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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地產(chǎn)權(quán)；；改革

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)涵、功能

（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)理論自形成以來(lái)就取得了蓬勃發(fā)展。應(yīng)用于土地問(wèn)題上，它規(guī)范了如何分配產(chǎn)生于使用土地的收益，解決了集體勞作時(shí)均攤成果的懶散問(wèn)題。從法律上講：產(chǎn)權(quán)指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，這種所有權(quán)包括依法對(duì)財(cái)產(chǎn)享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利總和，其中以所有權(quán)為基礎(chǔ)，使用權(quán)為核心。

（二）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的功能。產(chǎn)權(quán)具有明顯的三大功能：優(yōu)化資源配置、激勵(lì)以及約束。在交易費(fèi)用不為零時(shí)，不同的權(quán)利配置界定會(huì)帶來(lái)不同的資源配置以及經(jīng)濟(jì)效益，因此要想最優(yōu)化的土地資源配置，需要有合理的產(chǎn)權(quán)安排，從而更有效的利用資源；產(chǎn)權(quán)會(huì)影響激勵(lì)和行為，它使產(chǎn)權(quán)主體能排他性占有、使用土地并取得相應(yīng)的報(bào)酬，形成有效激勵(lì)；產(chǎn)權(quán)有界在確定產(chǎn)權(quán)主體可以做什么，在什么范圍做，怎樣做的同時(shí)，也就確定了他不能做什么。

二、我國(guó)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)分析

（一）我國(guó)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。我國(guó)在1978年開(kāi)始施行，至今，其已成為我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)。家庭聯(lián)產(chǎn)承包即：土地在名義上歸屬集體，但使用權(quán)卻在一個(gè)滿足國(guó)家和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體稅負(fù)要求的合約下歸屬農(nóng)戶。家庭生產(chǎn)責(zé)任制使農(nóng)民成為獨(dú)立的農(nóng)地使用者，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者，全面確立了農(nóng)民家庭為基礎(chǔ)的耕作體系。

（二）我國(guó)農(nóng)村下的產(chǎn)權(quán)制度的績(jī)效分析。所有權(quán)與使用權(quán)分離的家庭經(jīng)營(yíng)模式是有效率的，它較好地解決了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的激勵(lì)和監(jiān)督問(wèn)題。通過(guò)使家庭成為自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)剩余索取者、家庭成員成為財(cái)產(chǎn)的擁護(hù)者，并賦予家長(zhǎng)配置資源、協(xié)調(diào)生產(chǎn)和應(yīng)用激勵(lì)手段的權(quán)利，對(duì)勞動(dòng)努力程度進(jìn)行監(jiān)督的成本會(huì)大大降低。

（三）我國(guó)農(nóng)村下的產(chǎn)權(quán)制度弊端。（1）產(chǎn)權(quán)主體模糊。我國(guó)現(xiàn)行法律確定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組三個(gè)層次和社區(qū)自治組織、鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織兩種類型的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體，但這些法定的產(chǎn)權(quán)主體均具有模糊特征。這種模糊構(gòu)架導(dǎo)致兩方面后果。其一，作為“農(nóng)民集體”組成部分的個(gè)體農(nóng)民事實(shí)上被割斷了與土地所有權(quán)的內(nèi)在聯(lián)系，不能履行土地所有權(quán)。其二，由于法律規(guī)定的土地所有者是一個(gè)抽象的“農(nóng)民集體”，它不具備法律人格，也無(wú)法具體地行使土地監(jiān)督和管理職能，這就產(chǎn)生所有權(quán)虛置現(xiàn)象，使集體土地的法律保護(hù)難以實(shí)施。（2）土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的殘缺。以集體所有的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)還表現(xiàn)出權(quán)能的嚴(yán)重殘缺。一方面，政府對(duì)土地所有者的權(quán)利作了嚴(yán)格限制，如集體不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，只能出租或讓渡使用權(quán)；也不能隨意改變用途，實(shí)際上集體雖是土地所有權(quán)的主體，但卻缺少占有、使用、收益和處分等重要權(quán)利；另一方面，由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清及土地最終處置權(quán)由政府掌握，農(nóng)民的使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)受損。確切地說(shuō)，農(nóng)戶沒(méi)有支配土地的權(quán)利，僅享有使用權(quán)，這種現(xiàn)象使土地的流轉(zhuǎn)、抵押受阻，限制土地的高效利用和要素資本化的轉(zhuǎn)變。（3）土地的流轉(zhuǎn)能力弱。我國(guó)土地流動(dòng)性不容樂(lè)觀，由于農(nóng)戶與農(nóng)地并不是絕對(duì)意義上的支配與被支配，他所擁有的農(nóng)地還附有國(guó)家和社區(qū)的多邊利益，在實(shí)施流轉(zhuǎn)時(shí)就不能傷害其他主體的利益，這使得他們顧慮重重，難以實(shí)現(xiàn)真正的物權(quán)支配，而土地的流轉(zhuǎn)恰恰是優(yōu)化資源配置的有效手段，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的必由之路。

三、我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的路徑研究

（一）國(guó)外的借鑒。土地產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)的問(wèn)題將改革提上日程，改革往哪走，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)或許能給我們啟發(fā)。以美國(guó)為例，美國(guó)農(nóng)業(yè)高度發(fā)達(dá)，除了自然、環(huán)境等客觀因素外，更與其獨(dú)特的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度有關(guān)。美國(guó)國(guó)土面積中58%歸私人所有，32%歸聯(lián)邦政府，10%歸州及地方政府，可見(jiàn)其土地以私有制為主。同時(shí)其法律保護(hù)私有土地所有權(quán)，土地可以自由買賣和出租，價(jià)格交由市場(chǎng)決定。這種模式具有兩個(gè)重要特征：產(chǎn)權(quán)清晰、完整且有保障，土地所有者在法律范圍內(nèi)享有充分的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)、并且在土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略；地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，制度健全，美國(guó)土地買賣是私人之間的事，手續(xù)十分簡(jiǎn)單，在雙方自愿簽訂協(xié)議之后，只需向政府繳足規(guī)定的稅金，進(jìn)行注冊(cè)登記即可，且價(jià)格完全由買賣雙方協(xié)商，也可由私人估價(jià)公司幫助雙方達(dá)成協(xié)議。

（二）改革的建議。（1）放寬對(duì)土地的物權(quán)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的完整性。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)應(yīng)是“一束權(quán)利”并非單方面的擁有，任何成分的殘缺都會(huì)引起不必要的損失，所以我國(guó)的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革應(yīng)該考慮使農(nóng)民享有占有支配權(quán)、經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等一整套權(quán)利，而政府退出對(duì)農(nóng)地的管制，放任自由，只充當(dāng)土地最終所有者和處理土地糾紛的角色，這樣既不會(huì)改變我國(guó)農(nóng)地公有制的本質(zhì)，又具有像美國(guó)農(nóng)權(quán)私有的激勵(lì)效能，從而解決下“農(nóng)村集體”的所有權(quán)虛位和農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)權(quán)受限問(wèn)題。（2）建立法律保障體系，維護(hù)合法農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，有效的產(chǎn)權(quán)制度必須保護(hù)產(chǎn)權(quán)的功能和結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)主體具有穩(wěn)定的收益預(yù)期，能夠自主的形成契約，有效地解決權(quán)利糾紛，從而形成積累和投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家立法機(jī)構(gòu)應(yīng)從法律法規(guī)上進(jìn)一步理清農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題，并進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)條文，使得每一步執(zhí)法都有理可依，從法律上確定農(nóng)權(quán)租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略。

參考文獻(xiàn)

[1] 羅夫永，柯娟麗.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷及其創(chuàng)新[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2006（08）：35-41.

