這里所謂預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，是有特定意義的請(qǐng)求權(quán)。一般認(rèn)為，這種請(qǐng)求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但這些請(qǐng)求權(quán)所要變更的物權(quán)必須有登記能力，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。這種請(qǐng)求權(quán)只能依債權(quán)契約而生，而不能依物權(quán)契約而生。[14]

在日本民法中，預(yù)告登記規(guī)定于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條，“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)?！薄吧鲜稣?qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同?！笨梢?，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動(dòng)業(yè)已發(fā)生，但登記申請(qǐng)所必須的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來(lái)確定的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[15]

關(guān)于我國(guó)臺(tái)灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺(tái)灣的通說(shuō)包括，為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。[16]我國(guó)的對(duì)預(yù)告登記制度外延的規(guī)定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預(yù)告登記的適用范圍被限定為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利。

另外，新《民法典草案》第240條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人協(xié)議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，采取強(qiáng)制登記的形式，當(dāng)事人必須辦理預(yù)告登記。

綜合考察各國(guó)的制度設(shè)計(jì)和我國(guó)的現(xiàn)有情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)借鑒德國(guó)和臺(tái)灣的登記制度，將現(xiàn)有的為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利細(xì)化為保護(hù)權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)將以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護(hù)范圍，以便更好更全面地保護(hù)權(quán)利人和交易的秩序。

梁慧星先生認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)?！盵17]梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項(xiàng)目的在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記?！薄邦A(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限?！盵18]《物權(quán)法（征求意見稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！豹?/p>

筆者認(rèn)為，將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過于模糊，不利于實(shí)踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等?？紤]到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

（三）預(yù)告登記之效力

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心問題，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的效力問題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！辟x予預(yù)售商品房的買受人以優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定的優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此可以推知，最高人民法院已經(jīng)確認(rèn)這種經(jīng)依法登記備案的請(qǐng)求權(quán)具有了某些物權(quán)的效力。但這一規(guī)定僅適用于商品房的預(yù)售中，權(quán)威性也顯然不足，難以涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度?！睹穹ǖ洳莅浮吩诘?9條第二款中對(duì)預(yù)告登記的效力有所涉及，但也僅規(guī)定了保全權(quán)利的效力。從各國(guó)法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

在我國(guó)，我國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí)是基本一致的。梁老師認(rèn)為，預(yù)告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請(qǐng)求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效果的效力；（2）順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

筆者認(rèn)為，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合法學(xué)家們的意見，我國(guó)應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無(wú)效。在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對(duì)無(wú)效的原則。

（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。以上三種效力，在我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及征求意見稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒有涉及，而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。筆者認(rèn)為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國(guó)民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

（四）預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。梁慧星主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請(qǐng)涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時(shí)喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達(dá)?！倍段餀?quán)法（征求意見稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效?！眱筛鍖?duì)預(yù)告登記的失效從兩個(gè)不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。筆者認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達(dá)到法定期間不申請(qǐng)本登記時(shí)預(yù)告登記失效。此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。

（五）預(yù)告登記立法例之選擇。

我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。筆者認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。

綜上所述，在我國(guó)創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，明確其法律效力對(duì)于實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度與債權(quán)制度的利益平衡，保證交易安全，創(chuàng)造誠(chéng)實(shí)守信的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序具有極其重要的作用，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

【注釋】

[1]王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁(yè)。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁(yè)。[3]王錦村：《土地法實(shí)用》，臺(tái)灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁(yè)。

[4]梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第159頁(yè)。

[5]轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁(yè)。

[6]轉(zhuǎn)引自劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁(yè)。

[7]同[5]第262頁(yè)。

[8]王澤鑒：《民法物權(quán)》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁(yè)。

[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁(yè)。

[10]錢明星、姜曉春。房屋預(yù)售制度若干理論問題研究。中外法學(xué),1996,(5)。

[11]王軼《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁(yè)。

[12]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊(cè)）臺(tái)灣:三民書局,1999,第105頁(yè)。

[13]余能斌《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁(yè)。

[14]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法北京:法律出版社,1997,第156頁(yè)。

[15]王軼：《不動(dòng)產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報(bào)告》蔡耀忠編：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》法律出版社,2002,第153－154頁(yè)。

