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房地產(chǎn)行業(yè)報告范文第1篇

1、項目工程完成情況

①項目進度基本達(dá)到公司年初制定的年度目標(biāo)。

基本完成年初公司制定的年度計劃目標(biāo)，雖然在一定程度上存在滯后，但總體計劃基本在受控狀態(tài)。雖然上半年受金融危機影響，特別對小戶型施工影響最大，總計劃滯后兩個月有余。但經(jīng)過下半年的趕工，差距基本縮小在可控范圍。并且準(zhǔn)甲辦公樓比原計劃提前了近兩個月。

②形象進度：外幕墻形象的及時完成，為項目的銷售提供了一定的支撐和保障。

Xx幕墻在8月份完成西立面鋁板和玻璃安裝，準(zhǔn)甲在10月初完成西立面的鋁板安裝和形象展示，為項目的銷售提供了一定的支撐和保障。雖然這些外立面局部出形象的要求在年初并沒有制定出來，但在需要的時候，項目還是克服重重困難，加大管理力度及時完成了外立面形象的展示。為盡快展示項目形象，促進項目銷售提供了保障和支撐。

③Xx辦公樓的提前完成五大主體驗收，為完成公司的財務(wù)目標(biāo)提供了保障。

在年初制定的年度計劃時，Xx辦公樓的驗收計劃安排在2010年春節(jié)后，但是在今年七月份集團為了完成整年目標(biāo)產(chǎn)值，要求Xx辦公樓必須在2009年12月30日前完成五大責(zé)任主體驗收。為此項目部多次召開專題會，討論制定落實計劃，并且項目部把該計劃目標(biāo)實現(xiàn)的第一責(zé)任主體落實在我的頭上，這對我既是一個挑戰(zhàn)又是一個機遇。

特別在后期所有工作面全面鋪開，土建、安裝、消防、幕墻、裝修、景觀再加上其他甲分包單位，施工單位數(shù)量超過十幾家，工期緊協(xié)調(diào)管理難度大。為此增加了定期專題理會制度，除周一下午的監(jiān)理例會外，另在每周一上午安排了安裝專題協(xié)調(diào)會，周四上午裝修專題協(xié)調(diào)會，并制定了嚴(yán)格的例會制度。對無辜遲到缺席者有嚴(yán)格的處罰制度，為集中高效解決現(xiàn)場實際問題提供了保障并受收到較好的效果。

④項目榮譽

整個項目現(xiàn)場安全文明施工管理工作，總包單位和監(jiān)理單位加大了管理力度，并且收到了較好的效果，受到當(dāng)?shù)卣亩啻瓮▓蟊頁P和觀摩。本項目三個施工處在今年上半年均獲得“鄭州市安全文明標(biāo)化工地”，同時工程一處還獲得“河南省級安全文明標(biāo)化工地”。

2、項目團隊建設(shè)情況

項目人員分工在年初經(jīng)過一次調(diào)整，使項目分工即更加具體明確化，既在條線方面發(fā)揮了個人專業(yè)和特長方面，又在區(qū)域方面體現(xiàn)了各自的協(xié)調(diào)范圍，作到了條線清晰，區(qū)域明確。

項目團隊建設(shè)在公司領(lǐng)導(dǎo)的多次指導(dǎo)和培訓(xùn)下，項目合作精神和團隊意識也有了明顯的提高。每周的項目例會制度，項目團隊每位員工都有發(fā)言機會，既體現(xiàn)民主又體現(xiàn)了團結(jié)意識。并且通過周例會及時傳達(dá)公司精神，通過不斷加壓和鼓勵，不斷提高項目團隊士氣，振奮精神。通過這一年的磨合項目團隊合作精神和團隊意識達(dá)到了空前的高漲。

3、個人發(fā)展和心得體會

回想自己到Xx已有三年時間了，可是只有今年才使我真正找到了工作的激情、目標(biāo)和方向。在Xx的前兩年有一種有力使不上的感覺，曾經(jīng)也有過激情時刻，但更有困惑、無奈和迷茫。幸運的是在今年受到徐總的培訓(xùn)和教導(dǎo)，思想受到啟發(fā)；視野得到開闊；信心得到鼓舞；激情得到點燃，整個精神面貌煥然一新，感到渾身有用不完的勁?？傊?，我今年的工作已步入了良性的狀態(tài)，為此我應(yīng)感謝我們的領(lǐng)導(dǎo)，感謝我們的團隊。

特別是前段時間徐總安排我作為中原油田團購事宜協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)人處理過程協(xié)調(diào)，盡管這只是我工作范圍的一小部分，但該事件對我的影響確實深遠(yuǎn)的，使我倍受鼓舞并且從中受到了很大的鍛煉和提高。由于中原油田作為國有企業(yè)，保留著國有企業(yè)的固有的弊端，工作效率低，辦事拖拉，權(quán)利高度集中在高層領(lǐng)導(dǎo)身上，具體辦事人員沒有決策權(quán)等現(xiàn)狀。就像上半年關(guān)于墻體變更問題，一直拖了半年才有最終的說法。經(jīng)歷前幾次雙方幾個回合的溝通協(xié)調(diào)，到目前為此雙方基本消除異議，對于交房標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識。從整個實踐中我可以總結(jié)以下三點經(jīng)驗：

一）主動出擊，變被動等待為主動

針對對方效率低，辦事拖拉的現(xiàn)狀，前期我們吃過不少苦頭。像衛(wèi)生間墻體砌筑一事，對方一直僅限于口頭通知要求停止衛(wèi)生間砌筑，但由于合同沒有形成，對方經(jīng)辦人員無法出具正式書面要求，造成我項目部砌筑等待一個多月。還有后來要求這里改造那里改造，但一直沒有正式書面意見。后來在徐總的授權(quán)下，我作為團購事件協(xié)調(diào)小組主要負(fù)責(zé)人，就馬上召集相關(guān)負(fù)責(zé)人討論回復(fù)意見，并做到有理有據(jù)，主動出擊，明確我方要求，限制回復(fù)時限。一時給對方造成一定壓力，使對方被動的跟著我們走。特別關(guān)于裝修事件的處理，主動強勢把我們的要求展示給對方，對方為了減少將來返工拆除量，也就只好順著我們的意思走，結(jié)果我們節(jié)省了工期，也節(jié)省了成本。