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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第2篇

[作者簡(jiǎn)介] 王曦（1972 ― ），女，湖北武漢人，江蘇第二師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與法政學(xué)院副院長(zhǎng)，法學(xué)博士，教授，研究方向：法學(xué)。

我國(guó)農(nóng)村“四荒”土地權(quán)利流轉(zhuǎn)受限較少，市場(chǎng)化程度高，經(jīng)濟(jì)價(jià)值日益凸顯。如何更好地統(tǒng)籌配置、合理利用農(nóng)村“四荒”土地，切實(shí)發(fā)揮其綜合效益與價(jià)值，是城鄉(xiāng)整體可持續(xù)發(fā)展的重大問(wèn)題。

一、農(nóng)村“四荒”土地權(quán)屬界定

1996年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確指出，“四荒”土地是指“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”。據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的所有權(quán)歸屬于農(nóng)民集體。農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)的明確大體為幾個(gè)層次：《土地管理法》、《民法通則》明確了農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)即承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以讓渡，可以依法通過(guò)簽訂土地承包合同的形式取得；《通知》、《農(nóng)村土地承包法》進(jìn)一步明確了農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)取得的家庭承包、招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等合法方式，以及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得的程序；《通知》在明確治理開(kāi)發(fā)者在享有“四荒”土地使用權(quán)的同時(shí)，還指出購(gòu)買者以拍賣取得的使用權(quán)，并非完全使用權(quán)，不包括地下埋藏物和礦產(chǎn)資源的使用權(quán)。

二、農(nóng)村“四荒”土地權(quán)利運(yùn)行現(xiàn)狀

（一）所有權(quán)的不完整運(yùn)行

《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》都明確了農(nóng)村“四荒”土地的農(nóng)村集體所有，但在“四荒”土地資源開(kāi)發(fā)利用形式日趨多樣化的今天，農(nóng)民集體對(duì)于“四荒”土地所表現(xiàn)出的并非完整意義上的所有權(quán)。所有權(quán)被稱作為“完全物權(quán)”，是最充分的物權(quán)，由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)與處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能構(gòu)成。對(duì)農(nóng)村“四荒”土地而言，最核心內(nèi)容，一是土地使用權(quán)的充分發(fā)揮以及由此帶來(lái)的應(yīng)得利益的充分實(shí)現(xiàn)；二是土地所有權(quán)發(fā)生改變的方式、條件以及由此所帶來(lái)的利益合理補(bǔ)償與充分實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題。目前“四荒”土地所有權(quán)對(duì)于農(nóng)民集體的意義僅表現(xiàn)為，農(nóng)民集體能夠憑借“四荒”土地的法定承包、租賃或拍賣等，獲取來(lái)自土地開(kāi)發(fā)者的一定量合同收益；基于國(guó)家需要而發(fā)生的，農(nóng)民集體對(duì)“四荒”土地被動(dòng)且極不完善的最終處分權(quán)，即“四荒”土地所有權(quán)的變更。何時(shí)何條件下“四荒”土地所有權(quán)從農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，以及農(nóng)民集體因?yàn)椤八幕摹蓖恋厮袡?quán)的喪失能夠獲得多少補(bǔ)償、怎樣補(bǔ)償，既非由農(nóng)民集體說(shuō)了算，也非交由市場(chǎng)說(shuō)了算，而是全部由國(guó)家說(shuō)了算，即《憲法》、《土地管理法》所規(guī)定的：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

（二）使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效益性目標(biāo)日漸凸顯

“四荒”土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離與流轉(zhuǎn)，從最初的土地承包經(jīng)營(yíng)，到后來(lái)的土地使用權(quán)的租賃、股份合作，再到以拍賣形式取得“四荒”土地使用權(quán)，以及抵押“四荒”土地使用權(quán)，經(jīng)歷了不斷市場(chǎng)化的變遷。這種變遷中，包含“四荒”土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)兩種類型。一級(jí)流轉(zhuǎn)完成了“四荒”土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，即“四荒”土地使用權(quán)初次轉(zhuǎn)移給使用者，反映出土地所有者與土地經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系，實(shí)踐中主要體現(xiàn)為“四荒”土地使用權(quán)的承包、租賃、拍賣等行為；二級(jí)流轉(zhuǎn)與所有權(quán)沒(méi)有直接聯(lián)系，是指經(jīng)營(yíng)人在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，將其依法取得的“四荒”土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再讓渡給第三者的交易關(guān)系，如“四荒”土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等行為。

“四荒”土地的使用權(quán)，即承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)定，主要體現(xiàn)在《農(nóng)村土地承包法》（2003）、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（2005）（以下簡(jiǎn)稱《流轉(zhuǎn)管理辦法》）、《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》（2005）以及《物權(quán)法》（2007）等法律文件中?？傮w來(lái)說(shuō)，“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與《農(nóng)村土地承包法》的立法旨趣本質(zhì)上一致。即：賦予農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地使用權(quán)，維護(hù)承包當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。但耕地與“四荒”土地存在功能的差異性，對(duì)農(nóng)民而言，“四荒”土地沒(méi)有耕地那么明顯的現(xiàn)實(shí)福利性和社會(huì)保障功能，因此，“四荒”土地目標(biāo)效益更傾向于實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合效益，即通過(guò)合理開(kāi)發(fā)，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。而且我國(guó)農(nóng)村目前還有相當(dāng)豐富的“四荒”土地資源，開(kāi)發(fā)潛力巨大，因此，“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)立法更多著眼于效率實(shí)現(xiàn)。

