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為貫徹落實(shí)市委、市政府《關(guān)于建設(shè)平安和諧社區(qū)的意見》(穗字[*］2號)精神，加快推進(jìn)我市平安和諧社區(qū)建設(shè)，確保2009年前全市老城區(qū)全面實(shí)行物業(yè)管理，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下工作方案：

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論、“*”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持政府主導(dǎo)與居民自治相結(jié)合，堅(jiān)持加強(qiáng)老城區(qū)環(huán)境整治建設(shè)與提高社區(qū)管理服務(wù)水平相結(jié)合，以人為本，求真務(wù)實(shí)，不斷提高老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，建立和完善社區(qū)管理服務(wù)的長效機(jī)制，全面構(gòu)建“六好”平安和諧社區(qū)，努力建設(shè)平安*、文明*、和諧*。

二、總體目標(biāo)和任務(wù)

通過加快推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)維護(hù)、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化，長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質(zhì)量。通過充分發(fā)揮區(qū)、街在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理中的主導(dǎo)作用，優(yōu)化行政管理資源配置，進(jìn)一步完善以“屬地管理、立足基層”為特征的社區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制。通過居民自治與政府指導(dǎo)監(jiān)督的有效結(jié)合，引導(dǎo)樹立“重公益、守合同、從民意”的物業(yè)管理新風(fēng)尚，調(diào)和社區(qū)各類矛盾，營造和諧氛圍，維護(hù)社會穩(wěn)定。

在老城區(qū)環(huán)境綜合整治的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)小區(qū)推行物業(yè)管理，*和*年全市老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)到50％和75％，2009年實(shí)現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理基本全覆蓋。

三、工作原則

(一)統(tǒng)籌兼顧。各區(qū)應(yīng)將推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理工作同創(chuàng)建衛(wèi)生、環(huán)保、文明城市及危破房改造、社區(qū)服務(wù)建設(shè)等工作結(jié)合起來，統(tǒng)籌安排，統(tǒng)一推進(jìn)。

(二)突出重點(diǎn)。參照市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除*區(qū)外，我市各區(qū)共有社區(qū)1，174個，扣除城中村社區(qū)264個和新建商品房社區(qū)279個，共有老城區(qū)社區(qū)631個。推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)以這631個社區(qū)為重點(diǎn)。

(三)逐步推進(jìn)。按照“因地制宜，先易后難，多種模式，逐個推進(jìn)”的思路，逐步推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理工作，完善一個，推進(jìn)一個。

四、工作內(nèi)容和實(shí)施步驟

(一)制定計(jì)劃。各區(qū)根據(jù)本方案制定和完善本區(qū)每年推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理的工作計(jì)劃和實(shí)施方案，明確工作目標(biāo)、部門職責(zé)和完成時(shí)限。

(二)合理確定物業(yè)管理區(qū)域。各區(qū)根據(jù)轄區(qū)的情況，參照以下方法合理確定物業(yè)管理區(qū)域：

1．建筑面積在10萬平方米以上的小區(qū)；

2．可形成封閉或半封閉、相對獨(dú)立的小區(qū)；

3．可形成以黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、大專院校等為主的小區(qū)；

4．以自然道路、社區(qū)分界，形成有一定人口、戶數(shù)、面積規(guī)模的小區(qū)。

(三)分步實(shí)施物業(yè)管理。完成環(huán)境整治的社區(qū)分步實(shí)施物業(yè)管理，具體可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備的完善程度、居民對物業(yè)管理消費(fèi)的接受能力、管理成本等因素選擇實(shí)施簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)或?qū)I(yè)化的物業(yè)管理，最終推進(jìn)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會化、市場化和專業(yè)化。

1．簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)由街道或社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織實(shí)施，可采取組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、“4050”人員、領(lǐng)取低保人員和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)等多種形式，服務(wù)內(nèi)容以社區(qū)秩序和安全維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主。簡易物業(yè)服務(wù)不以營利為目的，其資金來源以業(yè)主、使用人交納的服務(wù)費(fèi)及利用共用場所經(jīng)營所得的收益為主，對部分低收入家庭，經(jīng)街道批準(zhǔn)，給予減免服務(wù)費(fèi)。資金管理工作由街道、社區(qū)居委會或社區(qū)服務(wù)組織負(fù)責(zé)。資金應(yīng)用于社區(qū)物業(yè)服務(wù)，盈余部分可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。