主動出擊不僅對外，對內(nèi)同樣有效。就關(guān)于團購事件對方提出的變更，合約部從避免扯皮，和多一事不如少一事的角度一直堅持什麼都不改。但是不改又沒有合理的借口，所以作為當(dāng)事人來講，我就需要作合約部的工作。同樣主動出擊，凡是我先向合約部沈經(jīng)理請示，向他闡述我的想法，解釋理由，讓他理解我進而一步接受我的想法和意見。

二）充分發(fā)揮團隊的力量和作用

在具體處理或回復(fù)對方正式意見之前，我都會在小組范圍內(nèi)進行溝通，達(dá)成一致意見并請示領(lǐng)導(dǎo)后再做回復(fù)。必要時擴大溝通范圍，特別在最后形成裝修備忘率之前，除和白總、趙林溝通外，還得到了合約部的大力協(xié)助和參與，整個事件的處理體現(xiàn)了大家的意志，團隊的力量。

三）端正的心態(tài)+適當(dāng)?shù)姆椒?勤奮努力=成功

在整個時間的處理過程中，如果說沒有阻力是不可能的。可是我心無雜念，一心想把事情做好，及時和大家溝通協(xié)調(diào)，加上我的真誠，贏得了所有參與者的理解和支持。就在12月28日，備忘錄正式簽字的那一天，直到晚上七點半，合約部的兩位同志（王海燕、陳伯政）一直全程參與，做了大量的基礎(chǔ)工作，沒有半點怨言。是我的真誠和熱情感染了他們，而他們的熱情和友善也鼓舞了我。就這樣臨時搭建起來的團隊，提前并沒有領(lǐng)導(dǎo)安排，靠著我們對Xx文化的理解、靠我們對工作的熱愛、靠我們年輕人的激情，我們團結(jié)在了一起，我們用心了、我們努力了，所以我們成功了。為此我由衷地感謝我們的團隊，感謝我們的Xx。

二、需要進步和提高之處

1、項目部作為項目工程載體的主導(dǎo)作用沒有充分發(fā)揮出來。在一些層面上處理問題缺乏更高層次的全局觀和項目推進的主導(dǎo)意識不強。這種能力的提高不僅需要項目經(jīng)理提高，同樣需要每位工程管理人員共同不斷提高，只有這樣工程管理團隊的整體素質(zhì)和管理水平才能更快更好的發(fā)展和提高，從而更大限度地發(fā)揮出項目部的更大作用。

2、語言表達(dá)、溝通協(xié)調(diào)能力和水平不能滿足自身發(fā)展和項目管理的需要，需要通過自身積極主動不斷地鍛煉和學(xué)習(xí)快速提升自己，以滿足團隊發(fā)展的需要和自身發(fā)展的需要。

3、學(xué)習(xí)力不強。很慚愧的講，自畢業(yè)以后除了專業(yè)書之外，關(guān)于其他方面的讀物涉獵很少，較大的限制了自己的視野和個人發(fā)展。在09年里通過徐總的教導(dǎo)和啟發(fā)，使我深刻地感到了自己知識的貧乏和強烈的學(xué)習(xí)欲。原來自己除了專業(yè)方面有一定的專業(yè)基礎(chǔ)之外，關(guān)于管理方面的知識可謂很是匱乏。通過近來關(guān)于管理方面書籍的學(xué)習(xí)和閱讀，更加大了我對自己不足的理解和認(rèn)識，越學(xué)越知不足。要求自己不斷增大閱讀量擴大閱讀范圍和視野，不斷學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中提高，在實踐中提高。

4、對總包管理的全面管理作用，沒有充分的發(fā)揮出來。除了與總包自身的管理模式和體制有關(guān)外，項目部在總包管理方面的有效管理也有待于提高和加強。鑒于現(xiàn)在的項目開發(fā)模式，必須充分發(fā)揮總承包的管理作用，才能更好的做好項目的管理工作。

三、2010年工作計劃

1、明確2010年的工作目標(biāo)和計劃

2010年的工作重點可以概括為“三大Xx”。

Xx一：4月30日Xx辦公樓具備交付條件；

Xx二：8月20日小戶型具備交付條件；

Xx三：2010年春節(jié)前酒店完成外幕墻施工。

以上三大Xx都相當(dāng)難攻，其中前兩個Xx最為難攻和最為艱巨，且都為剛性必須要確保完成。

具體來講，Xx辦公樓雖然已經(jīng)完成五大責(zé)任主體驗收手續(xù)，但真正的難題并未解決掉，關(guān)鍵的難點在消防驗收。春節(jié)前要完成消防檢測，3月份必須完成消防驗收并拿到消防驗收合格報告，只有這樣4月30日的交房考核節(jié)點才可完成。而偏偏消防驗收環(huán)節(jié)又存在著很大的不確定性，甚至不可控因素。為此項目必須做好充分的思想準(zhǔn)備，做好打硬仗的準(zhǔn)備，必須充分調(diào)動各種有利資源，確保3月份必須拿下消防驗收這一關(guān)。

小戶型由于今年年初的金融危機影響，小戶型的主體施工受到較大程度影響，致使主體工期滯后兩個月。為此這兩個月必須要在來年搶回，從8月20日倒排，消防驗收和竣工備案需要兩個月，要求6月20日工程實體必須具備驗收條件。春節(jié)之后開工3月份到6月份四個月不到的時間，完成小戶型特別南塔的粉刷、裝修、外幕墻、機電安裝等全面施工完成，難度可想而知。如果沒有非常規(guī)措施和辦法，如果沒有有效的協(xié)調(diào)管理簡直是不可能的，所以說小戶型這個Xx是這三個Xx之中最最難攻的一個難關(guān)。

第三個Xx酒店的外幕墻施工，計劃九月份主體封頂，要求年前完成幕墻施工，有效工作時間只有四個月，如果沒有充分的施工準(zhǔn)備和合理的計劃安排，那也是一件相當(dāng)難的事情。為此我們必須要有充分的思想準(zhǔn)備，做好打硬仗的計劃、方案和措施，才能不畏艱難攻克難關(guān)。

2、個人規(guī)劃和目標(biāo)