[16]李鴻毅,土地法論臺(tái)灣:三民書局,1999,第306－307頁(yè)。

[17]王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第9頁(yè)。

[18]同[4]第10頁(yè)。

【參考文獻(xiàn)】

王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版；

王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版；

王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版；

不動(dòng)產(chǎn)存在的問題及建議范文第5篇

論文關(guān)鍵詞 物權(quán)公示 登記生效 登記對(duì)抗

一、登記制度存在的必要性

眾所周知，物權(quán)作為對(duì)世權(quán)的屬性決定了其給不特定的任何人設(shè)定了一種不作為義務(wù)，物權(quán)的變動(dòng)不單單影響到權(quán)利人個(gè)人，對(duì)于權(quán)利人之外的第三者來(lái)說(shuō)，也能引起權(quán)利義務(wù)變動(dòng)的后果，物權(quán)人只有通過某種公示將權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)告知社會(huì)公眾，使社會(huì)公眾得以知曉物權(quán)變動(dòng)情況，才能使權(quán)利變動(dòng)發(fā)生效力。同時(shí)，物權(quán)也是一種排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，即一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)，倘若第三人無(wú)法了解物權(quán)變動(dòng)情況，則很容易導(dǎo)致自己遭受損害。因此，為了維護(hù)不特定的第三人的利益和交易的安全，世界各國(guó)的物權(quán)立法都普遍確立了物權(quán)公示原則。

在現(xiàn)代各國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為交付。我國(guó)《物權(quán)法》第六條也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記原則、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交付原則進(jìn)行了規(guī)定?？梢姡怯浿贫仁枪皆瓌t的必然要求，也是實(shí)現(xiàn)明確物的歸屬，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序立法目的的必然要求。

二、登記效力立法模式

物權(quán)登記產(chǎn)生怎樣的效力直接來(lái)源于各國(guó)法律的規(guī)定，但是各國(guó)在登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力這一核心制度設(shè)計(jì)方面卻有所不同?？v觀各國(guó)，登記效力模式包括登記生效主義和登記對(duì)抗主義兩種，下面對(duì)這兩種分別加以介紹。

（一）登記對(duì)抗主義

登記對(duì)抗主義是指登記并非物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但是不經(jīng)登記該物權(quán)變動(dòng)將不得對(duì)抗不知情的善意第三人。在登記對(duì)抗主義中，當(dāng)事人之間對(duì)物權(quán)變動(dòng)的合意將直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效果，此物權(quán)變動(dòng)效果無(wú)需登記即可發(fā)生。但是由于當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的合意具有私密性，一般情況下第三人無(wú)法知曉，這與物權(quán)本身的對(duì)世性存在沖突，因此為了保護(hù)交易安全，法律規(guī)定盡管物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)生效，但只有權(quán)利人通過登記等公示方法向社會(huì)公開其權(quán)利變動(dòng)情況，通過公示獲得社會(huì)對(duì)其權(quán)利的認(rèn)可，才能取得對(duì)世效力。《法國(guó)民法典》最早規(guī)定了登記對(duì)抗主義，后該原則逐漸為意大利、日本等國(guó)的民法典所繼受。《法國(guó)民法典》規(guī)定“協(xié)議抵押權(quán)以公證證書為成立要件，其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況均不要求以公證或登記作為該行為生效的要件，但是不經(jīng)公證或登記將不得對(duì)抗善意第三人?！?/p>

（二）登記生效主義

登記生效主義是指將當(dāng)事人之間對(duì)物權(quán)變動(dòng)的合意和權(quán)利機(jī)關(guān)的對(duì)該合意的登記作為物權(quán)變動(dòng)行為生效的兩個(gè)必不可少的要件，缺一不可。登記生效主義與登記對(duì)抗主義的區(qū)別就在于物權(quán)變動(dòng)效果是否以登記為要件。與法國(guó)、日本的規(guī)定不同，德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義。如《德國(guó)民法典》規(guī)定“土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須由權(quán)利人與相對(duì)人對(duì)于權(quán)利變更的合意，并將此種權(quán)利變更的事實(shí)登記與土地登記簿內(nèi)?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)民法更是明確規(guī)定了“未經(jīng)登記，不生效力?！?/p>