體現(xiàn)這種效率性目標(biāo)的制度設(shè)置，在一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)上，“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更多是以市場(chǎng)化方式有償獲得，如拍賣的方式。在承包經(jīng)營(yíng)人方面，相對(duì)于家庭承包經(jīng)營(yíng)中耕地承包人一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員而言，農(nóng)村“四荒”土地的承包經(jīng)營(yíng)人允許非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)入。以其他方式承包農(nóng)村“四荒”土地時(shí)，承包期限還可以由雙方協(xié)商確定，更自由。在二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)上，《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》、《流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包法》明確了“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題援引家庭承包中的相關(guān)規(guī)則，包括流轉(zhuǎn)原則、限制條件、流轉(zhuǎn)方式的適用前提和程序性要求等方面。其中，二者對(duì)權(quán)利處分所應(yīng)遵循的條件及程序等細(xì)微處有所區(qū)別：即家庭承包中的轉(zhuǎn)包、出租、互換，雙方當(dāng)事人合同簽訂后，要報(bào)發(fā)包方備案；采取轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的，要求轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，而農(nóng)村“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)則無(wú)此要求。此外，就是農(nóng)村“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)接受方受限較少，可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人、農(nóng)業(yè)公司或其他組織。二者較突出的差別在于，“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)既可以家庭承包經(jīng)營(yíng)下的轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式處分權(quán)利，還可以抵押或入股等形式處分權(quán)利。這使得“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)者享有更獨(dú)立的處分權(quán)，利于“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更充分流轉(zhuǎn)及其效率性目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

不可否認(rèn)，“四荒”土地使用權(quán)呈現(xiàn)不斷物權(quán)化的發(fā)展過(guò)程，土地權(quán)益日益明晰、完整與穩(wěn)定。但筆者認(rèn)為，以“四荒”土地側(cè)重效率追求，實(shí)現(xiàn)綜合效益的目標(biāo)來(lái)論，放在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，“四荒”土地所有權(quán)、使用權(quán)的發(fā)展，都有更深入推進(jìn)的可能與必要。在此，筆者意于對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村“四荒”土地所有權(quán)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)置中的一些問(wèn)題做些商榷與探討。

三、關(guān)于農(nóng)村“四荒”土地產(chǎn)權(quán)制度

變革的商榷與建議

法律是通過(guò)對(duì)不同利益的取舍來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)利益關(guān)系的調(diào)整和分配。平衡和保護(hù)各方當(dāng)事人利益應(yīng)是立法的宗旨和價(jià)值尺度。具體到“四荒”土地所有權(quán)享有、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度設(shè)計(jì)上，是要平衡和保護(hù)土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，以及社會(huì)公共利益。

（一）對(duì)農(nóng)村“四荒”土地所有權(quán)變更的商榷

在現(xiàn)今城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展背景下，國(guó)家發(fā)展，城市化推進(jìn)對(duì)土地的需求客觀現(xiàn)實(shí)，一定條件下對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)給予限制，以及將一定量農(nóng)村土地變更為國(guó)有具有合理性?；诖?，憲法和土地管理法都明確了，基于公共利益的需要，可以依法征收或征用農(nóng)村土地并給予補(bǔ)償。但是，公共利益不能等同于國(guó)家建設(shè)。

筆者認(rèn)為，基于公共利益優(yōu)先原則，若確屬公共利益需要，如基于國(guó)家安全和軍事用途或者基于交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)建設(shè)需要，國(guó)家依上述規(guī)定征收農(nóng)民土地?zé)o可厚非，這是社會(huì)公共利益實(shí)現(xiàn)的需要，也是社會(huì)個(gè)體義務(wù)。但在征地后，就存在補(bǔ)償問(wèn)題。它關(guān)涉農(nóng)民土地所有權(quán)不得已發(fā)生變更時(shí)，其項(xiàng)下利益是否會(huì)一并受損。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該也必須給予農(nóng)民以合理補(bǔ)償，以確保其不遭受實(shí)質(zhì)性利益損害。這種補(bǔ)償在“四荒”土地上至少體現(xiàn)為兩項(xiàng)：一是，對(duì)“四荒”土地所有權(quán)人的補(bǔ)償。從“四荒”土地所有權(quán)存在現(xiàn)狀看，表現(xiàn)為對(duì)于所有權(quán)人，即農(nóng)民集體憑借該土地從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)人手中獲取的收益，以及農(nóng)民集體喪失土地所有權(quán)的應(yīng)得補(bǔ)償。二是，對(duì)“四荒”土地未到期使用權(quán)人的補(bǔ)償，即基于公共利益需要征收“四荒”土地，導(dǎo)致該土地使用合同未到期而終止，給土地使用者造成的損失補(bǔ)償。公共利益下的土地征收，土地所有權(quán)人未從中獲益，因此，對(duì)未到期使用權(quán)人的補(bǔ)償就應(yīng)該由國(guó)家承擔(dān)，即國(guó)家需要對(duì)未到期使用者對(duì)該項(xiàng)“四荒”土地的治理成果，以及未到期的預(yù)期利益進(jìn)行綜合評(píng)估并做出合理補(bǔ)償。

對(duì)于不屬于“公共利益”下的征地，即使是打著國(guó)家建設(shè)需要的招牌，也不應(yīng)予以所謂“公共利益”的支持。筆者認(rèn)為，此種情況應(yīng)嚴(yán)格依憲法確定的國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)、集體財(cái)產(chǎn)權(quán)與公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)平等原則，以及“國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，將農(nóng)民集體所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)等同對(duì)待，即對(duì)于城市建設(shè)需要下的“四荒”土地，進(jìn)行以農(nóng)民集體為主體的市場(chǎng)化出讓――不改變所有權(quán)，由農(nóng)村集體作為所有權(quán)人代表進(jìn)行土地的市場(chǎng)化出讓，期限對(duì)應(yīng)國(guó)有城市土地；終止原有土地經(jīng)營(yíng)合同，由農(nóng)民集體對(duì)原經(jīng)營(yíng)權(quán)人未完成承包期內(nèi)的損失，包括治理投入、預(yù)期回報(bào)等商定合理補(bǔ)償。

此外，《通知》明確禁止將“四荒”改作非農(nóng)用途，尤其是城鎮(zhèn)郊區(qū)，并對(duì)此類行為做了限期改正，收回使用權(quán)，依法處罰等規(guī)定。這一看似屬于土地使用權(quán)的規(guī)定，筆者認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)條件下，與“四荒”土地所有權(quán)變更不可分割。現(xiàn)今城市化建設(shè)快速推進(jìn)中，城鎮(zhèn)郊區(qū)“四荒”土地非農(nóng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕不只是獲取更大收益的問(wèn)題，已然是不可回避的事實(shí)。與其不分情況地強(qiáng)行管制，不如厘清產(chǎn)權(quán)，因勢(shì)利導(dǎo)引其健康發(fā)展。簡(jiǎn)單說(shuō)，即如果基于城市化建設(shè)的需要，該項(xiàng)“四荒”土地資源真的具備進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件，就確定由土地的所有權(quán)人收回該土地使用權(quán)，補(bǔ)償使用者未到期損失，然后由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有權(quán)人代表將該項(xiàng)土地進(jìn)行市場(chǎng)化出讓，所得利益歸農(nóng)民集體所有，以體現(xiàn)農(nóng)村“四荒”土地資源的效率性追求，也更充分實(shí)現(xiàn)收益權(quán)權(quán)能。而對(duì)于不符合城市化建設(shè)需要下所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則給予堅(jiān)決制止，以維護(hù)農(nóng)村“四荒”土地資源生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