2010年是本人三年規(guī)劃的第一年，如何能夠使自己的三年個人規(guī)劃變成現(xiàn)實，需要通過實踐、學(xué)習(xí)、提高，再學(xué)習(xí)、再實踐、再提高，不斷提高自己的理論水平、管理能力、交際能力、應(yīng)變能力、綜合能力。為自己的三年規(guī)劃做好開創(chuàng)性的新局面，使自己的三年成長能夠真正成為具有獨立操盤能力的優(yōu)秀的房地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。

3、擬采取的手段和措施

一）、學(xué)習(xí)：工作的過程是一個創(chuàng)造價值的過程，也是一個學(xué)習(xí)的過程，提高的過程、積累的過程，在工作學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中工作。特別自己的薄弱方面，加強工程管理知識的學(xué)習(xí)，加強溝通協(xié)調(diào)交際能力的學(xué)習(xí)，加強性格培養(yǎng)方面的學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)更要廣泛的學(xué)，因為房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個人才復(fù)合型的行業(yè)，要求每位從業(yè)者，特別中高層管理者，必須既要懂專業(yè)，也要懂經(jīng)濟、也要懂營銷、更要懂管理。這就需要更廣泛的學(xué)習(xí)，跨專業(yè)的學(xué)習(xí)，綜合地學(xué)習(xí)，才能滿足工作的需要，才能滿足成長的需要。

房地產(chǎn)行業(yè)報告范文第2篇

2014年，截至10月15日，我們通過企業(yè)主動寄送、企業(yè)官方網(wǎng)站下載及網(wǎng)絡(luò)查詢等方式，我們共收集到地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)社會責(zé)任報告66份。我們依據(jù)“金蜜蜂社會責(zé)任報告評估指數(shù)2014”，對這些企業(yè)社會責(zé)任報告進行評估。基于報告參數(shù)，我們對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)社會責(zé)任報告進行整體描述，并結(jié)合在企業(yè)社會責(zé)任報告編制咨詢方面的經(jīng)驗，對這些報告的整體質(zhì)量進行比較、分析和判斷，嘗試總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告的特點，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議。

2014年地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)社會責(zé)任報告概況

66份 如圖1所示，2014年，地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告數(shù)量661份。地產(chǎn)行業(yè)報告數(shù)量自2009年起呈爆發(fā)式增長，直至2012年趨于穩(wěn)定。

92.5% 報告企業(yè)中，其中31家為民營企業(yè)，30家為國有控股企業(yè)。占報告企業(yè)總數(shù)的92.5%。

95.5% 評估樣本中約95%為社會責(zé)任報告，在的樣本中占據(jù)著相當(dāng)高的比重。

5次及以上 43.9%的企業(yè)連續(xù)報告次數(shù)在5次及以上，其中武夷實業(yè)和萬科企業(yè)均7次。大部分企業(yè)已經(jīng)連續(xù)報告，近五分之一報告為首次。

46.3% 的報告中篇幅在11-30頁的企業(yè)接近50%，地產(chǎn)企業(yè)多以國有控股和民營為主。

編制依據(jù)多元化 如圖2，報告編制依據(jù)成均衡狀態(tài)分布。上交所指引，全球倡議組織（GRI）的《可持續(xù)發(fā)展報告指南》，中國社會科學(xué)院的（CASS-CSR1.0/2.0）均占比20%以上。

93.9% 93.9%的地產(chǎn)企業(yè)了中文報告，6.1%地產(chǎn)企業(yè)了中英文報告。

報告審驗 地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告中經(jīng)第三方專業(yè)機構(gòu)審驗的報告占比4.5%。本次研究樣本中，有3份企業(yè)社會責(zé)任報告經(jīng)由獨立的第三方機構(gòu)審驗。

對地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告質(zhì)量的判斷

我們依據(jù)得分的不同將報告分為起步、發(fā)展、追趕、優(yōu)秀和卓越5個層次。地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告的平均得分為52.9分，整體處于發(fā)展階段。其中，7.5%報告質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到卓越，具有較高的水準(zhǔn)；9.1%處于優(yōu)秀階段，披露水平較高；多數(shù)報告處于起步與發(fā)展階段，報告質(zhì)量還有很大的提升空間。

研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)社會責(zé)任報告整體質(zhì)量水平與當(dāng)年中國責(zé)任報告水平基本持平。如圖3所示，在報告的可讀性和可信性方面有一定的優(yōu)勢，在可比性與完整性方面略有不足。

主要發(fā)現(xiàn)

發(fā)現(xiàn)一：報告數(shù)量趨于穩(wěn)定，部分企業(yè)建立了定期機制

2014年的前十個月，共收集到地產(chǎn)企業(yè)報告66份。其中報告次數(shù)達(dá)到5次及以上的報告有29份。相比于2009年至2012年間快速增加，2012年至2014年報告數(shù)量呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。從歷年收集報告總數(shù)以及次數(shù)來看，部分企業(yè)報告的定期機制已經(jīng)形成。

發(fā)現(xiàn)二：報告實質(zhì)性披露特點明顯，關(guān)鍵議題披露不足

研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)報告對員工、客戶、社區(qū)和環(huán)境等利益相關(guān)方披露信息較多。其中，為社區(qū)捐款捐物、提供志愿者服務(wù)，客戶產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量，員工社會保障指標(biāo)覆蓋率較高。但是對社區(qū)資源補償情況、生態(tài)系統(tǒng)保護、客戶信息和隱私保護指標(biāo)覆蓋率較差，均低于6%。《信達(dá)地產(chǎn)2013社會責(zé)任報告》中建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系框架，暢通客戶溝通渠道，積極回應(yīng)客戶投訴對每個客戶信息進行單獨封存，統(tǒng)一保管、不斷提升客戶滿意度；《深圳華僑城2013社會責(zé)任報告》中對員工相關(guān)議題做了詳細(xì)披露，通過提供均等就業(yè)機會，員工結(jié)構(gòu)多元化，推動基層員工收入增長，健全民主管理渠道等方式滿足員工需求。但大部分報告對同行、媒體、金融機構(gòu)等利益相關(guān)方披露信息相對較少，利益相關(guān)方責(zé)任績效指標(biāo)覆蓋率較低。