三、對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》上有關(guān)登記規(guī)則的梳理

前面對(duì)登記的必要性和登記的效力模式進(jìn)行了介紹，下面將按照物的種類、和登記的效力對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》上的登記規(guī)則進(jìn)行梳理。

（一）對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)則的梳理

我國(guó)《物權(quán)法》第九條、十四條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效原則，同時(shí)并不排斥法律規(guī)定的例外情形。根據(jù)這兩條我們可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一般要經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只在某些特殊情形下不經(jīng)登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但不經(jīng)登記不具有對(duì)抗第三人的效力。

1.登記生效主義

我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十九條、一百四十五條、一百五十條的規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的登記生效原則；第一百八十七條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記生效原則。

2.登記對(duì)抗主義

我國(guó)《物權(quán)法》第一百二十七條、一百二十九條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記對(duì)抗原則；第一百五十八條、一百六十九條規(guī)定了地役權(quán)的登記對(duì)抗原則。

3.登記處分主義

我國(guó)《物權(quán)法》第二十八條至三十一條分別規(guī)定了公權(quán)力、繼承及事實(shí)行為致物權(quán)變動(dòng)的情形。根據(jù)上述規(guī)定，在非基于法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，自有關(guān)事實(shí)成就即發(fā)生物權(quán)取得的效果，但是其處分權(quán)受到限制，未經(jīng)登記而處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。理論也把其稱為登記處分主義。

本文認(rèn)為，登記處分主義只是登記生效的一種特殊情形。因?yàn)樵诜且婪尚袨橐鸬牟粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)的情況下，引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事由的發(fā)生與登記不可能同步，該事由的發(fā)生必然先于物權(quán)的登記。如果法律一概規(guī)定登記后才能生效，則在該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上將會(huì)出現(xiàn)權(quán)利斷點(diǎn)。登記處分主義是法律為了避免權(quán)利空白而做出的特殊規(guī)定，是登記生效的一種特殊情形。

（二）對(duì)有關(guān)動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)則的梳理

我國(guó)《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交付主義，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一般來(lái)講經(jīng)過交付即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，只有在某些特殊情形下，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)需要經(jīng)過登記才具有對(duì)抗第三人的效力。以下是法律規(guī)定的特殊情形：

1.特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

依據(jù)《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車這些特殊動(dòng)產(chǎn)自交付時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只是未經(jīng)登記不具有對(duì)抗第三人的效力。

2.動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和財(cái)團(tuán)抵押

依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十八條、一百八十九條規(guī)定，以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”等企業(yè)財(cái)產(chǎn)，或者“正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具”等特殊動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)變動(dòng)采用登記對(duì)抗主義，即抵押合同生效抵押權(quán)即設(shè)立，但是該權(quán)利未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，即不存在對(duì)世效力。

（三）對(duì)有關(guān)權(quán)利的登記規(guī)則的梳理

根據(jù)《物權(quán)法》第二條第二款的規(guī)定，除了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之外，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體。在《物權(quán)法》第十七章中以專節(jié)形式規(guī)定了權(quán)利質(zhì)權(quán)，其中，有權(quán)利憑證的自權(quán)利憑證交付時(shí)設(shè)立，而沒有權(quán)利憑證的自有關(guān)部門辦理質(zhì)押登記時(shí)設(shè)立，即采用登記生效主義。采用登記生效的情形分別為《物權(quán)法》第二百二十四條規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)、第二百二十六條規(guī)定的基金份額和股權(quán)質(zhì)權(quán)、第二百七十條規(guī)定的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)、第二百二十八條規(guī)定的應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)。

（四）更正登記、異議登記與預(yù)告登記

除了上面提到的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利的登記規(guī)則外，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)買受人的利益，我國(guó)《物權(quán)法》還規(guī)定了更正登記、異議登記和預(yù)告登記，這三種登記制度具有不同的價(jià)值功能。更正登記是指權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不相符合時(shí)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，以對(duì)錯(cuò)誤的權(quán)利公示進(jìn)行矯正；如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人對(duì)利害關(guān)系人的更正申請(qǐng)有異議，在對(duì)異議無(wú)法查明的情況下，利害關(guān)系人可以先申請(qǐng)異議登記，以阻止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的公信效力，防止權(quán)利在未變更之前遭受侵害。由于異議申請(qǐng)的隨意性較大，《物權(quán)法》要求異議人在15天內(nèi)進(jìn)行訴訟，否則異議登記自動(dòng)失效。我國(guó)《物權(quán)法》還規(guī)定了預(yù)告登記制度，在買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，債權(quán)人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記以限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)物權(quán)實(shí)現(xiàn)。