（二）進(jìn)一步完善“四荒”土地使用權(quán)制度設(shè)置的思考

1. 對(duì)“四荒”土地使用權(quán)一級(jí)流轉(zhuǎn)資金“村有鄉(xiāng)管”的質(zhì)疑

《通知》中關(guān)于承包、租賃和拍賣“四荒”土地使用權(quán)所收取的資金實(shí)行“村有鄉(xiāng)管” ?？顚Ｓ玫囊?guī)定，就是說(shuō)，資金取之于“四荒”，用之于“四荒”，專款專用，對(duì)此，筆者認(rèn)為無(wú)不妥當(dāng)之處。但這筆資金所有權(quán)雖歸農(nóng)民集體，卻要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)代管，村集體使用該項(xiàng)資金時(shí)，需要到鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機(jī)構(gòu)申領(lǐng)，獲批后方能使用，對(duì)此筆者認(rèn)為有待商榷?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，農(nóng)村“四荒”資源屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立由村民代表組成的工作小組，擬定方案，實(shí)施“四荒”使用權(quán)的承包、租賃或拍賣，須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。由此可知，一者，農(nóng)民集體既然是土地所有權(quán)人，其依法流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)所獲資金，該資金所有權(quán)人當(dāng)然也還是農(nóng)民集體。所有權(quán)由占有、使用、收益與處分四項(xiàng)權(quán)能構(gòu)成，而占有是使用權(quán)得以充分實(shí)現(xiàn)的重要前提。在此，只要是農(nóng)民集體依法流轉(zhuǎn)土地，除經(jīng)所有權(quán)人同意外，其他任何人無(wú)權(quán)占有該項(xiàng)資金。再者，農(nóng)村“四荒”資源流轉(zhuǎn)的行政主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上人民政府，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并無(wú)必然聯(lián)系，流轉(zhuǎn)資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)代管無(wú)從說(shuō)起。第三，所有權(quán)是最充分的物權(quán)。確保資金?？顚Ｓ?，不被村集體挪作他用，不能成為削弱農(nóng)民集體法定所有權(quán)權(quán)利的正當(dāng)理由。據(jù)此，筆者認(rèn)為，“四荒”土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的資金實(shí)行“鄉(xiāng)管”于法無(wú)據(jù)，于理不通。

2.“四荒”土地使用權(quán)二級(jí)流轉(zhuǎn)法律設(shè)定的商榷

物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、公示方法等必須由法律明確規(guī)定，而非由當(dāng)事人協(xié)議設(shè)定?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)，不得例外。但現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范性文件中關(guān)于“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定很不完善。首先，從流轉(zhuǎn)方式看，現(xiàn)有法律是以不完全列舉的方式予以規(guī)定。這種列舉方式未能涵蓋實(shí)踐中已然存在的贈(zèng)與、互易、代耕等流轉(zhuǎn)方式，也未設(shè)定未來(lái)實(shí)踐中可能出現(xiàn)新的流轉(zhuǎn)方式。進(jìn)而，從現(xiàn)行規(guī)范適用看，現(xiàn)行立法是以“原則+例外”模式設(shè)計(jì)家庭承包方式和其他承包方式的流轉(zhuǎn)，規(guī)定“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股或其他方式流轉(zhuǎn)，但對(duì)于各種流轉(zhuǎn)方式適用的前提條件、程序卻未予明確，需要援引家庭承包方式中的相關(guān)規(guī)定。家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律屬性雖然都定位于用益物權(quán)，但二者有差異。農(nóng)地家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平價(jià)值為追求?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)側(cè)重于資源利用率，經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。不同的功能定位決定了二者的適用條件、程序等都必然存在差異，不宜簡(jiǎn)單套用。而依據(jù)現(xiàn)有法律設(shè)置，則必然致使不同功能與價(jià)值取向的用益物權(quán)適用相同規(guī)則，如此“四荒”土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自身的立法價(jià)值則難實(shí)現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法價(jià)值取向既然定位于實(shí)現(xiàn)綜合效益，效率優(yōu)先，兼顧公平，體現(xiàn)在流轉(zhuǎn)方式上，就應(yīng)該放開(kāi)對(duì)“四荒”土地流轉(zhuǎn)方式的限制，但應(yīng)明確不同流轉(zhuǎn)方式各自的前提條件和程序性要求。對(duì)待實(shí)踐中客觀存在的，如贈(zèng)予、代耕，以及未來(lái)可能出現(xiàn)目前尚未法定化的流轉(zhuǎn)方式，取舍標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在于：只要該流轉(zhuǎn)方式不違反法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，不損害社會(huì)公共利益，能夠被現(xiàn)行法定方式吸收的，不再另行設(shè)定；不能被吸收的，應(yīng)予以法律認(rèn)定，同時(shí)明確各自的適用前提條件和程序性要求。如互易、贈(zèng)予的流轉(zhuǎn)方式即屬此種情況，既不能被現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等法定方式吸收，也并不違法損害社會(huì)公共利益，故應(yīng)予以確認(rèn)，同時(shí)需明確相應(yīng)規(guī)制促其正軌發(fā)展。

3. 有關(guān)“四荒”土地使用權(quán)抵押制度設(shè)置的思考

抵押，是債務(wù)人或者第三人不改變對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，而以該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的法律設(shè)置。如果債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)抵價(jià)受償。具體到農(nóng)村“四荒”土地，抵押標(biāo)的物是土地使用權(quán)，不是土地本身。其抵押權(quán)是指“四荒”土地使用權(quán)人依法在規(guī)定年限內(nèi)，不轉(zhuǎn)移對(duì)“四荒”土地占有，將“四荒”土地使用權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)獲得相應(yīng)資金。如果抵押人不履行債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)依法處分該“四荒”土地使用權(quán)，并由處分所得價(jià)款優(yōu)先受償。