發(fā)現(xiàn)三：報告編制依據(jù)呈現(xiàn)多元化，但報告國際化水平有待進一步提高

參考GRI、全球契約、ISO 26000等國際標(biāo)準(zhǔn)報告數(shù)量占比分別為20.9%、1.5%和4.5%，萬科、招商局地產(chǎn)、泛海建設(shè)等企業(yè)報告均參考GRI等國際標(biāo)準(zhǔn)，報告質(zhì)量普遍較高。除參考GRI報告占比超過20%外，ISO 26000和全球契約參考比例均偏低。另一方面，上交所指引、多標(biāo)準(zhǔn)指引以及其他指引占比均超過20%，非國際標(biāo)準(zhǔn)參考率較高。與此同時，中英文對照或者英文版報告為6.1%。

發(fā)現(xiàn)四：重視披露環(huán)境履責(zé)信息

多數(shù)報告著重披露公司履行環(huán)境責(zé)任的信息，綠色節(jié)能建筑成為建筑主流趨勢。報告多以既有建筑改造，在建、將建項目通過推行LEED施工、綠色施工使用新工藝、節(jié)能材料等開展綠色節(jié)能工作。以負(fù)責(zé)任的態(tài)度、建筑實施的力度讓客戶以及利益相關(guān)方感受到企業(yè)對保護環(huán)境、節(jié)約能源，履行社會責(zé)任的態(tài)度和行為。

主要建議

建議一：加強對企業(yè)社會責(zé)任報告價值的認(rèn)識

根據(jù)《2012年中國統(tǒng)計年鑒》，2012年房地產(chǎn)企業(yè)85859家，房地產(chǎn)業(yè)GDP總量占全國的5.6%，從業(yè)人數(shù)約218.3萬。截至10月15日，2014年報告房地產(chǎn)企業(yè)僅為66家，不足同期房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的千分之一。我們建議更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入到社會責(zé)任報告的行列中來，一是加強社會責(zé)任信息的披露，通過社會責(zé)任報告主動與利益相關(guān)方溝通，更好地獲得利益相關(guān)方認(rèn)知、理解和支持；二是發(fā)揮社會責(zé)任報告對企業(yè)管理的促進作用，通過編制報告梳理企業(yè)實踐、開展內(nèi)部對話及管控運營風(fēng)險，提升企業(yè)的社會責(zé)任管理水平，增強房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

建議二：主動披露產(chǎn)品質(zhì)量、客戶服務(wù)等關(guān)鍵議題信息，提升報告的實質(zhì)性

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟增長、就業(yè)穩(wěn)定、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、人民生活和環(huán)境保護息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在編制社會責(zé)任報告過程中，對于建筑質(zhì)量、綠色建筑、購房合同、房屋價格、房屋面積計量、客戶隱私保護等利益相關(guān)方最為關(guān)注，同時又對自身發(fā)展極為重要的議題和信息，應(yīng)進行重點披露。在報告中盡量呈現(xiàn)既是業(yè)主、公眾、媒體、金融機構(gòu)和政府等利益相關(guān)方想看到的信息，又是自身想對這些利益相關(guān)方披露的信息，有效提升報告的實質(zhì)性。

建議三：加大對同行、金融機構(gòu)等利益相關(guān)方信息披露力度

報告在針對員工、客戶、社區(qū)和環(huán)境等利益相關(guān)方披露社會責(zé)任信息的同時，考慮加大對同行、金融機構(gòu)等關(guān)鍵利益相關(guān)方信息披露的力度。通過披露關(guān)鍵績效指標(biāo)，加強與同行業(yè)先進水平的比較；披露參與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、推動行業(yè)社會責(zé)任的發(fā)展等方面的信息，營造房地產(chǎn)行業(yè)積極履行社會責(zé)任的氛圍；披露對金融機構(gòu)履行社會責(zé)任的理念、措施和典型實踐，增進金融機構(gòu)對地產(chǎn)企業(yè)的信任和理解。

建議四：對標(biāo)國際先進地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告，提升報告國際化水平

地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于全球視野，主動對標(biāo)國際先進同行，一是學(xué)習(xí)國際先進同行社會責(zé)任報告在內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、形式方面好的做法，直接提升自身報告的水平和質(zhì)量；二是通過對標(biāo)國際先進地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告，學(xué)習(xí)國際先進企業(yè)在社會責(zé)任管理、實踐方面好的經(jīng)驗，提升自身的管理水平，為后續(xù)編制社會責(zé)任報告提供更好地素材；三是加強對GRI、全球契約、ISO 26000等社會責(zé)任報告相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、指南和規(guī)范文件的學(xué)習(xí)，掌握社會責(zé)任報告編制的國際通行語言，以科學(xué)的理念、專業(yè)的視角提高報告的專業(yè)化和國際化水平。

房地產(chǎn)行業(yè)報告范文第3篇

目前市場上陸續(xù)推出了多種薪酬報告，讓企業(yè)眼花繚亂?！堵殬I(yè)》特邀四家知名薪酬報告機構(gòu)，就薪酬報告的選擇和使用進行了解讀。

華信惠悅：整體獎酬調(diào)研

【品牌】

華信惠悅咨詢公司是一家全球性的知名管理咨詢公司，秉承以客戶為導(dǎo)向的精神，擁有頂尖的顧問團體、前瞻性的管理觀念以及豐富的專業(yè)經(jīng)驗。華信惠悅在管理業(yè)界的品牌吸引力是毋庸質(zhì)疑的，其先進、科學(xué)的調(diào)研手段和專業(yè)咨詢經(jīng)驗都增加了這份報告的含金量。

【數(shù)據(jù)來源】

以外企為主。目前在中國大陸地區(qū)，參與調(diào)查的企業(yè)以外資企業(yè)為主，同時也有一些規(guī)模比較大的本土企業(yè)參與。華信惠悅建立了龐大的薪酬數(shù)據(jù)庫，尤以金融行業(yè)數(shù)據(jù)庫著稱，囊括了銀行、證券、保險、基金管理等行業(yè)中諸多企業(yè)。而先于大陸地區(qū)建立的香港、臺灣地區(qū)的薪酬數(shù)據(jù)庫，目前已經(jīng)發(fā)展成為華信惠悅在中國地區(qū)最完備的數(shù)據(jù)庫。