2．專業(yè)化物業(yè)管理。條件成熟的物業(yè)管理區(qū)域，可通過召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的籌備工作由物業(yè)所在地的社區(qū)居委會牽頭負(fù)責(zé)，具體由居委會的負(fù)責(zé)人擔(dān)任業(yè)主大會成立籌備組組長，按照有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

成立工作完成后，由業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)，以微利為原則，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，原則上只下降，不上浮。

五、組織實(shí)施

老城區(qū)的物業(yè)管理工作，由市國土房管局牽頭指導(dǎo)，市建委、財(cái)政局、規(guī)劃局、市政園林局、環(huán)保局、市容環(huán)衛(wèi)局、工商局、城管支隊(duì)等部門按照職責(zé)分工，配合推進(jìn)；全市整治、改善舊居住小區(qū)環(huán)境工作由市城管辦牽頭負(fù)責(zé)；在整治基礎(chǔ)上引進(jìn)物業(yè)管理工作由各區(qū)政府總負(fù)責(zé)，具體以街道為單位，由各街道分工負(fù)責(zé)；區(qū)各職能部門按職責(zé)分工，配合推進(jìn)老城區(qū)的物業(yè)管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)群眾的物業(yè)管理意識。以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對物業(yè)管理的認(rèn)知程度。通過對周邊物業(yè)管理示范小區(qū)的宣傳，使居民清楚認(rèn)識到社區(qū)引入物業(yè)管理能給他們帶來實(shí)惠，使之逐步樹立起有償服務(wù)的意識。

(二)加大投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施，整治環(huán)境，引入物業(yè)管理。環(huán)境整治資金按照市、區(qū)兩級共同分擔(dān)的原則籌措，市本級財(cái)政投入資金由市建委從城市維護(hù)費(fèi)中按每個小區(qū)10萬元的標(biāo)準(zhǔn)撥付，區(qū)財(cái)政的整治資金按計(jì)劃同步投入。

(三)市、區(qū)國土房管部門要加強(qiáng)對老城區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，組織對街道和居委會工作人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

(四)建立由街道辦事處牽頭，區(qū)政府相關(guān)主管部門、區(qū)維穩(wěn)及綜治辦、當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑸鐓^(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等代表參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的疑難問題，處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司與業(yè)主等方面存在的矛盾和問題。

(五)加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。國土房管部門負(fù)責(zé)對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的行為給予糾正和處理；規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)影響城市規(guī)劃的違法建設(shè)行為進(jìn)行處理；城管綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對小區(qū)的違法建設(shè)和亂拉掛、亂擺賣等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為依法進(jìn)行查處；市容環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)小區(qū)市容環(huán)境衛(wèi)生工作的監(jiān)督和管理；物價(jià)部門負(fù)責(zé)對小區(qū)涉及價(jià)格、收費(fèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處；公安部門負(fù)責(zé)對小區(qū)治安、消防工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)；市政管理部門對涉及市政道路違章設(shè)置廣告牌、電話亭、書報(bào)亭及鋪設(shè)供水、排水、煤氣、熱力、供電、通信、消防等各種管線、桿線施工時(shí)違法占用城市道路的行為進(jìn)行管理和查處；交通管理部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)擅自設(shè)置停車場及停車場違法經(jīng)營等行為進(jìn)行管理和查處；城市綠化管理部門對小區(qū)內(nèi)的綠化保護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。涉及推進(jìn)老城區(qū)物業(yè)管理的其他違規(guī)事項(xiàng)，由相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)處理。

(六)老城區(qū)物業(yè)管理工作的檢查考評和驗(yàn)收獎懲工作，按照市政府辦公廳《印發(fā)關(guān)于開展城市環(huán)境管理達(dá)標(biāo)社區(qū)創(chuàng)建活動工作方案的通知》(穗府辦[*］17號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。