“四荒”土地使用權(quán)的抵押屬于二級(jí)流轉(zhuǎn)。物權(quán)法確認(rèn)了“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，其處分權(quán)能理論就是“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，包括抵押的堅(jiān)實(shí)支撐。當(dāng)然，基于其農(nóng)用用途的限定，農(nóng)村“四荒”土地相對(duì)于一般國(guó)有土地使用權(quán)的抵押應(yīng)該有土地用途受限等方面的要求。但現(xiàn)實(shí)中，“四荒”土地抵押實(shí)現(xiàn)的限制遠(yuǎn)非這些。一方面，現(xiàn)有立法規(guī)定不明確且操作性不強(qiáng)，致使憑借法律有效解決爭(zhēng)議之路不暢。目前，我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)抵押明文規(guī)定的法律法規(guī)，如《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994）、《擔(dān)保法》（1995），《土地管理法》（1998）、《農(nóng)村土地承包法》（2002）、《物權(quán)法》（2007）等在“四荒”土地使用權(quán)抵押的規(guī)定上銜接不暢，甚至存在內(nèi)容相互沖突的情況。法律規(guī)定不明確，則必然帶來(lái)操作性不強(qiáng)的問(wèn)題。另一方面，各職能部門(mén)責(zé)權(quán)利不明確規(guī)定，不科學(xué)，易導(dǎo)致法律適用力度不足。長(zhǎng)期以來(lái)，缺乏專門(mén)機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)科學(xué)評(píng)估“四荒”土地抵押價(jià)格，交易價(jià)格不規(guī)范。目前，農(nóng)村“四荒”土地抵押價(jià)格確定基本是由農(nóng)村集體組織、村委小組對(duì)土地抵押價(jià)格進(jìn)行商議、評(píng)估、定價(jià)，然后組織抵押雙方確定最終價(jià)格并進(jìn)行抵押辦理。交易中，由于沒(méi)有科學(xué)的價(jià)格估算標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)為獲取最大利益而減小風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，往往競(jìng)相壓低地價(jià)，導(dǎo)致“四荒”土地抵押價(jià)格普遍偏低；而土地所有者更多只是考慮稅費(fèi)成本，博弈之下，不利因素最終皆由土地使用權(quán)人承擔(dān)。基于農(nóng)村地域特點(diǎn)，農(nóng)村集體成員相互間，成員與集體間具有事實(shí)上的依附關(guān)系。抵押過(guò)程中，抵押人遭受侵害雖可以訴諸法院，但面對(duì)勢(shì)力強(qiáng)大的農(nóng)村集體、金融機(jī)構(gòu)，證據(jù)調(diào)取、訴訟成本等都處于明顯弱勢(shì)。由于缺乏有力的救濟(jì)途徑，農(nóng)民合理權(quán)益難以保障。

現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需要資金，主要還是依靠發(fā)揮土地的財(cái)產(chǎn)屬性，抵押是很好的融資手段。為進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，國(guó)家加大了對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。國(guó)務(wù)院2015年8月頒布《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，以慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)工作。其所指農(nóng)村承包土地為耕地，工作將農(nóng)戶所承包耕地的經(jīng)營(yíng)權(quán)從承包權(quán)中分離出來(lái)，并賦予該承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以抵押擔(dān)保權(quán)能。并且，經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保不會(huì)改變土地承包關(guān)系，如果農(nóng)民到期不能償還貸款，失去的是幾年經(jīng)營(yíng)收益，不會(huì)危及承包權(quán)。這無(wú)疑是在農(nóng)村承包土地制度改革方面的推進(jìn)。然而，制度既然能在社會(huì)保障功能強(qiáng)的耕地上給予支持，對(duì)于更側(cè)重效率性的農(nóng)村“四荒”土地，限制因素理應(yīng)更小。但現(xiàn)實(shí)中卻并非如此，“四荒”土地的制度推進(jìn)落在了耕地之后。由上述分析即知，“四荒”土地使用權(quán)抵押面臨諸多困難和阻力。必須解決抵押估價(jià)程序不透明、金融機(jī)構(gòu)肆意壓低地價(jià)致使抵押人利益受損等問(wèn)題，同時(shí)也要處理好抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)期望與社會(huì)穩(wěn)定、生態(tài)平衡間的關(guān)系。

筆者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作的推進(jìn)決不能只在耕地方面，它應(yīng)該是各類型農(nóng)村土地的全面推進(jìn)，對(duì)此，修訂完善現(xiàn)有的土地使用權(quán)抵押的法律制度體系，切實(shí)完善抵押制度，對(duì)于“四荒”土地是當(dāng)務(wù)之急。

要建立“四荒”土地抵押制度的基本架構(gòu)。明確“四荒”土地使用權(quán)抵押的涵義，明確規(guī)定抵押主體、客體和內(nèi)容；明確抵押權(quán)取得條件、方式與程序；建立科學(xué)合理的“四荒”土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估機(jī)制和抵押拍賣等配套制度，保障抵押順利進(jìn)行；建立“四荒”土地使用權(quán)登記制度，即權(quán)利取得、變更、消滅等全方位的登記，明確抵押權(quán)變化過(guò)程中的權(quán)利歸屬，實(shí)現(xiàn)對(duì)“四荒”土地使用權(quán)權(quán)屬變化的全過(guò)程監(jiān)管。

進(jìn)而要進(jìn)一步厘清幾個(gè)重要問(wèn)題。一是明確“四荒”土地抵押權(quán)的法律性質(zhì)是權(quán)利抵押，厘清“四荒”土地抵押權(quán)客體的具體內(nèi)容?！八幕摹蓖恋氐盅簷?quán)的客體是“四荒”土地的使用權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，是指以承包、租賃和拍賣等方式取得的該項(xiàng)土地的使用、收益等權(quán)利。那么該“四荒”土地上的植物與建筑物是否屬于抵押權(quán)客體，即這些植物和建筑物是否應(yīng)當(dāng)作“四荒”土地不可分割的組成部分一并抵押。對(duì)此，筆者持肯定態(tài)度。關(guān)于“四荒”土地上的植物。土地使用權(quán)抵押不轉(zhuǎn)移對(duì)“四荒”土地的占有，也包括對(duì)土地上植物的占有，則利于防止他人濫砍濫伐破壞生態(tài)，此為“四荒”土地治理的題中之意，是其生態(tài)價(jià)值追求有力體現(xiàn)。并且，“四荒”土地與尚未收獲的植物本是物理上連為一體，即法律所稱地上物或定著物，法律界定明確。關(guān)于“四荒”土地上的建筑物。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于土地使用權(quán)與地上房屋同時(shí)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定已然很明確?；跈?quán)利平等原則，“四荒”土地上的建筑物，完全可以參照?qǐng)?zhí)行，即將“四荒”土地連同土地上的建筑物一并抵押，抵押權(quán)人同時(shí)享有“四荒”土地以及該項(xiàng)土地上建筑物的使用權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)制度范文第3篇

關(guān)鍵詞:集體土地產(chǎn)權(quán) 制度 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào):F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)10(c)-0246-01

自從1979年我國(guó)實(shí)行政策以來(lái),中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的快速、穩(wěn)步發(fā)展,不僅解決了全中國(guó)人民的溫飽問(wèn)題,還帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。綜合國(guó)力以及國(guó)民生產(chǎn)總值的穩(wěn)步攀升,使中國(guó)由貧窮落后走向繁榮富強(qiáng)。但是,隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善,中國(guó)農(nóng)村集體土地所有制度也面臨著新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。在城市化及工業(yè)化的進(jìn)程中,農(nóng)用土地被大量占用,土地所有權(quán)的矛盾和糾紛也日益突出,一系列社會(huì)問(wèn)題也隨之產(chǎn)生。對(duì)于失去了生產(chǎn)資料,卻又缺乏再就業(yè)能力的農(nóng)民來(lái)說(shuō),僅靠數(shù)量有限的補(bǔ)償金來(lái)維持生活是十分艱難的。另外,的實(shí)行,使得每個(gè)家庭擁有的土地?cái)?shù)量受到制約,很難形成規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,農(nóng)民抵御自然災(zāi)害和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力相對(duì)不足,很難滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活的需要。