【服務(wù)】

華信惠悅以行業(yè)為基礎(chǔ)，推出包括金融、消費品、高科技、家電、物流、房地產(chǎn)和半導(dǎo)體等行業(yè)的薪酬報告；同時兼顧地區(qū)差異，推出一、二線城市報告，也會針對一些特定地區(qū)推出地區(qū)性調(diào)研報告。

華信惠悅強調(diào)薪酬報告和咨詢服務(wù)相結(jié)合的薪酬服務(wù)，因為在數(shù)據(jù)背后總有一定的原因，所以一旦運用到企業(yè)日常具體的薪酬管理時就有一定的落差。凡購買華信惠悅薪酬報告的企業(yè)，都會得到來自專業(yè)顧問的針對，獲得量身訂制的薪酬管理意見及具體和務(wù)實的解讀。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

華信惠悅中國大陸地區(qū)薪酬咨詢總監(jiān) 廖怡玟女士

報告中最有價值的信息，在于企業(yè)可以及時、通盤地了解市場現(xiàn)狀，也對市場趨勢有一個預(yù)期，作為人才吸引和保留激勵的參考依據(jù)。當(dāng)本土企業(yè)與外資企業(yè)進行人才競爭，或需要擴展香港、臺灣地區(qū)的業(yè)務(wù)，管理好人員本地化中的薪酬問題時，這份報告會非常有針對性。

企業(yè)做薪酬決策時，有三個考量點。第一，薪酬策略本身是不是能夠支持企業(yè)未來的發(fā)展，是否能夠吸引、保留企業(yè)需要的人才；第二，內(nèi)部公平性，例如在制定保險行業(yè)的精算師這樣重要職位的薪酬時，要兼顧其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，報告本身是一個很重要的數(shù)據(jù)來源，是讓企業(yè)完善具體薪酬管理制度的有力工具。

前程無憂：薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為三大人才網(wǎng)站之一，前程無憂擁有大量的企業(yè)資源和人才資源及廣泛的網(wǎng)絡(luò)影響力，每年推出的薪酬調(diào)查報告都頗受業(yè)界關(guān)注。

【數(shù)據(jù)來源】

無憂報告的數(shù)據(jù)來源非常廣泛，每年會通過三種渠道收集樣本。一是企業(yè)，二是前程無憂的獵頭部門，三是網(wǎng)站龐大的個人簡歷庫。根據(jù)不同職位，無憂會在三種來源中按照一定比例提取樣本。初級職位提取簡歷庫的數(shù)據(jù)會多一些；對于一些敏感的職位，使用企業(yè)或獵頭的數(shù)據(jù)會多一些。

同時，數(shù)據(jù)收集也合拍企業(yè)的調(diào)薪步伐，數(shù)據(jù)截至在上一年的10 月。

【服務(wù)】

前程無憂的薪酬調(diào)查報告覆蓋范圍廣泛，包括全國20個大中城市和20 個主要行業(yè)，盡可能提供更多的市場薪酬信息。如果企業(yè)所在城市沒有列入無憂的調(diào)查名單，那么調(diào)研人員會提供近似城市作為參考。在未來，前程無憂還計劃推出更多的定制報告服務(wù)。

【推出頻率】

每年一次。

【購買費用】

單個職位報告價格為500 元，購買的數(shù)量越多將享有更多優(yōu)惠。

【使用指南】

前程無憂薪酬調(diào)查負(fù)責(zé)人 王玨女士

任何一份報告，只是一個參考而已，因為每個企業(yè)的情況，例如企業(yè)文化、發(fā)展階段等各不相同。我們提供的只是一些信息，很難告訴企業(yè)具體應(yīng)該怎么做，例如人才流動率與薪酬的關(guān)系問題，報告只能部分解決一些薪酬外部競爭力及引起的相關(guān)問題。

在具體使用無憂的報告時，要注意職位的薪資不僅在行業(yè)、公司類型間有水平差異，個人的素質(zhì)也在很大程度決定薪酬水平，所以調(diào)查數(shù)據(jù)包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整體市場情況，企業(yè)要綜合自身情況進行判斷。

太和顧問：薪酬調(diào)研報告

【品牌】

經(jīng)過四年多的發(fā)展，太和顧問已經(jīng)成長為中國本土知名薪酬福利數(shù)據(jù)服務(wù)提供商，并榮獲2006 中國人力資源年度頒獎盛典 “2006 中國最佳薪酬報告機構(gòu)”。

【數(shù)據(jù)來源】

企業(yè)。在選擇調(diào)研企業(yè)時，太和顧問首先考慮其薪酬體系是不是市場化的，企業(yè)是否具有市場意識。

【服務(wù)】

貼近本土企業(yè)需求，目前已推出包括高科技、金融業(yè)、房地產(chǎn)、汽車行業(yè)、消費品、醫(yī)藥、服務(wù)業(yè)、傳媒行業(yè)、能源業(yè)等在內(nèi)的行業(yè)報告。此外，太和顧問還定期推出北京、上海、深圳、廣州地區(qū)全行業(yè)薪酬報告。根據(jù)市場情況，也提供管理等序列的全行業(yè)報告、城市畢業(yè)生起薪點調(diào)查、定制服務(wù)等。

【推出頻率】

金融、地產(chǎn)、高科技等關(guān)鍵行業(yè)一年推出兩次報告，其他行業(yè)為一年一次。

【購買費用】

全行業(yè)報告大概費用為兩萬元一份，行業(yè)報告一萬五左右。參與調(diào)研的企業(yè)可享有一定優(yōu)惠。

【使用指南】

太和資深顧問 金可冶先生

太和報告著眼行業(yè)整體趨勢，所以購買者不僅可了解到現(xiàn)有薪酬狀況調(diào)研結(jié)果，還能了解行業(yè)薪酬整體趨勢預(yù)測。但薪酬報告提供的市場信息，畢竟只是供企業(yè)進行參考和引證的。我個人比較推崇企業(yè)先有明確的薪酬定位和方案后，再參考報告中的數(shù)據(jù)，這樣太和的薪酬報告對企業(yè)來說更有價值。

企業(yè)在選購薪酬數(shù)據(jù)時，要評價數(shù)據(jù)來源和可比性；薪酬調(diào)研的流程是否科學(xué)規(guī)范；不僅要看職位名稱，還要看具體職責(zé)內(nèi)容，因為同一職位名對應(yīng)的職責(zé)內(nèi)容可能會有很大差異。