四、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的登記制度的完善建議

（一）細(xì)化登記機(jī)構(gòu)的審查規(guī)則

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有、承租及交易政策在各個(gè)歷史時(shí)期有所不同，加之不動(dòng)產(chǎn)登記變更存在一定的被動(dòng)性和滯后性，導(dǎo)致司法實(shí)踐中確權(quán)糾紛頻發(fā)，因此確保登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性對(duì)保護(hù)權(quán)利人利益、維護(hù)交易秩序至關(guān)重要。本文認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)不僅要對(duì)權(quán)利主體、權(quán)利的種類、來(lái)源、成立時(shí)間、期限、權(quán)利的內(nèi)容和范圍等權(quán)屬情況進(jìn)行全面審查，也要借助圖紙、測(cè)算數(shù)據(jù)等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物理狀況進(jìn)行全面準(zhǔn)確記錄，以明確土地用途、四鄰界止、墻界及房屋面積等，以對(duì)權(quán)利范圍進(jìn)行準(zhǔn)確界定。

（二）完善登記錯(cuò)誤的救濟(jì)規(guī)則

因?yàn)榈怯浌揪哂袡?quán)利正確性推定力，所以一旦登記簿記載的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符，善意第三人基于對(duì)登記的信賴與權(quán)利記載人達(dá)成合意并實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)，將會(huì)給真實(shí)權(quán)利人帶來(lái)不可估量的損失，也會(huì)給善意第三人帶來(lái)糾紛，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值劇增的今天更是如此。因此，完善登記錯(cuò)誤的救濟(jì)規(guī)則至關(guān)重要。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)對(duì)其錯(cuò)誤登記給他人造成損害承擔(dān)賠償責(zé)任。但是本文認(rèn)為，應(yīng)對(duì)登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤的過錯(cuò)程度進(jìn)行考量，如果登記機(jī)構(gòu)已盡到相應(yīng)審查義務(wù)，則可以對(duì)其適當(dāng)減免賠償責(zé)任，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，存在大量因家庭關(guān)系或者規(guī)避政策等原因出現(xiàn)的權(quán)利記載與真實(shí)情況不一致的情形未得到及時(shí)更正?？傊纫贫ㄍ晟频牡怯浘葷?jì)規(guī)則對(duì)真實(shí)權(quán)利人進(jìn)行保護(hù)、對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)的履行進(jìn)行約束，也要明確因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的責(zé)任程度那，避免給登記機(jī)構(gòu)設(shè)定過重責(zé)任妨礙其職責(zé)履行。因此，本文建議由登記機(jī)構(gòu)設(shè)立專項(xiàng)基金對(duì)因登記錯(cuò)誤造成的損失進(jìn)行賠償，同時(shí)可以通過概括加列舉的方式規(guī)定受害人有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)予以賠償?shù)那樾渭百r償上限。

（三）制定統(tǒng)一的物權(quán)登記立法

任何實(shí)體規(guī)則都需要配套程序規(guī)則來(lái)保證其在實(shí)踐中的具體操作，《物權(quán)法》亦不例外。世界各國(guó)立法對(duì)于物權(quán)的公示制度都有一套行之有效的登記程序規(guī)則來(lái)保證其功能發(fā)揮。雖然在我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)施之后，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列物權(quán)登記配套規(guī)則i，在一定程序上彌補(bǔ)了登記程序規(guī)則的缺失，但是這些配套規(guī)則效力層級(jí)底、內(nèi)容分散混亂，甚至互相沖突，缺乏對(duì)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)，涉及到的物權(quán)種類不全面等，一定程度上制約了物權(quán)流轉(zhuǎn)的順暢和安全。因此，在時(shí)機(jī)成熟后制定統(tǒng)一的物權(quán)登記立法是大勢(shì)所趨。