任何一種制度都應(yīng)當(dāng)隨時(shí)根據(jù)生產(chǎn)力發(fā)展?fàn)顩r不斷加以調(diào)整和改進(jìn)?，F(xiàn)行的集體土地產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)過(guò)30多年發(fā)展之后,已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出其弊端。同時(shí),我國(guó)正在建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,這種明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制色彩的集體土地產(chǎn)權(quán)制度難以適應(yīng)新體制發(fā)展的要求。

1 我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問(wèn)題

1.1 集體土地所有權(quán)主體缺位

我國(guó)《憲法》和新的《土地管理法》對(duì)集體土地所有權(quán)作出了明確的規(guī)定:“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有,由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的,可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的,可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”。通過(guò)這樣的規(guī)定我們不難看出,農(nóng)村集體所有的土地在實(shí)際操作中,已經(jīng)交給村民委員會(huì)及村民小組經(jīng)營(yíng)管理,但村民委員會(huì)和村民小組都屬于基層行政組織,而非經(jīng)濟(jì)組織,無(wú)法擁有土地所有權(quán),這就無(wú)法切實(shí)保障農(nóng)民的權(quán)益,也就導(dǎo)致了在征用農(nóng)民土地時(shí)出現(xiàn)的大量的糾紛,因此,建立能夠保障農(nóng)民利益的經(jīng)濟(jì)組織來(lái)管理集體土地是勢(shì)在必行的。

1.2 集體土地產(chǎn)權(quán)體系不合理

按照一般的產(chǎn)權(quán)原理,產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括所有權(quán)、使用權(quán)和它項(xiàng)權(quán)利,其中它項(xiàng)權(quán)利又包含經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。但是,在農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度中,土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為混亂。具體表現(xiàn)在以下兩方面:一是按照土地用途將集體土地分為建設(shè)用地和農(nóng)用地,區(qū)分為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),這種產(chǎn)權(quán)劃分是不科學(xué)的,這是因?yàn)檫@兩種權(quán)利都直接來(lái)自于土地所有權(quán),按照一般產(chǎn)權(quán)理論,均應(yīng)當(dāng)稱之為使用權(quán);二是管理體制無(wú)序化。在現(xiàn)行的土地登記辦法中,對(duì)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是進(jìn)行法律登記的,而對(duì)集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是通過(guò)其它途徑進(jìn)行管理的,人為地將集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排斥于《土地管理法》管理的范圍之外。這就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)體系混亂,造成農(nóng)村集體土地的管理無(wú)序化。

1.3 集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不健全

在集體土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題上,國(guó)家制定了一些相關(guān)的政策。但相對(duì)于國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)相比,集體土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)受到的限制更多。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)是不能夠出租或轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的,也不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)于戶口遷入城鎮(zhèn)的農(nóng)民來(lái)說(shuō),其原住宅也不得自行擴(kuò)建和轉(zhuǎn)讓。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)又是不可避免的,這就導(dǎo)致了大量農(nóng)民以及農(nóng)民集體的土地轉(zhuǎn)讓都是非法進(jìn)行的,國(guó)家每隔幾年就要對(duì)土地市場(chǎng)的秩序進(jìn)行整頓。由此可見(jiàn),單純地限制集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是無(wú)法從根本上解決問(wèn)題的,也無(wú)法適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。另外,由于是按人按戶承包的,土地被分割成零散的小塊,限制了大規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)的發(fā)展,許多農(nóng)民還延續(xù)著落后的生產(chǎn)方式,新的技術(shù)和設(shè)備無(wú)法被普及和應(yīng)用,這也限制了農(nóng)業(yè)資源的充分開(kāi)發(fā)和合理利用。

2 完善我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)制度的對(duì)策

2.1 重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體

我國(guó)集體土地所有權(quán)的主體,往往都是基層的行政組織,無(wú)法真正代表農(nóng)民行使土地所有權(quán)。想要落實(shí)集體土地所有權(quán),就必須把行政組織同集體土地所有權(quán)進(jìn)行分離,可以參照經(jīng)濟(jì)組織的形式,賦予農(nóng)村社區(qū)法人資格,組建一定的經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民行使土地所有權(quán),這樣才能夠形成自治與自主的集體土地生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的模式,使集體土地所有權(quán)的行使機(jī)構(gòu)真正發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實(shí)體的作用,避免流于形式。另外,農(nóng)村集體在法人化之后,應(yīng)該組織代表機(jī)構(gòu),運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn),按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,對(duì)全村土地的利用方式、分配或承包規(guī)則、土地利用的變動(dòng)等作出最高決策,使它真正成為能夠代表農(nóng)民利益、反映農(nóng)民意志的機(jī)構(gòu)。

2.2 集體土地所有權(quán)內(nèi)容明晰化、法定化

我國(guó)《民法通則》第71條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。農(nóng)民集體所有的土地由農(nóng)民集體占有就是指農(nóng)民集體能夠?qū)嶋H控制這些財(cái)產(chǎn)。民集體所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)完善他物權(quán)的設(shè)定,保障承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化。我國(guó)法律應(yīng)明確規(guī)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容,使其法定化,而不是由當(dāng)事人雙方約定,如確認(rèn)承包經(jīng)營(yíng)人依法享有承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)和產(chǎn)品處置權(quán),有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等。

2.3 健全集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

將集體土地使用權(quán)界定為物權(quán),享有轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、抵押等權(quán)利,不僅有利于土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn),而且有利于使土地真正成為資產(chǎn),為農(nóng)民增收和進(jìn)入城鎮(zhèn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。集體土地使用權(quán)同樣應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償、有限期、可流動(dòng)的使用制度。集體土地所有者也可以以出讓、出租、作價(jià)入股、劃撥的方式將集體土地使用權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員使用,若讓渡給非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員使用,則必須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部2/3以上成員同意。

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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)改革

土地是我國(guó)最重要的資源。馬克思說(shuō)過(guò):“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度一般是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)及其派生出來(lái)的集體土地使用權(quán)和其他土地權(quán)利形成的相關(guān)制度。30多年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國(guó)各級(jí)政府采取了一系列措施深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，推動(dòng)農(nóng)村穩(wěn)步發(fā)展。以農(nóng)地承包、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等為標(biāo)志，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革和建設(shè)取得了很大進(jìn)展，但也暴露出一些深層次的問(wèn)題。

一、我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中存在的問(wèn)題

（一）集體土地所有權(quán)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)