而企業(yè)在設(shè)計薪酬的過程中，一是要選擇所針對的合適的市場，圈定競爭對手；二是要有一個非常明確的定位，在這個圈子中自己的薪酬要達(dá)到一個什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)什么樣的吸引保留效果；三是明確企業(yè)的發(fā)展定位和周期。

英才網(wǎng)聯(lián)：中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告

【品牌】

作為第一家在中國實行細(xì)分行業(yè)的人才網(wǎng)站，英才網(wǎng)聯(lián)的建筑英才網(wǎng)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國內(nèi)規(guī)模最大的建筑人才專業(yè)網(wǎng)站，其推出的《中國建筑、房地產(chǎn)業(yè)薪酬調(diào)查報告》也別具特色。

【數(shù)據(jù)來源】

來源多元。不僅進行企業(yè)調(diào)查，也通過隨機抽樣、現(xiàn)場訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、媒體聯(lián)合調(diào)查等各種方法向個人進行調(diào)查。

同時，立足行業(yè)特點。根據(jù)對建筑企業(yè)會計年度的調(diào)查，報告數(shù)據(jù)收集截止日期為每年的4 月15 日，報告將在5 月。根據(jù)建筑行業(yè)看重技術(shù)類人才工作經(jīng)驗、工作年限的特點，報告并沒有把工作年限當(dāng)做加權(quán)系數(shù)來計算，而是單獨提出作為一項分析科目。

【服務(wù)】

將建筑行業(yè)細(xì)分化，分別針對工程行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、設(shè)計院機構(gòu)推出調(diào)查報告。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

英才網(wǎng)聯(lián)建筑英才網(wǎng)市場主管 張磊

薪酬設(shè)計的最終的目的是在“經(jīng)濟”的原則下，制定更有吸引力、競爭力的薪資體系。我們的樣本從企業(yè)、個人兩個渠道來采取，還可以反映從業(yè)者對薪酬的滿意度。但最終數(shù)據(jù)以及定量定性分析結(jié)果，僅供建筑行業(yè)工作者衡量自身薪資水平、人力資源工作者制定設(shè)計薪酬體系參考。

專家點評

中國人民大學(xué)教授，著名薪酬專家，文躍然先生

Q：如何選擇薪酬報告？

A：薪酬報告最大的價值在于提供實際數(shù)據(jù)，以便比較；提供其他企業(yè)的經(jīng)驗，以供借鑒。選擇薪酬報告時，可以從三方面來判斷，一是聲譽、品牌，在市場上的影響；二是部門的權(quán)威性，例如政府主管部門的一些薪酬報告；第三有學(xué)術(shù)價值，一些研究機構(gòu)或大型人才網(wǎng)站的報告也很不錯。

Q：薪酬報告的價格一般都很高，企業(yè)是否必須支付這筆費用？

A：企業(yè)從一些媒體或渠道了解的數(shù)據(jù)，不全面，其科學(xué)性也有待考量。購買一份薪酬報告是企業(yè)必需的投資，也是合算的投資。因為這能讓企業(yè)的支付更加準(zhǔn)確，所帶來的附加值將大大超過購買報告的支出。

Q：企業(yè)的薪酬是與市場保持同等水平就具有競爭力了嗎？還是其他的內(nèi)部或外部因素更為重要？

房地產(chǎn)行業(yè)報告范文第4篇

文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國稅收收入的重要來源。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險之高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問題

（一）未按成本對象準(zhǔn)確核算開發(fā)成本

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。確定計稅成本對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本費用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請。這表明說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動工之前已經(jīng)清楚開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務(wù)稽查實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對象的情況。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將開發(fā)項目內(nèi)建造的會所、幼兒園等配套設(shè)施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設(shè)施的開發(fā)成本列入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。這主要是因為31號文規(guī)定企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對象，將配套設(shè)施并入開發(fā)產(chǎn)品進行成本核算，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品銷售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司的股東。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計算應(yīng)納稅所得額時才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。

（三）管理費用與開發(fā)成本間接費用混淆

在稅務(wù)實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用和房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開發(fā)間接費用是可以據(jù)實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意或無意將管理費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發(fā)生額。開發(fā)成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。

（四）不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本

企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國家稅務(wù)總局在31號文里規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費用列為計稅成本。31號文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本也就不足為奇了。

（五）多列（虛列）成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算復(fù)雜，開發(fā)環(huán)節(jié)中計算復(fù)雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的增值額對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意在開發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開發(fā)成本。在稅務(wù)實踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在使用虛開發(fā)票、假發(fā)票列支成本費用的情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購買到開發(fā)建設(shè)的全過程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購房者的定金預(yù)收款和個人按揭貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進度進行，這些情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計算的營業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險較低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般就在計算相對復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。

（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間性差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國家稅務(wù)總局在31號文里規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費用列為計稅成本，但31號文對預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開發(fā)成本的合法憑證，開發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，有時外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險，先按照預(yù)估的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實際發(fā)生的；稅務(wù)機關(guān)要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。

（三）稅制漏洞導(dǎo)致開發(fā)成本虛增

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納的是營業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機關(guān)未能及時了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營稅收管理證明，中標(biāo)通知書等工程項目證書等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申請為其代開發(fā)票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機關(guān)申請代開建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開發(fā)票的稅務(wù)機關(guān)只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業(yè)納稅人申請代開發(fā)票的業(yè)務(wù)進行實地核實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就通過虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開發(fā)票等手段虛增開發(fā)成本。

（四）部門間信息未能有效共享

開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過若干個主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務(wù)部門與這些監(jiān)管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對開發(fā)商進行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國稅部門和地稅部門在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。

稅務(wù)部門之間、稅務(wù)部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征管的政策建議

（一）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象管理

成本對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象管理。根據(jù)國家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2014年第35號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。其實如果待開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機關(guān)報送成本對象確定專項報告，企業(yè)大部分的成本費用已經(jīng)列支了，成本對象的計稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機關(guān)此時若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對象，相當(dāng)于要重新核算開發(fā)成本，這是很費時費力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動工當(dāng)年，在第一次進行企業(yè)所得稅年度申報時向主管稅務(wù)機關(guān)報送成本對象的專項報告。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導(dǎo)企業(yè)進行合理調(diào)整，并對企業(yè)加強后續(xù)管理。

（二）加強對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管

稅務(wù)征管部門要不斷強化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項目跟蹤管理制度，設(shè)立臺賬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業(yè)報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對建筑業(yè)進行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的真實性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項目管理制度，加強對建筑業(yè)納稅人承接工程的真實性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開發(fā)票虛增開發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定時進行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。

稅務(wù)部門應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”的契機，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問題。

（三）建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務(wù)機關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門要盡力爭取相關(guān)部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門以及銀行等金融機構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過到房管部門取證開發(fā)項目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，都應(yīng)及時和銀行等金融機構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，實行全程動態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國稅和地稅部門應(yīng)實現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。

房地產(chǎn)行業(yè)報告范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計

中圖分類號：TU984 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-02

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的主要目的是為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的市場信息，同時在日后工作中起到提供咨詢并監(jiān)督的作用，然而我國當(dāng)前的統(tǒng)計工作卻并沒有真正體現(xiàn)其效果。主要存在以下三方面的問題：首先當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作的只是以數(shù)字報表的形式展現(xiàn)出來，并不能為相關(guān)的統(tǒng)計部門提供有效的信息；其次，統(tǒng)計工作的進行未能充分利用計算機設(shè)備以及信息資源共享這個有利平臺，相關(guān)的現(xiàn)代化數(shù)據(jù)采集、處理、傳輸以及管理技術(shù)并未在房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作中完全普及運用；另外，房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計隊伍的不穩(wěn)定和業(yè)務(wù)水平不高也對房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的進行有著一定的影響，大多房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計人員隊伍的合理配置，工作人員的素養(yǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)知識有待調(diào)整和提高。

房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫，本文簡單總結(jié)其備案入庫流程如下圖1表示。

圖1房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫流程圖

此外，需要制作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)報表，比如基層定期報表，基層年報表等。這些報表，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況表、項目情況表、銷售情況表、置空情況表、房地產(chǎn)開發(fā)旬報監(jiān)測等各種報表。

二、統(tǒng)計工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作的各項職能，在一個項目實施的前期、實施過程中以及項目實施完畢竣工之后都會有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作的監(jiān)督職能主要體現(xiàn)在項目實施過程中對數(shù)據(jù)的整理和分析。

房地產(chǎn)企業(yè)管理對統(tǒng)計工作數(shù)據(jù)的反饋非常重視，因為企業(yè)要依據(jù)這些信息對項目實施有效的控制和管理工作。統(tǒng)計信息包括在項目建設(shè)時對項目每月的投資數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和整理，從而分析出項目的進展?fàn)顩r和計劃目標(biāo)的完成狀況。管理者可以利用這些反饋的統(tǒng)計信息，了解當(dāng)前項目的執(zhí)行狀況，解決項目執(zhí)行中存在的問題，根據(jù)實際情況調(diào)整并制定下一周期工作計劃，對能源、材料等資源合理統(tǒng)籌規(guī)劃，使項目按原定計劃健康有序運行。

統(tǒng)計工作的信息反饋作用會在整個項目竣工之后體現(xiàn)出來。這個階段的工作內(nèi)容包括對項目實施過程中的各種數(shù)據(jù)進行整理和分析，從而得出整個項目的投資總況和個投資構(gòu)建情況，以及各投資構(gòu)建情況和總投資的所占比例。

另外，管理者可以通過對項目的實際投資與前期預(yù)算投資的統(tǒng)計，進行直觀的系統(tǒng)的比較，從中找出差距，并分析產(chǎn)生差距的原因，總結(jié)經(jīng)驗，以便日后在避開同類問題的出現(xiàn)的情況下更好的實施更多的項目。

統(tǒng)計工作的項目可行性分析為企業(yè)管理者的投資決策起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的要想投資一個新的項目，必須要有可靠的數(shù)據(jù)作為其項目順利開展的依據(jù)，包括明確土地投資、配套設(shè)施投資、和土建投資與房地產(chǎn)總投資的大概比例，這樣將統(tǒng)計工作的可行性分析運用其中，才能為企業(yè)贏得更多更可靠的發(fā)展項目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題

（一）對統(tǒng)計工作認(rèn)識上的問題

1.企業(yè)單位對統(tǒng)計工作的不夠重視。在當(dāng)今經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，統(tǒng)計工作得到了各級政府越來越多的關(guān)注，然而在一些基層企業(yè)當(dāng)中卻未出現(xiàn)這種狀況，統(tǒng)計員工的存在可有可無，因為統(tǒng)計工作只適用于政府的宏觀調(diào)控工作，對于小企業(yè)并沒有什么實質(zhì)性的意義，即使做一些統(tǒng)計工作，也只是為了應(yīng)付上級統(tǒng)計部門，并未真正將統(tǒng)計工作提上工作議程。統(tǒng)計工作在基層企業(yè)難以健康存活，導(dǎo)致統(tǒng)計工作人員的積極性也無法調(diào)動起來，慢慢便形成了難以改變的惡性循環(huán)。

2.統(tǒng)計法律意識薄弱，無證上崗現(xiàn)象偏多。雖然有國家《統(tǒng)計法》對個企業(yè)和單位統(tǒng)計工作的監(jiān)督，大多企業(yè)也因此提升了對統(tǒng)計工作的認(rèn)識，但是仍有些單位或個人存在著無證上崗的現(xiàn)象。

3.兼職統(tǒng)計人員數(shù)量偏多，影響了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量。在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，并不存在專門的統(tǒng)計工作者，統(tǒng)計工作多是會計兼任。會計主要負(fù)責(zé)財務(wù)工作，統(tǒng)計工作也只是必要時為了應(yīng)付而兼帶的額外工作，且沒有足夠的時間和精力去做統(tǒng)計工作。另外，統(tǒng)計工作與會計工作的知識也存在許多差異，社會上也缺乏針對統(tǒng)計業(yè)務(wù)的培訓(xùn)機構(gòu)，因此兼職統(tǒng)計人員與專職統(tǒng)計人員畢竟存在很多工作精力和業(yè)務(wù)水平上的差距，不合格的兼職統(tǒng)計人員影響著整體統(tǒng)計工作的質(zhì)量。