農(nóng)村集體土地所有權(quán)，指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權(quán)利，是我國(guó)社會(huì)主義土地所有權(quán)的一種重要形式。在我國(guó)農(nóng)村，有相當(dāng)一部分農(nóng)民只知道集體土地屬于農(nóng)民集體所有，但沒(méi)有所有權(quán)概念，對(duì)集體土地所有權(quán)價(jià)值知之甚少。導(dǎo)致如下結(jié)果：一是土地權(quán)屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點(diǎn)位置無(wú)證可查，導(dǎo)致部分土地界限長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議。二是集體土地所有權(quán)主體不明確。我國(guó)《民法通則》雖然規(guī)定了集體所有權(quán)，但沒(méi)有明確規(guī)定集體所有權(quán)的主體。該怎樣認(rèn)識(shí)集體所有權(quán)的主體在立法上和法學(xué)理論上都存在著困惑。三是農(nóng)民行權(quán)意識(shí)差，在行使所有權(quán)時(shí)農(nóng)民“集體”很難成為實(shí)踐層面上的所有者主體，實(shí)際權(quán)利由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會(huì)的村干部或者村民小組長(zhǎng)代替所有權(quán)人行使，這在土地發(fā)包、集體土地征收中，體現(xiàn)尤其突出。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂，缺乏法律規(guī)制

長(zhǎng)期以來(lái)，集體非農(nóng)建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)在客觀上對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民集體組織財(cái)富積累、提高農(nóng)民收入等起到了促進(jìn)作用，但是，這種流轉(zhuǎn)在政策和法律上未得到明確認(rèn)可，在雜亂無(wú)序和隱蔽狀態(tài)下進(jìn)行，引發(fā)了諸多問(wèn)題，影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定與城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在諸多問(wèn)題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租用于非農(nóng)建設(shè)，或者低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地等現(xiàn)象層出不窮。二是集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自發(fā)、無(wú)序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的有效實(shí)施，使土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重沖擊。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益、程序等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，對(duì)建設(shè)投資者不利，還會(huì)波及到其他利害關(guān)系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。由于缺乏法律監(jiān)管與市場(chǎng)機(jī)制，土地的市場(chǎng)價(jià)值及資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得以充分體現(xiàn)，加之農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益難以得到法律的切實(shí)保障。

二、繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的對(duì)策

對(duì)于集體土地所有權(quán)，主要是通過(guò)確權(quán)頒證的方式予以確認(rèn)，對(duì)于集體土地使用權(quán)，則由《土地管理法》、《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)加以規(guī)范，逐步建立有中國(guó)特色的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)體系，推動(dòng)解決我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革。

（一）做好集體土地所有權(quán)確權(quán)頒證工作，明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體

通過(guò)土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證，可以明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，固化土地權(quán)利，加速農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，有力地推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

（二）完善農(nóng)村集體土地使用權(quán)權(quán)能， 積極推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是由農(nóng)村集體土地所有權(quán)派生的一種用益物權(quán)。我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的核心即是賦予各類集體土地使用權(quán)以“處分”權(quán)能。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行重大改革的一項(xiàng)根本措施。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須堅(jiān)持自愿、有償、公平原則，在統(tǒng)一規(guī)劃及所有權(quán)屬和用途不變的前提下，依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第三十二條規(guī)定，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

除法律明確規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式外，我國(guó)一些地方積極探索多種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，如成都市允許農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟(jì)組織代為流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組織農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)股份合作社等方式，實(shí)現(xiàn)耕地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。蘭州市按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（三）逐步推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人為進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)而依法使用集體所有的土地的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定及集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式應(yīng)包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，是指農(nóng)村集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和集體土地“同地同價(jià)”，發(fā)揮土地這一生產(chǎn)要素的價(jià)值，進(jìn)而提高農(nóng)民收入等方面均具有極為重要的作用。

（四）合理分配農(nóng)村土地收益

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地所有權(quán)的行使及土地收益的分配應(yīng)實(shí)行民主管理原則，這樣才能提高農(nóng)民的積極性，密切農(nóng)民與土地的關(guān)系，使其自覺(jué)維護(hù)集體的土地，并能有效利用和管理土地，從而實(shí)現(xiàn)自己的土地權(quán)利。對(duì)于集體土地征收的補(bǔ)償，應(yīng)支付給享有被征收土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行分配，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益應(yīng)全部歸土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。

三、完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的配套措施

我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，需要許多配套措施保障實(shí)現(xiàn)。第一，扎實(shí)推進(jìn)新型農(nóng)村治理機(jī)制建設(shè)。如四川省多地農(nóng)村形成了以村民議事會(huì)為決策機(jī)構(gòu)，村委會(huì)為公共事業(yè)服務(wù)單位，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織自主經(jīng)營(yíng)的新格局。第二，創(chuàng)立耕地保護(hù)機(jī)制。加強(qiáng)土地利用規(guī)劃及管理 ，實(shí)行耕地分級(jí)保護(hù)，通過(guò)設(shè)立耕地保護(hù)基金，建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制。第三，建立完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。如成立綜合性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，將產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)整合到一個(gè)交易平臺(tái)辦理。第四，積極推進(jìn)農(nóng)村金融體系建設(shè)，加快農(nóng)村金融制度改革步伐，為促進(jìn)農(nóng)村土地資本化創(chuàng)造條件。第五，創(chuàng)新農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易擔(dān)保機(jī)制，以降低農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。第六，完善產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)法律、法規(guī)立法工作，為產(chǎn)權(quán)制度改革提供法律保障，進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革的法制化。

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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地制度；市場(chǎng)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來(lái)出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新概念，學(xué)術(shù)界已對(duì)其進(jìn)行了廣泛而深入的探討。目前，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為了滿足我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需求的渠道之一。而我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，除特殊情形外，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。即使“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)和交易是違法違規(guī)的，但我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模卻是相當(dāng)龐大。這種現(xiàn)象的發(fā)生與我國(guó)的土地制度有著密切的聯(lián)系。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”概況

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律概念，而是人們?cè)谌粘Ｉ鐣?huì)實(shí)踐和經(jīng)濟(jì)交往中形成的一個(gè)約定俗成的稱謂。“小產(chǎn)權(quán)房”主要指的是擁有集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)以“新農(nóng)村建設(shè)”、“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”等名義利用集體建設(shè)用地、存量宅基地甚至部分耕地，自行或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，用于滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求并以較低價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員出售的商品房。

“小產(chǎn)權(quán)房”一般都位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，而且大多只有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證，而沒(méi)有房屋所有權(quán)證。正是由于缺少房屋產(chǎn)權(quán)證，因此“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行自由交易，從而“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格與相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的城市商品房的價(jià)格相比要低很多。

“小產(chǎn)權(quán)房”的存在加速了城鄉(xiāng)之間在形式上的融合，增加了農(nóng)民收入，改善了農(nóng)村環(huán)境。并且在我國(guó)保障性住房政策不完善的情況下，可以使城市低收入者實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，降低城市人口密度，減輕城市的公共負(fù)擔(dān)，甚至在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。但“小產(chǎn)權(quán)房”打破了政府對(duì)建設(shè)用地供給的壟斷，打亂了城市規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，不利于耕地的保護(hù)，且規(guī)避了各項(xiàng)稅費(fèi)，減少了政府的財(cái)政收入。而且“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不需要在房管部門(mén)備案，也不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在房屋使用過(guò)程中，若遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑都是非常有限的。因此，我們對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題應(yīng)該在政策上加以區(qū)分，充分利用經(jīng)濟(jì)手段，用科學(xué)發(fā)展的眼光提出對(duì)策來(lái)解決問(wèn)題。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