（二）企業(yè)本身特點決定的問題

1.統(tǒng)計工作人員流動性大，影響企業(yè)統(tǒng)計工作的順利進行。企業(yè)為了發(fā)展，多出現(xiàn)些改制重組、崗位調(diào)動、單位轉(zhuǎn)型或合并的調(diào)整工作，這便使得統(tǒng)計人員也頻繁調(diào)換。統(tǒng)計崗位由老人變新人，統(tǒng)計工作也由熟悉變生疏，業(yè)務(wù)水準(zhǔn)參差不齊，不斷輪回，統(tǒng)計工作很難長期依照正常軌道進行下去。

2.企業(yè)變換經(jīng)營地址容易產(chǎn)生重報和漏報房產(chǎn)單位的現(xiàn)象。

依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營統(tǒng)計報表制度》總說明第三條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營法人單位按照在地統(tǒng)計的原則進行統(tǒng)計。對于有項目開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，按項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機構(gòu)；對于無項目開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，按企業(yè)辦公經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機構(gòu)?？墒谴嬖诓糠址慨a(chǎn)項目在半道對項目轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出，或者突然變換房產(chǎn)開發(fā)項目辦公經(jīng)營地的狀況，而沒有同時告知當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局。使當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣統(tǒng)計局無法準(zhǔn)確統(tǒng)計出轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，出現(xiàn)數(shù)據(jù)漏報或重報的情況。

（三）統(tǒng)計制度不完善導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高的問題

1.項目累計完成投資額未能及時匯總解決。累計完成投資額指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一個項目從實施開始至項目實施結(jié)束的一個周期內(nèi)統(tǒng)計的全部投資總和。它是企業(yè)在一個周期內(nèi)將各項工作量和相關(guān)費用集結(jié)成工程實體的一項實物量化指標(biāo)。按照統(tǒng)計的角度來說，需要從兩方面入手獲得數(shù)據(jù)。

首先是通過財務(wù)報表取得相關(guān)土地征用和拆遷補償費、公共設(shè)施配套費、前期各項工程費和其他一些相關(guān)費用等。其次通過對前期房產(chǎn)項目施工單位預(yù)算的建筑安裝量與工程實際形象進度進行對比，根據(jù)實際情況而制定出相應(yīng)的建筑安裝工程費用。

這兩項數(shù)據(jù)相加之和基本就是房地產(chǎn)開發(fā)的投資額。從這項數(shù)據(jù)最重要的便是準(zhǔn)確性，無論是項目實施開始至結(jié)束形成的投資數(shù)字，還是本年或者歷年的投資，都應(yīng)準(zhǔn)確的通過統(tǒng)計體現(xiàn)出來。然而事實情況卻是：因為房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目涵蓋種類多，影響了投資統(tǒng)計的質(zhì)量和工程申報數(shù)量的準(zhǔn)確性，尤其在一些由會計兼職統(tǒng)計人員的單位中，為了減輕工作量，統(tǒng)計人員并不按項目進度統(tǒng)計投資額，也不去仔細(xì)核對實際工作量，使得統(tǒng)計工作未將一些前期必要投資額計入當(dāng)期統(tǒng)計額內(nèi)，例如土地土地開發(fā)投資額、房產(chǎn)設(shè)計費、勘測費等一些前期必須投入的費用。有些情況下也因財務(wù)部門未按時支付款項，統(tǒng)計人員便將此部分費用漏掉。工程竣工決算、財務(wù)賬款結(jié)算和工程竣工交付三個過程存在一定的時間差異性，這也影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計工作。2.房屋實際施工面積與統(tǒng)計上報的施工面積不一致。房屋施工時未按統(tǒng)計上報面積進行施工。房屋施工面積指的是報告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面積，以及本期新開工的面積以及去年開工跨入本期同時繼續(xù)施工的房屋面積，包括上期已停建在本期恢復(fù)繼續(xù)施工的房屋面積。

為了更清晰看清房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中存在的問題，本文將以上因素整理成表格如下表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中存在的問題表

主要原因 對統(tǒng)計認(rèn)識不夠 企業(yè)本身的問題 統(tǒng)計制度問題

原因明細(xì) 企業(yè)不重視 統(tǒng)計員流動大 項目累計完成投資額信息滯后

統(tǒng)計法律意識淡薄 企業(yè)重報漏報 上報施工面積有誤

兼職統(tǒng)計人員過多

四、房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的發(fā)展方向

（一）轉(zhuǎn)變服務(wù)方向

應(yīng)該改變過去統(tǒng)計工作只應(yīng)為政府或上級行政主管部門服務(wù)的觀點中轉(zhuǎn)變過來，逐步提高統(tǒng)計工作在基層企業(yè)的重視程度。加強統(tǒng)計職能團隊及統(tǒng)計人員的主觀能動性，認(rèn)清發(fā)展形勢，根據(jù)企業(yè)改革需求，將統(tǒng)計工作的分析和預(yù)測作用發(fā)揮其中，為企業(yè)的各項發(fā)展提供有效的決策性信息。

（二）更新知識，端正態(tài)度

為了順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，統(tǒng)計人員急需對信息化技術(shù)知識的補充，應(yīng)熟練掌握通過計算機對數(shù)據(jù)進行搜集、處理和運用，積極有效的為企業(yè)決策者提供相應(yīng)的信息服務(wù)，讓統(tǒng)計分析、預(yù)測、咨詢、監(jiān)督和調(diào)控等職能充分發(fā)揮，穩(wěn)固統(tǒng)計工作在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的基石地位。

（三）實現(xiàn)企業(yè)統(tǒng)計網(wǎng)絡(luò)化

要學(xué)會利用現(xiàn)代科技平臺并形成新的現(xiàn)代的科學(xué)統(tǒng)計方法，即將統(tǒng)計的收集、整理、分析、反饋和傳輸工作學(xué)會通過先進的信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行操作處理，將一個客觀科學(xué)的統(tǒng)計信息呈現(xiàn)給企業(yè)管理者。同時平時也要注意收集房地產(chǎn)市場和客戶需求方面的信息，并進行分析和整理，從中獲取有益企業(yè)發(fā)展的市場信息，從而為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的后臺環(huán)境。