由于“小產(chǎn)權(quán)房”缺少合法性基礎(chǔ)，所有人的權(quán)益得不到法律的保護(hù)，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此我國(guó)建設(shè)部、國(guó)土資源部等先后發(fā)出文件要求嚴(yán)禁“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣，但相關(guān)部門(mén)的禁止性規(guī)定并沒(méi)有能有效地遏制“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象。

1、城市地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格居高不下。在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地作為一種珍貴的、不可再生的重要生產(chǎn)資料進(jìn)入了生產(chǎn)領(lǐng)域。這種由市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和配置的經(jīng)濟(jì)體制，改變了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)土地單純由國(guó)家劃撥且沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的局面。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的潛在價(jià)值重新被社會(huì)認(rèn)同，認(rèn)為在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中誰(shuí)掌握了土地誰(shuí)就掌握了資源。同時(shí)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度分析，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是地價(jià)的不斷上漲。目前，房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域不斷成熟和完善，蓋房子所需的建設(shè)成本基本穩(wěn)定，但是成本中若加上根據(jù)容積率計(jì)算的樓面地價(jià)后，房子的總體成本則會(huì)大大提高，基本反映在了目前不斷高漲的房?jī)r(jià)上。

2、我國(guó)土地管理制度不完善。我國(guó)存在兩種土地所有制形式，即國(guó)家所有和集體所有。“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)與我國(guó)集體土地使用制度的缺陷有關(guān)。由于國(guó)家對(duì)我國(guó)獨(dú)特的城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)采取不同的管理方法，造成了農(nóng)村土地和城市土地在權(quán)利結(jié)構(gòu)、管理模式和市場(chǎng)方面的絕對(duì)分割。在我國(guó)現(xiàn)有的土地二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下，國(guó)有土地和集體土地所有權(quán)的權(quán)利不對(duì)等，農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺，所有權(quán)主體的界定不清晰，因此導(dǎo)致了土地資源配置的無(wú)效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象正是我國(guó)這種殘缺的二元土地制度 “初始”安排的結(jié)果。同時(shí)，我國(guó)農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地同地不同權(quán)、不同價(jià)，這種產(chǎn)權(quán)制度安排為地方政府在確定農(nóng)民補(bǔ)償款的過(guò)程中提供了巨大的權(quán)力尋租空間，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的權(quán)益，使得資源配置無(wú)效。

3、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的根源是制度殘缺與市場(chǎng)失靈并存。我們可以看出，“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源是我國(guó)不平衡的二元土地制度，但僅這樣的土地制度安排不足以使“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展到如此局面，關(guān)鍵還在于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展。二元土地制度下，農(nóng)民集體不能完全享有集體土地的產(chǎn)權(quán)，集體土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，而土地使用權(quán)市場(chǎng)缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)，從而使得集體土地的補(bǔ)償價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差距。正是由于二元土地制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度之間存在著這種矛盾，才導(dǎo)致了土地資源配置無(wú)效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，正是農(nóng)民集體主動(dòng)參與發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，分享其所有的集體土地增值收益的結(jié)果。

三、針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的應(yīng)對(duì)措施

對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)制應(yīng)在考察其產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上進(jìn)行對(duì)癥下藥。前文分析了“小產(chǎn)權(quán)房”存在的原因，我們應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)體制改革尤其是土地制度改革方面來(lái)改善這一現(xiàn)狀。

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，穩(wěn)定城市商品房?jī)r(jià)格。城市商品房的價(jià)格過(guò)高是居民選擇購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因。根據(jù)供求定理，城市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高的原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追逐高額的利潤(rùn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的市場(chǎng)需求。這些市場(chǎng)需求中，有剛性需求也有投資需求。因此，政府應(yīng)積極運(yùn)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段等多種方式，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的現(xiàn)狀。此外，政府還應(yīng)加大力度建設(shè)保障性住房，積極解決城市無(wú)房居民的居住問(wèn)題，緩解住房壓力。

2、明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)主體，使農(nóng)民能夠真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行改革下一步的目標(biāo)應(yīng)該就是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利、產(chǎn)權(quán)主體以及利益邊界進(jìn)行法律界定，確認(rèn)農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這將有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，也能在一定程度上遏制基層政府賣地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

3、改變目前多種管理模式下的土地供應(yīng)，完善土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。應(yīng)逐步建立和健全市場(chǎng)化模式下的土地流轉(zhuǎn)體制，用市場(chǎng)配置的方式對(duì)各種土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，削減目前“小產(chǎn)權(quán)房”存在的利潤(rùn)空間；同時(shí)，政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策和法律層面進(jìn)行調(diào)控，加強(qiáng)稅收、法律等方面的管理，改變單純通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方式抬高土地價(jià)格，應(yīng)多提供一些低價(jià)格的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使得普通民眾能夠消費(fèi)此類商品房，政府更應(yīng)提供部分土地進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。這樣，從市場(chǎng)供求兩方面緩解了大量出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的壓力。

4、加強(qiáng)土地用途監(jiān)管控制。我國(guó)土地管理法明確規(guī)定，各級(jí)政府將根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求對(duì)土地進(jìn)行總體的利用規(guī)劃，未經(jīng)允許不得擅自改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途，同時(shí)對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制。政府土地管理部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地利用規(guī)劃和執(zhí)行情況的監(jiān)管力度，加大對(duì)違反用地規(guī)劃單位的處罰力度，并加大對(duì)現(xiàn)有行政劃撥用地單位所使用土地的監(jiān)督力度，不斷細(xì)化相應(yīng)配套政策，避免“無(wú)法依法”，并幫助制定合理的土地利用規(guī)劃及具體措施。

5、建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”。加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的統(tǒng)一，關(guān)鍵是賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，其中“同權(quán)”是根本所在。若同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)。這樣，形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后就能夠有效的反映具有稀缺性的城鄉(xiāng)建設(shè)用地的真實(shí)土地價(jià)格。可見(jiàn)，形成有效的激勵(lì)機(jī)制和統(tǒng)一的市場(chǎng)才是解決這一問(wèn)題的根本出路。

四、結(jié)語(yǔ)

解決“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)從土地所有制入手，全面審視現(xiàn)行的土地制度，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，研究集體土地相關(guān)政策，包括土地入股、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)問(wèn)題，對(duì)土地制度進(jìn)行改革并不斷進(jìn)行完善，從根本上解決城鄉(xiāng)二元化體制給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的弊端。由于住房問(wèn)題涉及到了人民的切身利益，國(guó)家和政府更應(yīng)該積極作為，解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，努力化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，為人民謀福利。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生學(xué)院）

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